不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)測(cè)繪面臨的問(wèn)題及對(duì)策

劉樂(lè)

摘 要：住房改革的深入化，為各地房地產(chǎn)事業(yè)創(chuàng)造了更加有利的發(fā)展環(huán)境，但是房產(chǎn)面積測(cè)算等糾紛也在各地區(qū)頻發(fā)，使房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)愈發(fā)受到重視，并且在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后面對(duì)更高要求，文中進(jìn)一步從其中存在的主要問(wèn)題展開(kāi)分析，以便于采取有效的應(yīng)對(duì)措施，確保房地產(chǎn)事業(yè)良好發(fā)展。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記;房產(chǎn)測(cè)繪;問(wèn)題;對(duì)策

房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，促使管理工作更為重要。一般情況下，各個(gè)城市內(nèi)都有一些較先進(jìn)的測(cè)量設(shè)備、專業(yè)人才，在房地產(chǎn)測(cè)繪中發(fā)揮作用，促使其專業(yè)化和法制化，但是也逐漸暴露出其中的問(wèn)題和不足，需要及時(shí)采取必要的應(yīng)對(duì)措施。

1概況

1.1不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，針對(duì)房屋、土地、林地、海域等多種不動(dòng)產(chǎn)，要求以此建立的簿冊(cè)、依據(jù)、登記機(jī)構(gòu)、信息平臺(tái)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一。不動(dòng)產(chǎn)信息管理平臺(tái)，是國(guó)家現(xiàn)階段建立的統(tǒng)一共享相關(guān)信息數(shù)據(jù)平臺(tái)，也是不動(dòng)產(chǎn)登記、審批、交易等流程所需的信息服務(wù)平臺(tái)，信息流通效率逐步呈現(xiàn)大幅度提升趨勢(shì)，使重復(fù)性測(cè)繪等不合理情況得到有效控制，為政府部門完成工作要求，以及不同產(chǎn)統(tǒng)一登記改革奠定基礎(chǔ)。控制和界址測(cè)量、宗海和房產(chǎn)分戶圖輸出、房產(chǎn)面積和測(cè)量報(bào)告撰寫等等，都屬于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容。測(cè)量、宗海和房產(chǎn)分戶圖輸出、房產(chǎn)面積和測(cè)量報(bào)告撰寫等等，都屬于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容。

1.2房產(chǎn)測(cè)繪

房產(chǎn)測(cè)繪屬于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪范疇，是房地產(chǎn)管理過(guò)程中的重要內(nèi)容。房產(chǎn)測(cè)繪，主要針對(duì)房屋及其用地狀況信息的采集和表達(dá)，以房屋的具體位置、界線、屬性、數(shù)量等具體數(shù)據(jù)為測(cè)量對(duì)象，文字、數(shù)據(jù)、圖件相結(jié)合是主要的呈現(xiàn)方式，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易征稅、城鎮(zhèn)規(guī)劃等流程中，都發(fā)揮著不可替代的作用。房產(chǎn)測(cè)繪，是住建部門組織結(jié)構(gòu)的一部分，房產(chǎn)管理是基本業(yè)務(wù)內(nèi)容。房產(chǎn)測(cè)繪，具體分為預(yù)先、竣工后兩個(gè)階段展開(kāi)測(cè)繪。房屋交易、產(chǎn)權(quán)管理建立起來(lái)的樓盤表等信息平臺(tái)，其中都要以房產(chǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告書作為主要的數(shù)據(jù)來(lái)源，以房屋基本單元為基礎(chǔ)，注意標(biāo)識(shí)出相應(yīng)的唯一代碼。房屋交易和產(chǎn)權(quán)業(yè)務(wù)的順利展開(kāi)，需要利用樓盤表，在獲得預(yù)售商品房許可后，將網(wǎng)簽備案體現(xiàn)于合同內(nèi)容，且預(yù)購(gòu)商品房抵押、預(yù)售資金監(jiān)管都需要進(jìn)一步強(qiáng)化。專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)在竣工交付前，對(duì)工程的實(shí)地狀況進(jìn)行必要的竣工測(cè)繪，要求完成測(cè)繪后完成實(shí)測(cè)報(bào)告的編撰，對(duì)接預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)兩階段的數(shù)據(jù)結(jié)果，再與樓盤表相互關(guān)聯(lián)。

2房產(chǎn)測(cè)繪面臨的問(wèn)題

2.1房產(chǎn)測(cè)繪面積管理

房產(chǎn)測(cè)繪，是住房管理機(jī)構(gòu)對(duì)應(yīng)設(shè)立，以服務(wù)于房產(chǎn)管理為基本要求，具體包括預(yù)測(cè)繪、核實(shí)測(cè)繪兩方面內(nèi)容，最終將測(cè)繪報(bào)告應(yīng)用于房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)管理等工作中，并且以房屋狀況為基礎(chǔ)，對(duì)單個(gè)房屋建立相對(duì)應(yīng)的唯一代碼，結(jié)合使用樓盤表，使房屋交易過(guò)程中的產(chǎn)權(quán)管理更為有效，在商品房預(yù)售中發(fā)揮作用，同時(shí)要求商品房合同內(nèi)容中做好網(wǎng)簽備案，將其中的預(yù)購(gòu)商品采取必要的抵押管理。一般情況下，實(shí)測(cè)需要在項(xiàng)目建成后、交付前，由資質(zhì)達(dá)標(biāo)的測(cè)繪單位逐步施行要求完成后出具檢測(cè)報(bào)告，作為房產(chǎn)管理部門進(jìn)行預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)對(duì)接管理的重要信息資源，存儲(chǔ)于樓盤信息中。

2.2不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后的變化

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革，給百姓生活帶來(lái)了很大變化。房地產(chǎn)登記，直接關(guān)系到廣大民眾的日常生活，一般情況下，產(chǎn)權(quán)所有證、土地使用權(quán)證分別由住建、國(guó)土兩個(gè)部門完成辦理流程。住建部門，是房屋交易、產(chǎn)權(quán)管理、不動(dòng)產(chǎn)登記的主要負(fù)責(zé)部門，這是從傳統(tǒng)的交易登記在住建部門統(tǒng)一完成的狀況，轉(zhuǎn)變?yōu)椴煌块T交易、登記分別完成的操作方式。

3房產(chǎn)測(cè)繪的改革對(duì)策

3.1及時(shí)學(xué)習(xí)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告具備多種用途，需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)知識(shí)全部整合起來(lái)，作為房產(chǎn)交易、不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重要資源。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后，國(guó)土和房產(chǎn)測(cè)繪由多個(gè)部門分別管理，需要測(cè)繪團(tuán)隊(duì)的專業(yè)化分工之后，為地籍測(cè)量、房產(chǎn)測(cè)繪等工作流程的順利展開(kāi)奠定基礎(chǔ)，要求在工作完成后出具測(cè)量報(bào)告，或者是直接由測(cè)繪機(jī)構(gòu)完成報(bào)告，對(duì)于數(shù)據(jù)交流過(guò)程中可能產(chǎn)生的不必要問(wèn)題起到較好的控制作用。從事房產(chǎn)測(cè)繪的機(jī)構(gòu)部門和工作人員，需要堅(jiān)持學(xué)習(xí)和吸收關(guān)于地籍測(cè)量、房產(chǎn)測(cè)繪等方面的知識(shí)理論和專業(yè)技能，不斷提升自身的專業(yè)能力，更加適應(yīng)房產(chǎn)交易或不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中的實(shí)際需求。

3.2統(tǒng)一坐標(biāo)系統(tǒng)

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，需要以同一坐標(biāo)系統(tǒng)為基礎(chǔ)，在國(guó)家測(cè)繪管理部門制定的規(guī)章制度的許可范圍內(nèi)，對(duì)2000國(guó)家大地坐標(biāo)系、1985國(guó)家高程基準(zhǔn)建立起相應(yīng)的轉(zhuǎn)換關(guān)系。房地產(chǎn)測(cè)繪所獲的數(shù)據(jù)信息只有在完成2000國(guó)家大地坐標(biāo)系的轉(zhuǎn)換后，使房產(chǎn)交易、不動(dòng)產(chǎn)登記兩種不同的測(cè)繪數(shù)據(jù)結(jié)果實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一化，以此建立起相應(yīng)的地理信息數(shù)據(jù)庫(kù)，作為數(shù)據(jù)信息交換、共享的服務(wù)平臺(tái)。同時(shí)，不斷完善空間地理基礎(chǔ)信息庫(kù)、自然資源、國(guó)土資源數(shù)據(jù)云平臺(tái)等方面的建設(shè)工作，以便于各個(gè)部門之間順利完成交換、共享多源異構(gòu)數(shù)據(jù)的具體服務(wù)流程。測(cè)繪地理信息數(shù)據(jù)庫(kù)完成構(gòu)建后，需要對(duì)其運(yùn)營(yíng)過(guò)程做好相應(yīng)的維護(hù)管理，充分發(fā)揮出其中數(shù)據(jù)信息的價(jià)值作用。測(cè)繪機(jī)構(gòu)不同，所側(cè)重的測(cè)繪數(shù)據(jù)結(jié)果也會(huì)存在一定差異，需要更加注重不同機(jī)構(gòu)間的有效共享，以測(cè)繪數(shù)據(jù)云平臺(tái)為依托，提升基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的有效利用率，盡可能地避免重復(fù)性測(cè)繪的發(fā)生，順利完成不同產(chǎn)統(tǒng)一登記流程，為測(cè)繪結(jié)果準(zhǔn)確性的提升奠定基礎(chǔ)。

3.3構(gòu)建測(cè)繪地理數(shù)據(jù)庫(kù)

國(guó)家發(fā)展綱要中，不動(dòng)產(chǎn)登記改革要求預(yù)先完成地理信息數(shù)據(jù)交換平臺(tái)的構(gòu)建，以便于不同部門內(nèi)部所獲取的異構(gòu)數(shù)據(jù)資源實(shí)現(xiàn)有效共享，增強(qiáng)自然資源、空間地理信息庫(kù)之間的關(guān)聯(lián)性。現(xiàn)階段，測(cè)繪地理信息已經(jīng)在我國(guó)很多地區(qū)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一化，并且受到一致認(rèn)可，測(cè)繪管理部門是地理信息數(shù)據(jù)庫(kù)運(yùn)行、管理的主要負(fù)責(zé)部門，為實(shí)現(xiàn)其信息共享提供有效服務(wù)，并且在云平臺(tái)的技術(shù)應(yīng)用下，充分利用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資源，使重復(fù)性測(cè)繪問(wèn)題得到有效控制。

3.4注重代碼編制

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，要求對(duì)房屋、不動(dòng)產(chǎn)單元預(yù)先完成代碼編制。一般情況下，代碼編制需要在住建部頒行代碼編制標(biāo)準(zhǔn)的具體要求下逐步展開(kāi)。房產(chǎn)測(cè)繪部門為了更好地適應(yīng)房產(chǎn)交易、不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)要求，必須以出具不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告書作為基本條件，因此更加強(qiáng)調(diào)代碼編制信息的規(guī)范化，以此保障最終的工作質(zhì)量。

3.5暫時(shí)并存圖幅號(hào)和宗地代碼

房產(chǎn)測(cè)繪部門通常利用丘號(hào)、幢號(hào)、圖幅號(hào)來(lái)逐一標(biāo)識(shí)和區(qū)別房屋，作為稅務(wù)征收過(guò)程中確定基準(zhǔn)價(jià)的重要依據(jù)?，F(xiàn)階段，宗地代碼、定著物代碼方面，與之相應(yīng)的稅務(wù)征收和評(píng)估系統(tǒng)并未建立起來(lái)，這就要求房產(chǎn)測(cè)繪部門在完成不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的情況下，注意備注好測(cè)繪報(bào)告中的丘號(hào)、幢號(hào)、圖幅號(hào)。確定實(shí)際狀況滿足一定條件后，不動(dòng)產(chǎn)單元代碼才能結(jié)合使用。

結(jié)束語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后的房產(chǎn)測(cè)繪，規(guī)范化、統(tǒng)一性是需要面對(duì)的主要問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的順利完成，需要以先進(jìn)的測(cè)繪設(shè)備和專業(yè)人才為支撐，不斷提升測(cè)繪團(tuán)隊(duì)的技術(shù)能力和相應(yīng)的管理水平，依據(jù)具體的實(shí)際情況采取必要的處理措施，幫助完成相應(yīng)的改革要求，順利完成及時(shí)學(xué)習(xí)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)、統(tǒng)一坐標(biāo)系統(tǒng)、構(gòu)建測(cè)繪地理數(shù)據(jù)庫(kù)、注重代碼編制、暫時(shí)并存圖幅號(hào)和宗地代碼等措施，為國(guó)土資源管理及其優(yōu)化升級(jí)奠定基礎(chǔ)。

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（南京市溧水區(qū)房地產(chǎn)管理所，江蘇 南京210000）