共有產(chǎn)權(quán)住房：一種典型的公-私混合財產(chǎn)

■付大學(xué) 秦思楠

共有產(chǎn)權(quán)住房是政府與購房人之間的共有住房，即公與私之間的共有。用建立在私法之上的按份共有理論解釋或分析共有產(chǎn)權(quán)住房有諸多問題和不適，二者存在價值理念與具體制度的差異。從財產(chǎn)權(quán)歸屬角度，共有產(chǎn)權(quán)住房是一種典型的公-私混合財產(chǎn)，其“權(quán)利束”同時具有公與私的屬性?；诨旌蠈傩?，共有產(chǎn)權(quán)住房制度構(gòu)建時要兼顧分配效率和投資效率，從分配效率角度要確保其社會福利本性；從投資效率角度要保護購房人私有份額財產(chǎn)權(quán)。

為了解決城市中低收入群體的住房問題，抑制城市房價過快上漲，我國開始著手推行共有產(chǎn)權(quán)住房制度，并已在北京、上海、煙臺等城市開展試點工作。我國共有產(chǎn)權(quán)住房制度從經(jīng)濟適用房、限價房等現(xiàn)有制度中演化而來，但其財產(chǎn)權(quán)制度安排上與以往制度有很大不同。依據(jù)我國共有制度（即按份共有和共同共有），共有產(chǎn)權(quán)住房一般被認為是購房人與政府之間的按份共有。建立于私人之間（或市場主體之間）的按份共有制度，是否適合用來解釋調(diào)整公私主體（即政府與私人）之間的共有？共有人之間是否享有平等權(quán)利和平等地位？這些問題需要跳出現(xiàn)有物權(quán)制度的框框，從財產(chǎn)權(quán)理論角度對共有產(chǎn)權(quán)住房財產(chǎn)權(quán)構(gòu)造進行分析。

筆者首先用按份共有理論分析共有產(chǎn)權(quán)住房制度所存在的不適，進一步探究問題存在的深層原因。其次，認為共有產(chǎn)權(quán)住房是一種典型公-私混合財產(chǎn)，其權(quán)利束配置不同于建立在私法上的按份共有，其制度安排應(yīng)符合混合財產(chǎn)特性。最后，從不同財產(chǎn)權(quán)效率價值角度分析共有產(chǎn)權(quán)住房制度構(gòu)建的基本定位，利用公與私財產(chǎn)權(quán)的各自優(yōu)勢兼顧分配效率和投資效率。筆者嘗試從財產(chǎn)權(quán)角度分析共有產(chǎn)權(quán)住房制度，以期為其他學(xué)者進一步的研究拋磚引玉。

一、存在問題：按份共有與共有產(chǎn)權(quán)住房制度之不適

按份共有是物權(quán)法中的一項基本制度，作為私法的物權(quán)法制度側(cè)重調(diào)整平等民事主體之間的財產(chǎn)法律關(guān)系。按份共有必然是調(diào)整平等民事主體之間的共有關(guān)系，而共有產(chǎn)權(quán)住房之共有人是政府（政府機構(gòu)代持）和購房者，其共有關(guān)系并不完全是平等民事主體之間的共有關(guān)系。若仍按私法中的按份共有理論分析共有產(chǎn)權(quán)住房制度會出現(xiàn)諸多問題與不適。

（一）理念差異與沖突

私法自治與平等理念在按份共有中得到充分體現(xiàn)。例如，按份共有的共有人之間地位平等，一方共有人沒有處罰、限制其他共有人的權(quán)利。按份共有來源于羅馬法的共有制度，其具有濃厚的個人主義色彩。［1］個人至上是其核心價值追求，集體主義精神缺乏。然而，共有產(chǎn)權(quán)住房的共有人之間地位并不完全平等，作為政府的一方有權(quán)處罰另一方共有人，并可限制其權(quán)利，帶有集體主義精神。其價值理論不是強調(diào)地位平等，而是體現(xiàn)該住房的公益性和社會保障性之理念。從共有關(guān)系準入上看，政府一方對具備成為共有人的條件有嚴格限制，并通過法定方式進行篩選，不是充分體現(xiàn)雙方意思自治的結(jié)果。在共有財產(chǎn)管理使用上，政府與購房人的地位也是不平等的，共有當(dāng)事人不僅依據(jù)雙方約定的方式管理和使用共有產(chǎn)權(quán)住房，而且主要依據(jù)一方共有人（政府）事先單方面制定的法律和制度來管理使用該住房。在共有關(guān)系退出上，一方共有人（政府）對另一方共有人有嚴格的限制，對財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓程序、轉(zhuǎn)讓時間和受讓主體范圍有嚴格限制。如北京辦法①第25條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓時間限制為“取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年”，受讓主體只能是“其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭”。另外，按份共有不存在社會福利特性，而共有產(chǎn)權(quán)住房帶有明顯的社會福利性。如上海辦法②稱其為“共有產(chǎn)權(quán)保障住房”，必須通過特定制度設(shè)置確保其公益性的一面?？傊?，共有產(chǎn)權(quán)住房的特定價值理念是私法上按份共有所不具備的，用按份共有解釋共有產(chǎn)權(quán)住房制度顯然力有不逮。

（二）具體制度之差異

由于價值理念的不同，按份共有和共有產(chǎn)權(quán)住房之間存在諸多具體制度的差異。第一，處分規(guī)則不同?！段餀?quán)法》對按份共有財產(chǎn)的處分實行“絕對多數(shù)決”原則。按份共有的“絕對多數(shù)決”成為區(qū)別共同共有“全體一致決”最明顯的特征。“絕對多數(shù)決”處分規(guī)則對我國按份共有制度的價值取向、共同管理、分割協(xié)議等產(chǎn)生重大影響。［2］而共有產(chǎn)權(quán)住房制度對政府和購房人處分共有份額行為的限制有所不同。政府一方無權(quán)對其份額向第三人進行處分，購房人一方的處分行為受到嚴格限制（如北京辦法規(guī)定：五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；五年后只能轉(zhuǎn)讓給其他符合購買共有產(chǎn)權(quán)住房條件者），同時應(yīng)征得政府一方同意并遵守法定程序，擅自轉(zhuǎn)讓需承擔(dān)違約責(zé)任?？梢?，共有產(chǎn)權(quán)住房的處分規(guī)則不是實行份額的“絕對多數(shù)決”原則。第二，使用、管理規(guī)則不同。按份共有人對共有物有平等使用權(quán)、管理權(quán)，平等分攤使用、管理費用。而共有產(chǎn)權(quán)住房，作為共有人的政府一方無使用權(quán)、無日常管理義務(wù)，也不承擔(dān)使用管理日常費用（如物業(yè)費等）。共有產(chǎn)權(quán)住房由購房人使用和日常管理，并承擔(dān)日常管理費用。第三，政府享有強制回購權(quán)。作為平等主體之間的按份共有人之間，任何一方對另一方不享有強制回購權(quán)等特權(quán)。而共有產(chǎn)權(quán)住房卻不同，為了確保其社會福利與社會保障性，政府一方在購房人出現(xiàn)特定行為或特定情形時享有強制回購權(quán)。第四，法律責(zé)任的差異。在法律責(zé)任上，按份共有人之間一般只承擔(dān)民事責(zé)任，而共有產(chǎn)權(quán)住房共有人之間既有民事責(zé)任又有行政責(zé)任。政府既是共有產(chǎn)權(quán)住房的共有者又是監(jiān)管者，當(dāng)購房人違反管理性規(guī)定時，政府有權(quán)追究其行政責(zé)任。

共有產(chǎn)權(quán)住房與按份共有雖有一個共同點——即以份額為基礎(chǔ)，但諸多權(quán)利的享有和行使都存在較大差異。有關(guān)共有產(chǎn)權(quán)住房的試點規(guī)定，無論是上海還是北京，都未囿于物權(quán)法的按份共有制度，都強調(diào)了作為共有人之一——政府的主導(dǎo)作用。物權(quán)法現(xiàn)有兩種法定共有（按份共有和共同共有）制度，已難以解釋現(xiàn)實中紛繁復(fù)雜的共有類型，早已受到學(xué)者們的詬病。如孫憲忠早就提出我國共有類型除了兩種法定共有之外，還應(yīng)有總有、合有和公有等。［3］筆者認為不是增加幾種共有類型就能解決共有財產(chǎn)豐富性與制度有限性之間的矛盾，而應(yīng)從另一種財產(chǎn)理論體系——混合財產(chǎn)理論角度解析一些特殊共有財產(chǎn)關(guān)系。

二、廓清屬性：共有產(chǎn)權(quán)住房是一種混合財產(chǎn)

現(xiàn)有共有制度是從權(quán)利主體人數(shù)角度界定財產(chǎn)關(guān)系，有其存在的合理價值。影響財產(chǎn)治理的因素不僅是共有人數(shù)，更重要的是共有財產(chǎn)歸屬的屬性。在共有產(chǎn)權(quán)住房制度中，影響制度本質(zhì)的不是共有人數(shù)，而是共有主體與財產(chǎn)歸屬的屬性。筆者認為應(yīng)跳出從共有人數(shù)角度來設(shè)置共有產(chǎn)權(quán)住房相關(guān)制度的框框，必須從歸屬特性角度來構(gòu)建共有產(chǎn)權(quán)住房制度。帶有公有成分的財產(chǎn)，其管理和治理方式就不同于純私有財產(chǎn)，歸屬問題對財產(chǎn)管理的影響遠比人數(shù)影響更大。

從歸屬角度，財產(chǎn)法學(xué)者通常將財產(chǎn)分為公有財產(chǎn)、共有財產(chǎn)和私有財產(chǎn)。然而，這種傳統(tǒng)三分法已難以涵攝實踐中紛繁復(fù)雜的財產(chǎn)歸屬類型?，F(xiàn)實中，“所有財產(chǎn)制度都是混合的，純公共財產(chǎn)和純私有財產(chǎn)僅存在于經(jīng)濟學(xué)家、法律學(xué)者和政治理論家的想象之中”［4］（P45）。很多財產(chǎn)都是三種典型財產(chǎn)的混合產(chǎn)物，最明顯地表現(xiàn)為公-私混合財產(chǎn)、公-共混合財產(chǎn)、共-私混合財產(chǎn)和公-共-私混合財產(chǎn)。［5］每類混合財產(chǎn)在現(xiàn)實中都有無數(shù)的典型例證，共有產(chǎn)權(quán)住房等是公-私混合財產(chǎn)典型例證，城市公共公園等是公-共混合財產(chǎn)典型例證，以維修資金為代表的共有私產(chǎn)等是共-私混合財產(chǎn)典型例證，政府注資的社會保險資金等是公-共-私混合財產(chǎn)典型例證。［6］其他混合財產(chǎn)類型與本文不相關(guān)，此部分僅以共有產(chǎn)權(quán)住房為例闡釋公-私混合財產(chǎn)。

（一）共有產(chǎn)權(quán)住房的公-私混合特性

純公有財產(chǎn)與純私有財產(chǎn)都存在一定的不足，需要吸收對方的某些成分形成混合財產(chǎn)以滿足實際需要。從私有到公有的中間有無數(shù)混合財產(chǎn)，混合成分中的某種成分多少決定了該財產(chǎn)的典型屬性定位。若將從公到私看作一條直線而依次分析，愈到兩端公私愈分明，愈到中間混合成分愈高，處于公私中間位置就是一個典型的混合財產(chǎn)，具體表現(xiàn)形式從左到右分別為公有財產(chǎn)的私人權(quán)利、典型的公-私混合財產(chǎn)與私有財產(chǎn)的政府規(guī)制（見圖1）。

圖1 公—私混合財產(chǎn)圖譜

第一類，公有財產(chǎn)的私人權(quán)利（仍屬公有財產(chǎn)）。所有公有財產(chǎn)都存在私人權(quán)利，最終滿足個人使用需要和其他欲求（如安全、秩序等）。有些公有財產(chǎn)為了公務(wù)目的而由公務(wù)人員所使用，被稱為公有公用財產(chǎn)，亦被稱為“國家私產(chǎn)”［7］；有些公有財產(chǎn)為了公共目標(biāo)而由公眾共同使用，可被稱為公有共用財產(chǎn)；有些公有財產(chǎn)為了私人目的而由私人排他性的獨占使用，可被稱為公有私用財產(chǎn)。第二類，私有財產(chǎn)的政府規(guī)制（仍屬于私有財產(chǎn)）。私有財產(chǎn)都可能涉及公共利益，依據(jù)其涉及公共利益范圍不同導(dǎo)致政府規(guī)制程度有別，公的成分就有所差異。涉及公共利益的私有財產(chǎn)可以大致劃分為：涉“公”私有財產(chǎn)、涉“他”私有財產(chǎn)和一般私有財產(chǎn)。政府規(guī)制的強度從涉“公”私有財產(chǎn)到一般私有財產(chǎn)逐漸減弱?！肮胸敭a(chǎn)的私人權(quán)利”與“私有財產(chǎn)的政府規(guī)制”帶有一定的混合成分，但都沒有改變其公有與私有的本質(zhì)屬性。第三類，典型的公-私混合財產(chǎn)中的公與私平分秋色，無法將其納入單純公或私之中。公有財產(chǎn)與私有財產(chǎn)混合的核心層次就是典型的公-私混合財產(chǎn)。典型例證有公共產(chǎn)品合同外包形成的財產(chǎn)、公私合作伙伴關(guān)系（PPP）模式之財產(chǎn)（如PPP特性經(jīng)營財產(chǎn)［8］）和政府與私人的共有產(chǎn)權(quán)住房，此時公與私的成分孰多孰少、孰重孰輕有時難以區(qū)分。

典型的公-私混合財產(chǎn)又可以分為三類。其一，公共產(chǎn)品合同外包之財產(chǎn)。公共產(chǎn)品合同外包之財產(chǎn)是政府將公共產(chǎn)品和服務(wù)的供給、維護等外包給市場上專業(yè)的第三方，政府支付一定費用后形成的合同外包財產(chǎn)。合同外包一出現(xiàn)就吸引了學(xué)者目光，因為它挑戰(zhàn)了政府結(jié)構(gòu)，同時也挑戰(zhàn)了“公與私是涇渭分明”的假定。［9］（P616）其二，PPP模式之財產(chǎn)。如西方PPP模式下修建的高速公路，私人享有公路所有權(quán)，經(jīng)營期限屆滿后政府若收回需要支付對價，或者政府無償收回，或者私人享有永久經(jīng)營權(quán)而政府無權(quán)收回。［10］（P375-426）其三，共有產(chǎn)權(quán)住房。共有產(chǎn)權(quán)住房（如“北京辦法”和“上海辦法”中所規(guī)定的），不是私人之間的共有，而是政府與私人之間的共有，是一種典型的公-私混合財產(chǎn)。雖然學(xué)界早已提出共有產(chǎn)權(quán)住房概念，但2017年4月住建部和國土資源部在聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》中才從政策層面第一次提出“共有產(chǎn)權(quán)住房”的概念和構(gòu)想。通過“限房價、競地價”等方式，建設(shè)單位獲得政府廉價或免費的建設(shè)土地，再將所建住房以低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格賣給購房者。政府以土地等形式對共有產(chǎn)權(quán)住房進行了出資，購房人以現(xiàn)金方式進行出資，資金來源于“公”“私”兩個渠道。購房者與政府按比例共有該住房產(chǎn)權(quán)，前者產(chǎn)權(quán)份額參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定。購房者享有共有產(chǎn)權(quán)住房的占有權(quán)、居住權(quán)，在其所占份額內(nèi)享有受限制的出租和轉(zhuǎn)讓收益權(quán)等?？梢姡c私人共同出資、共有一套住房的所有權(quán)，是典型的公-私混合財產(chǎn)。

（二）共有產(chǎn)權(quán)住房的“權(quán)利束”特性

奧諾雷的所有權(quán)成分理論是分析一個財產(chǎn)權(quán)“權(quán)利束”常用標(biāo)準。其所有權(quán)標(biāo)準成分更像是一個俱樂部的成員，每個成分都是一個獨立的自然個體；而不像一個蛋糕切片那樣隨心所欲地決定每個成分的多少。所有權(quán)成分呈現(xiàn)出內(nèi)在的一致性，進而每個成分都能獨立于其他成分而存在，這并不是完全偶然的情形。［11］（P141）奧諾雷認為完整的所有權(quán)由11個要素構(gòu)成，即占有權(quán)、使用權(quán)、管理權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)、安全權(quán)、可繼承性、無期限性、不得有害使用、執(zhí)行責(zé)任和剩余性。［12］（P107-147）11個要素中有六個是完整所有權(quán)應(yīng)具備的權(quán)利，且這六個權(quán)利可以單獨分離出去，有三個是完整所有權(quán)應(yīng)具備的特性，另有兩個是完整所有權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。通過“權(quán)利束”特性分析可以進一步探究共有產(chǎn)權(quán)住房與按份共有的差異，印證共有產(chǎn)權(quán)住房公-私混合屬性。

一是共有產(chǎn)權(quán)住房“權(quán)利束”的六個權(quán)利。

占有權(quán)。奧諾雷雖將占有權(quán)作為權(quán)利束的第一個成分，但并不意味著它是財產(chǎn)權(quán)的核心權(quán)利束。占有權(quán)經(jīng)常會被理解為“排他性物理控制”，對有體物而言是正確的，但對無體物或權(quán)利而言并非如此。三個元素中“排他”和“控制”是占有權(quán)的核心元素，而“物理”不是占有權(quán)的必備要素。［13］（P756）購房人對共有產(chǎn)權(quán)住房依法享有占有權(quán)，能排除政府和他人而對共有產(chǎn)權(quán)住房進行控制，作為共有人一方的政府無權(quán)干預(yù)。除非另有約定，一般按份共有各共有人平等享有占有權(quán)，表現(xiàn)出“共”的特性；而共有產(chǎn)權(quán)住房卻不同，購房人的占有權(quán)恰恰體現(xiàn)了其“私”的特性。

使用權(quán)與管理權(quán)。奧諾雷的使用權(quán)包括狹義使用權(quán)和廣義使用權(quán)，廣義使用權(quán)除包含狹義使用權(quán)外還包括管理權(quán)和收益權(quán)。此部分使用權(quán)是狹義上使用權(quán)。使用權(quán)是所有權(quán)的根本特征，即使對使用權(quán)有法定限制也不會影響其重要性。［12］(P107-147)奧諾雷的管理權(quán)就是財產(chǎn)由誰使用、如何使用的問題，屬于廣義的使用權(quán)的應(yīng)有之意。按份共有之全體共有人都平等地享有對共有物的使用權(quán)和管理權(quán)；而共有產(chǎn)權(quán)住房中，購房人享有使用權(quán)與日常管理權(quán)，而政府則不享有。這也體現(xiàn)了共有產(chǎn)權(quán)住房“私”的特性。

收益權(quán)與處分權(quán)。根據(jù)奧諾雷的觀點，使用和占有本身就是收益權(quán)的體現(xiàn)，收益又是使用的替代品，權(quán)利人為換取收益而讓他人使用。所有權(quán)人在接收到貨幣之前收益是以債權(quán)形式存在，奧諾雷將這種情形稱為“債已吞噬了物”。［12］(P107-147)奧諾雷的處分權(quán)包括轉(zhuǎn)讓權(quán)、浪費和毀壞等權(quán)利，涉及兩個方面，即處分某物的權(quán)利和處分財產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。處分某物的權(quán)利就是通過消費、浪費和毀壞等手段使某實物不復(fù)存在的權(quán)利；處分財產(chǎn)權(quán)的權(quán)利就是將某物通過轉(zhuǎn)讓、贈與等方式將財產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)于他人的權(quán)利。購房人對共有產(chǎn)權(quán)住房的收益權(quán)和處分權(quán)要受到政府的限制，如上海辦法規(guī)定購房人在取得完全產(chǎn)權(quán)之前不得擅自轉(zhuǎn)讓、贈與、出租和出借。政府對購房人的共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)讓時間、轉(zhuǎn)讓對象等都有明確的限制。出租獲得的收益在購房人與政府之間按比例分配，如北京辦法的規(guī)定。政府對購房人之收益權(quán)和處分權(quán)的限制充分體現(xiàn)了該住房“公”的特性。

安全權(quán)。奧諾雷的安全權(quán)是針對公權(quán)力而言的，是財產(chǎn)免于政府征收或侵害的安全保障權(quán)。即使給予補償?shù)那闆r下，政府經(jīng)常性地運用征收權(quán)也會對財產(chǎn)制度造成破壞，因為所有人的排他性使用權(quán)受到侵害。［13］(P756)共有產(chǎn)權(quán)住房的安全權(quán)要弱很多，政府在法定情形時享有強制騰退與回購權(quán)，同樣反映其“公”的一面。

二是共有產(chǎn)權(quán)住房“權(quán)利束”的三個特性。

可繼承性。財產(chǎn)權(quán)可繼承性是財產(chǎn)權(quán)在其所有人死后能由所有人之繼承人繼承，是財產(chǎn)權(quán)的一個基本特性。財產(chǎn)權(quán)可繼承性對所有人來說不是一個權(quán)利，因為權(quán)利的行使必須依靠權(quán)利人的選擇。［14］（P37-60）財產(chǎn)權(quán)可繼承性對繼承人來說是權(quán)利，而對所有人來說雖不是權(quán)利但有直接經(jīng)濟利益，奧諾雷未將它稱為權(quán)利而認為是所有權(quán)的特性。按份共有的一個重要特征就是繼承人可以繼承共有份額；然而購房人的繼承人對共有產(chǎn)權(quán)住房繼承權(quán)受到限制，在不符合條件時僅享有債權(quán)上的繼承權(quán)而不享有物權(quán)上的繼承權(quán)，如上海辦法規(guī)定處置共有產(chǎn)權(quán)住房、依法分割共有物。

無期限性。財產(chǎn)權(quán)的無期限性是財產(chǎn)權(quán)沒有明確的終止期限，是以可繼承性為前提的。無期限性可以看作是所有權(quán)的一個特性，而不能認為是所有財產(chǎn)權(quán)都具有的特性，如知識產(chǎn)權(quán)都是有期限的。任何財產(chǎn)權(quán)可能都是有終止期限的，此處的無期限性是指法律上沒有規(guī)定或者不能從法律推定終止期限。北京和上海的相關(guān)規(guī)定對共有產(chǎn)權(quán)住房明確了終止期限，如上海辦法規(guī)定購房人購買了其他商品房且住房不再困難；北京辦法規(guī)定購房人購買、繼承、受贈等方式取得其他住房。出現(xiàn)了法定終止情形，購房人必須通過轉(zhuǎn)讓其份額或政府強制回購其份額而終止與政府的共有關(guān)系。

剩余性。所有權(quán)剩余性（也可稱為“剩余主張權(quán)”）是所有權(quán)的一個特性，所有權(quán)人對其擁有之物享有最終剩余性權(quán)利，如地役權(quán)終止，這部分權(quán)利就歸所有權(quán)人享有；租賃權(quán)到期，房屋歸還所有人。雖然具有剩余性的財產(chǎn)權(quán)不一定是所有權(quán)，但所有權(quán)都具有最終剩余性。如房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租以后，轉(zhuǎn)租到期后承租人享有房屋租賃財產(chǎn)權(quán)的剩余主張權(quán)，承租人就不能被稱為所有人，其享有的權(quán)利不是最終剩余權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)住房最終剩余權(quán)由政府享有，除非購房人購買了完全產(chǎn)權(quán)。購房人一旦不再具備擁有共有產(chǎn)權(quán)住房的條件，必須轉(zhuǎn)讓其共有份額，政府與新購房人建立共有關(guān)系。為了確保共有產(chǎn)權(quán)住房的社會福利性，賦予政府剩余主張權(quán)是非常必要的，以免其“公”的成色蛻變。

對購房人而言，共有產(chǎn)權(quán)住房“權(quán)利束”的三種特性——即可繼承性、無期限性和剩余性，已受到政府一方共有人的限制，充分體現(xiàn)了“公”的屬性。這在一般私有財產(chǎn)上是不可能出現(xiàn)的。

三是共有產(chǎn)權(quán)住房“權(quán)利束”的兩個責(zé)任。

不得有害使用之責(zé)，也被稱為禁止有害使用。任何財產(chǎn)權(quán)人使用財產(chǎn)、行使財產(chǎn)權(quán)時都負有不侵害他人權(quán)利、社會和國家利益的義務(wù)，不限于所有權(quán)人。不管共有產(chǎn)權(quán)住房具備“公”的屬性還是“私”的屬性，購房人都負有不得有害使用之責(zé)。

被執(zhí)行之責(zé)。財產(chǎn)因權(quán)利人所欠債務(wù)而被法院或其他機構(gòu)強制執(zhí)行的責(zé)任，此處債務(wù)可能是私法債務(wù)，也可能是公法債務(wù)（如稅收）。如果財產(chǎn)所有權(quán)不承擔(dān)被執(zhí)行的責(zé)任，社會信用就蕩然無存，這是所有權(quán)的一個基本責(zé)任。共有產(chǎn)權(quán)住房不能被強制執(zhí)行，一種原因在于政府享有一定份額；另一種原因在于該住房是購房人的唯一住房，不能成為被執(zhí)行的對象。

三、制度建議：分配效率與投資效率之兼顧

共有產(chǎn)權(quán)住房“權(quán)利束”中一部分體現(xiàn)了“公”的屬性，另一部分則體現(xiàn)了“私”的屬性，進一步證明了它是一種典型的公-私混合財產(chǎn)。共有產(chǎn)權(quán)住房在制度構(gòu)建時要確保和強化公-私混合財產(chǎn)屬性，而不能建立在按份共有的私有制度和平等理念之上。私有財產(chǎn)雖提高了投資效率，但犧牲了分配效率；公有財產(chǎn)提升了分配效率，但犧牲了投資效率。［15］（P51-124）共有產(chǎn)權(quán)住房作為公與私的混合，不能偏廢一方，要發(fā)揮公與私的各自優(yōu)勢，在體現(xiàn)分配效率的同時不降低投資效率。

（一）分配效率：確保共有產(chǎn)權(quán)住房社會福利本性

要確保共有產(chǎn)權(quán)住房社會福利本性，就不能改變共有產(chǎn)權(quán)住房的公-私混合屬性，既不能變?yōu)楣凶》恳膊荒茏優(yōu)樗接凶》俊?/p>

首先，不得變?yōu)楣凶》俊＞途唧w制度而言，即使政府回購了購房人的份額也不能改變該房產(chǎn)權(quán)屬性，應(yīng)及時將回購的份額出售給符合條件的其他購房人。一方面，若變?yōu)楣凶》浚蜁黾诱墓芾沓杀?；若管理不?dāng)或無人管理，可能出現(xiàn)公地悲劇。以廉租房為例，雖然屬于公有私用住房，但仍屬公有住房。廉租房經(jīng)常出現(xiàn)環(huán)境臟、亂、差等管理混亂的公地悲劇，而且增加了政府投資負擔(dān)與管理成本，尤其是地方政府的財政負擔(dān)。另一方面，雖然提升了分配效率，但降低了投資效率。租房人不會對房屋進行改善性維修，因為其投資收益不一定由其全部享有。租房人可能會過度使用廉租房，折損房屋的使用壽命。因此，“共有產(chǎn)權(quán)住房不變?yōu)楣凶》俊蹦康脑谟诓粨p及投資效率的前提下保障其分配效率。

其次，不得變?yōu)樗接凶》?。換言之，應(yīng)禁止共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)化為普通商品住房。一方面，法律上不得允許購房人購買政府的份額，否則就變成了完全的私有住房，成為可自由上市交易的商品房。受原有“限價房”管理思路的影響，上海辦法允許購房人購買政府份額，這樣就減少了共有產(chǎn)權(quán)住房的體量，降低了共有產(chǎn)權(quán)住房的覆蓋面與社會福利性。雖然變?yōu)樗接凶》亢筇岣吡送顿Y效率，但降低了分配效率。不同于上海，北京辦法就沒有授予購房人對政府產(chǎn)權(quán)份額的購買權(quán)。另一方面，購房人份額只能轉(zhuǎn)讓給符合購買共有產(chǎn)權(quán)住房條件的其他購房人。若允許共有產(chǎn)權(quán)份額自由交易，勢必出現(xiàn)共有份額的商品房化，與其社會福利本性相沖突，如北京辦法就規(guī)定只能轉(zhuǎn)讓給符合購買共有產(chǎn)權(quán)住房條件的家庭。“煙臺辦法”③中就忽視了分配效率，社會福利屬性減弱，筆者并不贊成這種模式。因此，“共有產(chǎn)權(quán)住房不變?yōu)樗接凶》俊蹦康木褪遣粶p損其分配效率。

最后，強化政府的控制與監(jiān)管。作為公-私混合財產(chǎn)，政府既是共有產(chǎn)權(quán)住房的監(jiān)管者，又是所有者之一。政府應(yīng)以所有者之一的身份，加強對共有產(chǎn)權(quán)住房“權(quán)利束”中一些權(quán)利的控制，要對共有產(chǎn)權(quán)住房之權(quán)利束中收益權(quán)和處分權(quán)進行控制，對可繼承性、無期限性和剩余性進行約束和弱化。作為監(jiān)管者，政府應(yīng)加強對共有產(chǎn)權(quán)住房的監(jiān)管，不僅要監(jiān)管共有產(chǎn)權(quán)住房投資建設(shè)過程，還要監(jiān)管購房人購買、使用與代持機構(gòu)的代管等各種行為，確保共有產(chǎn)權(quán)住房的分配效率。

（二）投資效率：保護購房人份額的私有財產(chǎn)權(quán)

購房人對共有產(chǎn)權(quán)住房支付一定價款，擁有一定比例的份額，而且該財產(chǎn)權(quán)一些權(quán)利束由購房人獨自享有，如占有權(quán)、使用權(quán)和管理權(quán)等。在法定和合同約定的范圍內(nèi)，政府應(yīng)保護購房人的私人財產(chǎn)權(quán)，尊重購房人的占有權(quán)、使用權(quán)和管理權(quán)，激勵購房人改善共有產(chǎn)權(quán)住房的投資行為，提升投資效率。

一是保護購房人份額財產(chǎn)所有權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)與增值權(quán)。購房人對其份額財產(chǎn)享有所有權(quán)，在住房共有期間無法進行分割享有，一旦購房人轉(zhuǎn)讓其份額就可以得到以金錢形式存在的財產(chǎn)。只要整個住房保值增值，其所有的份額價值就不會貶損，就提升了購房人改善性投資意愿——即增加投資效率。由于購房人對份額財產(chǎn)享有所有權(quán)，所以其有權(quán)轉(zhuǎn)讓其份額，但不能違反禁止轉(zhuǎn)讓的五年期限制，以及受讓對象限制。若整個共有財產(chǎn)住房已增值，購房人之份額則隨之增值，法律應(yīng)充分保護購房人的增值權(quán)。而且，購房人的份額財產(chǎn)（債權(quán)）具有可繼承性，購房人之繼承人或者以繼續(xù)占有和使用共有產(chǎn)權(quán)住房形式，或者以財產(chǎn)分割形式，繼承購房人的份額。若購房人之繼承人不符合共有產(chǎn)權(quán)住房條件時，共有產(chǎn)權(quán)住房的可繼承性就受到法律的阻斷，但請求分割與以貨幣形式之財產(chǎn)可繼承性則應(yīng)受法律保護。購房人對份額財產(chǎn)所有權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、增值權(quán)與可繼承性，都激勵了購房人對該住房的投資效率。

二是保護購房人的占有權(quán)、使用權(quán)和管理權(quán)。一方面，確保共有產(chǎn)權(quán)住房之占有權(quán)只能由購房人享有。占有是“財產(chǎn)之源”［16］（P73-88），“權(quán)利之根”［17］（P1121-1143），是私有財產(chǎn)的重要特征之一，應(yīng)保護購房人的占有權(quán)。占有權(quán)是購房人對共有產(chǎn)權(quán)住房的控制，只要購房人符合條件就可以永久享有占有權(quán),政府不得以所有者之一的身份無故剝奪購房人的占有權(quán)。另一方面，確保購房人對共有產(chǎn)權(quán)住房的使用權(quán)和管理權(quán)，不能受到政府（包括代持機構(gòu)）的侵擾。私人使用和管理是共有產(chǎn)權(quán)住房私有成分的基本要求。購房人有權(quán)允許其父母或子女等與其同住，此為使用權(quán)的應(yīng)有之義，而非北京辦法中所規(guī)定的僅“未成年子女為同住人”。購房人負責(zé)共有產(chǎn)權(quán)住房的日常管理，承擔(dān)管理費用（如繳納物業(yè)費、住房維修資金等），不能以政府與購房人共同承擔(dān)管理費用。保護購房人長期占有權(quán)、使用權(quán)和管理權(quán)，有利于提升此類財產(chǎn)的投資效率。

注釋：

①2017年9月20日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布的 《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號），本文簡稱“北京辦法”。

②2016年3月16日上海市人民政府發(fā)布的 《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》（滬府令〔2016〕39號），本文簡稱“上海辦法”。

③2019年10月18日煙臺市人民政府辦公室發(fā)布《煙臺市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》（煙政辦發(fā)〔2019〕21號），本文簡稱“煙臺辦法”。“煙臺辦法”中住房共有人是開發(fā)商（開發(fā)建設(shè)單位）和購房人，五年期滿后購房人可通過增購全部產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)住房就成為私有住房，可以上市交易，顯然這是一種偽“共有產(chǎn)權(quán)住房”，但這并非本文的分析重點。