地產(chǎn)代理行業(yè)預(yù)算管理制度探討

寧偉雄

[摘 要]地產(chǎn)代理行業(yè)對于預(yù)算管理制度是缺乏認(rèn)識和應(yīng)用的，甚至是空白的，這和這個(gè)行業(yè)的特性、管理者的意向和素質(zhì)是分不開的。文章主要從預(yù)算管理的特點(diǎn)和重要性出發(fā)，結(jié)合預(yù)算制度的制定和執(zhí)行、調(diào)整環(huán)節(jié)，分析地產(chǎn)代理業(yè)推行預(yù)算管理的必要性和意義，并提出相應(yīng)的對策和改善措施，通過對預(yù)算管理的探討，希望能為該行業(yè)的經(jīng)營管理者提供一些借鑒和有用的幫助。

[關(guān)鍵詞]預(yù)算管理;地產(chǎn)代理行業(yè);全面預(yù)算

1 引言

說起預(yù)算管理，首先要明確什么是預(yù)算？每個(gè)人對預(yù)算定義各不相同，各行各業(yè)對預(yù)算的理解也不盡相同。筆者認(rèn)為，管理大師德魯克對預(yù)算的定義最為深刻而準(zhǔn)確：“預(yù)算是整合各項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃的邏輯框架?！边@個(gè)定義一方面指明了預(yù)算的第一要素：即以業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，通過對業(yè)務(wù)計(jì)劃的整合實(shí)現(xiàn)總體目標(biāo);另一方面說明了預(yù)算的另一個(gè)關(guān)鍵因素：預(yù)算邏輯。只有合理有效的預(yù)算邏輯才能將各類業(yè)務(wù)計(jì)劃有效聯(lián)結(jié)起來，形成服務(wù)于整體目標(biāo)的行動(dòng)計(jì)劃與資源配置方案。因此，預(yù)算制度的最終目的，是幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)最終的整體目標(biāo)。

2 地產(chǎn)代理行業(yè)預(yù)算建立的必要性

2.1 強(qiáng)化企業(yè)管理，增強(qiáng)企業(yè)競爭力

地產(chǎn)代理行業(yè)門檻很低，對學(xué)歷要求不高，更適合創(chuàng)業(yè)的年輕人和有沖勁勇往直前的人，往往這群人并未接受高等教育，各種裙帶關(guān)系，錯(cuò)綜復(fù)雜，家庭作坊式經(jīng)營比比皆是。而通過預(yù)算制度，可以令各部門管理者充分認(rèn)識自己企業(yè)或部門的特點(diǎn)，了解企業(yè)所需，增強(qiáng)自己的利潤概念，分析經(jīng)營成果，加強(qiáng)成本意識，更好的開源節(jié)流，進(jìn)而學(xué)習(xí)現(xiàn)代企業(yè)管理理念，從而增強(qiáng)企業(yè)在行業(yè)中的競爭力。

2.2 在交易市場發(fā)生較大波動(dòng)時(shí)，企業(yè)也能從容應(yīng)對

地產(chǎn)代理行業(yè)屬于靈活配置行業(yè)，受房地產(chǎn)交易市場興旺和衰落的影響極大，但凡遇到國家或行業(yè)的嚴(yán)控，行業(yè)內(nèi)便哀鴻遍野，如果遇到國家政策扶持或刺激，立馬又像雨后春筍一樣，遍地開花。在如此大開大合之下，除了消耗企業(yè)資源，更是對客戶的不負(fù)責(zé)任。地產(chǎn)代理的宗旨應(yīng)該是服務(wù)于客戶，如果建立了合理的預(yù)算制度，對市場的波動(dòng)會(huì)有充分的考慮，及早做出相應(yīng)的應(yīng)對預(yù)案，就可以避免企業(yè)頻繁地?cái)U(kuò)張和收縮，進(jìn)而避免內(nèi)耗，也是企業(yè)對客戶信任的最好回饋。

2.3 能及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的缺失，盡早作出應(yīng)對和調(diào)整

地產(chǎn)代理行業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)比較單一，而預(yù)算管理制度要求企業(yè)從事前預(yù)算開始，到事中監(jiān)控，再到事后總結(jié)、考核等一系列流程管理，能使企業(yè)更貼近于房地產(chǎn)交易市場，對市場活躍度的反饋更敏感，也更直接，同時(shí)也能發(fā)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營是否健康，甚至能發(fā)現(xiàn)某個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對整個(gè)企業(yè)的影響，以便經(jīng)營管理者能引起重視，提前調(diào)整和布局。

2.4 優(yōu)化組織架構(gòu)，避免投入和產(chǎn)出的失衡

企業(yè)在預(yù)算制度建立前，有必要對企業(yè)整體資源配置構(gòu)筑一個(gè)邏輯框架，在這個(gè)框架內(nèi)，要體現(xiàn)各部門、各組織的工作內(nèi)容和結(jié)果，消耗的資源和獲取的資源等信息，這里當(dāng)然包括企業(yè)營業(yè)部門和各后勤部門。在這個(gè)框架內(nèi)，營業(yè)部和后勤之間、后勤各部門之間依靠相對合理的邏輯進(jìn)行互相關(guān)聯(lián)和制約，這樣勢必會(huì)優(yōu)化企業(yè)的組織架構(gòu)，在投入和產(chǎn)出之間找到平衡點(diǎn)。

3 地產(chǎn)代理行業(yè)企業(yè)預(yù)算管理制度缺失原因

3.1 地產(chǎn)代理行業(yè)的管理人員個(gè)人預(yù)算意識不強(qiáng)烈

前面已述，地產(chǎn)代理行業(yè)中，高學(xué)歷高素質(zhì)并不是關(guān)鍵因素，而是需要不怕苦、不怕累的實(shí)干型人才，往往此類人員對現(xiàn)代企業(yè)管理知之甚少或覺得與己無關(guān)，認(rèn)為業(yè)績就是第一位的，有業(yè)績才有價(jià)值，才有話語權(quán)，制定的制度越多，越限制自己的發(fā)揮，與其浪費(fèi)時(shí)間制訂各種計(jì)劃，不如多關(guān)注市場變化、多做業(yè)績，因此往往容易忽略預(yù)算管理，殊不知兩者并不沖突，預(yù)算還能更好地為企業(yè)服務(wù)，不注意制度的管理可能會(huì)帶來短期的利益，但是會(huì)缺少長遠(yuǎn)的規(guī)劃和可持續(xù)性的發(fā)展。

3.2 地產(chǎn)代理行業(yè)的行業(yè)特性

地產(chǎn)代理行業(yè)由于低門檻，家庭作坊式經(jīng)營普遍存在，不管資源配置還是客戶體驗(yàn)都不好，即便是規(guī)模以上的大中介，也是會(huì)下放到具體的店面，個(gè)個(gè)店面構(gòu)成了企業(yè)的基石。且行業(yè)受房地產(chǎn)交易波動(dòng)的影響巨大，一旦有波動(dòng)，企業(yè)就會(huì)盲目擴(kuò)張和收縮，所謂“計(jì)劃不如變化快”，也是導(dǎo)致企業(yè)疏忽預(yù)算管理體制的原因。

3.3 地產(chǎn)代理行業(yè)的輕資產(chǎn)性

地產(chǎn)代理行業(yè)均是以“人”為主，并沒有什么固定資產(chǎn)，也不需要大型的設(shè)備和廠房，簡單到一張桌子一臺電腦就可以營業(yè)，主要是依靠資訊立足。資產(chǎn)配置簡單且單一，正因?yàn)檫@種輕資產(chǎn)性，認(rèn)為凡事都可靈活處理，卻往往忽略了預(yù)算的必要性。

3.4 對全面預(yù)算管理的理解和認(rèn)知不全面、不充分

大多數(shù)企業(yè)認(rèn)為預(yù)算管理就是指財(cái)務(wù)預(yù)算方面的管理，那是財(cái)務(wù)部門的事情，一般員工也會(huì)覺得和自身沒有關(guān)系，這是只看到了預(yù)算管理的預(yù)算功能，而忽略了管理功能。大部分企業(yè)預(yù)算主要由管理者掌控，存在很多主觀意識，難以在全員中得到推廣。

4 如何建設(shè)適合地產(chǎn)代理行業(yè)企業(yè)自身的預(yù)算管理制度

4.1 增強(qiáng)員工的預(yù)算意識，特別是部門管理者的預(yù)算管理意識

地產(chǎn)代理行業(yè)進(jìn)行預(yù)算管理除了能統(tǒng)一員工的管理思想，提高企業(yè)市場變化的適應(yīng)能力，降低成本損耗外，還能通過該體系加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的信息交流溝通，強(qiáng)化內(nèi)部控制與監(jiān)督力度，為企業(yè)各項(xiàng)考核提供量化的評價(jià)依據(jù)，有助于績效考核的科學(xué)性和標(biāo)準(zhǔn)化，有利于企業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此需要全員的參與，特別是需要部門管理者的領(lǐng)導(dǎo)力和協(xié)調(diào)能力。

4.2 依據(jù)自身的組織架構(gòu)，制定符合公司發(fā)展的預(yù)算體系

在預(yù)算編制過程中，企業(yè)不管是營業(yè)部門還是后勤各部門都需要參與其中。預(yù)算不只是營業(yè)部門的預(yù)算，而是需要各個(gè)環(huán)節(jié)互相配合才能執(zhí)行，這樣既可以令各部門自檢，也有利于企業(yè)對各部門的組織架構(gòu)做一次梳理，該合并的合并，該調(diào)整的調(diào)整，以達(dá)到整體的平衡，實(shí)現(xiàn)整體的目標(biāo)。

4.3 宣導(dǎo)預(yù)算的執(zhí)行監(jiān)控，明確監(jiān)管責(zé)任

預(yù)算制度需要先制訂好整體計(jì)劃和目標(biāo)，并定期的公開、透明化，以便企業(yè)全員了解和監(jiān)督，也能通過預(yù)算的執(zhí)行進(jìn)度更多地了解企業(yè)的經(jīng)營狀況。比如裝修、采購資產(chǎn)等的預(yù)算，是否符合市場價(jià)，是否符合公司的長遠(yuǎn)發(fā)展等。正是通過這種過程監(jiān)督，更多地發(fā)現(xiàn)問題，以便及時(shí)地做出更正和調(diào)整。

4.4 建立符合企業(yè)自身的預(yù)算管理系統(tǒng)

預(yù)算管理是一個(gè)龐大而復(fù)雜的體系，從制定到執(zhí)行再到總結(jié)歸納，各環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)相扣的，而在這個(gè)流程中，靠手工是無法準(zhǔn)確完成的，因此必須建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化流程系統(tǒng)，這就需要企業(yè)IT部門通力配合，開發(fā)或建立符合自身特點(diǎn)的預(yù)算管理系統(tǒng)，通過標(biāo)準(zhǔn)化流程，可以避免手工的疏漏，也減少爭議的發(fā)生，更能提高使用者的效率。通過系統(tǒng)的運(yùn)行，進(jìn)行有效監(jiān)督和控制，以便及時(shí)做出預(yù)警。

4.5 預(yù)算執(zhí)行過程中需及時(shí)作出調(diào)整

地產(chǎn)代理行業(yè)受房地產(chǎn)交易市場的影響變化較大，因此建立年度和半年度計(jì)劃較適宜。緊跟國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)交易的影響，做出合理的預(yù)判，以制定符合自身發(fā)展的預(yù)算制度。在日常執(zhí)行預(yù)算管理制度時(shí)，注意各環(huán)節(jié)的信息反饋，以便追蹤和檢討，而當(dāng)房地產(chǎn)交易出現(xiàn)急劇變化時(shí)，要及時(shí)果斷地對預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，以便順應(yīng)房地產(chǎn)交易市場的變化，及時(shí)作出經(jīng)營方向的調(diào)整。比如“三三零”政策的推出，預(yù)示著整個(gè)行業(yè)將進(jìn)入嚴(yán)冬，這就需要調(diào)整預(yù)算，及時(shí)做好防御工作，盡量避免再繼續(xù)擴(kuò)張。

4.6 加強(qiáng)資金鏈管理力度，避免長期負(fù)債運(yùn)營

資金鏈對于地產(chǎn)代理行業(yè)有著不可言喻的重要作用，假如一個(gè)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營過程之中出現(xiàn)資金鏈方面的問題，不但會(huì)使企業(yè)的常規(guī)性支出無法正常進(jìn)行，比如無法支付租金、無法支付網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用等，而且也可能造成客戶的資金短款，比如收的誠意金無法及時(shí)退回等。企業(yè)預(yù)算管理之中的核心工作就是資金鏈的管理。應(yīng)充分利用好銀行的留存資金，比如在資金富裕時(shí)，可以和銀行協(xié)商較高的存款利息、購買國債或有保障的理財(cái)產(chǎn)品，以獲得較高的利息收入，在企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展期，盡量避免過度依賴資本市場，減輕企業(yè)的自身債務(wù)，以便輕裝前行。

4.7 做好考核及評價(jià)體系的建立健全工作

當(dāng)做好了預(yù)算管理制度之后，建立一套考核和評價(jià)機(jī)制也是非常必要的，做好考核及評價(jià)體系的建立健全工作，對預(yù)算組織架構(gòu)加以明確，并授權(quán)給有關(guān)部門及人員，以使預(yù)算管理工作開展得更加平穩(wěn)和順暢。對于地產(chǎn)代理行業(yè)來說，不需要馬上執(zhí)行嚴(yán)格的預(yù)算考評機(jī)制，而是視自身企業(yè)特性，由寬松到嚴(yán)格的一個(gè)演變，否則會(huì)導(dǎo)致人員與人員、上級和下級之間的關(guān)系太過緊張，處于高壓環(huán)境之下，不利于內(nèi)部團(tuán)結(jié)，這是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程。考核及評價(jià)體系的建立，最主要的就是問題的發(fā)現(xiàn)與解決、人員潛能的激發(fā)、分明的獎(jiǎng)懲、人員激勵(lì)以及和諧上下級關(guān)系的平衡與建立，最重要的就是始終與企業(yè)發(fā)展目的保持一致。

5 結(jié)論

預(yù)算管理制度就是以業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，通過合理有效的邏輯管理，對公司自上而下形成一種有效的制約機(jī)制，體系內(nèi)各環(huán)節(jié)緊緊相扣，互相依賴，互相監(jiān)督，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)最終的目標(biāo)。筆者認(rèn)為，這對于地產(chǎn)代理行業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營管理者來說同樣都是非常重要的。地產(chǎn)代理行業(yè)本身的利潤率并不高，為了吸引人才，同行之間惡性競爭比比皆是。通過預(yù)算管理制度，可以令管理者有清晰的目標(biāo)和方向，通過事前預(yù)算、事中監(jiān)控、事后考評三大流程的工作，不僅可以有效地提升企業(yè)的資金控制力度，也能促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的完善，更能讓員工更貼近市場，充分了解市場的變化，采取積極的應(yīng)對措施，借助利潤考核制度，為企業(yè)創(chuàng)造更大價(jià)值，實(shí)現(xiàn)長期的戰(zhàn)略目標(biāo)。

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