本輪房價(jià)上漲基本邏輯推演

摘要：就股市樓市兩大“蓄水池”來講，為了首先扶植實(shí)體經(jīng)濟(jì)，2020年接下來幾個(gè)月股市必然率先上漲起來，股市上漲之后樓市才有可能在2021年步入上漲的通道。也就是說，接下來極有可能還會(huì)再復(fù)制一輪股市樓市輪動(dòng)上漲的行情，只不過房價(jià)的上漲幅度來講，不一定有2016-2018年這波行情那么大。

關(guān)鍵詞：貨幣寬松;保值渠道;上行周期

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）05-0024-25 收稿日期：2020-03-20

美國的“零利率”與7000億的量化寬松（QE）計(jì)劃后，又宣布“無底線”量化寬松（QE），同時(shí)，歐盟在已經(jīng)是“負(fù)利率”的基礎(chǔ)上也宣布“量化寬松”，這或許才剛剛開始，全球的資本或流動(dòng)性還會(huì)繼續(xù)泛濫。

很簡單的道理，在歐美“零利率”或“負(fù)利率”的情況下，資本必然會(huì)流向投資回報(bào)更高的國家和地區(qū)。即使按照目前中國2020年銀行基準(zhǔn)利率（一年定期利率為1.5%，二年定期利率為2.1%，三年定期利率為2.75%），在不考慮通脹因素情況下僅僅是“利率差”也是有“流動(dòng)”的價(jià)值的。同時(shí)，考慮到中國“疫情”率先結(jié)束，外資必然把握這個(gè)“窗口期”加速投資“抄底”國內(nèi)，尤其是已經(jīng)處于周期價(jià)格底部的核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，比如甲級(jí)寫字樓、商業(yè)綜合體以及中高端豪宅項(xiàng)目。

外資這條路已經(jīng)比較清楚了，我們?cè)倏磧?nèi)資。

數(shù)據(jù)顯示，2月末，國內(nèi)廣義貨幣（M2）同比增長至8.8%，社融方面，2月末社會(huì)融資規(guī)模存量為257.18萬億元，同比增長10.7%。從國內(nèi)貨幣政策來看，春節(jié)后“降準(zhǔn)”等措施已經(jīng)開始釋放流動(dòng)性，同時(shí)，50萬億的投資“救市”計(jì)劃已經(jīng)和盤托出。

其實(shí)，從上述幾個(gè)核心數(shù)據(jù)看下來，對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)而言，國內(nèi)貨幣已經(jīng)寬松了。

毫無疑問，國內(nèi)外“量化寬松”背景下，市場流動(dòng)性增加，房價(jià)必然會(huì)步人上行通道。那么，未來樓市周期再次步入上行周期，房價(jià)如果要再次步人上漲通道的話，會(huì)按照什么樣的邏輯發(fā)展？這是我們應(yīng)該探討的問題。

首先看一下樓市現(xiàn)狀。從“疫情”后樓市調(diào)控政策走向來看，盡管堅(jiān)守房地產(chǎn)調(diào)控底線“纖困不刺激”成為基本原則，但是，值得肯定的是，2020年樓市調(diào)控政策肯定不會(huì)再收緊，今年樓市在剩余的9個(gè)月中仍然有比較大的“交易量”的活動(dòng)空間，但成交價(jià)保持平穩(wěn)或者到四季度有一些恢復(fù)性上漲就不錯(cuò)了。

結(jié)合當(dāng)前樓市調(diào)控基調(diào)“纖困不刺激”與“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)，很顯然，首先要讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)好起來。很簡單的道理，要想讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)好起來，首先要讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)這些企業(yè)有錢。也就是只有這些企業(yè)獲得低成本融資，企業(yè)才有可能復(fù)工復(fù)產(chǎn)，不斷提升它的產(chǎn)能利用效率。

從目前各類補(bǔ)貼及緩交稅費(fèi)的措施來看，顯然是不夠的，那么什么樣的渠道能夠讓企業(yè)，或者說讓各行各業(yè)代表性上市公司企業(yè)有錢或獲得融資？簡單來講，通過股市獲得直接融資。從銀保監(jiān)會(huì)表態(tài)來看，目前起碼對(duì)股市的態(tài)度是正面的、積極的。也就是說，股市“正在筑底”過程中，未來一定會(huì)“牛”，上市公司也一定會(huì)通過股市獲得直接融資，獲得了融資那就會(huì)順利復(fù)工復(fù)產(chǎn)，不斷提升它的產(chǎn)能效率。

從實(shí)體經(jīng)濟(jì)來看，由于市場需求并沒有快速增長，也就是說企業(yè)不會(huì)在這個(gè)階段過度擴(kuò)大產(chǎn)能，從全國的企業(yè)產(chǎn)能利用率來看，2019年也只有70%左右。如果企業(yè)在此時(shí)過度擴(kuò)大再生產(chǎn)，那么市場上也就會(huì)面臨產(chǎn)能過剩的風(fēng)險(xiǎn)。也就是說，如果資金面的過度寬松市場無法消化，伴隨著國內(nèi)貨幣政策的寬松，后期的市場流動(dòng)性必然會(huì)導(dǎo)致上市公司尋求增值保值的渠道。對(duì)比各類投資渠道，以及部分金融機(jī)構(gòu)反饋來看，很顯然，房地產(chǎn)投資回報(bào)仍然比其他大部分行業(yè)穩(wěn)定且高，尤其是一二線城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，比如甲級(jí)寫字樓、商業(yè)綜合體以及中高端豪宅項(xiàng)目。

由此可見，樓市尤其是一二線城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，仍然是上市公司非常重要的增值保值渠道。

綜上所述，就股市樓市兩大“蓄水池”來講，為了首先扶植實(shí)體經(jīng)濟(jì)，2020年接下來幾個(gè)月股市必然率先上漲起來，股市上漲之后樓市才有可能在2021年步人上漲的通道。也就是說，接下來極有可能還會(huì)再復(fù)制一輪股市樓市輪動(dòng)上漲的行情，只不過房價(jià)的上漲幅度來講，不一定有2016-2018年這波行情那么大。

這就是本輪樓市上漲的基本邏輯。

另外，從當(dāng)前行業(yè)資金面來看，房企融資渠道確實(shí)寬松了一點(diǎn)兒，比如以綠城等為代表的央企背景房企拿到了“百億級(jí)”融資，以萬科、融創(chuàng)等為代表的龍頭品牌房企也獲得了資本市場大力支持，但是，行業(yè)資金面的緊張狀況并沒有改變，這是我們應(yīng)該去面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。因此，我們從樓市周期趨勢來看，2020年上半年必然是“以價(jià)換量”保流量銷量的階段，三季度大概率延續(xù)這樣的趨勢。

不過，預(yù)計(jì)到四季度，隨著市場流動(dòng)性的持續(xù)寬松與房企銷售回款增加，房企的資金面壓力必然得到緩解，屆時(shí)，供求壓力不大的核心一二線城市樓市周期開始步人上行周期，房價(jià)表現(xiàn)為恢復(fù)性上漲，到2021年，在股市資金推動(dòng)下，樓市周期進(jìn)入下一輪上漲通道，一二線城市率先進(jìn)行上漲之后，再帶動(dòng)核心經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)核心城市周邊的三四線城市進(jìn)入上行通道。

市場流動(dòng)性注入房地產(chǎn)，必然會(huì)導(dǎo)致房價(jià)進(jìn)一步上漲，中國房價(jià)也將因?yàn)槭袌隽鲃?dòng)性寬裕在2021年步人新一輪的上漲趨勢。盡管當(dāng)前樓市調(diào)控的基調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”，堅(jiān)持“纖困不刺激”與“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)，短期內(nèi)調(diào)控政策并未出現(xiàn)明顯的寬松，但是，美國QE之后帶來的市場流動(dòng)性寬裕的大勢的變化對(duì)于國內(nèi)樓市影響更大，2021年房價(jià)也必然進(jìn)入新一輪上漲周期。

作者簡介：張宏偉，同策咨詢研究中心首席研究員。