租購并舉與住房租賃發(fā)展研究綜述

王林 鄧露

摘要：發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是保障居民基本居住需求和構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的重要路徑，以租購并舉促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的兩大政策導(dǎo)向和關(guān)鍵著力點(diǎn)是擴(kuò)大租賃住房供給與租購?fù)瑱?quán)。以此為主線，對(duì)我國租購并舉政策與住房租賃市場(chǎng)研究進(jìn)行全面系統(tǒng)性文獻(xiàn)綜述，以期為進(jìn)一步深化住房租賃持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的研究提供幫助。

關(guān)鍵詞：租購并舉;住房租賃發(fā)展;擴(kuò)大住房租賃供給;租購?fù)瑱?quán)

中圖分類號(hào)：F293.33

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（ 2020） 04-0032-37

收稿日期：2020-03-02

1引言

隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提高，大量流動(dòng)人員涌人城市。人口的流人加大了租房需求，人們對(duì)房屋租賃數(shù)量和品質(zhì)的需求與住房租賃市場(chǎng)不均衡、不充分發(fā)展之間的矛盾日益突出，住房問題亟需國家進(jìn)行住房政策干預(yù)。習(xí)近平總書記在黨的十九大報(bào)告中指出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，住房租賃制度改革加速。

解決城鎮(zhèn)新增居民的住房需求，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展是社會(huì)各界關(guān)注熱點(diǎn)，以租購并舉促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的兩大政策導(dǎo)向和關(guān)鍵著力點(diǎn)是擴(kuò)大租賃住房供給與推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)，也是現(xiàn)有研究熱點(diǎn)與研究切入點(diǎn)。本文以此為主線，從住房租賃研究進(jìn)展、租購并舉之?dāng)U大租賃住房供給與租購?fù)瑱?quán)幾個(gè)方面進(jìn)行梳理，以期為進(jìn)一步深化住房租賃制度改革的研究提供幫助。

2關(guān)于住房租賃市場(chǎng)研究進(jìn)展

我國住房制度改革由福利性實(shí)物分配到貨幣化購買商品房，再到目前將發(fā)展住房租賃市場(chǎng)作為主要任務(wù)，實(shí)現(xiàn)租購并舉，租賃市場(chǎng)發(fā)展朝完善、充分、平衡的方向轉(zhuǎn)變。自1998年住房分配貨幣化房改之后，雖陸續(xù)有部分學(xué)者提出培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)研究建議，但一直以來都不是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的關(guān)注重點(diǎn)，到2016年以前較多集中于公共租賃住房問題研究。2016年購租并舉政策提出之后，發(fā)展住房租賃實(shí)現(xiàn)購租并舉成為研究熱點(diǎn)。研究的視角主要包括住房租賃市場(chǎng)存在的問題及對(duì)策分析、制度法規(guī)發(fā)展、國際經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與比較啟示、住房租賃市場(chǎng)發(fā)展影響因素、租房市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)相互間的影響、租賃住房租金研究等方面。研究成果豐富，但不足點(diǎn)在于以簡(jiǎn)要定性論述居多，實(shí)證分析較少。

2.1住房租賃市場(chǎng)存在的問題及對(duì)策

我國住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀主要研究是從現(xiàn)存的問題出發(fā)探討發(fā)展對(duì)策。鄭寶強(qiáng)（ 1992）最先對(duì)福州市房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研探討了房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的問題，之后陸續(xù)有更多學(xué)者從各角度分析了我國特殊背景下租賃市場(chǎng)發(fā)展存在的問題和突出矛盾。第一，從供需角度分析，金朗（2018）指出市場(chǎng)存在供需錯(cuò)配、供給結(jié)構(gòu)不合理的問題。我國租賃人口基數(shù)巨大，而適租房屋供給不足、租賃市場(chǎng)層次化不足，租賃房供給來源主要為個(gè)人住房供給、保障性租賃房供給和少量機(jī)構(gòu)租賃供給。第二，從經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)角度分析，劉洪玉（ 2017）認(rèn)為租售比嚴(yán)重不合理導(dǎo)致了企業(yè)不愿意投資持有租賃住房，從而造成租賃房源供給分散凌亂。楊現(xiàn)領(lǐng)（ 2018）指出存在專業(yè)化、規(guī)?；赓U機(jī)構(gòu)缺位，沒有市場(chǎng)引領(lǐng)和示范作用，市場(chǎng)運(yùn)營服務(wù)模式不規(guī)范不健全，房地產(chǎn)信息登記機(jī)制與市場(chǎng)誠信體系等問題。第三，從制度法規(guī)政策角度分析，易憲容（ 2019）認(rèn)為國內(nèi)住房租賃市場(chǎng)亂象四起的主要原因包括住房產(chǎn)權(quán)制度的復(fù)雜性、土地產(chǎn)權(quán)制度的特殊性，住房產(chǎn)權(quán)附著養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等公共服務(wù)權(quán)利，租購不同權(quán)致使人們“重購輕租”。其次，由于缺乏租賃住房的土地供應(yīng)制度，極大地增加租賃住房建設(shè)成本。此外，住房租賃法律體系和市場(chǎng)金融制度不完善、住房公積金制度不合理也是制約住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的重大瓶頸?；谡吖ぞ哐芯恳暯?，李玲燕（ 2018）的研究表明我國促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)政策存在環(huán)境型工具使用過溢、供給型政策工具結(jié)構(gòu)失衡、需求型政策使用不足等問題。

2.2國外租賃市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)與啟示

住房租賃市場(chǎng)研究另一關(guān)注焦點(diǎn)是從國外租賃市場(chǎng)發(fā)展制度經(jīng)驗(yàn)出發(fā)探討對(duì)我國租賃市場(chǎng)的啟示。鄭宇劼（ 2012）等以德國、日本、美國為例指出發(fā)達(dá)國家通過法律保障、擴(kuò)大房源、保護(hù)承租人利益、租金補(bǔ)貼等方式促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。何芳（ 2017）分析了德國住宅租賃市場(chǎng)中租賃管制及住宅市場(chǎng)租金體系編制的重要作用。由政府編制租金體系一方面能為承租方、租賃方提供定價(jià)參考，另一方面為政府監(jiān)管住房租賃市場(chǎng)以及調(diào)整房屋租金價(jià)格提供基礎(chǔ)。但周瑤（ 2012）從美國租金管制政策的變化展開論述，指出美國采取租金管制是一種非常措施以緩解住房危機(jī)，最終使承租人的利益受損。張英杰（ 2019）比較分析了住房租賃美國自由市場(chǎng)模式的和德國社會(huì)市場(chǎng)模式，提出要支持發(fā)展機(jī)構(gòu)化租賃。

2.3租賃住房租金及租金與房?jī)r(jià)關(guān)系

通過定量研究方法展開住房租賃市場(chǎng)租金及租金與房?jī)r(jià)關(guān)系等分析是另一大研究視角。張振海（ 2016）通過構(gòu)建租賃供求均衡市場(chǎng)的回歸模型，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)、租金預(yù)期、城市人口規(guī)模、人均可支配收入、貨幣發(fā)行量是影響租金的幾大重要因素。由于住房商品及其服務(wù)的特殊性，承租人在市場(chǎng)中處于絕對(duì)弱勢(shì)的地位，住房租賃市場(chǎng)如何定價(jià)極其重要。租購?fù)瑱?quán)政策頒布后國內(nèi)一線城市及部分重點(diǎn)城市房租價(jià)格出現(xiàn)快速飆升，高丹（ 2019）針對(duì)市場(chǎng)租金水平波動(dòng)異常，構(gòu)建以組織結(jié)構(gòu)、動(dòng)力系統(tǒng)和調(diào)控手段為主體內(nèi)容的租金調(diào)控和異動(dòng)處理機(jī)制。關(guān)于定量研究租賃市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)相互影響，金志云（ 2019）利用倍差法模型研究租賃發(fā)展對(duì)大中城市房?jī)r(jià)的影響，發(fā)現(xiàn)租購并舉能穩(wěn)定交易市場(chǎng)、平穩(wěn)房?jī)r(jià)。陳卓、陳杰（ 2018）也發(fā)現(xiàn)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)存在明顯的抑制影響，租賃市場(chǎng)占比與房?jī)r(jià)之間存在顯著的負(fù)向關(guān)聯(lián)。劉曉君（ 2019）發(fā)現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)和銷售市場(chǎng)存在正向協(xié)調(diào)關(guān)系，并且東部地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展度明顯優(yōu)于中西部和東北地區(qū)。

3關(guān)于擴(kuò)大租賃住房供給的研究

住房制度改革重點(diǎn)在供給側(cè)，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的著力方向之一是擴(kuò)大租賃住房供給?，F(xiàn)有研究主要集中在以下兩個(gè)方面：第一，擴(kuò)大租賃住房供地，包括利用集體建設(shè)用地開發(fā)租賃住房以及解決城市住宅建設(shè)用地指標(biāo)。第二，鼓勵(lì)存量房轉(zhuǎn)租賃房，研究包括資金來源支持、鼓勵(lì)社會(huì)力量參與以及參與主體之間的博弈研究。

3.1擴(kuò)大租賃住房供地

2017年，《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》頒布，允許集體經(jīng)濟(jì)組織利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，使租賃住宅土地供給更加多元。對(duì)于人口流人大的城市土地成本高昂的現(xiàn)實(shí)問題，馬智利（ 2018）指出利用宅基地住房券補(bǔ)償退出宅基地使用權(quán)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，實(shí)現(xiàn)新增建設(shè)用地指標(biāo)跨省市流轉(zhuǎn)，從而獲得低成本的租賃房建設(shè)用地供給。雖然集體土地租賃制度符合新階段發(fā)展用地需求，但葉劍平（ 2017）認(rèn)為在現(xiàn)行土地制度框架下，圍繞土地租賃行為的其他配套設(shè)計(jì)還不完備，與一些現(xiàn)行法律相關(guān)規(guī)定有矛盾，存在“違法違規(guī)”的土地租賃活動(dòng)，存在經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。柴鐸（ 2018）利用福利經(jīng)濟(jì)學(xué)與一般均衡理論，探討集體租賃房最優(yōu)供給量和最佳社會(huì)價(jià)值量的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)指出農(nóng)地改革集體租賃房短期不具備全面放開條件。林超（ 2019）通過對(duì)比研究利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的方案文本，發(fā)現(xiàn)各地試點(diǎn)方案文本結(jié)構(gòu)上與總方案保持相似，但試點(diǎn)政策目標(biāo)不夠具體、有較大的政策內(nèi)容差異、試點(diǎn)政策方案可行性不足。針對(duì)試點(diǎn)方案的落實(shí)，劉衛(wèi)民（ 2017）從堅(jiān)持“因城施策”原則、將“新市民”納入集體建設(shè)用地租賃住房供應(yīng)體系以及探索建立金融支持體系三個(gè)方面提出了建議。

3.2存量房轉(zhuǎn)租賃房

對(duì)于促進(jìn)存量房轉(zhuǎn)租賃房，學(xué)者們主要研究了解決資金問題的租賃REITs。王茜萌（2018）指出租賃REITs具有拓寬融資渠道、降低杠桿率、實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營的作用。劉廣平（ 2018）研究了采用REITs集聚社會(huì)資本解決資金問題的可行性及其運(yùn)作模式，包括政策環(huán)境的可行性、實(shí)現(xiàn)高收益率的可行性，并指出在現(xiàn)行的法律環(huán)境下租賃住房REITs的實(shí)現(xiàn)存在無法實(shí)現(xiàn)公募障礙以及稅收障礙。蘇虹（ 2016）指出了培育租賃市場(chǎng)三種REITs發(fā)展路徑，銀行間REITs與信托架構(gòu)、交易所REITs與基金架構(gòu)、交易所REITs與公司架構(gòu)，路徑可行性重點(diǎn)在于是否能符合現(xiàn)有法律框架和監(jiān)管規(guī)則進(jìn)而沒有明顯法律障礙。

3.3參與主體合作與激勵(lì)

多主體供給、多渠道保障發(fā)展住房租賃市場(chǎng)過程涉及到政府、企業(yè)和社會(huì)力量、消費(fèi)者三大主體?，F(xiàn)有文獻(xiàn)利用博弈理論分析主體間協(xié)作演化機(jī)制、合作動(dòng)力機(jī)制及相關(guān)解決策略。周建軍（ 2016）提出了地方政府與中央政府在住房租賃發(fā)展過程中的利益靜態(tài)博弈模型，合作博弈得解的關(guān)鍵包括增大地方政府收益、減小中央政府監(jiān)督成本以及加大地方政府發(fā)展住房租賃不力的懲罰力度。虞曉芬（ 2017）發(fā)現(xiàn)不完善的政府激勵(lì)約束機(jī)制和滯后的制度環(huán)境會(huì)造成社會(huì)力量參與住房保障建設(shè)動(dòng)力不足。鄭生欽（ 2018）更進(jìn)一步對(duì)各利益主體協(xié)同演化博弈進(jìn)行了仿真模擬，發(fā)現(xiàn)在政府不監(jiān)管、企業(yè)主動(dòng)發(fā)展租賃業(yè)務(wù)、消費(fèi)者傾向于租房時(shí)利益達(dá)到穩(wěn)定均衡狀態(tài)。王建紅（ 2019）通過分析美國低收入家庭住房稅收抵免計(jì)劃的運(yùn)行機(jī)制和經(jīng)驗(yàn)，為我國利用稅收抵免政策吸引社會(huì)資本參與租賃保障房投資、建設(shè)和運(yùn)營的激勵(lì)機(jī)制提出建議。

4關(guān)于租購?fù)瑱?quán)的研究

實(shí)現(xiàn)租購并舉，關(guān)鍵在于扭轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)居民對(duì)租賃住房的偏見和住房產(chǎn)權(quán)的過分看重，根源在于實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)。租購?fù)瑱?quán)政策被社會(huì)、媒體廣泛關(guān)注始于2017年廣州等城市相繼出臺(tái)的“租購?fù)瑱?quán)”相關(guān)文件，學(xué)者們主要從政策內(nèi)涵意義、政策實(shí)施與困境、政策效果評(píng)價(jià)與效果預(yù)測(cè)等視角展開分析討論。

4.1租購?fù)瑱?quán)政策內(nèi)涵意義

一項(xiàng)新政策的提出有其發(fā)展的必然趨勢(shì)，以“租購?fù)瑱?quán)”促“租售并舉”，對(duì)于我國住宅租賃從短租市場(chǎng)轉(zhuǎn)變到長(zhǎng)租市場(chǎng)具有重要意義。其核心內(nèi)涵是租房者和購房者享有同等或相對(duì)應(yīng)的公共服務(wù)權(quán)益，從法律意義來說，“租購?fù)瑱?quán)”將租賃權(quán)本身的民事權(quán)利和憲法上的平等權(quán)聯(lián)系了起來。

4.2租購?fù)瑱?quán)政策實(shí)踐與困境

“租售同權(quán)”的實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)是落實(shí)“租售同權(quán)”的主體范圍和權(quán)利范圍，政策實(shí)施過程中必定有各種障礙與困境。陳友華（ 2018）研究指出，由于優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)稀缺，租購?fù)瑱?quán)使附著在租賃房屋上的利益陡增，可能刺激城市居民為“權(quán)”而租，加劇住房供給的結(jié)構(gòu)性矛盾，進(jìn)而導(dǎo)致房租上漲。公共資源的均衡性配置是其解決之道，劉金祥（ 2018）從強(qiáng)化規(guī)劃設(shè)計(jì)、擴(kuò)大公共服務(wù)供給力度、完善配套政策措施與法律三方面提出了實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均衡化機(jī)制，但是這涉及到頂層制度設(shè)計(jì)、多方利益均衡等問題，在短期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)。此外，各地方性政策在“同權(quán)”方面設(shè)置了高準(zhǔn)入門檻，例如戶籍。但如若破除戶籍制度，大量人口涌入一線城市可能導(dǎo)致公共服務(wù)供給壓力大與服務(wù)質(zhì)量下降的雙重困境。

4.3租購?fù)瑱?quán)政策效果評(píng)價(jià)與效果預(yù)測(cè)

租購?fù)瑱?quán)政策對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生了何種影響、是否改變城鎮(zhèn)居民購房偏好也是關(guān)注焦點(diǎn)。王盛（ 2019）對(duì)上海市重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)房因租與購的權(quán)利不同產(chǎn)生的價(jià)值進(jìn)行了測(cè)算，發(fā)現(xiàn)其中存在巨大的市場(chǎng)價(jià)值和復(fù)雜的利益分配，使得租購?fù)瑱?quán)實(shí)施困難，進(jìn)一步說明租購?fù)瑱?quán)會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)造成重大影響。許晨曦（ 2018）探究了杭州地區(qū)政策實(shí)施前后學(xué)區(qū)二手房地產(chǎn)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的改變，短期內(nèi)政策引入將學(xué)區(qū)和非學(xué)區(qū)二手房市場(chǎng)價(jià)拉到同一水平，政策對(duì)住房買賣市場(chǎng)價(jià)格抑制在一定時(shí)間后出現(xiàn)了反彈。而周文文（ 2017）等人利用ADRL模型研究租購?fù)瑱?quán)與限購、限貸等房地產(chǎn)政策相互作用對(duì)于房?jī)r(jià)的短期與長(zhǎng)期影響，發(fā)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)及貸款利率調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的影響。

5總結(jié)述評(píng)與啟示

發(fā)展、完善住房租賃市場(chǎng)是城鎮(zhèn)化過程中保障人民群眾基本居住需求的必然選擇，有利于推動(dòng)“新市民”有序融入城市，促進(jìn)健康可持續(xù)城鎮(zhèn)化發(fā)展。關(guān)于住房租賃發(fā)展研究，起初學(xué)者們大多借助于總結(jié)歸納、邏輯推理方法，通過概括現(xiàn)狀問題到成因分析再到提出對(duì)策的研究思路，對(duì)我國特殊背景下租賃市場(chǎng)發(fā)展存在的問題和突出矛盾、擴(kuò)大住房租賃、租購?fù)瑱?quán)有了較廣泛的探討，并且從土地、金融、稅費(fèi)、立法等多方面提出保障政策建議，也總結(jié)了許多國外優(yōu)秀制度經(jīng)驗(yàn)，為推進(jìn)住房租賃發(fā)展研究奠定了基礎(chǔ)。

定性研究缺乏數(shù)據(jù)支撐，僅僅停留在政策理論分析上遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，住房租賃定量研究也有豐富的成果，研究較多的是住房租賃價(jià)格、租金影響因素、租房市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響、租金空間分異等。國內(nèi)學(xué)者對(duì)發(fā)展中國住房租賃市場(chǎng)的既有研究極大地豐富和擴(kuò)展了這一問題的理論體系，但是仍然需要從以下方面進(jìn)一步深化研究。

第一，在住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的評(píng)價(jià)與指導(dǎo)方面僅有極少的定量研究。例如，在構(gòu)建住房租賃統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系方面的研究，基本上是基于住房市場(chǎng)和微觀理論層面，缺乏一定的全面性和綜合性。在租金定價(jià)與租金管制方面，缺乏合理可執(zhí)行的定價(jià)模式與相關(guān)政策，關(guān)于城市住房租金合理性評(píng)價(jià)也缺乏更多的直接研究。

第二，目前我國缺乏完備的住房租賃市場(chǎng)信息平臺(tái)和權(quán)威租金公示體系，導(dǎo)致監(jiān)管依據(jù)匱乏，無法保障住房租賃市場(chǎng)有序運(yùn)轉(zhuǎn)。而實(shí)施租金管制會(huì)抑制租賃住房供給的增加與品質(zhì)的提升，租金管制是否可行或者如何實(shí)施是存在的爭(zhēng)論焦點(diǎn)。此外，在國內(nèi)目前中介機(jī)構(gòu)服務(wù)模式和已有的競(jìng)爭(zhēng)格局背景下，政府強(qiáng)制推行跨機(jī)構(gòu)信息共享平臺(tái)成本巨大并且可能面臨行業(yè)抵制，可實(shí)施性存疑，商業(yè)模式創(chuàng)新降低交易成本或許是解除困境更現(xiàn)實(shí)的發(fā)展趨勢(shì)。

第三，租賃中介作為住房租賃市場(chǎng)上重要的參與者，對(duì)房地產(chǎn)住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展有著巨大影響?，F(xiàn)實(shí)情況是住房租賃中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生，2019年國家出臺(tái)了政策文件整治租賃中介亂象，如何維護(hù)住房租賃市場(chǎng)秩序保護(hù)租房者的權(quán)益，如何引導(dǎo)租賃中介合理競(jìng)爭(zhēng)合作也值得探討。

第四，亟需加強(qiáng)租購并舉政策統(tǒng)籌性研究，租購?fù)瑱?quán)與擴(kuò)大住房租賃供給二者間相互聯(lián)系需要更深入探討。相關(guān)政策對(duì)于不同城市的適應(yīng)性和效益有巨大的差異性，要加強(qiáng)城市政策選擇、“一城一策”實(shí)施機(jī)制構(gòu)建與研究。未來住房租售兩類市場(chǎng)發(fā)展關(guān)系、租售均衡評(píng)判、不同地區(qū)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)路徑也需要關(guān)注和解決。

第五，租購?fù)瑱?quán)的可行性與實(shí)際效果也是研究爭(zhēng)論焦點(diǎn)，租購并舉政策實(shí)踐的阻礙與困境之一是公共服務(wù)資源的稀缺性，完善社會(huì)管理制度、增加公共服務(wù)供給均衡性等都是租購并舉與住房租賃發(fā)展研究中不可或缺的內(nèi)容。

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作者簡(jiǎn)介：王林，重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院教授，博士。

鄧露，重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院碩士研究生。