房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理研究

李穎

摘要：進(jìn)入新世紀(jì)后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度趨于平穩(wěn)，在其中扮演重要角色的房地產(chǎn)行業(yè)獲得很大的發(fā)展，在各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)占據(jù)很大的比重，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前這樣的背景下，和前幾年的發(fā)展相比，情況不容樂(lè)觀(guān)。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金流量非常大，其中也出現(xiàn)了一些內(nèi)部經(jīng)濟(jì)犯罪情況，作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加大力度進(jìn)行管理，把系列隱患消滅在萌芽之中。事實(shí)上，房地產(chǎn)在社會(huì)上引起的關(guān)注程度較大，尤其是出現(xiàn)的一些不良事件，更是引起了軒然大波，因此我們應(yīng)該從內(nèi)部加強(qiáng)制度建設(shè)，做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作，實(shí)現(xiàn)更好的管理，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制;制度建設(shè);風(fēng)險(xiǎn)管理

企業(yè)要想獲得更大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，確保運(yùn)行效率更好，良好的內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理必不可少。對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)是重要的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，隨著外部風(fēng)險(xiǎn)及內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)程度的不斷提升，現(xiàn)在企業(yè)發(fā)展規(guī)模在不斷增大。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)具有高度集中的資本，其經(jīng)營(yíng)規(guī)?？涨疤嵘?，我們應(yīng)該重視其風(fēng)險(xiǎn)和管理戰(zhàn)略，做好內(nèi)部的控制工作，從制度上保障企業(yè)的良性發(fā)展，做好企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，筆者在本文中對(duì)此進(jìn)行研究和探討。

一、要認(rèn)識(shí)到管控工作的重點(diǎn)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，我們需要進(jìn)一步地明確價(jià)值鏈開(kāi)發(fā)和內(nèi)部控制之中的重點(diǎn)，確保企業(yè)內(nèi)部具有健全的內(nèi)部控制制度，這就要求我們需要明確企業(yè)內(nèi)部控制的重點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管控的要點(diǎn)。其一，對(duì)管控體系建設(shè)進(jìn)一步組織起來(lái)。依托內(nèi)部管控行為，很好的設(shè)置職責(zé)明確的相關(guān)組織機(jī)構(gòu)，如監(jiān)察機(jī)構(gòu)、內(nèi)部審計(jì)部門(mén)、人力資源等。企業(yè)要想對(duì)內(nèi)部控制進(jìn)行很好的管理，我們需要對(duì)內(nèi)部環(huán)境加以注意，其中分配職責(zé)權(quán)利等因素比較容易出現(xiàn)不穩(wěn)定的情況，對(duì)企業(yè)全局的發(fā)展造成一定的影響。當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度所有放緩，企業(yè)也在進(jìn)行不斷的調(diào)整，激增了很多開(kāi)發(fā)區(qū)域，因此我們應(yīng)該保障建立健全行之有效、權(quán)責(zé)分明的組織管控體系，這才是建立內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵。對(duì)此我們要有清醒的認(rèn)識(shí)，依照房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，我們還應(yīng)該重視規(guī)劃項(xiàng)目階段及策劃定位階段的風(fēng)險(xiǎn)控制工作。

二、優(yōu)化管控方法

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其需要整合并利用相關(guān)資源，也即意味著企業(yè)內(nèi)的管理活動(dòng)和多個(gè)業(yè)務(wù)之間存在良好的邏輯關(guān)系，因此我們可以建立一整套流程性工作，重點(diǎn)研究和分析流程的各個(gè)環(huán)節(jié)，這樣能夠標(biāo)注和有效識(shí)別存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，從而有針對(duì)性地開(kāi)展內(nèi)部控制并進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)防范。和以往的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況對(duì)比，目前其發(fā)展速度有所放緩，出現(xiàn)銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積小幅度下降的情況，隨著國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀(guān)調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨洗牌局勢(shì)，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)也會(huì)進(jìn)行合理的管控。所以，作為房地產(chǎn)企業(yè)，在嚴(yán)格遵循市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的前提下，為保證后期的良性發(fā)展，我們應(yīng)該全面地評(píng)估企業(yè)每一項(xiàng)投資行為可能存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。投資決策之前，應(yīng)該由專(zhuān)門(mén)的部門(mén)如風(fēng)險(xiǎn)管控部門(mén)、審計(jì)部門(mén)、法務(wù)部門(mén)等開(kāi)展審核工作，全面評(píng)估該決策之中的可能存在的諸如經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)、政策、法律等各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。不僅如此，在對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的過(guò)程中，我們還應(yīng)該建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度，對(duì)資本運(yùn)作進(jìn)行全方位地跟蹤、監(jiān)督及管理，在跟蹤過(guò)程中一旦發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題，或者情況有異常，我們應(yīng)該及時(shí)預(yù)警并進(jìn)行針對(duì)性的改善，確保后續(xù)工作順利開(kāi)展。

三、構(gòu)建管控機(jī)制

按照房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制都是僅從財(cái)務(wù)、稅務(wù)角度開(kāi)展工作，為了使房地產(chǎn)企業(yè)得到較好的發(fā)展，需要從多個(gè)角度出發(fā)，構(gòu)建更為全面合理的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理體系。這就要求企業(yè)必須根據(jù)自身情況，將內(nèi)部控制由財(cái)務(wù)、稅務(wù)角度擴(kuò)展到運(yùn)營(yíng)管理、法律等多個(gè)角度實(shí)施管控，對(duì)此我們要有清醒的認(rèn)識(shí)，并有針對(duì)性地開(kāi)展行之有效的工作，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)更好的發(fā)展。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施

1.提高全員內(nèi)控意識(shí)

要想使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度和風(fēng)險(xiǎn)管理得到進(jìn)一步完善，首先，要不斷提升企業(yè)管理層的內(nèi)控意識(shí)。企業(yè)管理人員不應(yīng)該僅僅對(duì)經(jīng)濟(jì)效益加以關(guān)注，不應(yīng)該對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行盲目地拓展和擴(kuò)張，也應(yīng)該對(duì)當(dāng)前的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀深入了解，認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)高收益背后的高風(fēng)險(xiǎn)性，要想擴(kuò)大規(guī)模，前期必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做好科學(xué)的分析工作，對(duì)當(dāng)前發(fā)展環(huán)境有深入的了解，預(yù)判過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)情況，然后據(jù)此制定完善的內(nèi)控制度和良好的應(yīng)對(duì)措施，進(jìn)而為企業(yè)良好的可持續(xù)發(fā)展奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)內(nèi)部控制的制度建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行大力宣傳，讓全體員工認(rèn)識(shí)到其中的重要性和必要性，不僅如此，我們還應(yīng)該把內(nèi)部控制制度和風(fēng)險(xiǎn)管理措施向全體員工傳遞，提升他們的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使全體員工逐步認(rèn)識(shí)到自己應(yīng)該如何做，不應(yīng)該如何做。最后，定期優(yōu)化企業(yè)內(nèi)控制度，做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作，組織相關(guān)人員和關(guān)鍵崗位人員開(kāi)展各種培訓(xùn)。

2.建立健全內(nèi)控制度

作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步地建立健全內(nèi)控制度，確保內(nèi)部控制的有效性，內(nèi)控部門(mén)應(yīng)該能夠獨(dú)立的開(kāi)展監(jiān)督管理工作，這對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件的降低有很好的促進(jìn)作用。筆者建議企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該聘請(qǐng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的流程非常熟悉的內(nèi)部審計(jì)師，確保其具有發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)并防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。與此同時(shí)，在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建科學(xué)的內(nèi)控制度，指導(dǎo)各個(gè)部門(mén)順利地開(kāi)展各項(xiàng)工作。各部門(mén)間不僅要相互支持，而且還要做到不相容崗位相分離、相互制約，有效地防范風(fēng)險(xiǎn)。

3.提高內(nèi)部控制執(zhí)行力

良好的執(zhí)行力是內(nèi)控制度發(fā)揮作用的關(guān)鍵點(diǎn)。要想確保制度執(zhí)行力有力提升，筆者認(rèn)為可以從下面幾點(diǎn)著手。其一是建立獎(jiǎng)懲激勵(lì)制度，在績(jī)效考核中加入內(nèi)控執(zhí)行力，這對(duì)提升內(nèi)控制度全員參與執(zhí)行力有很好的促進(jìn)作用。其二，健全信息管理體系，信息化背景下，借助信息技術(shù)可以保障內(nèi)控信息的真實(shí)有效性，以免信息傳輸出現(xiàn)錯(cuò)誤導(dǎo)致內(nèi)控失效。其三，根據(jù)內(nèi)控制度的執(zhí)行情況及時(shí)的總結(jié)糾偏，在制度執(zhí)行過(guò)程中可能存在一定的不足，我們應(yīng)該及時(shí)地找出原因，并進(jìn)行總結(jié)和有針對(duì)性的培訓(xùn)，以免再次出現(xiàn)。

4.提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的提升至關(guān)重要，是保證其長(zhǎng)期發(fā)展的關(guān)鍵。作為公司應(yīng)該具有專(zhuān)門(mén)的人員負(fù)責(zé)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、建立健全科學(xué)的評(píng)估模式及防御措施。不僅如此，我們還應(yīng)該對(duì)企業(yè)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性加以保障，支持企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，定期的檢查和復(fù)核財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，確保會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

5.完善內(nèi)外部監(jiān)督機(jī)制

要想保證內(nèi)控制度更好的實(shí)施，筆者認(rèn)為應(yīng)該同時(shí)對(duì)內(nèi)外部監(jiān)督機(jī)制進(jìn)一步完善。這就要求企業(yè)應(yīng)該保障內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制的完善性，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立審計(jì)部門(mén)，公司的最高權(quán)力部門(mén)直接領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督部門(mén)，其他業(yè)務(wù)部門(mén)不參與控制。全員公示監(jiān)督檢查結(jié)果，以免出現(xiàn)舞弊情況。不僅如此，企業(yè)還應(yīng)該對(duì)外部監(jiān)督機(jī)制進(jìn)行完善，依靠相關(guān)機(jī)構(gòu)強(qiáng)化監(jiān)督企業(yè)，定期對(duì)企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行檢查。企業(yè)應(yīng)該聘請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所負(fù)責(zé)企業(yè)審計(jì)工作，充分發(fā)揮社會(huì)力量，把企業(yè)內(nèi)存在的問(wèn)題很好的找出并很好的解決。

五、強(qiáng)化地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理研究

由于房地產(chǎn)企業(yè)客觀(guān)存在的風(fēng)險(xiǎn)，因此要想做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作，就必須強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理研究。首先，我們應(yīng)該學(xué)習(xí)并識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)和類(lèi)別。我們都知道受到市場(chǎng)環(huán)境的影響，很多因素都會(huì)影響到企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的達(dá)成，因此我們應(yīng)該對(duì)其加以了解和研究，細(xì)化分類(lèi)，研判情況。其次，強(qiáng)化研究房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的構(gòu)成要素。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身性質(zhì)的特殊性，其風(fēng)險(xiǎn)管理要素主要由內(nèi)部環(huán)境、識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)事件、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)等組成，這就要求我們必須從風(fēng)險(xiǎn)管理的各個(gè)要素出發(fā)，研究企業(yè)存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并有針對(duì)性地采取相應(yīng)措施有效降低風(fēng)險(xiǎn)。最后，強(qiáng)化研究房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的特征和目標(biāo)。強(qiáng)化目標(biāo)有利于指導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)管理工作開(kāi)展、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，在企業(yè)內(nèi)部形成人人講風(fēng)險(xiǎn)的氛圍，使企業(yè)開(kāi)展各項(xiàng)業(yè)務(wù)的可靠性得以提升并最終落實(shí)到企業(yè)的價(jià)值增長(zhǎng)上。

六、結(jié)語(yǔ)

在新的歷史背景下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)獲得良好發(fā)展的同時(shí)，其內(nèi)部也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此我們必須把內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理工作做好做實(shí)，從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、管控方法優(yōu)化到管控機(jī)制的建立等角度出發(fā)，實(shí)現(xiàn)更好的管理。

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