置業(yè)投資：琴澳一體，謀劃澳門新未來

潘英懷

琴澳合作，資源共享

“琴澳一體化”發(fā)展是澳門未來發(fā)展的重要機(jī)遇。澳門回歸以來，珠澳兩地的關(guān)係始終是緊密聯(lián)繫的，以往各屆政府在推進(jìn)珠海與澳門，尤其是琴澳合作發(fā)展商，通常是以從項(xiàng)目方案逐個(gè)開展，比如“澳門大學(xué)橫琴校區(qū)”、“粵澳合作中醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)園”等項(xiàng)目落地。如今，從行政長官賀一誠的首份施政報(bào)告來看，將橫琴作為澳門參與粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、融入國家發(fā)展的第一站。通過合力發(fā)展的理念，與廣東、珠海合作，做好橫琴開發(fā)文章，為澳門注入新活力，建立粵澳雙方共商共建共用的體制機(jī)制，從整體政策到總體發(fā)展規(guī)劃都形成了優(yōu)勢互補(bǔ)，協(xié)調(diào)發(fā)展的步伐。

對澳門來說，通過琴澳合作發(fā)展，將有助促進(jìn)澳門經(jīng)濟(jì)適度多元發(fā)展。眾所周知，澳門的地域面積較小，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中土地匱乏，且產(chǎn)業(yè)單一，面臨瓶頸。橫琴開發(fā)後，面積是澳門的三倍。如果兩地實(shí)現(xiàn)資源要素互通互融，需全面提升兩地通關(guān)便利，加強(qiáng)頂層規(guī)劃與標(biāo)準(zhǔn)銜接，發(fā)揮兩地的融合效應(yīng)。橫琴可以提高區(qū)域服務(wù)品質(zhì)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)各方面發(fā)展;澳門可以獲得更多空間，進(jìn)一步挖掘產(chǎn)業(yè)多元的潛力，緩解甚至突破土地、人力、產(chǎn)業(yè)單一等瓶頸問題，經(jīng)濟(jì)發(fā)展更具活力。

過去幾年，透過不斷出臺的政策措施，澳門在橫琴發(fā)展中已取得一些新成效，比如青年創(chuàng)業(yè)，通過租金補(bǔ)貼、稅項(xiàng)優(yōu)惠、單牌車等惠澳措施，吸引越來越多的澳人澳企進(jìn)駐。尤其是2015年橫琴升格為自貿(mào)區(qū)之後，在與澳門服務(wù)要素流動(dòng)便捷化、與澳門產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)多元化、與澳門溝通合作機(jī)制網(wǎng)路化、對澳門政策支持精準(zhǔn)化、對港澳企業(yè)和居民服務(wù)優(yōu)質(zhì)化、對澳門土地保障機(jī)制化、落實(shí)對港澳服務(wù)貿(mào)易自由化措施以及推動(dòng)共建中拉經(jīng)貿(mào)合作平臺等七個(gè)方面加強(qiáng)兩地合作，成效明顯。

從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，十年探路，橫琴完成了基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，未來隨著琴澳兩地深化，從經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域逐步拓展到社會(huì)民生等各個(gè)領(lǐng)域，經(jīng)濟(jì)必定會(huì)開始提速。過去幾個(gè)月，我們看到數(shù)個(gè)非常務(wù)實(shí)事項(xiàng)得到落實(shí)。首先是3月18日的橫琴口岸向澳方口岸區(qū)移交?？偯娣e為66428平方米的橫琴口岸澳方口岸區(qū)及相關(guān)延伸區(qū)旅檢區(qū)域正式移交澳門特別行政區(qū)，適用澳門特區(qū)法律管轄，標(biāo)誌著粵澳基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通又邁進(jìn)一大步。未來口岸的開通，尤其採取“合作查驗(yàn)、一次放行”的通關(guān)模式，將使到澳門居民在橫琴新區(qū)工作、生活和投資更加方便，促進(jìn)區(qū)內(nèi)人員、物資高效便捷流動(dòng)，有利推動(dòng)“橫琴粵澳深度合作區(qū)”的建設(shè)。

今年的4月9日，橫琴向澳門都更公司簽約出讓總占地面積約19萬平方米的“澳門新街坊”項(xiàng)目用地也是一個(gè)重大突破。橫琴“澳門新街坊”項(xiàng)目是珠澳兩地?cái)y手合作的重要綜合民生項(xiàng)目，同時(shí)也是內(nèi)地第一個(gè)為澳門居民專門打造的，集居住、教育、醫(yī)療等功能於一體的綜合民生項(xiàng)目。這些措施有力地拓展澳門城市發(fā)展空間，也為澳人澳企在大灣區(qū)內(nèi)生活和發(fā)展創(chuàng)造便利條件。

前景明朗，澳人入“琴”活躍

近年，澳門的企業(yè)和市民對於融入橫琴也有了越來越高的認(rèn)同。相關(guān)的數(shù)據(jù)就可以反映出來，自2016年12月第一輛澳門單牌車駛?cè)肓酥楹M琴，時(shí)至今日，進(jìn)入橫琴的澳門單牌車已經(jīng)越來越多，每日數(shù)百車次入出。截至2019年的12月，橫琴註冊的澳門企業(yè)數(shù)量已經(jīng)達(dá)2070家。這些都足以表明澳人澳企加緊步伐融入橫琴發(fā)展。當(dāng)然，橫琴作為一個(gè)新區(qū)，大家仍需要一定時(shí)間來適應(yīng)。如果說初期各界對橫琴的發(fā)展認(rèn)識有跟風(fēng)或盲目的現(xiàn)象，那麼現(xiàn)在趨向理性與憧憬，大家更關(guān)注是這個(gè)地方的生活設(shè)施、商業(yè)環(huán)境、發(fā)展?jié)摿Φ?，在變化的認(rèn)知中，融入和磨合將變得更加充分。這幾年，我們企業(yè)涉足珠海房地產(chǎn)服務(wù)，也非常明顯感受到澳人對橫琴的越來越興趣，需求逐步提升。相對於澳門樓市資源稀缺，住宅供應(yīng)有限、車位不足，且樓價(jià)相對貴，橫琴通關(guān)條件、基礎(chǔ)設(shè)施、生活環(huán)境日益完善，居住橫琴與澳門的區(qū)別不大且交通便利。因此，越來越多人考慮橫琴置業(yè)。過去幾年，橫琴住宅項(xiàng)目都獲得了不少澳門居民青睞。

今屆政府在中央政府支持下，更是提出將攜手珠海，冀橫琴引入澳門制度，打造第二個(gè)澳門。橫琴“澳門化”的推進(jìn)，交通、醫(yī)療、子女上學(xué)等配套完善起來以後，必然吸引越來越多澳人居住橫琴，尤其未能在澳置業(yè)者，相信會(huì)考慮在橫琴置業(yè)，令外也有一部分澳門人將這些機(jī)遇視為投資的方向，待到商務(wù)環(huán)境和生活空間日臻成熟之後，獲得好的投資回報(bào)。

當(dāng)然，無論是在澳門或在橫琴、珠海，乃至其他城市，置業(yè)總是因人而異、應(yīng)各所需，有的人以投資收租為目的，有的人適應(yīng)珠澳雙城生活，有的人長期立足橫琴發(fā)展，有的人將橫琴作為第二家園?，F(xiàn)時(shí)雖然不少澳門企業(yè)在橫琴註冊，但大部分企業(yè)還沒有實(shí)體進(jìn)駐，現(xiàn)時(shí)放眼橫琴還屬於初期成長階段，從全局來看，琴澳一體發(fā)展是大勢所趨，可以預(yù)見橫琴的市場前景一片光明，就比如過去澳門金光大道，初初發(fā)展時(shí)只有兩三家酒店，如今已天壤之別。這種翻天覆地的發(fā)展，或就是橫琴今天與未來的一種寫照。

互補(bǔ)發(fā)展，促進(jìn)兩地共繁榮

過去半年，新冠肺炎疫情對世界各國各地區(qū)造成的影響都非常明顯，澳門在完全沒有外來消費(fèi)者的情況下，經(jīng)濟(jì)走勢比較嚴(yán)峻，首季經(jīng)濟(jì)負(fù)增長程度甚至高達(dá)2-3成。疫情衝擊下，對房地產(chǎn)商業(yè)活動(dòng)自然也造成一定影響，反映在供需兩端活躍度下降，成交量萎縮，唯不幸中的萬幸，房地產(chǎn)不同於其他對旅客依賴大的行業(yè)，消費(fèi)動(dòng)力很大程度上源於內(nèi)部需求，因此即便面對旅客冇影的極端形勢，房地產(chǎn)業(yè)界依靠內(nèi)需動(dòng)力始終還有一定的交易量，包括本澳青年人置業(yè)、換樓等。同時(shí)，受疫情影響，業(yè)界在協(xié)調(diào)減租、退租等工作上，做了大量的工作。所以業(yè)界的整個(gè)商業(yè)活動(dòng)都還處於比較良性的狀態(tài)。

展望未來，隨著內(nèi)地和本澳疫情防控成效進(jìn)一步鞏固，經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序恢復(fù)，屆時(shí)因疫情積壓的住房需求進(jìn)一步得到釋放?；貧w到琴澳一體的發(fā)展遠(yuǎn)景，利用橫琴的土地空間，將能夠很好彌補(bǔ)澳門市場小的問題，促進(jìn)兩地互補(bǔ)發(fā)展。尤其這次疫情更是讓澳門社會(huì)各界深刻思考，面對市場小、產(chǎn)業(yè)單一的現(xiàn)實(shí)，對經(jīng)濟(jì)適度多元的追求有著強(qiáng)烈的期盼，正如行政長官在今年的施政報(bào)告中指出，透過橫琴開發(fā)，為澳門經(jīng)濟(jì)適度多元發(fā)展提供空間、創(chuàng)造條件。因此，在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)甦和持續(xù)發(fā)展的道路上，大家必然希望向更廣闊的空間去發(fā)展。

同時(shí)，因應(yīng)兩地法律制度不一、房地產(chǎn)買賣規(guī)範(fàn)存在差異，在融合的過程中有幾點(diǎn)問題值得注意。首先，正視置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的存在，毋庸置疑，這個(gè)問題放諸世界任何一個(gè)城市都存在。近幾年，就出現(xiàn)一些澳門人在內(nèi)地購買了房產(chǎn)項(xiàng)目受騙的案例，包括買到爛尾樓等問題。對於此類問題，投資者和消費(fèi)者要提前做好相關(guān)發(fā)展商的資歷審核，以及銀行在貸款方面對樓盤的審批情況等。這一點(diǎn)，我們作為房產(chǎn)中介，在參與內(nèi)地一些項(xiàng)目的過程中，必然首先要嚴(yán)格審核相關(guān)資料，做好把關(guān)。此外，對於這類問題，亦期望政府之間能夠成立相關(guān)的部門進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，提供法律的諮詢服務(wù)、案件轉(zhuǎn)介跟進(jìn)等措施，保障澳門市民的合法權(quán)利，排除融入灣區(qū)發(fā)展的後顧之憂。

其次，無論是業(yè)界還是廣大市民，都期望在琴澳合作的政策下，進(jìn)一步開放單牌車制度，讓大家更便利往來兩地，提供更便捷的通勤條件，讓澳門市民可以放心又舒心地選擇在橫琴創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、生活。

三是促進(jìn)資金的自由流通，通過建立多管道的橫琴開發(fā)投融資機(jī)制，鼓勵(lì)和支持澳門資金和民間資本參與橫琴地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、創(chuàng)業(yè)發(fā)展。這一點(diǎn)，行政長官已經(jīng)在施政報(bào)告中明確指出，澳門將允許澳門和橫琴之間資本自由流動(dòng)，並降低銀行和保險(xiǎn)公司的準(zhǔn)入門檻以支持金融業(yè)成長。近日，央行等四部門發(fā)佈了關(guān)於金融支持粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的意見，提出要加快重大金融機(jī)構(gòu)和平臺建設(shè)，引導(dǎo)金融資源聚集發(fā)展，加快實(shí)現(xiàn)資金融通管道多元化。相信這些政策都將進(jìn)一步暢通兩地之間的“資金流”，促進(jìn)金融要素合理有序地跨境流動(dòng)。

最後，希望兩地政府保持緊密交流，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。在稅務(wù)優(yōu)惠、創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼、貸款優(yōu)惠等方面，充分釋放改革活力，發(fā)揮“一國兩制”下的優(yōu)勢，推動(dòng)貿(mào)易自由化、琴澳高端服務(wù)對接合作，推進(jìn)琴澳從“生活一體”到“產(chǎn)業(yè)一體”的升級發(fā)展，有效落實(shí)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，切實(shí)融入國家發(fā)展大局，粵港澳大灣區(qū)建設(shè)中。