社區(qū)空間：房企產(chǎn)品力下一個角逐方向

摘要：伴隨國家經(jīng)濟水平和社會美好生活訴求的不斷增長，人們對居住品質(zhì)提出更高的要求，居住精神和情感的需求逐漸占據(jù)主導地位，不但關注住宅內(nèi)部空間居住的舒適性，對住宅社區(qū)空間的需求也越來越迫切。

關鍵詞：空間打造;情緒動線;社區(qū)健康

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）04-0062-65 收稿日期：2019-12-17

1 房企著力住宅社區(qū)空間打造

買房看環(huán)境，很多購房者在購房時不僅是選擇一種居住生活，也是選擇一個社交圈。社區(qū)空間功能完善、環(huán)境更好的住宅產(chǎn)品更易吸引購房者。

加上行業(yè)規(guī)模增速逐步放緩，頭部力量持續(xù)強化帶來的行業(yè)整合進一步加劇，很多開發(fā)商住宅產(chǎn)品設計不再僅聚焦戶型本身，同時開始著重對社區(qū)公共空間的打造，來滿足客群社交空間需求，增加產(chǎn)品競爭力和附加值。

目前，我國社區(qū)空間主要包含園區(qū)大門、園區(qū)道路、景觀綠化、停車場以及各種社交生活配套空間如廣場、會所、老人和兒童活動場地、健康跑道等多個模塊，見表1。

2 社區(qū)空間案例解讀

2.1 歸家路線——業(yè)主的情緒動線

歸家動線是居住者進出居家環(huán)境的通道。一般動線主要包括地面人行歸家動線以及車行歸家動線。歸家動線在行進節(jié)奏的可控性，即可快速通達也能緩沖留駐，影響行進的快慢和情緒，更是一條牽引著居住者情感的動線。

人行歸家動線又分為進戶快速的便捷歸家路線、愜意舒適的景觀游園路線和尊崇感滿滿的人戶禮序。如沈陽美的盛堂主人口以軸對稱的形式打造，延展的景墻拉長入口的展示界面，門庭與景墻的對景營造出府邸氣場，整個顯得氣勢磅礴，見圖1。

除了地上人行通道，地下車庫也是高頻使用的歸家動線區(qū)域。然而，它是社區(qū)設計中最常被忽略的地方，很多的車庫內(nèi)部動線不清晰、管理不科學，導致業(yè)主和訪客在車庫里耗費不必要的時間。

目前，社區(qū)布局智能化系統(tǒng)成為趨勢，縮短地庫行程，嚴格實施人車分流系統(tǒng)，規(guī)劃車庫人口，并采用車牌自動識別、感光引導、指引人庫等智能化系統(tǒng)，提升業(yè)主的使用體驗。此外，地下車庫設計對低碳環(huán)保、景觀生態(tài)、藝術小品、休息室等也格外重視，于細節(jié)之處彰顯品質(zhì)，見圖2。

2.2 社區(qū)景觀——文化意識的具象表達

在中國城市化浪潮中，大型風景園林建設已基本完成，景觀設計正在朝向更精細、更巧妙、更導向社區(qū)日常生活的方向發(fā)展，而社區(qū)景觀作為景觀的分支就顯得尤為矚目。其作為“家”的延伸，將業(yè)主的生活空間從室內(nèi)延展到戶外，同時改變了過去只單一追求室內(nèi)裝修的設計風向，重新定義了室內(nèi)設計與室外景觀的搭配融合。

園林，作為中國流傳千年的生活載體，它所包涵的詩意、禮制和境界，蘊藏著國人世代傳承的家國情懷。一方園林便是一個小世界，藏的是詩意棲居，循的是千年禮序。以廣州星河灣半島為例，其打造的園林體系由園境、園侯、園道、園植、園趣和園藝組成，并針對每一個部分制定了星標準，空間上相互滲透，綠化與建筑互為界面，相互圍合，使整個景觀流暢圓滑，連綿不斷。

2.3 泛空間——打破社交的空間界限

泛空間的概念運用到社區(qū)空間中，即指半室內(nèi)、半室外、半封閉、半敞開、半私密、半公共的中介空間。

如今，越來越多在樓棟架空層或者社區(qū)中心打造如中央會客廳、兒童娛樂空間、休閑會所、老年活動室、健身房等等泛空間，并通過景觀設計和場景打造，增加空間的層次感，形成鄰里社交圈層，減輕由于現(xiàn)代建筑使城市空間分離成私密空間和公共空間造成的感情疏遠。

萬科的“有空”客廳針對當前居住需求發(fā)生新變化而誕生的新產(chǎn)品，設計師把快遞、外賣、超市、會客、家教、閱讀和聚會這些社區(qū)功能復合其中，形成小區(qū)內(nèi)步行15分鐘可達的共享客廳，見圖3。

2.4 社區(qū)健康一一喚醒身心活力

隨著工作生活節(jié)奏加速，多數(shù)人的閑暇時間被壓縮、分散，由于身體和精神壓力長期得不到舒緩，使各種病患和焦慮隨之而來，健康的體魄與樂觀的心智已經(jīng)成為人們最為關注的焦點，更成為大多數(shù)人追求的目標。

因此，當下很多房企項目開始把運動場館如健身房、泳池、籃球場和網(wǎng)球場等搬進住宅社區(qū)。其中，泳池的打造成為社區(qū)亮點之一，無邊泳池、星空泳池、空中泳池、親子泳池等出現(xiàn)頻率較高。

如松湖碧桂園天鉆社區(qū)中打造了一條高5.4米、長240米的空中回轉(zhuǎn)棧道泳池。通過舒適度、體驗感、參與性，創(chuàng)造了一個現(xiàn)代化的社區(qū)開放空間，提升整個社區(qū)的凝聚力，見圖4。

此外，科學、景觀豐富的的社區(qū)跑道也是當下很多開發(fā)商社區(qū)建設的重要內(nèi)容，且對跑步道的打造已從慢跑步道本身逐步向功能空間、植物、照明、環(huán)境色彩等多維度設計結(jié)合，形成符合現(xiàn)代人身心需求的慢跑步道系統(tǒng)。

3 社區(qū)空間發(fā)展面臨諸多問題

我國社區(qū)空間雖然較20多年前發(fā)生很大變化，且也成為很多房企住宅項目的一大賣點，但房地產(chǎn)多年粗放式的發(fā)展模式也讓房企主導打造的社區(qū)空間存在較多問題。

3.1 空間打造缺乏特色，趨同性強

信貸收緊、限購和限售及土地出讓嚴苛條件下，寸土寸金的時代為了獲得更多的利潤，房企會盡可能多的排布住宅，減少公共空間面積，社區(qū)空間更多的是住宅建筑的附屬品。多數(shù)住宅社區(qū)空間面積往往僅達到國家和土地出讓條件的最低要求。同時，時間就是金錢的驅(qū)動下，房企快周轉(zhuǎn)模式往往會照搬其他城市或者項目模式，以時間換規(guī)模，進而導致市面社區(qū)空間較為雷同，缺乏地方特色和品牌識別度。

3.2 功能性待提升，部分場所利用率不高

我國多數(shù)住宅產(chǎn)品社區(qū)空間建設更多的仍是最必需的交通道路假設，社區(qū)配套設施和園林綠化有待完善，動線設計和空間功能布局合理性較低。位置相對優(yōu)越、人流量較大的公共空間很難逃脫被過度開發(fā)成商業(yè)區(qū)的結(jié)局。

在景觀打造上，房企容易走向兩個極端，一種為確保利益最大化，嚴重擠壓除了必要道路和基本綠化外的其他景觀設計;一種是過多使用園林、雕塑和園林建筑，不考慮這些景觀配套的合理性和功能性。此外，部分場所如會所、活動室、地下車庫、夾層和架空層等空間沒有得到有效利用，空間浪費現(xiàn)象突出。

3.3 空間后期運營和維護成本高

社區(qū)空間作為住宅區(qū)集體活動的載體，核心是生活場景的創(chuàng)造和互動參與，這需要開發(fā)商或者物業(yè)投入較多的資金和精力來運營和維護。

社區(qū)空間的公共設施、兒童和老年活動場所、藝術中心等需要專業(yè)人員來運營，激發(fā)各年齡階段的人群參與其中，否則空間將會如雞肋，降低居民體驗度并造成空間的浪費。這在無形中將增加了開發(fā)商運營成本。

此外，很多園區(qū)綠化會過多使用多層次、生長差異的灌木和花卉，雖然提升了整體美觀性，但會增加后期管理和維護成本，相應地會增加了小區(qū)物業(yè)管理費用，對很多住宅產(chǎn)品而言并不太適用。

4 社區(qū)空間未來發(fā)展更重要的是服務輸出和升級

社區(qū)空間不單單是鄰里交流的主要載體，也是連接居民與開發(fā)商、物業(yè)的重要紐帶，同時也是行業(yè)變革和時代發(fā)展下，開發(fā)商潛在的利潤增長點。

隨著購房者居住體驗的衡量不斷延伸到住宅社區(qū)空間，住宅社區(qū)空間未來必將成為更多房企項目的主打賣點，一方面以優(yōu)質(zhì)的居住體驗增強吸引力，另一方面可以為產(chǎn)品提供附加值和溢價。

不同于一次性銷售模式，社區(qū)空間是居民長期、頻繁使用的場所，因而優(yōu)質(zhì)社區(qū)空間一定是房企長期建設和運營的結(jié)果。

未來，社區(qū)空間發(fā)展不僅是物理空間的設計，更重要的是空間內(nèi)容、場景打造等服務的輸出和升級。圍繞社交屬性打造空間、注重社區(qū)景觀設計、增強地上和地下歸家體驗將會是房企社區(qū)空間未來發(fā)展的重要方向。

文章來源：本文由克而瑞研究院供稿。