城市老舊小區(qū)改造新模式及關(guān)鍵技術(shù)

年麗

摘 ? ?要：隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)快速發(fā)展，城市老舊小區(qū)改造迎來了前所未有的重大發(fā)展機(jī)遇，如何采取有效措施切實(shí)提高城市老舊小區(qū)改造總體成效，成為業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)課題之一?；诖?，本文首先介紹了城市老舊小區(qū)改造的重要性，分析了制約老舊小區(qū)改造的因素。在探討老舊小區(qū)改造原則的基礎(chǔ)上，結(jié)合相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，分別從加強(qiáng)社區(qū)居住設(shè)施改造等多個(gè)角度與方面，提出了推進(jìn)城市老舊小區(qū)改造的有效策略與措施，闡述了個(gè)人對(duì)此的幾點(diǎn)淺見，望有助于城市老舊小區(qū)改造工作的實(shí)踐。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū);改造措施;方法模式;關(guān)鍵技術(shù)

1 ?引言

當(dāng)今社會(huì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展節(jié)奏持續(xù)加快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量顯著提高，城鄉(xiāng)建設(shè)差距進(jìn)一步縮小，是城市老舊小區(qū)面臨著更為復(fù)雜的發(fā)展局面，改造過程中的不確定性因素增多。當(dāng)前形勢(shì)下，必須宏觀審視城市老舊小區(qū)改造現(xiàn)狀，并采取有效措施，切實(shí)優(yōu)化改造成效。本文就此展開了探討。

2 ?城市老舊小區(qū)改造的重要性分析

城市老舊小區(qū)改造是提高城市發(fā)展質(zhì)量，優(yōu)化城市發(fā)展活力的重要路徑與關(guān)鍵措施。在漫長(zhǎng)的城市發(fā)展進(jìn)程中，建造年限相對(duì)久遠(yuǎn)的小區(qū)開始成為老舊小區(qū)，建筑結(jié)構(gòu)趨于失衡，小區(qū)環(huán)境更加低端，小區(qū)人群生活品質(zhì)顯著下降，對(duì)老舊小區(qū)改造產(chǎn)生了極為迫切的現(xiàn)實(shí)需求。長(zhǎng)期以來，國(guó)家相關(guān)部門高度重視城市老舊小區(qū)改造工作，在制度政策制定、過程方法控制、保障措施落實(shí)等方面制定了一系列重大方針政策，在老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)域取得了令人矚目的現(xiàn)實(shí)成就，積累了豐富而寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為提高城市發(fā)展質(zhì)量注入了強(qiáng)大動(dòng)力與活力。通過實(shí)施城市老舊小區(qū)改造，有利于拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)投資和消費(fèi)，促進(jìn)城市實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)表明，城市老舊小區(qū)改造對(duì)于GDP的正增長(zhǎng)具有顯著作用，可有效激發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈條活力，刺激相應(yīng)配套消費(fèi)，對(duì)于緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力成效突出。同時(shí)，鑒于我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)化發(fā)展趨勢(shì)尚不成熟，諸多制度標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范等與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)與需求不相適應(yīng)。因此，當(dāng)前形勢(shì)下，深入探討城市老舊小區(qū)改造問題，具有極為深刻的現(xiàn)實(shí)意義[1]。

3 ?制約老舊小區(qū)改造的因素分析

3.1 ?政府負(fù)擔(dān)過重，居民存在等靠思想

在城市老舊小區(qū)改造過程中，政府始終扮演著不可替代的關(guān)鍵角色，財(cái)政支持的力量極為重要?？v觀當(dāng)前城市老舊小區(qū)改造實(shí)際，普遍存在著政府負(fù)擔(dān)過重，財(cái)力支持力度相對(duì)不足等共性問題，制約著老舊小區(qū)改造進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，不利于老舊小區(qū)改造事業(yè)取得未來長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展。在老舊小區(qū)居民方面，則表現(xiàn)為顯著的等靠思想，片面地認(rèn)為老舊小區(qū)改造主要是政府的事情，無需小區(qū)居民出錢，“共享共建共治”的改造理念尚未形成，社區(qū)居民力量難以充分發(fā)揮。

3.2 ?居民需求多樣，平衡難度較大

在老舊小區(qū)中，居民類型相對(duì)較多，構(gòu)成成分相對(duì)復(fù)雜，不同年齡、不同經(jīng)濟(jì)狀況、不同社會(huì)階層的人群共同生活在同一個(gè)老舊小區(qū)中，在老舊小區(qū)改造推進(jìn)過程中，具有多樣化、復(fù)雜化的現(xiàn)實(shí)需求。部分小區(qū)居民不僅注重房屋住宅的舒適性以及小區(qū)環(huán)境的優(yōu)美性，而且注重小區(qū)住宅的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，側(cè)重于小區(qū)房屋在經(jīng)濟(jì)方面的保值增值。同時(shí)，部分老舊小區(qū)居民將房屋進(jìn)行了出租，通過收取租金獲取經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)于老舊小區(qū)改造的興趣不大，導(dǎo)致參與老舊小區(qū)改造的主動(dòng)性與積極性嚴(yán)重不足，往往置身事外[2]。

3.3 ?施工方缺乏責(zé)任意識(shí)，影響改造效果

在現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展節(jié)奏下，越來越多的城市老舊小區(qū)改造施工單位開始出現(xiàn)，并開始投入到激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中來，部分施工單位缺乏責(zé)任意識(shí)，盲目追求老舊小區(qū)改造進(jìn)度與成本，導(dǎo)致改造質(zhì)量大大折扣，改造效果嚴(yán)重不足。同時(shí)，在老舊小區(qū)改造過程中，施工方法不科學(xué)、施工過程控制不良，造成路面塌陷、揚(yáng)塵、噪音等一系列擾民問題，使老舊小區(qū)廣大居民備受煎熬。

4 ?老舊小區(qū)改造的原則

4.1 ?政府主導(dǎo)、社會(huì)力量參與原則

在城市老舊小區(qū)改造過程中，應(yīng)該首先遵循政府主導(dǎo)、社會(huì)力量參與原則的原則，充分發(fā)揮政府部門的合理引導(dǎo)作用，對(duì)全市范圍內(nèi)的老舊小區(qū)進(jìn)行整體規(guī)劃與改造，設(shè)立老舊小區(qū)改造和治理小組等專業(yè)機(jī)構(gòu)，專門推進(jìn)城市老舊小區(qū)的改造與治理，在政策制定、規(guī)劃布局、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)等方面發(fā)揮更大作用，重點(diǎn)協(xié)調(diào)解決老舊小區(qū)改造推進(jìn)中遇到的各類疑難問題。同時(shí)，應(yīng)積極鼓勵(lì)與引導(dǎo)社會(huì)力量參與其中，建立健全政府主導(dǎo)、居民自治、社會(huì)力量協(xié)同的小區(qū)治理體系，優(yōu)化城市老舊小區(qū)改造工作機(jī)制[3]。

4.2 ?以人為本原則

城市老舊小區(qū)改造的最終受益者是廣大小區(qū)居民，因此應(yīng)遵循以人為本的基本原則推進(jìn)老舊小區(qū)改造，將小區(qū)居民的利益放在首位，以滿足小區(qū)居民的現(xiàn)實(shí)生活需求為基本出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn)，讓廣大小區(qū)居民獲得更大程度上的物質(zhì)與精神滿足，充分保障每一名小區(qū)居民的切身利益。在以人為本原則的要求下，城市老舊小區(qū)改造應(yīng)保障公眾的參與權(quán)、建議權(quán)、話語權(quán)，廣大吸納小區(qū)居民的合理化意見與建議，讓社區(qū)居民通過發(fā)表自己的意見和觀點(diǎn)，參與到社區(qū)的改造和發(fā)展中來，并對(duì)最終整體改造結(jié)果進(jìn)行評(píng)估分析，適時(shí)優(yōu)化改造方案。

4.3 ?監(jiān)管貫穿始終原則

城市老舊小區(qū)的改造過程是落實(shí)相關(guān)制度體系，執(zhí)行相關(guān)規(guī)章制度的過程，也是提升小區(qū)環(huán)境，優(yōu)化小區(qū)居住條件的過程，該過程離不開具有針對(duì)性的監(jiān)督與管理。在監(jiān)督貫穿始終的原則要求下，應(yīng)對(duì)改造內(nèi)容、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工組織等內(nèi)容進(jìn)行積極公示，確保改造工程質(zhì)量、安全、工期的統(tǒng)一，一旦出現(xiàn)施工質(zhì)量問題和延遲完工狀況，要做到誰施工誰負(fù)責(zé)，對(duì)施工過錯(cuò)方進(jìn)行追責(zé)。同時(shí)，在老舊小區(qū)改造完成后，還應(yīng)建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。

5 ?推進(jìn)城市老舊小區(qū)改造的有效策略與措施探討

5.1 ?加強(qiáng)社區(qū)居住設(shè)施改造

社區(qū)居住設(shè)施改造是城市老舊小區(qū)改造的關(guān)鍵構(gòu)成部分。對(duì)于基礎(chǔ)環(huán)境不良，條件薄弱、功能不健全的老舊小區(qū)，改造后應(yīng)達(dá)到外觀舒適、管線安全規(guī)整、消除消防安全隱患的基本目標(biāo)。在外墻立面方面，修繕建筑外立面，改善老舊小區(qū)住宅建筑外在表現(xiàn)特征，并通過修補(bǔ)墻面、更新門窗、噴涂環(huán)保材料等措施，整體解決老舊小區(qū)建筑物外立面破敗老舊、漏水、外觀形象不佳等問題。在小區(qū)內(nèi)道路與管線綜合改造方面，則應(yīng)對(duì)所有破損道路進(jìn)行全面排查分析，制定具有針對(duì)性的改造實(shí)施方案，對(duì)破損的邊石、步道板等進(jìn)行逐一修復(fù)，必要情況下應(yīng)對(duì)石塊、路面等進(jìn)行全面替換或更新。在消防安全隱患方面，應(yīng)重點(diǎn)解決樓道、消防通道和消防連廊方面的問題，確保所有消防通道的暢通性[4]。

5.2 ?改善社區(qū)交通狀況

交通路網(wǎng)是城市老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)內(nèi)容，只有全面梳理路網(wǎng)，確保車輛進(jìn)出有序，規(guī)范停車，拓展道路空間，才能使老舊小區(qū)面貌煥然一新，具備更加完善的系統(tǒng)化功能。對(duì)老舊小區(qū)附近道路實(shí)施單行限制、打通道路內(nèi)部循環(huán)，設(shè)置科學(xué)醒目的交通設(shè)施，優(yōu)化老舊小區(qū)內(nèi)部交通組織，對(duì)小區(qū)內(nèi)部道路交通組織進(jìn)行優(yōu)化管理。此外，加強(qiáng)老舊小區(qū)道路與城市干道的有效銜接，合理布置小區(qū)出入口，與城市道路融為一體，緩解道路交通壓力。要充分利用既有空間，改造停車設(shè)施，優(yōu)化地面停車、增設(shè)地下停車區(qū)域，或采用立體化停車等方式拓展停車空間。應(yīng)充分利用違章建設(shè)拆除后的空間進(jìn)行停車區(qū)改造，增設(shè)停車泊位，做到停車規(guī)范有序。

5.3 ?提升社區(qū)綠化環(huán)境

優(yōu)美良好的小區(qū)綠化環(huán)境可為小區(qū)居民營(yíng)造輕松愉悅的環(huán)境氛圍，因此應(yīng)注重提升綠化環(huán)境與綠化效果，用更多的綠色植物打造更為充實(shí)而豐富的綠化環(huán)境，提升綠化品位。要按照相關(guān)部門制定的綠化工作標(biāo)準(zhǔn)，制定具有針對(duì)性的綠化實(shí)施方案，廣泛征求小區(qū)居民的意見，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，對(duì)綠化方案進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整與完善。同時(shí)，要優(yōu)化植物布局，對(duì)原有綠化植物進(jìn)行綜合整形修剪，發(fā)揮樹木的美觀、造景功能，樹種選擇及種植位置應(yīng)美觀大方，采用層次化、立體化的種植方式，高大喬木作為行道樹，中間配以灌木，靠近樓體區(qū)域栽植低矮花卉，強(qiáng)化綠化效果的立體層次感。老舊小區(qū)中的公共空間符合綠化條件的則宜綠化，符合打造景觀條件的則應(yīng)打造景觀，在有限的區(qū)域空間內(nèi)盡量保持全綠色覆蓋[5]。

5.4 ?完善社區(qū)公共設(shè)施建設(shè)，兼顧節(jié)能減排

要拓展老舊小區(qū)居民公共活動(dòng)空間，豐富社區(qū)休閑功能，及時(shí)維修翻新小區(qū)內(nèi)破損的公共休閑設(shè)施，增設(shè)小區(qū)無障礙健康步道、休閑游憩場(chǎng)地和健身器械等。要增加無障礙設(shè)施改造，完善適老化功能，逐步完善老舊小區(qū)內(nèi)部道路、小區(qū)出入口、單元門出入口及相關(guān)公共設(shè)施等無障礙改造，增加慢行步道、更新硬化鋪裝、鋪設(shè)適老坡道等，改造小區(qū)景觀環(huán)境，完善戶外適老化功能。應(yīng)鼓勵(lì)既有多層住宅加裝電梯，并增加無障礙通道，緩解老年人對(duì)出行環(huán)境的可及性要求，滿足適老化健康出行與康樂生活要求。同時(shí)，要融入節(jié)能理念和節(jié)能要求，降低老舊小區(qū)各類系統(tǒng)對(duì)基礎(chǔ)性能源的依賴與需求。

6 ?結(jié)語

綜上所述，受改造方法、管理模式、人為操作等方面要素的影響，當(dāng)前城市老舊小區(qū)改造實(shí)踐中依舊存在諸多方面的薄弱環(huán)節(jié)與不足之處，制約著城市化進(jìn)程的有序推進(jìn)。因此，有關(guān)人員應(yīng)該從城市老舊小區(qū)改造的客觀實(shí)際需求出發(fā)，充分遵循改造規(guī)律，創(chuàng)新改造方法，強(qiáng)化改造過程控制，切實(shí)提高改造質(zhì)量，為促進(jìn)城市進(jìn)程的順利有序推進(jìn)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，為優(yōu)化經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展運(yùn)行效果保駕護(hù)航。

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