基于CCRC模式的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)（投資）運(yùn)營模式的幾點(diǎn)思考

徐云波

摘要：我國老年人口眾多，養(yǎng)老地產(chǎn)作為剛需，具有巨大市場?；贑CRC模式的養(yǎng)老地產(chǎn)符合我國老年人日益增多的趨勢和國情需要，對該模式的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營進(jìn)行研究，分析存在的問題和弊端，在此基礎(chǔ)上提出促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的的對策建議。

關(guān)鍵詞：CCRC模式;養(yǎng)老地產(chǎn);開發(fā)運(yùn)營

我國是全世界人口最多的國家，隨著改革開放的發(fā)展，以及同步實(shí)施計(jì)劃生育的政策，我國面臨著未富先老的困境。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 截止2019年底，我國60歲及以上的老年人口高達(dá)2.53億多，占比18.1%，其中60歲及以上又高達(dá)1.76億，占比達(dá)12.6%。如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為我國發(fā)展中必須面對的重要問題。持續(xù)養(yǎng)老照料社區(qū)，簡稱“CCRC”，作為新穎的養(yǎng)老服務(wù)模式，充分融合居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的多種優(yōu)點(diǎn)，并避免了三種養(yǎng)老的不足之處。近年來，我國房地產(chǎn)發(fā)展從初期的高速發(fā)展，進(jìn)入行業(yè)細(xì)分發(fā)展階段，養(yǎng)老地產(chǎn)收到越來越多的關(guān)注，基于CCRC模式的養(yǎng)老地產(chǎn)被認(rèn)為是非常適合中國的地產(chǎn)模式。本文對CCRC模式的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)行分析，找出當(dāng)前階段存在的問題，對下一步的發(fā)展提出意見建議。

一、基于CCRC模式的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)用模式現(xiàn)狀

過去，受制于傳統(tǒng)觀念，我國的養(yǎng)老長期以居家養(yǎng)老為主，后來開設(shè)了多所公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。伴隨著改革開放進(jìn)程，在政府的扶持下，民營資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，開設(shè)了一批民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，但過去的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，功能比較單一，服務(wù)質(zhì)量不高，無法滿足日益增長的老年人口要求高質(zhì)量養(yǎng)老服務(wù)的客觀需要，呈現(xiàn)出公辦機(jī)構(gòu)長期虧損，民辦機(jī)構(gòu)存在套取國家補(bǔ)貼等情況。作為從美國引進(jìn)的CCRC模式，是一種復(fù)合型社區(qū)，能夠解決上述弊端和問題，這種模式符合了中國傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老的傳統(tǒng)，為社區(qū)居民構(gòu)建了社區(qū)生活的環(huán)境作為核心，同時(shí)通過養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)的服務(wù)作為有益補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)了養(yǎng)老服務(wù)的可持續(xù)、精細(xì)化，提供及時(shí)的醫(yī)療救護(hù)。一批養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)公司，開始投資建設(shè)CCRC模式的健康社區(qū)項(xiàng)目，往往成為當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合的項(xiàng)目，融合多種建設(shè)運(yùn)營模式于一體。

（一）CCRC模式的適宜人群

基于CCRC模式的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，可以依據(jù)老年人的個(gè)體情況進(jìn)行更加細(xì)致劃分，并根據(jù)身體以及心理情況，及時(shí)進(jìn)行調(diào)換，并提供對應(yīng)的服務(wù)。老年人主要包括三種類型：一是剛滿60歲的老年人，其身體狀況仍然比較好，生活提供自理，CCRC社區(qū)主要提供住所，還有日常的生活服務(wù)以及必要的醫(yī)療服務(wù)，并提供體育文化等生活內(nèi)容。二是能夠?qū)崿F(xiàn)半自理的老年人。除上述服務(wù)外，社區(qū)還可以提供部分必要的協(xié)助服務(wù)。三是生活無法自理的老年人，在特定社區(qū)當(dāng)中，提供專業(yè)護(hù)理服務(wù)。

（二）基于CCRC模式的地產(chǎn)開發(fā)模式

1.在地理位置上，遠(yuǎn)離中心城區(qū)，低價(jià)相對較低，開發(fā)成本低，以多層建筑為主，一般沒有高層建筑，布局緊湊合理，圍繞集中居住、護(hù)理，便于運(yùn)營方降低運(yùn)營成本。

2.在CCRC模式開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目中，一般需要根據(jù)年齡段的不同，區(qū)分為三個(gè)不同特點(diǎn)的區(qū)域，即獨(dú)立居住區(qū)、協(xié)助生活區(qū)和護(hù)理照料區(qū);三個(gè)區(qū)域因?yàn)樯罹幼〉睦夏耆瞬煌?，所以在建設(shè)當(dāng)中需要充分考慮各年齡段人員的身體狀況和心理狀況。如，剛退休的老人需要多溝通;半自理的老人需要更加舒適的環(huán)境;不能自理的老人需要醫(yī)護(hù)設(shè)施。

3.服務(wù)醫(yī)療設(shè)施健全。在CCRC模式，醫(yī)療室和護(hù)理站必備設(shè)施，對于醫(yī)院、食堂、活動(dòng)設(shè)施都有比較固定的需求。同時(shí)，在建設(shè)中通用化、人性化的設(shè)計(jì)不可少，要通過完善細(xì)節(jié)來提高社區(qū)入駐人群的生活質(zhì)量，進(jìn)而提升整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量，打造品牌。

（三）基于CCRC模式的運(yùn)營模式

由于養(yǎng)老服務(wù)具有公益性，包括CCRC模式的養(yǎng)老運(yùn)營屬于微利行業(yè)，投資項(xiàng)目后通過運(yùn)營收入收回投資成本需要較長周期。在CCRC房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成后，可以選擇部分出售;也可以收取大額會(huì)員費(fèi)和年費(fèi)、月費(fèi)等方式取得收益。項(xiàng)目物業(yè)出售或大額會(huì)員費(fèi)收入平衡投資款，日常運(yùn)營收入，也就是按年、月收取的養(yǎng)老服務(wù)、醫(yī)護(hù)服務(wù)收入實(shí)現(xiàn)盈利。對于不同年齡段的老年人，根據(jù)不同的護(hù)理需求層次來收取服務(wù)費(fèi)用。以此來保持項(xiàng)目的正常運(yùn)營，并提供高質(zhì)量的服務(wù)。

二、基于CCRC模式的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式存在的問題

CCRC模式的養(yǎng)老地產(chǎn)，解決了單純的養(yǎng)老依舊單獨(dú)的醫(yī)院護(hù)理存在的問題，是一種綜合式的養(yǎng)老服務(wù)，能夠滿足老年人一站式養(yǎng)老的要求，其標(biāo)準(zhǔn)明確，機(jī)制健全，服務(wù)質(zhì)量比較高。但因?yàn)檫@種模式落地我國的時(shí)間段，對于各種配套設(shè)施的要求比較高，而且投資比較大、資金回收難，再加上入住的門檻比較高，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高，不僅需要政府予以支持，也需要地產(chǎn)商和運(yùn)營商具有極高的品牌和信譽(yù)。主要問題有：

（一）建設(shè)運(yùn)營管理還不夠科學(xué)合理。一是在建設(shè)配套實(shí)施時(shí)，往往存在輔助空間設(shè)計(jì)不合理，主要是輔助空間與公共空間的距離不合適，與老年人的身體狀況存在不適應(yīng)的地方，老年人需要較長時(shí)間的行走，才能到達(dá)輔助空間，從而也導(dǎo)致服務(wù)效率不高。既導(dǎo)致了空間利用率的降低，也導(dǎo)致醫(yī)護(hù)人員不能監(jiān)督公共區(qū)域活動(dòng)的老年人，同時(shí)內(nèi)部協(xié)作存在困難。二是應(yīng)急設(shè)施不符合老年人要求。養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該考慮老年人行動(dòng)不便的特殊性，但實(shí)際上沿用過去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的理念和模式，導(dǎo)致安全隱患。三是有的開發(fā)商過去注重商業(yè)利益，細(xì)節(jié)考慮不完善。如針對老年人的人性化設(shè)計(jì)還不夠多，仍然以正常成年人的身體條件來建設(shè)，老年人的體驗(yàn)度不高。因?yàn)槔骝?qū)動(dòng)，綠地面積仍然比較時(shí)少，雖然高于商業(yè)地產(chǎn)和一般住宅，但因?yàn)榉N種因素，部分地產(chǎn)項(xiàng)目仍然不符合CCRC模式下的面積需求。

（二）投資效益有待提高。從目前的情況看，養(yǎng)老行業(yè)雖然是新興行業(yè)，但行業(yè)整體利潤低，提高回報(bào)周期長。對于養(yǎng)老地產(chǎn)而言，難以得到融資支持，盈利能力不強(qiáng)，行業(yè)發(fā)展比較困難。對于 CCRC 模式的養(yǎng)老地產(chǎn)，同樣受困于此，項(xiàng)目需要長期投資，但難以獲得短期回報(bào)，導(dǎo)致融資難。同時(shí)，即便有的大企業(yè)憑借自身實(shí)力獲得了其他渠道的資金支持，但因?yàn)橘Y金回籠慢，很容易出現(xiàn)投資缺口。CCRC 模式對于各環(huán)節(jié)的養(yǎng)老服務(wù)要求都比較高，需要專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)參與，但目前配套服務(wù)業(yè)還不到，運(yùn)營存在一定困難，甚至因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)機(jī)制不健全，運(yùn)營機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)成本非常高。這種現(xiàn)狀，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)淪為房地產(chǎn)炒作概念，租賃變成了事實(shí)上的銷售。

（三）政府支持力度有待提高。因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)的高投入、低收益特性和公益屬性，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目基本不賺錢，甚至很多在賠錢;以至于萬科等地產(chǎn)企業(yè)提出了“不虧損便意味著優(yōu)秀”。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展需要政府大力支持，盡管已經(jīng)出臺(tái)了一系列政策，但因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)的公益性，地方政府很難從中獲得土地收益，甚至還要投入大量財(cái)政資金，因此存在喊起來重要，做起來不要的現(xiàn)象。地產(chǎn)企業(yè)很難獲得低價(jià)土地，項(xiàng)目成本居高不下，盈利非常困難。因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)的特性，居住密度低，需要土地面積大，但國家在這方面還沒有出臺(tái)專門的政策。同樣作為公益事業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)和學(xué)校等教育用地獲取上，還無法做到同等對待。

三、關(guān)于開發(fā)CCRC模式的養(yǎng)老地產(chǎn)的建議

2019年3月，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》，要求“持續(xù)完善居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系”?！兑庖姟飞婕梆B(yǎng)老服務(wù)的方方面，也為CCRC模式改造為中國特色的養(yǎng)老地產(chǎn)模式指明了方向。根據(jù)我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，針對存在的問題，基于CCRC模式就促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提出以下對策：

（一）提高養(yǎng)老地產(chǎn)的復(fù)合性。要根據(jù)CCRC模式的特點(diǎn)，將三種類型的老人字同一社區(qū)中實(shí)現(xiàn)共存;同時(shí)還可以根據(jù)中國人的居住習(xí)慣，能夠?qū)崿F(xiàn)老中少三代同堂，或者在同一社區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)居住。對于地產(chǎn)項(xiàng)目而言，不僅僅是賣房子，更是在提供一種服務(wù)模式，要完善配套的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，由專業(yè)的醫(yī)護(hù)人員參與養(yǎng)老醫(yī)護(hù)服務(wù)。

（二）形成良好的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。只有整個(gè)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)化、產(chǎn)業(yè)化，才能為養(yǎng)老地產(chǎn)提供有力的支撐，為開發(fā)建設(shè)和未來的運(yùn)營開發(fā)提供良好的市場前景。比如，提供專用設(shè)施，以及醫(yī)護(hù)服務(wù)、家政服務(wù)、文化娛樂服務(wù)等。同時(shí)，要完善盈利模式，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，減少資金壓力。根據(jù)老年人越來越多的趨勢，形成專門養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園，建設(shè)專門的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)，推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。

（三）強(qiáng)化養(yǎng)老服務(wù)能力建設(shè)。按照國務(wù)院文件的要求，可以增加住宅地產(chǎn)+養(yǎng)老地產(chǎn)的復(fù)合地產(chǎn)模式，緩解行業(yè)從業(yè)企業(yè)的資金壓力。養(yǎng)老地產(chǎn)最大的買點(diǎn)以及核心競爭力是醫(yī)護(hù)能力，建議實(shí)施聯(lián)合體投資的方式，投資方、建設(shè)方和運(yùn)營方聯(lián)合投標(biāo)養(yǎng)老地產(chǎn)，形成良性運(yùn)轉(zhuǎn)的生態(tài)圈，三方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享，實(shí)現(xiàn)通過服務(wù)盈利的新商業(yè)模式。

（四）完善政府的扶持體系。無論是CCRC模式的養(yǎng)老地產(chǎn)，還是其他養(yǎng)老地產(chǎn)，目前都處于起步階段，需要政府進(jìn)一步加大扶持力度。尤其是對于適合我國國情的CCRC模式的養(yǎng)老地產(chǎn)，根據(jù)其市場性、福利性和社會(huì)性結(jié)合特征，從政府環(huán)境、土地供應(yīng)、融資支持等方面給予有力支持。

基于CCRC模式的養(yǎng)老地產(chǎn)，適合我國國情，符合養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的重要方向。對于這種模式的現(xiàn)狀和問題進(jìn)行研究，進(jìn)而提出完善的對策建議，促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為全面建成小康社會(huì)作出貢獻(xiàn)。

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