房地產(chǎn)項目全過程成本精細(xì)化管理與造價控制

由晨光 蔣欣欣

摘? ? 要：隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也隨之興盛起來。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)本身具有資金需求龐大、建設(shè)周期長、市場變化快、易受國家政策的影響等特點，因此，如何在房地產(chǎn)項目全過程進(jìn)行精細(xì)化成本管理與造價控制，意義重大。本文結(jié)合工作實踐對房地產(chǎn)項目全過程成本精細(xì)化管理與造價控制進(jìn)行了研究，并提出了具體的實施措施，以期為相關(guān)研究與實踐提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目;成本管理;造價控制

1? 引言

隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)競爭模式已經(jīng)從“土地競爭”“品牌競爭”向“成本控制、內(nèi)部管理、產(chǎn)品設(shè)計、品牌附加價值”等方面轉(zhuǎn)變，成本精細(xì)化管理與造價控制已成為房地產(chǎn)開發(fā)的核心競爭力。項目成本管理是確保項目預(yù)算成功實施的前提。其包含制定成本管理計劃、成本估算、成本預(yù)算和成本控制四個過程。造價控制包含整個房地產(chǎn)項目的預(yù)測、計劃、控制、調(diào)整、核算、分析和評估，保障項目成本在計劃的目標(biāo)之內(nèi)。項目成本管理是指在整個項目實施過程中，管理項目所需的各種過程，以確保項目盡可能在批準(zhǔn)的成本預(yù)算范圍內(nèi)完成。

2? 現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目全過程成本精細(xì)化管理與造價控制存在的問題

（1）對投資決策的重要性認(rèn)識不足：房地產(chǎn)項目的投資和建設(shè)階段需要大量人、財、物，一旦開始施工不能停止，否則將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)蒙受巨大的損失。在房地產(chǎn)項目的整個過程中，投資決策環(huán)節(jié)至關(guān)重要，其建設(shè)直接關(guān)系到整個房地產(chǎn)項目的建設(shè)。但目前，這一環(huán)節(jié)在整個房地產(chǎn)企業(yè)的運營中還存在一定的不足。

（2）施工階段工程費用成本控制手段不足：隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)市場競爭越來越激烈，導(dǎo)致建筑材料的價格不斷上漲，建筑工人的勞動力成本也不斷增加。這些因素將進(jìn)一步大幅增加房地產(chǎn)項目成本，給整個建設(shè)項目帶來一定的困難。此外，在具體設(shè)計過程中，由于房地產(chǎn)開發(fā)商忽視成本的管理和控制，并沒有有效的管控計劃，將更多的經(jīng)歷放置到工程建設(shè)質(zhì)量中，往往忽視了成本造價的控制，進(jìn)而導(dǎo)致實際成本造價偏離預(yù)算。

（3）項目承包階段承包商選擇不恰當(dāng)：當(dāng)工程設(shè)計完成后，工程建設(shè)單位的選擇尤為重要，這一過程要堅持公平開放的原則。采用招標(biāo)或邀請的方式綜合考慮選擇一個具有良好信譽，技術(shù)實力過關(guān)、價格低廉的承包商。然而，目前在選擇中標(biāo)單位時，往往優(yōu)先考慮報價最低的單位。在實際施工過程中，由于收益覆蓋不了建設(shè)成本，中標(biāo)單位往往各個方面縮減支出，大大降低了施工質(zhì)量，導(dǎo)致返工，使施工成本難以控制。

3? 房地產(chǎn)項目全過程成本精細(xì)化管理與造價控制

3.1? 項目開發(fā)前期的成本控制措施

房地產(chǎn)項目開發(fā)前期的成本造價是根據(jù)項目實際來確定的。這一環(huán)節(jié)基本上是在國家相關(guān)法律法規(guī)范圍內(nèi)將企業(yè)的成本控制到最大，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)的收益。開發(fā)公司在項目開發(fā)的早期階段扮演著重要的角色。因此，該環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)應(yīng)由項目公司領(lǐng)導(dǎo)和前期部門共同承擔(dān)，對土地收購，項目前期等費用進(jìn)行精細(xì)化管理。

3.2? 項目設(shè)計階段的成本控制措施

設(shè)計階段的成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，因此設(shè)計階段的成本控制最為重要。如果在這個階段進(jìn)行過科學(xué)規(guī)劃，可以將后續(xù)更改的成本降到最低。因此，這一環(huán)節(jié)的控制應(yīng)遵循精心策劃、科學(xué)討論、嚴(yán)格審批的原則。實踐發(fā)現(xiàn)，科學(xué)合理的設(shè)計可以使工程造價降低10 %～20%，因此成本精細(xì)化管理與工程造價控制應(yīng)集中在設(shè)計階段，從而達(dá)到項目質(zhì)量優(yōu)秀、節(jié)約投資的效果。這一階段可以通過招標(biāo)選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位對房地產(chǎn)項目整體進(jìn)行設(shè)計與造價估算，另外應(yīng)設(shè)置質(zhì)量獎懲制度與監(jiān)督系統(tǒng)，通過加強加強施工圖紙的審查，改進(jìn)設(shè)計質(zhì)量，達(dá)到節(jié)約成本的目標(biāo)。

3.3? 招投標(biāo)階段的成本控制措施

招標(biāo)過程必須依法執(zhí)行，方式有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)等方式。應(yīng)根據(jù)實際情況靈活確定采用哪種招標(biāo)方法，如總承包招標(biāo)、清單招標(biāo)和費率招標(biāo)等，根據(jù)圖紙條件和工程開發(fā)進(jìn)度要求合理選擇。投標(biāo)過程的成本控制涉及到工程、設(shè)計、預(yù)算合同、銷售等多個部門。其具體內(nèi)容，也應(yīng)根據(jù)實際情況來確定。招投標(biāo)階段是確定工程建設(shè)合同價格的重要階段。它直接影響到今后的建設(shè)，甚至影像工程的竣工和結(jié)算。

3.4? 施工階段的成本控制措施

在成本管理中，預(yù)算編制是其主要內(nèi)容之一。在工程建設(shè)中必須制定嚴(yán)格的預(yù)算編制標(biāo)準(zhǔn)，才能有效地保證工程質(zhì)量與成本。建立獎懲制度，督促人員工作實現(xiàn)科學(xué)管理。在編制預(yù)算過程中，要加強溝通，有效降低錯誤率，審計部門要及時溝通預(yù)算編制價格、拆除方法、分項方法，多方達(dá)成共識，保障房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量。在此期間，要做好實時監(jiān)理工作，對竣工審核、詢價、工程變更、招投標(biāo)、預(yù)算編制等工作進(jìn)行有效監(jiān)督，企業(yè)應(yīng)注重造價監(jiān)管，從而使房地產(chǎn)項目投資達(dá)到有效控制的目標(biāo)，以保障各方利益，改進(jìn)項目質(zhì)量。同時應(yīng)做好清單編制工作，嚴(yán)格審核標(biāo)準(zhǔn)定額和定價依據(jù)，避免隨意降低或增加成本，從而有效控制項目成本，使項目成本更加科學(xué)準(zhǔn)確。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)還需要定期對造價監(jiān)管情況進(jìn)行抽查，及時發(fā)現(xiàn)問題。另外，還應(yīng)制定科學(xué)的制度，防止在監(jiān)管過程中出現(xiàn)漲價、抑價等問題。在成本控制方面，注重簽證管理和項目管理，制定科學(xué)的流程，建立問責(zé)制度。在施工過程中，嚴(yán)格按照程序進(jìn)行成本簽證。同時，要根據(jù)清單報價、合同內(nèi)容、投標(biāo)文件等對施工報價進(jìn)行嚴(yán)格審核，以實現(xiàn)對工程造價的嚴(yán)格控制。在現(xiàn)代房地產(chǎn)項目施工管理中，實施信息化施工全過程成本控制是非常重要的，也是未來發(fā)展的趨勢。在施工管理中，需要整合信息資源，建立信息網(wǎng)絡(luò)，使信息數(shù)據(jù)信息來源更廣泛、覆蓋面更廣、更新速度更快。通過網(wǎng)絡(luò)平臺，相關(guān)工作人員可以及時了解材料價格與市場變化，以便及時準(zhǔn)確地編制預(yù)算和工程量清單，實現(xiàn)項目成本控制中的信息共享和互聯(lián)，為成本控制提供有力支持。

3.5? 竣工驗收階段的成本控制措施

竣工決算是評價和分析投資效益的依據(jù)，完善的經(jīng)濟責(zé)任制度，能夠正確反映項目的實際成本和投資效益。最終結(jié)算應(yīng)以實物數(shù)量和貨幣指標(biāo)為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)建設(shè)項目運營進(jìn)入竣工階段。所花費的總投資形成相應(yīng)的資產(chǎn)。

3.6? 期間成本控制措施

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，期間成本主要包括財務(wù)成本、人工成本和行政成本。由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期性變化，期間費用的靈活性非常高，有必要加強對期間費用的計劃控制。

4? 結(jié)束語

房地產(chǎn)項目全過程成本精細(xì)化管理與造價控制對于減少資金浪費、提高建筑質(zhì)量等方面具有積極意義。從業(yè)人員根據(jù)項目特點與房地產(chǎn)企業(yè)自身運營情況，制定完善的精細(xì)化管理和造價控制措施，保障企業(yè)利益，提高企業(yè)競爭力。

參考文獻(xiàn)：

[1] 黃錦芳.房地產(chǎn)開發(fā)項目中成本管理的控制與策略分析[J].綠色環(huán)保建材，2020.

[2] 陳衛(wèi).合約管理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本的控制[J].居舍，2020.

[3] 蔡佳含.淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段成本管理控制要點[J].農(nóng)村經(jīng)濟與科技，2020.

[4] 郭向東.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制與管理[J].智能城市，2020.

[5] 胡兵.房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場成本的管理與控制[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報，2019.

作者簡介：

由晨光（1978—）男，漢族，山東青島人，山東省房地產(chǎn)開發(fā)集團青島公司，本科學(xué)歷，研究方向：建筑工程，郵編：266000。

蔣欣欣（1987—）女，漢族，山東青島人，山東省房地產(chǎn)開發(fā)集團青島公司，本科學(xué)歷，研究方向：建筑工程，郵編：266000。