分拆輕資產(chǎn)上市的幾種運作模式與邏輯

摘要：從重資產(chǎn)走向輕資產(chǎn)模式，就是從賺取資產(chǎn)升值收益走向賺取增值服務收益。在輕資產(chǎn)模式中，企業(yè)緊緊抓住自己的核心價值，而將非核心業(yè)務例如物流、生產(chǎn)等外包出去。輕資產(chǎn)運營是以價值為驅動的資本戰(zhàn)略。

關鍵詞：代建模式;小股操盤;基金模式

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）04-0037-39 收稿日期：2020-03-12

日前，綠城中國發(fā)布公告稱，建議分拆綠城管理控股有限公司，并與聯(lián)交所主板獨立上市。綠城管理為綠城中國的全資附屬公司，是其輕資產(chǎn)板塊之一。

明確區(qū)分運營和管理，并促進專注于代建業(yè)務的專職管理。綠城中國董事會認為，綠城管理及其附屬公司的業(yè)務已經(jīng)增長到足夠獨立上市的規(guī)模，并認為綠城管理股份取得獨立上市地位，在商業(yè)上有利且符合股東利益。綠城管理作為綠城中國的輕資產(chǎn)板塊之一，分拆出來后將得以獨立估值，可吸引正在尋求投資以輕資產(chǎn)業(yè)務模式經(jīng)營的代建公司的新投資者。

除了綠城之外，輕資產(chǎn)轉型最熱烈的當屬萬達。2019年底萬達商管完成了房地產(chǎn)業(yè)務剝離，成為真正意義上的商業(yè)運營管理企業(yè)，萬達商管剩余的房地產(chǎn)業(yè)務全部交由新成立的萬達地產(chǎn)集團負責。

在此次輕資產(chǎn)轉型完成的陣痛中，2020年伊始萬達高管層就已震蕩不斷，不到兩個月，萬達已經(jīng)流失了6員大將，其中5名都是萬達商管高管。如今，萬達商管集團已經(jīng)徹底剝離了房地產(chǎn)業(yè)務，由新成立的萬達地產(chǎn)集團負責萬達商管剩余的房地產(chǎn)業(yè)務。至此，萬達商管也終于成為了真正意義上的商業(yè)運營管理企業(yè)。

受疫情影響，國內(nèi)幾乎所有商業(yè)地產(chǎn)在此期間損失慘重，同時融資端仍未放松，土地價格高企，持有型的物業(yè)越來越多，許多房地產(chǎn)公司的資金壓力很大，而從重資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式，是從賺取資產(chǎn)升值收益走向賺取增值服務收益。

而傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)就是一個融資、拿地、開發(fā)、銷售的循環(huán)過程。開發(fā)商在拿地前后向各類金融機構融資，然后開發(fā)建設，項目銷售來回籠資金。以較少的自有資金通過資本市場手段來撬動大量社會資金投資，雖然拓展了融資渠道，但如果大量融資，開發(fā)商本身會承擔很大的資金壓力及風險?！盎▌e人的錢都是輕的，花自己的錢就是重的”，一位業(yè)內(nèi)人十簡單粗暴地闡述了輕資產(chǎn)的核心內(nèi)涵：充分利用外部資源，集中有限的自有資金，投入到最為擅長、產(chǎn)生最高收益的行業(yè)分工中。

從重資產(chǎn)走向輕資產(chǎn)模式，就是從賺取資產(chǎn)升值收益走向賺取增值服務收益。

在輕資產(chǎn)模式中，企業(yè)緊緊抓住自己的核心價值，而將非核心業(yè)務例如物流、生產(chǎn)等外包出去。輕資產(chǎn)運營是以價值為驅動的資本戰(zhàn)略。

企業(yè)資產(chǎn)組成可分為固定和流動資產(chǎn)、人力資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。如果一家企業(yè)要做好運營門檻比較高的輕資產(chǎn)管理，人力資產(chǎn)和無形資產(chǎn)必須強大。因此，不是所有房企都能走輕資產(chǎn)的路線。

1 代建模式

房地產(chǎn)代建是由擁有土地的委托方發(fā)起需求，一般由擁有項目開發(fā)建設品牌和經(jīng)驗的專業(yè)代建方承接，是一種各自發(fā)揮優(yōu)勢合作共贏的業(yè)務模式。

代建方通常是品牌較好的大中型房地產(chǎn)企業(yè)，其在品牌、產(chǎn)品、成本、融資、管理、團隊等方面積累的成熟的經(jīng)驗，可為委托方提供項目定位、規(guī)劃設計、工程管理、成本管理、招投標管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發(fā)全過程服務。

代建方通過專業(yè)的服務能力同樣可以獲得開發(fā)利潤。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相比，這一新的開發(fā)模式不僅收益率更高，風險也相對較低。

在住宅項目代建方面，綠城項目代建是比較有名和成熟的。其基本模式是合作方以契約的形式委托綠城進行開發(fā)銷售環(huán)節(jié)的全過程管理，包括項目前期管理、規(guī)劃設計管理、工程營造管理、成本管理、營銷管理、竣工交付管理及最后的物業(yè)管理，同時根據(jù)合同，綠城可以在項目銷售階段使用“綠城”商標從而推廣自己的品牌。

在商業(yè)地產(chǎn)項目方面，萬達代建已經(jīng)有多年經(jīng)驗。王健林曾表示，“萬達推出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略后，大批投資者上門，愿意出地出全部投資，萬達出品牌，負責設計、建設、招商、運營;租金七三分成，投資者占七成，萬達占三成”。

這種模式有兩大好處：一是零風險。地是凈地，錢別人出，而且在要求合作項目建設時，施工隊伍必須是萬達指定的隊伍，所有設備必須使用萬達品牌庫中的優(yōu)秀品牌，避免建設品質不好影響后期運營管理;二是萬達只需要建好管好項目，不用考慮資本化。

萬達之所以有較多委托方，一是因為萬達品牌有影響力，可能獲得便宜的土地;二是萬達成批施工、集中采購，使建設成本大幅降低;三是不斷優(yōu)化的設計等。

在發(fā)達國家，房地產(chǎn)開發(fā)大多數(shù)以輕資產(chǎn)模式為主;如果房企長期維持重資產(chǎn)開發(fā)模式，一旦碰到熊市風險就會波動很大，這也是傳統(tǒng)地產(chǎn)股估值很低的重要原因。輕資產(chǎn)的開發(fā)模式不僅有利于分散風險，還可帶來穩(wěn)定和更高的回報。

2 小股操盤模式

小股操盤又稱為“股權式代建”，是指房地產(chǎn)企業(yè)在合作項目中只占有較小比例的股份，雖然按照房地產(chǎn)開發(fā)的相關規(guī)則，小股介人不能直接獲得項目實際操盤的權利，但根據(jù)委托方和代建方的相關委托協(xié)議，項目仍然由持小股的團隊操盤，使用公司品牌、產(chǎn)品體系和管理，共享企業(yè)的信用資源和采購資源，提升項目回報。

小股操盤，是國際上房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式之一，即品牌公司在合作項目中不控股，但項目仍由品牌團隊操盤。

從實際情況來看，目前小股操盤的持股比例30%以下，同時持股比例受雙方品牌實力、風險評估、服務模式等方面影響，并沒有固定的比例。對代建企業(yè)而言，股權式代建不僅收取代建服務費，還享受股權收益以及溢價分成。

萬科等企業(yè)就在近幾年選擇小股操盤，以及內(nèi)部跟投作為新的房地產(chǎn)開發(fā)模式。在收益分配上，萬科通常會與項目方約定項目的預期收益標準，并設立浮動的獎勵分配方案，而非簡單按照股權比例進行分配。通常而言萬科將賺取股權收益、項目管理費和項目超額利潤分配。

3 代建+基金模式

金融資本擁有開發(fā)項目100%的股權或者部分股權，以代建委托主體的身份，尋找與待開發(fā)項目品牌理念、產(chǎn)品匹配度、客戶匹配度等相契合的代建開發(fā)商，簽訂委托代建合作協(xié)議，明確相關各方職責和權利，由代建方負責開發(fā)全流程的管控。

這種模式多見于項目委托方拿地之后面臨一定的開發(fā)資金短缺，代建方在看好項目發(fā)展前景的基礎上，引薦金融資本加入項目股權、夾層或者債權。

4 物業(yè)管理和基金管理

從母公司花樣年分拆上市的彩生活，是時下房企輕資產(chǎn)運作的一個成功范本。雖然上市之時彩生活的利潤僅僅是母公司花樣年的十分之一左右，但上市僅3天的彩生活市值達55億元，輕松反超花樣年52億元總市值，引起了資本市場的極大關注。

這幾年物業(yè)公司在香港再次出現(xiàn)了上市熱潮。

2019年，物業(yè)企業(yè)加速登陸資本市場，共有10家成功在AH股上市。12月新大正掛牌上市，招商積余完成重組更名及上市，保利物業(yè)、時代鄰里、寶龍商業(yè)于香港交易所正式掛牌交易，華發(fā)物業(yè)借資產(chǎn)重組登陸港股，正榮服務向港交所正式遞交招股書，龍湖集團買人綠城服務10%股份。

截止到2020年1月，仍有5家已遞交招股書處于上市進程中，2020年物業(yè)上市潮仍將延續(xù)。

作者簡介：柏文喜，眾和昆侖（北京）資產(chǎn)管理有限公司董事長。