既有建筑加裝電梯之淺議

徐紅 李樹才

【摘要】隨著中國老齡化社會的提前到來，既有住宅增設(shè)電梯問題越來越引起各界人士，特別是居住在既有建筑無電梯樓房中的中老年居民的關(guān)注，居住在這些老舊多層住宅內(nèi)的老齡人面臨著極大的出行困難，關(guān)于對既有建筑老舊住宅加裝電梯，解決老年人上下樓出行問題，已成為一個亟待解決的社會問題。面對存量巨大的既有建筑，加裝電梯工作不僅是滿足我國老年人居家養(yǎng)老需求的重要措施，還是促進城市現(xiàn)代化和經(jīng)濟穩(wěn)定增長的必然選擇。

【關(guān)鍵詞】既有建筑;加裝電梯;適老化

一、背景及政策

全國上世紀80、90年代既有建筑面積達80億平方米，涉及到7000萬到1億戶居民，約2-3億人口，占城市總?cè)丝诘?/3，減掉已經(jīng)在規(guī)劃的棚改住宅、動遷住宅等，還有大量多層民宅沒有配備電梯，如今，伴隨著小區(qū)的老去，這些小區(qū)中的很多居民也逐漸步入暮年，上下樓讓他們感覺力不從心，甚至很多老人因此變?yōu)楦邩巧系摹扒敉健?，老樓舊房加裝電梯正成為剛性需求，同時也是社會高度關(guān)注話題。

黨中央國務(wù)院高度重視既有建筑加裝電梯工作，將老年宜居環(huán)境建設(shè)、老舊小區(qū)適老化改造工作列為“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃重點工作內(nèi)容之一。2016年5月，中共中央政治局就我國人口老齡化的形勢和對策舉行第三十二次集體學(xué)習(xí)。中共中央總書記習(xí)近平在主持學(xué)習(xí)時強調(diào)，堅持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、社會參與、全民行動相結(jié)合，堅持應(yīng)對人口老齡化和促進經(jīng)濟社會發(fā)展相結(jié)合，堅持滿足老年人需求和解決人口老齡化問題相結(jié)合，努力挖掘人口老齡化給國家發(fā)展帶來的活力和機遇，努力滿足老年人日益增長的物質(zhì)文化需求，推動老齡事業(yè)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。2018年3月5日，李克強總理在《政府工作報告》指出，提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量，有序推進“城中村”、老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施，鼓勵有條件的加裝電梯。要加強精細化服務(wù)、人性化管理，使人人都有公平發(fā)展機會，讓居民生活得方便、舒心。國內(nèi)加裝電梯實例和相關(guān)結(jié)構(gòu)問題的提出以來，北京、上海、廣州、南京、山東等地已有多個居住小區(qū)成功實現(xiàn)了對既有住宅加裝電梯，取得了良好的社會效益。

二、大連市甘井子區(qū)金寓花園小區(qū)加裝電梯項目

大連據(jù)不完全統(tǒng)計，在2000年前交付使用的既有建筑多數(shù)沒有配置電梯，有近3000棟建筑存在加裝電梯的需求。早在2016年，遼寧省住建廳就制定了《遼寧省既有住宅加裝電梯指導(dǎo)意見》，解決老舊小區(qū)高樓層老人出行難的問題。2018年2月為解決既有建筑（老舊居民樓）業(yè)主居住及出行困難，我作為人大代表會同其他代表提出既有住宅加裝電梯的建議，在大連市人大社會建設(shè)委委員張維連的積極推動下，大連市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會于2018年8月27日給出答復(fù)函，在大連市政府及相關(guān)部門的大力支持下，經(jīng)過多次研究，大連市人民政府辦公廳于2019年1月7日正式出臺《大連市人民政府辦公廳關(guān)于既有住宅加裝電梯工作的實施意見》，根據(jù)《實施意見》，大連市行政區(qū)域內(nèi)建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量安全等符合加裝條件的既有住宅均可加裝電梯。

1.基本情況

作為大連市的多層老舊小區(qū)，金寓花園小區(qū)是遼寧省軍區(qū)退休干部養(yǎng)老分房的小區(qū)項目，2003年開工建設(shè)，2004年底入戶，該小區(qū)共有超過1000戶業(yè)主，入住率基本達到100%，業(yè)主大部分為十四年前退離休老干部為主，其中29號樓三單元共有12戶居民，最大年齡83歲，最小年齡65歲，當(dāng)時身體條件較好，一口氣上個5樓6樓問題都不大，隨著年齡逐漸增大、身體健康也每況愈下?，F(xiàn)在很多老人都是和兒女分開居住。身體條件好的沒有特殊情況基本不下樓，身體較差的一年也出不來幾次。該小區(qū)還經(jīng)常因為自來水改造維修等問題會遭遇停水情況，高層業(yè)主到1樓或物業(yè)打水也十分困難。沒有加裝電梯的住宅漸漸變成了老人的“囚牢”，很多鄰里朋友很難見上一面，老人們不幸福，兒女也操碎心。小區(qū)內(nèi)一位教授苦于上下樓不方便，將該小區(qū)140平方米多年住房賤賣，補差價買了一個90多平方米帶電梯的房子，人們都迫切希望能給樓房安裝上電梯。

2.改造過程

大連地區(qū)冬季平均氣溫-5℃，極端最低氣溫可達-21℃左右，老舊住宅室外加裝電梯由于電梯井道建于原建筑物外，存在夏季炎熱，冬季寒冷的制約因素。在此項目開展過程中，正值冬季恰好室外加裝電梯在低于零度以下運行當(dāng)中的問題，主要是機械潤滑油凝結(jié)，電梯無法正常工作。此問題經(jīng)過與潤滑油供應(yīng)商溝通聯(lián)系，采用耐寒性強的46#潤滑油用于室外加裝電梯冬季運營，保障其正常使用。

因為是大連市第一個老舊小區(qū)加裝電梯，由物業(yè)公司來組織牽頭實施，沒有經(jīng)驗可循。在電梯資金來源、出資比例、審批手續(xù)、電梯管理等問題上，也是一次摸索經(jīng)驗的試水。改造流程：

該項目2017年11月開工，加裝電梯的單元共有6層樓，每層樓2戶業(yè)主，物業(yè)公司在業(yè)主委員會的協(xié)助下，本著低層少出錢、高層多出錢的原則，挨家挨戶做溝通解釋工作。最后29號樓三單元12戶住戶，1層業(yè)主不收取加裝電梯費用。2層設(shè)定為基準層，收費20000元/戶。每增加1層增加5000元/層。另外10戶居民總計花費3萬余元。不足費用、申報改造等費用由房屋維修基金和物業(yè)公司分別承擔(dān)。

為辦理電梯安裝和審批手續(xù)，少走彎路，物業(yè)公司奔波多個部門溝通咨詢、討教經(jīng)驗，甘井子區(qū)市場監(jiān)督管理局機場管理所的工作人員，定期來到施工現(xiàn)場進行監(jiān)督指導(dǎo)工作，從電梯井開掘到電梯安裝調(diào)試完畢，共用時63天。

改造期間，涉及管線改造部分，必須由相應(yīng)的主管部門，安排指定技術(shù)人員加以改造，如：燃氣，供水，供電，排水等。涉及綠植部分，需報請綠化部門進行現(xiàn)場勘察。并制定進一步的移栽工作。至始至終，保持著綠色環(huán)保的要求。最終使此項工作，變成一道亮麗的風(fēng)景，而不是破壞周邊環(huán)境來換取方便出行。

改造后的電梯，驗收標準和驗收依據(jù)，《電梯制造與安裝安全規(guī)范》GB7588—2003，《電梯安裝驗收規(guī)范》TSG-T7001-2009，《電梯工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50310—2002，《電梯試驗方法》GB/T10059—2009。

3.運營維護

產(chǎn)權(quán)是本單元的出資者所有，這樣有利于電梯使用，每個使用者都當(dāng)電梯是自家財產(chǎn)來愛護，大大提高電梯的使用年限?？梢允闺娞莸氖褂脡勖娱L5年以上，可能達到25年左右使用年限！業(yè)主即是使用者又是管理者，把每個人的積極性都調(diào)動起來來管理電梯，這樣就達到了共建、共管、共享的管理模式。同時物業(yè)公司加強電梯的日常管理，引導(dǎo)業(yè)主合理使用電梯，做好電梯保養(yǎng)、檢測工作，使之安全運營。如果條件允許，可以通過增加電梯IC卡控制模式，每戶制作對應(yīng)人數(shù)量的卡片，以利于管理。并減少電梯設(shè)備運行部件的磨損，延長電梯使用壽命。

4.改造效果

近三年來，電梯產(chǎn)生的電費、維保費等費用，也由住戶們平攤，每年下來平攤費用五六百元，乘坐電梯帶來的便利，讓小區(qū)其他居民樓的住戶們都羨慕不已，多數(shù)住戶找到社區(qū)和物業(yè)，表達希望自己的單元也能夠加裝電梯。既有住宅加裝電梯要區(qū)別于商品住宅的電梯，主要是沒有維修資金來做電梯維修資金保障。每一分錢都要靠業(yè)主來出資，因此電梯維保尤為重要。要有一個長期的、穩(wěn)定的管理單位來對電梯進行管理。電梯維保只是確保電梯正常工作的一部分。還要對裝飾部分、主體部分及其他相關(guān)設(shè)施進行維護，才能保障電梯的安全、有效的運行。物業(yè)公司已經(jīng)連續(xù)三年對電梯的主體進行位移、沉降、變形進行檢測，對相關(guān)數(shù)據(jù)的掌握，為以后電梯大規(guī)模加裝做好技術(shù)參考。

為徹底解決小區(qū)住戶上下樓難題，2020年我們將對一個整體小區(qū)進行全面加裝電梯改造，預(yù)計加裝20部電梯，同時對小區(qū)進行升級改造，提升小區(qū)的附加值，預(yù)測使小區(qū)房價照比原來提高3000元/㎡，多層住宅安裝電梯在大連乃至全國會形成剛性需求。

三、實踐總結(jié)

既有建筑加裝電梯工作，已經(jīng)成為滿足我國老年人，居家養(yǎng)老需求的重要要求，隨著老齡化問題的不斷加劇，居住在老舊建筑的人員多以老年人居多。經(jīng)過不斷的取樣調(diào)研，對加裝電梯的需求很大，群眾呼聲非常高，民眾需求也很強烈。既有建筑加裝電梯工作是民心所向、民生剛需，它響應(yīng)國家城鎮(zhèn)化建設(shè)，提高居住質(zhì)量、便利生活，提升民宅價值，方便老人出行、醫(yī)療救護，降低了老城區(qū)的改造成本，節(jié)約了土地資源，是構(gòu)建和諧社會客觀需求！也是樹立城市創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享發(fā)展理念的重要舉措。相信在政府優(yōu)惠政策力度不斷加強的情況下，這些工作將是我們未來工作的重中之重！

參考文獻：

[1]大政辦發(fā)[2019]3號《大連市人民政府辦公廳關(guān)于既有住宅加裝電梯工作的實施意見》

[2] 制造商提供的電梯安裝技術(shù)要求及相關(guān)圖紙

[3]《電梯制造與安裝安全規(guī)范》GB7588—2003

[4]《電梯安裝驗收規(guī)范》TSG-T7001-2009

[5]《電梯工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50310—2002。

[6]《電梯試驗方法》GB/T10059—2009。

（本文作者單位：1.徐紅，大連市綠色建筑行業(yè)協(xié)會; 2. 李樹才，蒂森電梯有限公司大連分公司）