新形勢下房地產開發(fā)項目的管控策略

遲軍

摘 要 在改革開放的政策支持下，近年來我國國民經濟發(fā)展保持了較為穩(wěn)健的趨勢，城鎮(zhèn)化道路推進也使得房地產開發(fā)項目迎來了新的發(fā)展動力。房地產事業(yè)本身就是國民經濟不可分割的一部分，在未來城市和鄉(xiāng)村的建設都需要有房地產事業(yè)做支撐，其廣闊的發(fā)展前景使得各地房地產開發(fā)項目層出不窮，國家對城市建設的支持也為房地產開發(fā)項目的進行提供了良好的政策保障?；诖?，本文就及房地產投資各階段的管控策略進行研究與分析。

關鍵詞 新形勢 房地產開發(fā) 項目管控

一、房地產開發(fā)項目管控的重要性

（一）保證項目按時完工

房地產開發(fā)項目要想順利開展和完成，必須要加強項目管控工作力度，保證施工計劃能夠得到嚴格的執(zhí)行，從而可以有效地保證開發(fā)進度能夠順利推進。以完整的計劃管理工作為基礎，全景計劃節(jié)點可以將房地產開發(fā)項目的整個過程列入計劃范圍當中，通過不斷地糾偏修正和強執(zhí)行力進而能夠有效保證房地產開發(fā)項目管控目標能夠順利地開展和進行。

（二）保證項目進展的組織性和協(xié)調性

在房地產開發(fā)項目管控工作當中，必須要將相關責任進行明確劃分，以相關的法律法規(guī)作為依據，完成各項管理工作制度和體系的建立，并加以嚴格地執(zhí)行和落實，如此可以為房地產項目的開發(fā)奠定堅實的基礎并創(chuàng)造良好的條件。從另一個角度來講，項目管控人員一定要注重房地產開發(fā)項目管理工作的協(xié)調性，做好各項分工、單位以及人員之間的協(xié)調工作，打造一個和諧的工作氛圍，進而保證房地產開發(fā)項目管控工作能夠有序推進。

二、房地產投資各階段的管控策略

（一）投資事前管控

1.開展房地產業(yè)務板塊對標研究。成立對標學習小組，對房地產業(yè)務板塊對標專項研究、學習；明確公司的競爭優(yōu)勢和劣勢以及核心競爭力，調整公司的經營方向及工作重點；同時，對公司組織效能、制度流程、市場拓展、資產運作等進行同步優(yōu)化，提高各業(yè)務模塊協(xié)同效率。

2.重視房地產板塊戰(zhàn)略規(guī)劃。深入研究房地產市場政策變化，以房地產板塊戰(zhàn)略規(guī)劃為指引，制定年度投資計劃。對內外部環(huán)境進行動態(tài)監(jiān)測，根據戰(zhàn)略執(zhí)行及環(huán)境變化情況及時對戰(zhàn)略進行滾動修編。

3.優(yōu)化投資項目遴選標準。在房地產板塊戰(zhàn)略規(guī)劃下，優(yōu)化房地產投資項目遴選標準，設定擬投資項目的戰(zhàn)略匹配度、所在區(qū)域市場（區(qū)域財政、調控政策、市場交易情況等）、預期效益（凈資產收益率、內部收益率、回收期、資金周轉率等）、預期風險等指標的權重，對擬投資項目進行排序，選擇最優(yōu)項目進行競投或洽商。

4.規(guī)范可行性研究與盡職調查工作指引。項目前期工作質量直接制約著項目的質量、工期、收益等核心目標，規(guī)范《可行性研究報告》與《盡職調查報告》指引，明確權責分工，充分收集信息和資料，對擬投資項目進行全面地調查和評估，以確定最優(yōu)的交易模式，規(guī)避和減少投資風險。

（二）投資事中管控

1.加強項目開發(fā)進度控制。通過項目全周期計劃管理加大項目精細化管理力度，根據管理層決策管控、項目管理團隊過程控制以及項目工作人員執(zhí)行操作的需求確立項目分層級的計劃，確保各級計劃按照責任分工和節(jié)點要求有效分解、落實；及時評估目標偏差情況，進行預警并適時調整經營計劃，形成質量控制機制。

2.構建績效驅動管理體系。應統(tǒng)一對同類管控項目的評價與考核標準，通過計劃、執(zhí)行、考核的有效銜接，強化同一投資主體下各項目在利潤、現金流、營銷管理、成本管理、計劃管理等方面的實際執(zhí)行效果，提升公司房地產板塊的運營管理能力。

3.加強項目目標成本管控。加強項目全周期目標成本管控，對項目可行性研究、初步設計、施工圖設計、裝修等重點階段的目標成本進行規(guī)范化管理，強化以合同為中心的成本管理，目標成本調整應嚴格執(zhí)行公司的相關制度。

4.重視房地產ERP平臺的應用。ERP系統(tǒng)是房地產板塊業(yè)務流程、制度、規(guī)范、標準的支撐平臺，應重視ERP平臺的應用，通過房地產信息集成平臺，實現各業(yè)務系統(tǒng)之間跨層級的信息流轉，使房地產業(yè)務實現“縱向貫通”與“橫向集成”。

5.加強資金管理和保障資金安全。拓寬融資渠道，提高融資能力、企業(yè)內多項目資金統(tǒng)籌利用效率，關注項目實施過程中的融資政策變動，建立定期財務評估制度，資金成本預期偏離較大時，應重新對項目進行投資測算，更新項目融資方案及整體控制方案。

（三）項目監(jiān)督與投后評價

1.建立風險管控體系。建立全面、全員、全程的“穿透式”房地產開發(fā)風險管控體系，確保各項風控指標滿足監(jiān)管要求。對法務、財務、稅務等重點風險環(huán)節(jié)進行規(guī)范、管控，加強風險隔離管理，限制跨板塊、跨項目、跨機構風險在企業(yè)內部傳遞或外溢，防范風險的傳染和蔓延。

2.完善房地產項目開發(fā)內部審計制度。完善房地產項目內審制度，定期對公司內部制度的執(zhí)行、財務收支、資產管理、經營決策、項目績效、工程建設、采購招標等進行內部審計，及時發(fā)現問題、修正偏差。

3.開展項目投資后評價。通過項目投資后評價，全面總結房地產開發(fā)項目管理中的經驗教訓，為新開發(fā)項目提供指導和借鑒，提升項目開發(fā)效率和投資管理水平。

4.建立房地產投資項目退出機制。應建立房地產投資項目退出機制，明確投資項目退出標準，做好項目經營狀況無法持續(xù)改善情況下的資產處置及相關止損等預案，以最大程度地降低房地產投資風險。

三、結語

房地產開發(fā)項目自身綜合性較強，涉及到諸多環(huán)節(jié)，管理難度和風險較大，并容易受到各類因素的影響。因而需要采取有效的管控措施，保證房地產開發(fā)項目所有的工作都能夠順利的開展和進行。此外，還應該注重將相關理論與實際進行有效的結合，實現精細化管理，對每一個工作和環(huán)節(jié)都能進行有效的控制，從而可以使房地產生產要素的配置得到進一步的優(yōu)化。

參考文獻：

[1]張洪月.新形勢下房地產開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略轉換研究[D].昆明：昆明理工大學，2005.

[2]張爽.房地產開發(fā)項目關鍵成功因素及管控策略研究[D].濟南：山東建筑大學，2012.