淺談房地產(chǎn)檔案與稅收的關(guān)系

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，稅收在國(guó)家財(cái)政收入中占據(jù)了重要的地位，其中房地產(chǎn)行業(yè)的稅收總量比重很大，為更好地發(fā)揮稅收職能，做到應(yīng)收盡收，本文從房地產(chǎn)檔案對(duì)稅收的影響進(jìn)行分析，通過探討日常應(yīng)如何做好該類檔案管理，防止逃漏稅款，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)檔案信息在日常稅收征管中的輔助作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)檔案;稅收;關(guān)系

1 房地產(chǎn)檔案信息不完善對(duì)稅收的影響

房地產(chǎn)權(quán)屬檔案是指群眾在登記或變更房地產(chǎn)權(quán)屬過程中形成的有保存價(jià)值的文件、圖表、數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)記錄等信息資料，是重要的房地產(chǎn)信息資源。該檔案作為稅收征管的重要依據(jù)，但在實(shí)際征收環(huán)節(jié)中常常遇到多種資料不全的現(xiàn)象，導(dǎo)致征管依據(jù)不準(zhǔn)確，從而產(chǎn)生稅款流失的現(xiàn)象，而且還出現(xiàn)不必要的征納矛盾，具體如下：

1）房地產(chǎn)檔案封面資料對(duì)房產(chǎn)的具體用途表述不清，例如商住性質(zhì)沒有表述具體的商業(yè)和住宅面積，導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)無法在處理二手房轉(zhuǎn)讓申報(bào)時(shí)確定具體的計(jì)稅金額，只能以商住不分模糊計(jì)算，造成部分稅收的流失。

2）拆遷單位為了追求進(jìn)度，與產(chǎn)權(quán)人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，沒有認(rèn)真核對(duì)房屋所有權(quán)和土地使用證，不考慮產(chǎn)權(quán)人取得的房屋是否合法，致使有些產(chǎn)權(quán)受讓者，在沒有繳納房地產(chǎn)稅的情況下，成為“合法”的被拆遷戶并寫入房地產(chǎn)檔案。

3）檔案中對(duì)某些被拆遷單位沒有清晰表述房屋所有的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，使其順利辦理拆遷安置手續(xù)，導(dǎo)致稅款的流失。

4）在實(shí)際的房產(chǎn)交易中，納稅人提供給稅務(wù)局、自然資源局和銀行往往是不同的合同，三價(jià)不合一，使交易環(huán)節(jié)的應(yīng)繳稅款減少外，也使存檔的資料也不一致，嚴(yán)重影響了判斷房產(chǎn)下一手交易的抵扣金額準(zhǔn)確性。

5）房地產(chǎn)檔案中沒有對(duì)產(chǎn)權(quán)人在產(chǎn)權(quán)地的臨時(shí)建筑進(jìn)行標(biāo)注反映，使納稅人在通過法院拍賣取得的產(chǎn)權(quán)后應(yīng)交的稅款造成很大的誤判。

2 稅收在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用

稅收是財(cái)政收入的重要來源，是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控，促進(jìn)資源優(yōu)化配置的重要手段。稅收在組織財(cái)政收入、調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和監(jiān)督經(jīng)濟(jì)活動(dòng)方面發(fā)揮著巨大作用。因此，利用實(shí)例分析影響稅收收入增長(zhǎng)的因素，能夠幫助我們更好的認(rèn)識(shí)稅收，發(fā)揮稅收取之于民、用之于民的作用，本文就房地產(chǎn)檔案對(duì)稅收的影響進(jìn)行具體分析。

稅收在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1）優(yōu)化投資環(huán)境，吸引外部投資。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，通過對(duì)財(cái)稅法律法規(guī)的不斷完善，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)活動(dòng)盡可能公正、公平，使市場(chǎng)投資環(huán)境更加穩(wěn)定與和諧。

2）在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面發(fā)揮關(guān)鍵作用。為保護(hù)部分行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，稅收可以通過調(diào)整稅率或提升減免幅度使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到有效的保護(hù)，從而達(dá)到國(guó)家關(guān)注的產(chǎn)業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中始終處于有利的地位。

3）改善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。我國(guó)頒布與實(shí)施的財(cái)政政策都是依托國(guó)內(nèi)和國(guó)際環(huán)境的變化實(shí)施的，相關(guān)的稅收政策基本配合中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，目的拉動(dòng)需求的增長(zhǎng)，刺激消費(fèi)、實(shí)現(xiàn)對(duì)投資行為的帶動(dòng)、有效提高出口。

4）為國(guó)家籌集大量財(cái)政資金，貫徹國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策，調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

稅收實(shí)際發(fā)揮的作用，除了客觀的政治經(jīng)濟(jì)條件以外，還取決于人們對(duì)稅收職能作用的主觀認(rèn)識(shí)、掌握和運(yùn)用。認(rèn)識(shí)正確，運(yùn)用得當(dāng)，才有可能建立、健全與客觀政治經(jīng)濟(jì)條件相適應(yīng)的稅收法制，從而使稅收發(fā)揮較大的作用。

3 進(jìn)一步發(fā)揮房產(chǎn)檔案對(duì)稅收的促進(jìn)作用

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)踐中，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)控與政策調(diào)控的有效結(jié)合，政府機(jī)關(guān)必須認(rèn)識(shí)到財(cái)政稅收手段與政策在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的關(guān)鍵作用，在制度建設(shè)、強(qiáng)化監(jiān)督等方面實(shí)現(xiàn)最大限度發(fā)揮稅收的作用。但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制存在一定的弊端，在日漸復(fù)雜化的發(fā)展環(huán)境中，偷稅漏稅等不法現(xiàn)象層出不窮，影響我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展，基于這一現(xiàn)狀，應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)財(cái)政稅收工作的監(jiān)督與管理。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，所產(chǎn)生的稅收占稅收總量的比重較大，因此做好房地產(chǎn)稅收的征管，對(duì)堵塞稅收的漏洞有很大的促進(jìn)作用。建議建立與同級(jí)房產(chǎn)管理部門信息溝通機(jī)制，及時(shí)了解已批準(zhǔn)立項(xiàng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本檔案信息，在以下幾個(gè)階段所涉及的建筑、施工、開發(fā)銷售資料全部統(tǒng)一收集保存?zhèn)洳?，具體如下：

1）項(xiàng)目啟動(dòng)階段：由稅務(wù)機(jī)關(guān)受理房地產(chǎn)項(xiàng)目的報(bào)驗(yàn)或者項(xiàng)目登記;登記房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅人的建筑施工許可證、建筑業(yè)務(wù)工程合同。另外項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證、建筑工程項(xiàng)目施工許可證、土地使用證、房源平面圖、商品房（預(yù)）銷售許可證也應(yīng)一并留底備案，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人報(bào)送的項(xiàng)目信息和房產(chǎn)管理部門傳遞信息進(jìn)行登記、錄入、匯總、分析、傳遞、比對(duì)。

2）項(xiàng)目建設(shè)階段：掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度及項(xiàng)目結(jié)算情況，監(jiān)控房地產(chǎn)項(xiàng)目的應(yīng)該申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅的征收管理，確保稅款及時(shí)、足額入庫(kù)。

3）項(xiàng)目銷售階段：掌握企業(yè)《房地產(chǎn)銷售明細(xì)表》、《房源平面圖》、施工監(jiān)理部門出具的施工進(jìn)度證明、建設(shè)單位確認(rèn)的施工進(jìn)度證明和開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的電子信息;稅務(wù)機(jī)關(guān)通過納稅評(píng)估模塊，按月對(duì)申報(bào)信息、開票信息和項(xiàng)目信息的邏輯關(guān)系進(jìn)行審核比對(duì)，評(píng)估納稅申報(bào)的真實(shí)性，并對(duì)比對(duì)結(jié)果不符的進(jìn)行相應(yīng)處理。

4）項(xiàng)目清算階段：對(duì)項(xiàng)目土地面積、建筑面積、房屋套數(shù)、轉(zhuǎn)讓土地面積、轉(zhuǎn)讓金額等基礎(chǔ)信息的比對(duì);通過對(duì)項(xiàng)目的《房源平面圖》信息與房地產(chǎn)銷售明細(xì)表進(jìn)行比對(duì)，評(píng)估銷售收入的真實(shí)性，從而為土地增值稅的清算收集資料。

在日常工作中，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加大征管互助，依托協(xié)稅力量，對(duì)本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行全面摸底調(diào)查，詳細(xì)掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目基本情況，杜絕管理“真空”，做到底清戶明。加大大數(shù)據(jù)治稅管理力度，聯(lián)合當(dāng)?shù)刎?cái)政、開發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)管理軟件，設(shè)立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、預(yù)警和風(fēng)險(xiǎn)推送等三大功能區(qū)，整合三方涉稅信息，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)有效監(jiān)控，彌補(bǔ)征管系統(tǒng)不足，切實(shí)解決數(shù)據(jù)交換不同步、信息掌握不對(duì)稱的問題，實(shí)現(xiàn)稅款應(yīng)收盡收。

4 加強(qiáng)房地產(chǎn)交易檔案管理工作

為規(guī)范和加強(qiáng)房地產(chǎn)交易檔案管理，健全檔案收集、整理、歸檔工作，實(shí)現(xiàn)檔案管理工作的電子化、規(guī)范化，充分發(fā)揮房地產(chǎn)交易檔案為國(guó)家稅收財(cái)政服務(wù)，應(yīng)盡力做好以下四點(diǎn)房地產(chǎn)交易檔案管理工作。

1）建議政府相關(guān)部門要求房地產(chǎn)開發(fā)商上報(bào)所有涉及房產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)、測(cè)量、安裝、建筑資料的電子版和對(duì)應(yīng)紙質(zhì)。使用專用掃描儀等先進(jìn)硬件設(shè)施、采取二維碼技術(shù)，準(zhǔn)確記錄不同時(shí)間，記錄房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易情況，為房地產(chǎn)交易稅收提供真實(shí)準(zhǔn)確的檔案依據(jù)，更好地為下次房產(chǎn)交易服務(wù)。

2）規(guī)范整理、安全利用。受理人員對(duì)企業(yè)和群眾人提交的資料，應(yīng)當(dāng)核對(duì)是否與原件相符，對(duì)核對(duì)后的復(fù)制件必須加蓋核對(duì)章，并填寫受理人姓名和受理日期，從源頭上確保歸檔資料的完整性、真實(shí)性和有效性。對(duì)于移交的歸檔資料數(shù)量不準(zhǔn)確或有涂改現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格退回整理。前臺(tái)人員對(duì)資料齊全的業(yè)戶按件對(duì)歸檔資料進(jìn)行規(guī)范整理、編制頁碼和紙質(zhì)檔案數(shù)字化加工工作。

3）完善制度，規(guī)范管理。制定和完善符合房地產(chǎn)交易實(shí)際情況的檔案管理制度、明確各工作人員業(yè)務(wù)范圍，落實(shí)安全保密制度、檔案資料查閱利用制度，使檔案管理工作規(guī)范化。

4）加強(qiáng)檔案工作人員的學(xué)習(xí)、明確崗位職責(zé)。組織工作人員開展培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，明確房地產(chǎn)交易檔案的歸檔范圍及資料收集、歸檔、調(diào)閱等，提升稅收利用檔案的質(zhì)效。對(duì)群眾上門查檔的資料開展差異化服務(wù)，涉及不方便公開的關(guān)鍵信息如房產(chǎn)證流轉(zhuǎn)記錄，報(bào)建信息、身份證號(hào)等需門前打印;其他涉密性不強(qiáng)的，建議開放相應(yīng)系統(tǒng)讓業(yè)戶自行上網(wǎng)打印。

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作者簡(jiǎn)介

聶春霞，任職中山市自然資源檔案館，從事檔案管理工作二十余年，主要從事房地產(chǎn)檔案、測(cè)繪檔案管理工作，2014年十二月取得檔案專業(yè)館員資格。