洪文燕

摘要：房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，與傳統(tǒng)工商企業(yè)相比，其有著規(guī)模大、投資高、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)由于項(xiàng)目?jī)?nèi)容相對(duì)復(fù)雜，成本核算的環(huán)節(jié)較為繁多，正面臨著如何將成本進(jìn)行最優(yōu)化分配的問(wèn)題，但目前還沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)能將成本進(jìn)行統(tǒng)一處理。因此，本研究通過(guò)分析房地產(chǎn)成本的內(nèi)涵，了解房地產(chǎn)成本的具體歸集內(nèi)容以及分?jǐn)偟脑瓌t，并以此為基礎(chǔ)，提出能優(yōu)化房地產(chǎn)成本分配的有效策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)成本;歸集;分?jǐn)?/p>

一、房地產(chǎn)成本內(nèi)涵分析

房地產(chǎn)成本主要來(lái)自房地產(chǎn)土地的征用、工程、安裝以及公共設(shè)施等方面的費(fèi)用。房地產(chǎn)成本占比較大的是土地、土建以及相關(guān)設(shè)備的費(fèi)用，大約占到了整個(gè)費(fèi)用的80%以上，其中又以土地費(fèi)用為最重要的成本，它是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的可行性與預(yù)估利潤(rùn)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。除了土地費(fèi)用之外，房地產(chǎn)項(xiàng)目之中利息和管理的費(fèi)用占比也較大，原因是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模往往較大，所以投入資金相對(duì)也多，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，再加上項(xiàng)目建設(shè)的周期長(zhǎng)，時(shí)常會(huì)向銀行進(jìn)行貸款來(lái)完成項(xiàng)目，之后形成的費(fèi)用自然就會(huì)較高。還有一項(xiàng)成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目之中也不可缺少，即市政的基礎(chǔ)公共設(shè)施費(fèi)用。它涉及到市政的水、電、氣等必要設(shè)施以及其他的公共配套設(shè)施。

二、房地產(chǎn)成本的歸集

（一）在土地及拆遷使用費(fèi)方面

作為房地產(chǎn)成本主體之一的土地及拆遷費(fèi)，也是房地產(chǎn)成本歸集的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目成本預(yù)算時(shí)，首先就要考慮的就是土地以及其拆遷使用費(fèi)用。具體而言，房地產(chǎn)土地及拆遷使用費(fèi)顧名思義，就是房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行土地征用以及房屋拆遷過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用。房地產(chǎn)在進(jìn)行成本歸集時(shí)要明確每一項(xiàng)的負(fù)擔(dān)費(fèi)用是否厘清，房地產(chǎn)成本的歸集要根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行操作。要么房地產(chǎn)行業(yè)將此費(fèi)用完全計(jì)入整體成本之中，要么每個(gè)項(xiàng)目分別進(jìn)行成本歸集后，再根據(jù)不同的分配方式計(jì)入項(xiàng)目的總成本之中。

（二）在前期工程費(fèi)方面

作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工程，其主要涵蓋的是房地產(chǎn)在開發(fā)土地之時(shí)，進(jìn)行的地質(zhì)勘測(cè)，對(duì)水文和工程地質(zhì)情況的研究，以及規(guī)劃設(shè)計(jì)開發(fā)地等所有內(nèi)容。房地產(chǎn)只有將前期的工程做好之后，才能保證后期的項(xiàng)目順利開展。由于房地產(chǎn)前期工程涉及的范圍廣泛，且是整個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中不能缺少的部分，所以房地產(chǎn)前期工程費(fèi)的歸集也是其工作重點(diǎn)。針對(duì)這部分費(fèi)用的歸集，一方面可以將其直接計(jì)入房地產(chǎn)“前期工程”項(xiàng)目的成本核算之中，另一方面可以先在相關(guān)賬戶歸集完之后，再根據(jù)一定的分配標(biāo)準(zhǔn)計(jì)入“前期工程”項(xiàng)目的整個(gè)成本之中。

（三）在建筑設(shè)備及安裝工程費(fèi)方面

房地產(chǎn)在進(jìn)行開發(fā)時(shí)，要將需要安全保障設(shè)施的建設(shè)考慮在內(nèi)，從土石方到架空層，再?gòu)母叩蛪号潆姷较劳L(fēng)，這些基礎(chǔ)的建筑工程和設(shè)備都不能忽略。而房地產(chǎn)行業(yè)這方面的工程，往往采用的是出包方式，目的是能讓房地產(chǎn)的項(xiàng)目在順利實(shí)施的前提下，還能使全體施工人員同時(shí)得到人身安全保證。房地產(chǎn)建筑設(shè)備及安全費(fèi)用在進(jìn)行歸集時(shí)，要在先了解每個(gè)項(xiàng)目的具體核算單之后，再分析需要支付的金額，最終計(jì)入建筑設(shè)備及安裝工程費(fèi)這一項(xiàng)目的成本之中。

（四）在公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)方面

房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，除了滿足客戶對(duì)房屋的要求，還要將周圍的配套公共基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行完善，進(jìn)而使得客戶能得到一個(gè)全面的良好居住環(huán)境。公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的具體內(nèi)容，有包括崗?fù)?、游泳池、球?chǎng)、道路等一系列在內(nèi)的相關(guān)設(shè)施。房地產(chǎn)一旦提高了這方面的金額，將其計(jì)算到房屋售賣的整個(gè)費(fèi)用之中，可以保證其行業(yè)獲得更多的利潤(rùn)，因此公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的歸集對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展也是十分重要的。具體而言，公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的歸集方法與其他工程項(xiàng)目相類似，要不就是直接計(jì)入相應(yīng)的項(xiàng)目之中，要么就等到整個(gè)工程完成以后，再根據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)整合之后再計(jì)入項(xiàng)目成本之中。

（五）在間接費(fèi)方面

除了與房屋建筑項(xiàng)目直接相關(guān)的工程之外，房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)在項(xiàng)目開發(fā)之時(shí)產(chǎn)生間接費(fèi)，其主要是指管理和銷售費(fèi)，雖然不是房地產(chǎn)開發(fā)的主要費(fèi)用，但是也在整個(gè)項(xiàng)目成本之中占據(jù)著不小的位置。作為房地產(chǎn)成本的構(gòu)成之一，歸集間接費(fèi)用，能節(jié)約房地產(chǎn)分配成本，從而提高整個(gè)房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益。而間接費(fèi)用的歸集，主要是先通過(guò)相關(guān)的賬戶進(jìn)行核算，之后再進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的分配，進(jìn)而計(jì)入相應(yīng)的項(xiàng)目成本之中。

三、房地產(chǎn)成本的分?jǐn)傇瓌t

由于房地產(chǎn)成本涉及到的內(nèi)容較多，從前期工程到后期建設(shè)，都需要費(fèi)用予以支持。在房地產(chǎn)開發(fā)所要涉及的項(xiàng)目之中，除了土地及拆遷使用費(fèi)算作土地成本之外，其他的費(fèi)用均被算作是建筑成本。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性，目前市場(chǎng)并沒有統(tǒng)一的方法來(lái)將成本進(jìn)行分?jǐn)?，但是有相關(guān)的分配方式作為參考，房地產(chǎn)行業(yè)往往根據(jù)一定分配方式的原則來(lái)進(jìn)行自身企業(yè)的成本費(fèi)用分?jǐn)?。具體而言，有以下三種分配原則。

（一）分?jǐn)偱浔仍瓌t

房地產(chǎn)成本分?jǐn)傊械呐浔仍瓌t，指的是房地產(chǎn)企業(yè)在一個(gè)固定的時(shí)間內(nèi)，將一段時(shí)期的各項(xiàng)收入和成本都進(jìn)行了統(tǒng)一結(jié)算，最后根據(jù)整合的數(shù)據(jù)，來(lái)判斷各個(gè)不同實(shí)踐段內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的成本收益情況。因此，房地產(chǎn)行業(yè)要謹(jǐn)慎做好會(huì)計(jì)核算工作，將每一個(gè)時(shí)間段內(nèi)的建設(shè)開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行完備的記錄。

（二）謹(jǐn)慎性原則

區(qū)別于其他的行業(yè)，房地產(chǎn)所擁有的特點(diǎn)是投資期長(zhǎng)、投入成本高、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)大，這就意味著房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作要保持穩(wěn)定，才能使得此行業(yè)能長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。所以，房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)建設(shè)的過(guò)程當(dāng)中，要保持警惕，將自身的重點(diǎn)放在維修建設(shè)的工作之中，也不只是注重將來(lái)可能會(huì)得到的更多收益。前期進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)要保持冷靜與謹(jǐn)慎，為整體的成本支出留存余地。

（三）重要性原則

房地產(chǎn)開發(fā)成本的分?jǐn)傔^(guò)程中，還有一項(xiàng)較為有代表性的原則，即重要性原則。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，重要性原則是指根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)每個(gè)項(xiàng)目的特殊性，將重要程度不同的項(xiàng)目進(jìn)行不同的項(xiàng)目核算。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的投資和風(fēng)險(xiǎn)都相對(duì)較高，但是如果成本的分?jǐn)偰車?yán)格按照既定的原則來(lái)操作進(jìn)行，就能使得整個(gè)房地產(chǎn)成本的分?jǐn)傇敿?xì)到每個(gè)具體項(xiàng)目的對(duì)象之上，優(yōu)化資金的分?jǐn)偣ぷ鳌?/p>

四、優(yōu)化房地產(chǎn)成本分?jǐn)偟挠行Р呗?/p>

（一）增強(qiáng)處理理念

房地產(chǎn)成本分?jǐn)偣ぷ飨胍茖W(xué)地開展，需要健全房地產(chǎn)成本的管理機(jī)制，同時(shí)結(jié)合信息技術(shù)，推進(jìn)房地產(chǎn)成本分?jǐn)偟睦砟钸M(jìn)行革新。具體而言，首先，每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)成本分?jǐn)偟墓ぷ魅藛T進(jìn)行培訓(xùn)，通過(guò)開設(shè)相關(guān)的課程，使相關(guān)人員能學(xué)到適合企業(yè)發(fā)展的先進(jìn)管理理念。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)成本相關(guān)處理人員的專業(yè)能力，定期邀請(qǐng)專業(yè)人士來(lái)企業(yè)進(jìn)行講座和交流，讓相關(guān)會(huì)計(jì)人員能迅速提升自身對(duì)成本分?jǐn)偟睦碚撜J(rèn)識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。除此以外，房地產(chǎn)行業(yè)之間還要經(jīng)常組織有關(guān)成本分?jǐn)偟慕涣鲿?huì)，吸納優(yōu)秀的分?jǐn)偺幚磙k法，并根據(jù)自身企業(yè)的發(fā)展情況，選擇適合自身發(fā)展的成本分?jǐn)偡绞健?/p>

（二）提升監(jiān)管力度

房地產(chǎn)行業(yè)成本分?jǐn)偣ぷ鞯谋O(jiān)管，具體可以從兩個(gè)方面進(jìn)行。一方面是對(duì)相關(guān)工作人員的監(jiān)管，每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要制定嚴(yán)格的考核制度和獎(jiǎng)勵(lì)制度，對(duì)于業(yè)務(wù)能力突出的員工給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，同樣對(duì)于成本管理給出欠缺處理意見以及懈怠的工作人員，也要進(jìn)行一定的懲罰。另一方面，房地產(chǎn)還要加強(qiáng)對(duì)信息安全的維護(hù)，保護(hù)行業(yè)會(huì)計(jì)核算成本的安全，是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要基石。所以，房地產(chǎn)行業(yè)要定期做到對(duì)信息安全防火墻的更新，對(duì)于相關(guān)的端口還要進(jìn)行及時(shí)地檢查，進(jìn)而為房地產(chǎn)成本分?jǐn)偣ぷ鞯挠行ч_展提供保障，使其每個(gè)環(huán)節(jié)都能順利進(jìn)行。

（三）強(qiáng)化內(nèi)部控制

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部控制可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行。首先，通過(guò)科學(xué)安排會(huì)計(jì)相關(guān)人員的崗位，加強(qiáng)會(huì)計(jì)的內(nèi)部控制，同時(shí)建立資產(chǎn)清查制度來(lái)保護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)產(chǎn)的安全。其次，將房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的審計(jì)工作，根據(jù)每個(gè)企業(yè)的實(shí)際狀況，來(lái)創(chuàng)新審計(jì)方式，從而有針對(duì)性地開展審計(jì)工作，避免舞弊行為產(chǎn)生。最后，房地產(chǎn)的各個(gè)企業(yè)內(nèi)部需要強(qiáng)化會(huì)計(jì)管理，通過(guò)逐漸實(shí)行會(huì)計(jì)集中核算管理，來(lái)高效完成房地產(chǎn)行業(yè)的成本分?jǐn)偣ぷ鳌?/p>

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