房地產(chǎn)住宅項目設(shè)計管理要點分析

李冰

【摘要】當(dāng)前，我國正處于社會經(jīng)濟(jì)不斷改革的階段，面對現(xiàn)代化時代的來臨，我國城市化發(fā)展不斷深入，但是，我國城市發(fā)展也出現(xiàn)了巨大的問題。我國現(xiàn)在是一個發(fā)展中國家，城市發(fā)展在市場經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著極為重要的作用，只有不斷強(qiáng)化對城市住宅質(zhì)量的監(jiān)控，才能有效促進(jìn)房地產(chǎn)住宅項目的建設(shè)得到可持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)住宅;項目設(shè)計;管理要點

房地產(chǎn)住宅項目開發(fā)后，項目設(shè)計管理成為了最為基礎(chǔ)和關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。其需要房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中對設(shè)計活動采取有效的管理措施。因設(shè)計管理涉及設(shè)計與管理兩個方面，故而企業(yè)應(yīng)對此加以重視。

1、設(shè)計管理概述

房地產(chǎn)項目開發(fā)凝聚了各專業(yè)設(shè)計專業(yè)人員的智慧，設(shè)計人員可有效帶動房地產(chǎn)項目的規(guī)范化建設(shè)，同時提高施工項目的開發(fā)建設(shè)效率。因此在設(shè)計階段，設(shè)計人員需充分發(fā)揮出自身的作用與價值，并調(diào)動設(shè)計單位的工作積極性，完善房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理工作。

房地產(chǎn)開發(fā)中，設(shè)計管理工作主要涵蓋房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計階段與房地產(chǎn)項目施工圖設(shè)計階段，前者是形成方案報建文本的關(guān)鍵時期，后者主要的任務(wù)是形成施工圖。兩個階段均需向上級政府部門申報審批，審批合格后方可進(jìn)行工程建設(shè)施工。由于設(shè)計管理任務(wù)的主要目標(biāo)存在較大差異，使得項目管理時間、溝通、風(fēng)險、質(zhì)量和人力資源等多種因素的協(xié)調(diào)方式有所不同，因此必須高度重視方案設(shè)計中的管理工作。

2、房產(chǎn)項目設(shè)計管理的積極意義

建設(shè)項目設(shè)計人員的主要任務(wù)是落實建筑設(shè)計。建筑設(shè)計中凝結(jié)了設(shè)計團(tuán)隊的智慧與經(jīng)驗，能夠有效增強(qiáng)建筑項目的先進(jìn)性和實用性，充分滿足人們的個性化及多樣化需求?？梢哉f房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目設(shè)計人員對于項目的規(guī)劃和設(shè)計有著不可忽視的作用，其可協(xié)調(diào)工程各參建方，保證工程施工的規(guī)范性和科學(xué)性。項目設(shè)計中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)計人員需全面控制設(shè)計流程，合理分配內(nèi)部資源，進(jìn)而調(diào)動每個設(shè)計工作者的工作積極性，推動項目設(shè)計的發(fā)展與進(jìn)步。方案設(shè)計和施工圖紙設(shè)計是房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計中的兩個階段。方案設(shè)計的任務(wù)是形成方案報建文本，施工圖紙設(shè)計的任務(wù)是形成施工圖。二者的成果均應(yīng)上報給上級政府部門，通過審批后方可施工。建設(shè)項目設(shè)計管理工作要以方案設(shè)計和施工圖設(shè)計的階段性成果為基礎(chǔ)開展，二者的基本目標(biāo)和任務(wù)均存在著較大的差異，所以，項目管理執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)和管理的內(nèi)容也有所不同。不同的階段有不同的管理側(cè)重點。在方案設(shè)計中，要先擬定招投標(biāo)任務(wù)書，確定招標(biāo)方案，從而確定方案的報建文本。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在方案設(shè)計中，一般會投入較多的內(nèi)部資源與外部資源，使其充分滿足市場發(fā)展的基本需要。

3、房地產(chǎn)住宅項目設(shè)計管理要點

3.1日常管理工作

在開展設(shè)計的時候，設(shè)計管理人員應(yīng)該嚴(yán)格對設(shè)計流程進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，并利用會議、匯報的方法處理各種復(fù)雜的技術(shù)問題。如果是極為特別的問題，應(yīng)該讓設(shè)計和管理人員進(jìn)行面對面溝通，共同開展設(shè)計工作，設(shè)計管理人員應(yīng)該及時報告設(shè)計過程中的問題，方便能夠及時使用最好的處理方法。實行匯報會議的主要目的在于向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層匯報設(shè)計進(jìn)度，并根據(jù)設(shè)計工作中出現(xiàn)的重要問題進(jìn)行探討，并向有關(guān)技術(shù)人員尋求解決方案，保證設(shè)計工作能夠得到持續(xù)發(fā)展。

在實行設(shè)計管理的時候，應(yīng)該按照設(shè)計進(jìn)度強(qiáng)化對階段成果的評審，和對設(shè)計項目關(guān)鍵點的監(jiān)督，并且，安排設(shè)計管理部門對重點節(jié)點進(jìn)行檢查工作。如果有一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，企業(yè)可以組織各單位進(jìn)行通過討論，如果存在不確定的問題，應(yīng)該收集各個部門的有效建議，及時發(fā)展設(shè)計中的缺陷，并采用最合適的方式來處理問題。

3.2任務(wù)管理

客戶需求、工程的建設(shè)成本和工程的施工周期是企業(yè)最為關(guān)注的要素，設(shè)計單位應(yīng)將上述要素融入到設(shè)計圖紙當(dāng)中。設(shè)計任務(wù)書是向設(shè)計單位提出要求的書面文件，從而保證設(shè)計單位準(zhǔn)確、充分地了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際意圖。但如今在項目設(shè)計中很多企業(yè)并不重視設(shè)計任務(wù)書，其以口述的方式傳遞對設(shè)計單位的要求，設(shè)計方案可能面臨多次修改的問題，增加了工程設(shè)計的成本，也延長了設(shè)計的周期。所以，科學(xué)合理的設(shè)計任務(wù)書可使設(shè)計單位更加準(zhǔn)確地了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的意圖，進(jìn)而有效防止工作中出現(xiàn)多次反復(fù)的問題。

3.3設(shè)計結(jié)果的審核

設(shè)計結(jié)果審核主要是把設(shè)計意圖轉(zhuǎn)變?yōu)閳D紙，在房地產(chǎn)住宅項目設(shè)計管理的過程中，設(shè)計審核是最后一項工作，在這一階段，成功和失敗對后續(xù)的設(shè)計變更和工程簽證數(shù)量具有重要的影響，所以，在設(shè)計過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該極為關(guān)注這項工作。按照設(shè)計方案和圖紙的大小，設(shè)計方案應(yīng)提前2-3天發(fā)給評審部門，使得審核人員可以詳細(xì)了解設(shè)計方案，因此來提高審批效率。在開展評審的時候，還應(yīng)該促進(jìn)各個部分積極參與，并邀請具有專業(yè)水平的專家進(jìn)行評審，以此來保證評審的有效性。

3.4重視設(shè)計審批過程中的溝通管理

設(shè)計文件的審批申請不僅關(guān)系到審批的成敗，還包含了時間和經(jīng)濟(jì)等問題，有關(guān)人員應(yīng)了解設(shè)計文件的審批申請主要是將設(shè)計項目提交給政府部門。因為政府部門需要對設(shè)計的合法性進(jìn)行審批，為了能夠有效保證建筑工程的各種工作不斷發(fā)展，設(shè)計和管理人員應(yīng)與消防部門保持流程的溝通和交流，并實時跟蹤和監(jiān)控項目設(shè)計的設(shè)計和管理人員，結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)來適當(dāng)?shù)恼{(diào)整設(shè)計方案。

3.5加強(qiáng)設(shè)計變更控制

在開展工程建設(shè)環(huán)節(jié)中，造成設(shè)計變更的主要影響因素包含了以下幾個方面：（1）公司原因。因為決策變化等原因，原設(shè)計方案與項目定位、運營目標(biāo)不一致，造成設(shè)計方案需要調(diào)整;（2）業(yè)主需求產(chǎn)生變化到時原產(chǎn)品不匹配，市場營銷部部結(jié)合實際狀況提出變更;（3）施工單位因材料、設(shè)備等問題，發(fā)生變更。如：原材料缺貨，無法及時找到替換材料和新材料等;（4）在工程建設(shè)中，施工單位發(fā)現(xiàn)設(shè)計圖紙的缺陷和明顯的問題。因為設(shè)計變更控制工作必須要從變更頻率和處理兩個部分實行控制工作，所以，有必要做好設(shè)計方案的編制任務(wù)，不斷強(qiáng)化設(shè)計流程。

3.6注重設(shè)計的整合管理

各房地產(chǎn)公司有必要在住宅項目的設(shè)計和管理上加強(qiáng)人力、資本和物質(zhì)資源的投入，從而提高住宅項目的設(shè)計和管理水平，并積極關(guān)注住宅項目的設(shè)計和管理。而且，企業(yè)應(yīng)該建立有效的區(qū)域管理機(jī)制，并科學(xué)地安排住宅項目設(shè)計方案，激勵員工能夠?qū)嵭杏嘘P(guān)工作，保證所有工作能夠穩(wěn)定開展。同時，施工企業(yè)也需要根據(jù)工程的實際狀況，組成高素質(zhì)的管理團(tuán)隊，定期對員工進(jìn)行培訓(xùn)。此外，政府部門還應(yīng)該加強(qiáng)對住宅項目設(shè)計管理的經(jīng)濟(jì)投入，保證能夠有效完成設(shè)計階段的管理工作。

結(jié)語：

總之，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該高度重視房地產(chǎn)住宅項目設(shè)計管理要點，全面促進(jìn)住宅項目設(shè)計的進(jìn)程，并為中國房地產(chǎn)行業(yè)打下良好的發(fā)展基礎(chǔ)。只有不斷強(qiáng)化設(shè)計階段的管理和控制，才可以為后續(xù)的建筑施工提供有效的保障。同時，在建筑施工質(zhì)量問題上，設(shè)計階段的管理也是重要的組成部分，有關(guān)人員應(yīng)該貫徹落實住宅項目設(shè)計管理要點，從而推動我國建筑行業(yè)的健康發(fā)展。

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