南國(guó)置業(yè)負(fù)重前行

張帆

近日，南國(guó)置業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“南國(guó)置業(yè)”，002305）發(fā)布了2019年年報(bào)及一季報(bào)。

2019年，南國(guó)置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收63.69億元，同比增加58%；歸母凈利潤(rùn)-3.55億元，同比下滑520.39%，上市十一年來(lái)首次為負(fù)。

此外，受新冠肺炎疫情影響，公司2020年一季度營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)分別為8143.74萬(wàn)元、-1.53億元，同比下降96.03%、1615.9%。

業(yè)績(jī)承壓，市值也隨之萎靡不振。截至5月7日收盤，南國(guó)置業(yè)市值為36.6億元，較去年同期下降25%。

年報(bào)及一季報(bào)均表現(xiàn)欠佳的南國(guó)置業(yè)將如何負(fù)重前行？

創(chuàng)始人再度減持

南國(guó)置業(yè)創(chuàng)始人許曉明，曾任中國(guó)寶安集團(tuán)副總經(jīng)理，1998年創(chuàng)立南國(guó)置業(yè)。

彼時(shí)，公司在頗為偏遠(yuǎn)的武漢南湖片區(qū)開(kāi)發(fā)了“南國(guó)置業(yè)·中央花園”等項(xiàng)目，將“在花園中建房”“構(gòu)筑活的社區(qū)”等概念帶進(jìn)了武漢人的生活。

2002年，南國(guó)置業(yè)在武漢市硚口區(qū)拿到土地，開(kāi)發(fā)“南國(guó)·大武漢家裝”項(xiàng)目，由此進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。

此后，南國(guó)置業(yè)便一直發(fā)展平穩(wěn)，成為一家以商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)，涵蓋購(gòu)物中心、酒店、公寓、寫字樓、文化產(chǎn)業(yè)園等業(yè)態(tài)的綜合性物業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

2009年，南國(guó)置業(yè)在深交所上市。上市后，公司業(yè)績(jī)穩(wěn)步上升，但同時(shí)也遇到了一些瓶頸。一是新增項(xiàng)目數(shù)量不多，擴(kuò)張緩慢，始終沒(méi)有走出湖北；二是資金遇到壓力，上市時(shí)募資的5.5億元在3年禁售期滿后已消耗殆盡。

不過(guò)，公司很快就迎來(lái)了一個(gè)契機(jī)。在和電建地產(chǎn)（原中國(guó)水電地產(chǎn)）進(jìn)行了幾次項(xiàng)目合作后，2012年，南國(guó)置業(yè)引入電建地產(chǎn)作為其主要戰(zhàn)略股東。

據(jù)了解，電建地產(chǎn)是世界500強(qiáng)、國(guó)資委直屬央企中國(guó)電力建設(shè)集團(tuán)旗下唯一的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)。電建地產(chǎn)能為南國(guó)置業(yè)提供穩(wěn)定、低成本的融資渠道及拓展全國(guó)市場(chǎng)的相關(guān)資源，南國(guó)置業(yè)則能彌補(bǔ)電建地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)方面的短板。

2013年，許曉明卸任董事長(zhǎng)一職，逐步移交實(shí)際控制權(quán)。2014年，電建地產(chǎn)正式成為南國(guó)置業(yè)控股股東。此后，許曉明通過(guò)集中競(jìng)價(jià)和大宗交易方式減持南國(guó)置業(yè)股份，2020年1-4月再次減持。截至5月，許曉明僅持股7.35%。

目前，南國(guó)置業(yè)深耕武漢、成都、重慶3個(gè)重點(diǎn)城市，同時(shí)布局北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市和南京、杭州等機(jī)會(huì)型城市，形成了南國(guó)大家裝、泛悅Mall、泛悅匯、泛悅坊、泛悅·城市奧特萊斯等5條產(chǎn)品線。

“易主”難挽頹勢(shì)

電建地產(chǎn)控股前，南國(guó)置業(yè)歸母凈利潤(rùn)一直保持在億元以上，2013年曾達(dá)到5.41億元。

然而，“易主”后的2015年-2019年，公司歸母凈利潤(rùn)均低于1億元。2019年，公司歸母凈利潤(rùn)上市以來(lái)首次為負(fù)，跌至-3.54億元。

此外，公司毛利率也連年下滑。2016年-2018年，公司毛利率分別為25.88%、16.22%、12.67%，去年更下滑至3.37%。截至4月30日，南國(guó)置業(yè)去年毛利率水平在已公布年報(bào)的130多家上市房企中位列倒數(shù)第二。

支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者就毛利率過(guò)低的問(wèn)題，聯(lián)系南國(guó)置業(yè)董事會(huì)辦公室，但截至發(fā)稿前未得到回復(fù)。

南國(guó)置業(yè)的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展情況也不太理想。

自2018年起，武漢珞獅路南國(guó)大家裝和泛悅西匯MALL項(xiàng)目進(jìn)行閉店重裝和業(yè)態(tài)調(diào)整。2019年，上述項(xiàng)目全年沒(méi)有營(yíng)收，同時(shí)還要支出改造費(fèi)用、租金和日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，導(dǎo)致項(xiàng)目?jī)籼潛p達(dá)3.9億元。此外，去年南國(guó)置業(yè)武漢洺悅府項(xiàng)目還建房部分虧損2.1億元。

跨區(qū)域優(yōu)勢(shì)也并未凸顯——盡管在全國(guó)多地布局，湖北依舊是南國(guó)置業(yè)主要營(yíng)收來(lái)源，營(yíng)收占比達(dá)96.56%。

大股東提供融資支持

2019年年報(bào)中，南國(guó)置業(yè)提及了可能面臨的政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及融資風(fēng)險(xiǎn)，原文如下。

政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。2020年我國(guó)將堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒”的定位，“因城施策”、適度從緊的政策導(dǎo)向不會(huì)有根本改變。但年初突如其來(lái)的疫情仍在持續(xù)發(fā)酵，受其影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)短期下行壓力明顯增加。

面對(duì)新冠疫情的影響，中央政府已出臺(tái)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策，明確要加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度，積極的財(cái)政政策持續(xù)發(fā)力，穩(wěn)健的貨幣政策靈活適度，增加資金流動(dòng)性，加大減稅降費(fèi)力度等。目前部分城市已經(jīng)出臺(tái)降低預(yù)售條件、延時(shí)竣工時(shí)間等相關(guān)政策，加大行業(yè)扶持力度，緩解企業(yè)資金壓力，提升企業(yè)開(kāi)發(fā)投資信心，以達(dá)到防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、保障城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行的目的，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)集中度的日益加強(qiáng)，中小房企生存壓力日趨加大。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，對(duì)資金需求量大，除利用自有資金外，還需利用預(yù)售收回資金、銀行借款等其他方式滿足經(jīng)營(yíng)所需。市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，引發(fā)銷售不暢，可能會(huì)對(duì)公司的資金籌集和現(xiàn)金流狀況造成重大影響。

在新冠肺炎疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展各層面造成較大沖擊的背景下，公司將攻堅(jiān)克難，采取有效措施，積極有效應(yīng)對(duì)，推動(dòng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的持續(xù)健康發(fā)展。

融資風(fēng)險(xiǎn)。2019年新一輪房地產(chǎn)融資收緊，房地產(chǎn)信托融資受到整頓，當(dāng)前，銀行貸款、信托、債券、私募基金等融資方式均已受到嚴(yán)格監(jiān)管，房地產(chǎn)融資政策空前嚴(yán)厲。而在公司積極增加土地儲(chǔ)備、加速業(yè)務(wù)發(fā)展的過(guò)程中，需投入大量的資金用于土地獲取和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金來(lái)源除自有資金外，還需要通過(guò)銀行借款、發(fā)行有價(jià)證券等方式進(jìn)行外部融資。若國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、信貸政策和資本市場(chǎng)發(fā)生超預(yù)期重大變化或調(diào)整，可能導(dǎo)致公司的融資受到限制或公司的融資成本上升，從而對(duì)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響。

受新冠肺炎疫情影響，今年一季度全國(guó)商品房銷售面積同比下降。這一背景下，南國(guó)置業(yè)也難以獨(dú)善其身，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停工，商業(yè)項(xiàng)目大都處于停業(yè)狀態(tài)。

一季度，公司營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)分別為8143.74萬(wàn)元、-1.53億元，同比下降96.03%、1615.9%。面對(duì)壓力，南國(guó)置業(yè)表示雖然疫情對(duì)一季度業(yè)績(jī)?cè)斐奢^大影響，但公司在重慶、深圳、成都等地均有項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。隨著項(xiàng)目有序復(fù)工，經(jīng)營(yíng)也逐步恢復(fù)正常。

4月30日，南國(guó)置業(yè)召開(kāi)2019年全年業(yè)績(jī)網(wǎng)上發(fā)布會(huì)。提及疫情對(duì)公司的影響，總經(jīng)理鐘永紅表示目前現(xiàn)金流較為充沛，并得到了大股東的支持。鐘永紅說(shuō)，電建地產(chǎn)對(duì)南國(guó)置業(yè)提供了不超過(guò)50億元的委托貸款，“公司還將加大與各類金融機(jī)構(gòu)的合作，大力拓展融資渠道、創(chuàng)新融資工具”。