房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理探析

蘭雪峰

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們對(duì)居住環(huán)境提出了更高要求，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。在開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，設(shè)計(jì)管理是重中之重，直接關(guān)系到工程質(zhì)量，因此要保證設(shè)計(jì)方案的科學(xué)合理性，可以減少問題發(fā)生。文章先介紹設(shè)計(jì)管理概念，再分析其重要意義，最后論述了設(shè)計(jì)管理的具體內(nèi)容，從而不斷提升房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量。

一、設(shè)計(jì)管理內(nèi)涵

設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的一項(xiàng)重要工作，必須引起足夠的重視，可以發(fā)揮出正確指導(dǎo)作用。設(shè)計(jì)管理工作是由專業(yè)人員完成的，集結(jié)了他們智慧成果，讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)用價(jià)值得到了最大限度的提升，創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益。另外設(shè)計(jì)人員還可以進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，保證后期施工活動(dòng)規(guī)范化、高效化的進(jìn)行，在工期之內(nèi)完成建設(shè)任務(wù)，減少不利因素的影響。設(shè)計(jì)管理主要包括兩個(gè)方面，一是開發(fā)設(shè)計(jì)階段，為方案報(bào)建文本做好準(zhǔn)備。二是房地產(chǎn)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段，確立最終的施工圖藍(lán)圖，促進(jìn)實(shí)際活動(dòng)開展。由于設(shè)計(jì)管理的任務(wù)和目標(biāo)不同，所以項(xiàng)目管理在時(shí)間、溝通、風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量、人力資源等因素的協(xié)調(diào)處理上存在較大差異，要堅(jiān)持具體問題具體分析原則，才能取得最好的成果。開發(fā)商要意識(shí)到設(shè)計(jì)管理的重要性，加大對(duì)這方面的投入，有利于提升房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的重要意義

在現(xiàn)行的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)行業(yè)競爭是非常激烈的，只有保持自身優(yōu)勢(shì)才能獲得更多發(fā)展機(jī)會(huì)。為了實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，必須提升設(shè)計(jì)管理的水平，首先可以實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一項(xiàng)比較大的工程，會(huì)涉及到大量人力、物力、財(cái)力，通過設(shè)計(jì)管理可以進(jìn)行協(xié)調(diào)，讓有限資源發(fā)揮出最大的作用。其次能夠提高工程質(zhì)量。在現(xiàn)代社會(huì)中，人們?cè)谫I房的時(shí)候更加看重質(zhì)量，所以要堅(jiān)持市場(chǎng)導(dǎo)向原則，站在消費(fèi)者角度去考慮問題，通過設(shè)計(jì)管理確保質(zhì)量達(dá)標(biāo)。最后保證施工順利開展。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期比較長，過程中可能會(huì)發(fā)生變動(dòng)，導(dǎo)致對(duì)正常進(jìn)度造成影響，需要耗費(fèi)更多的時(shí)間，無形之中增加了資金投入。為了避免這種情況發(fā)生，要提前進(jìn)行設(shè)計(jì)管理，對(duì)施工中每個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)控制，不斷提高施工效率。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)

1.明確設(shè)計(jì)任務(wù)要求

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，設(shè)計(jì)管理的第一步就是明確設(shè)計(jì)任務(wù)要求，建立起清晰的目標(biāo)。設(shè)計(jì)人員要到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考察，包括自然環(huán)境、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟(jì)水平等方面，了解后堅(jiān)持因地制宜、合理布置、以人為本的設(shè)計(jì)原則，保證方案的科學(xué)性，可以很好地落實(shí)下去。設(shè)計(jì)中突出綠化與水景相結(jié)合的自然生態(tài)系統(tǒng)，體現(xiàn)出綠色社區(qū)的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)人與自然和諧相處。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，環(huán)境遭受了嚴(yán)重破壞，尤其是在城市中，空氣污染、植被覆蓋率低、交通擁堵等問題比較突出，人們更加向往綠色健康的居住環(huán)境，設(shè)計(jì)管理要考慮到這一點(diǎn)，才能符合消費(fèi)者的需求。明確設(shè)計(jì)任務(wù)要求就是要達(dá)到怎樣一個(gè)目標(biāo)，作為項(xiàng)目開發(fā)的參考依據(jù)，有著很強(qiáng)的針對(duì)性。房地產(chǎn)開發(fā)商要堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)理念，敢于創(chuàng)新設(shè)計(jì)管理模式，有助于提高工程質(zhì)量。

2.設(shè)計(jì)進(jìn)度管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有階段性的特點(diǎn)，在設(shè)計(jì)管理中要控制好進(jìn)度，才能處理好每項(xiàng)事務(wù)。整個(gè)過程包括施工前期、施工中、竣工階段，每個(gè)時(shí)期對(duì)管理要求是不一樣的，因此要深入去分析，確保進(jìn)度的合理性。從實(shí)際情況來看，部分企業(yè)忽視了設(shè)計(jì)進(jìn)度管理，導(dǎo)致在過程中出現(xiàn)諸多問題，甚至出現(xiàn)拖延工期的情況，從而降低了工程經(jīng)濟(jì)效益。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是在戶外進(jìn)行的，所以會(huì)受到天氣因素影響，當(dāng)遇到大雪、暴雨、臺(tái)風(fēng)的時(shí)候，施工活動(dòng)將無法開展，要提前做好應(yīng)對(duì)策略，對(duì)施工計(jì)劃做出調(diào)整，將進(jìn)度控制在合理范圍之內(nèi)。為了做好設(shè)計(jì)進(jìn)度管理，設(shè)計(jì)人員要和其他部門人員加強(qiáng)聯(lián)系，對(duì)實(shí)際情況有全面了解，更好地開展工作。如果漏掉了某個(gè)環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)管理就會(huì)出現(xiàn)問題，影響到正常施工開展，因此要從整體上去把握。

3.設(shè)計(jì)過程管理

要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)過程的管理，首先要控制好進(jìn)度，如果無法按時(shí)完成設(shè)計(jì)工作，要提前上報(bào)給領(lǐng)導(dǎo)，并說明詳細(xì)情況，不能刻意的去隱瞞。其次不同階段設(shè)計(jì)人員要經(jīng)常對(duì)設(shè)計(jì)資料互提，構(gòu)建一套完善且配合良好的資料互提單，可以對(duì)設(shè)計(jì)人員責(zé)任權(quán)利進(jìn)行約束和管理，提升設(shè)計(jì)工作的全面性和嚴(yán)謹(jǐn)性。在日常工作中，人員之間要加強(qiáng)交流，保證內(nèi)部信息的傳遞，尤其是一些關(guān)鍵性問題，要通過討論來制定解決方案，發(fā)揮出集體智慧的作用，匯聚成一股強(qiáng)大凝聚力，支持設(shè)計(jì)管理工作的開展。最后在設(shè)計(jì)完成后，要根據(jù)審圖中心的意見進(jìn)行圖紙修改，在返修后進(jìn)行復(fù)審，復(fù)審?fù)ㄟ^后才能確定施工，可以減少設(shè)計(jì)圖紙的更改。設(shè)計(jì)過程管理是重點(diǎn)，解決實(shí)際中遇到的問題，為施工開展做好鋪墊。

4.合同管理

首先是設(shè)計(jì)費(fèi)用的合理性，其在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)總成本占的比例低，但資金投入不能過低，不然可能會(huì)打擊工作人員積極性，所以要適當(dāng)控制，確保滿足設(shè)計(jì)管理的需求。其次是設(shè)計(jì)周期的合理性。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的時(shí)候，往往需要人員耗費(fèi)大量時(shí)間和精力，對(duì)方案進(jìn)行不斷優(yōu)化達(dá)到最好效果。部分企業(yè)為了趕進(jìn)度，會(huì)明確要求在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成設(shè)計(jì)，在這種情況下，人員精神壓力會(huì)比較大，容易使得專注度下降，項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量會(huì)有所下降。最后對(duì)合同條款內(nèi)容要嚴(yán)格控制，了解圖紙數(shù)量和內(nèi)容，要和施工需求向符合，防止后期增加費(fèi)用。合同是設(shè)計(jì)管理的重要文件資料，不能出現(xiàn)任何問題，人員想了解其中的內(nèi)容，和實(shí)際工作聯(lián)系在一起。如果忽視了合同管理，就會(huì)出現(xiàn)很多問題，對(duì)正常施工產(chǎn)生不利影響，所以要提升合同管理水平。

5.經(jīng)濟(jì)管理

首先做好資金預(yù)算，實(shí)現(xiàn)成本控制。對(duì)施工中不同階段投資進(jìn)行預(yù)算，可以更好地進(jìn)行控制，避免出現(xiàn)資金短缺的情況。其次建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。這是對(duì)于設(shè)計(jì)人員而言的，如果設(shè)計(jì)方案在執(zhí)行中效果比較好，就可以給予人員適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，能夠調(diào)動(dòng)起參與積極性，對(duì)待工作更加認(rèn)真專注。最后要明確規(guī)定針對(duì)設(shè)計(jì)問題對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所產(chǎn)生的損失應(yīng)當(dāng)由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)承擔(dān)一定比例，因?yàn)樵O(shè)計(jì)單位是重要的參與者，所以要負(fù)責(zé)任，這一點(diǎn)可以在合同中提出來，保證具有法律效力。通過經(jīng)濟(jì)層面的懲罰措施，不斷提高設(shè)計(jì)人員責(zé)任意識(shí)，保證方案的合理性和經(jīng)濟(jì)性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資巨大，經(jīng)濟(jì)管理顯得格外重要，減少企業(yè)自身的損失，爭取經(jīng)濟(jì)效益最大化。

6.聘用專業(yè)設(shè)計(jì)單位

設(shè)計(jì)人員水平直接決定了方案的質(zhì)量，所以開發(fā)商要聘用專業(yè)設(shè)計(jì)單位。首先要做好市場(chǎng)調(diào)研，選擇社會(huì)信譽(yù)好、專業(yè)化程度高的單位，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)管理工作。部分企業(yè)為了節(jié)省成本會(huì)選擇專業(yè)水平較低的單位，這是不負(fù)責(zé)任的體現(xiàn)，后期會(huì)暴露出更多問題，從而增加了施工的難度。其次開發(fā)商要和設(shè)計(jì)單位建立起長期合作關(guān)系，并簽訂相關(guān)合同，明確雙方權(quán)力和義務(wù)，嚴(yán)格按照規(guī)定去執(zhí)行。在一些關(guān)鍵問題上，不能由單方主體做決定，雙方必須進(jìn)行商討，保證各自利益不受損害。最后設(shè)計(jì)人員要加強(qiáng)學(xué)習(xí)。在建筑行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)管理產(chǎn)生了重要影響，組織人員定期培訓(xùn)，學(xué)習(xí)最新的理論和技能，不斷優(yōu)化自身知識(shí)水平，適應(yīng)發(fā)展的需求。設(shè)計(jì)管理中要做到盡職盡責(zé)，要到施工現(xiàn)場(chǎng)去考察，對(duì)信息進(jìn)行收集、整理、分析。設(shè)計(jì)單位要建立起一支高素質(zhì)人才隊(duì)伍，這樣才能獲得更好發(fā)展機(jī)遇，對(duì)外樹立起良好形象。

四、結(jié)語

綜上所述，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理進(jìn)行了探討，可以指導(dǎo)實(shí)際工作的開展。在發(fā)展的新時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)商將會(huì)面臨更加復(fù)雜的社會(huì)環(huán)境，因此要提升設(shè)計(jì)管理水平，制定出科學(xué)合理執(zhí)行方案。明確設(shè)計(jì)管理工作的要點(diǎn)，發(fā)揮出人員主觀能動(dòng)性，解決過程中遇到的問題，為工程質(zhì)量提供可靠的保障。