新經(jīng)濟(jì)時(shí)代德州市城市商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀及問題研究

王靜

城市商業(yè)綜合體是現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)發(fā)展的一種全新業(yè)態(tài)，是指以區(qū)域?yàn)橹行?、以購物中心為主?dǎo)，融合了商業(yè)零售、餐飲、休閑養(yǎng)生、娛樂、文化、教育等多項(xiàng)城市主要功能活動(dòng)，面向各類生活消費(fèi)人群、提供綜合性服務(wù)的大型建筑綜合體。它不僅極大的方便人們的都市生活，而且能夠提高中心城區(qū)首位度。德州市城市商業(yè)綜合體雖起步較晚，但發(fā)展態(tài)勢(shì)穩(wěn)健，聚客效應(yīng)顯著，在拉動(dòng)內(nèi)需，擴(kuò)大消費(fèi)中發(fā)揮了主力軍作用。

一、城市商業(yè)綜合體運(yùn)行狀況

（一）發(fā)展概述

城市綜合體這種建筑形態(tài)最早出現(xiàn)于西方國家，中國直到上世紀(jì)九十年代才相繼建成一批建筑綜合體，如北京的國際貿(mào)易中心和華貿(mào)中心、上海新天地、深圳的華潤中心等。城市綜合體作為一種“舶來品”，在中國發(fā)展逐漸加快，并升級(jí)為新都市綜合體，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。2009年隨著澳德樂時(shí)代廣場開業(yè)，德州市城市商業(yè)綜合體的雛形開始顯現(xiàn)。澳德樂時(shí)代廣場由澳大利亞澳力美國際有限公司、廈門市亞大工貿(mào)有限公司和德百集團(tuán)共同投資興建，總建筑面積23.8萬平方米，該項(xiàng)目總投資8億元，分地下一層、地上四層，每層建筑面積3.28萬平方米。它以時(shí)尚、高端、休閑的百貨為定位，同時(shí)配有高雅、經(jīng)典的咖啡、茶座、酒吧，以及超具人氣的電影院、游泳池、健身會(huì)所、電玩俱樂部、兒童娛樂城、美食一條街等生活消費(fèi)項(xiàng)目。之后德州市提出中心城區(qū)城市綜合體戰(zhàn)略目標(biāo)，城市商業(yè)綜合體建設(shè)從此駛上快車道，逐步建成天虹文化廣場，萬達(dá)廣場，唐人中心等多家城市商業(yè)綜合體。城市商業(yè)綜合體實(shí)行綜合多元經(jīng)營模式，囊括零售、餐飲、電影院、游藝游樂等多種業(yè)態(tài)，城市商業(yè)綜合體的開發(fā)對(duì)促進(jìn)消費(fèi)、調(diào)整結(jié)構(gòu)、吸收就業(yè)、擴(kuò)大稅收、提升城市品質(zhì)形象、拓展城市發(fā)展空間等方面發(fā)揮了重要的作用。

（二）運(yùn)行特點(diǎn)

1.發(fā)展速度較快，集聚效應(yīng)顯著。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，居民消費(fèi)升級(jí)換代，商業(yè)業(yè)態(tài)日益豐富，城市商業(yè)綜合體作為“三新”經(jīng)濟(jì)（新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新商業(yè)模式）的重要組成部分，在帶動(dòng)居民消費(fèi)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整、引領(lǐng)城市轉(zhuǎn)型發(fā)展等方面發(fā)揮了重要的龍頭作用。據(jù)城市商業(yè)綜合體統(tǒng)計(jì)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年，德州市在統(tǒng)城市商業(yè)綜合體實(shí)現(xiàn)商品銷售額15.5億元，同比增長34.9%。比全市社會(huì)消費(fèi)品零售額增幅高出24.7個(gè)百分點(diǎn)。以澳德樂時(shí)代廣場為例，開業(yè)以來，澳德樂一步步做大做強(qiáng)，客流從平均每日數(shù)千人到現(xiàn)在的每日三四萬人，城市商業(yè)綜合體內(nèi)各種業(yè)態(tài)的商戶發(fā)展增速都普遍要高于德州市平均水平，充分發(fā)揮了其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益規(guī)模優(yōu)勢(shì)，聚客效應(yīng)顯著。

2.入駐商戶以法人、個(gè)體戶為主。為了吸引消費(fèi)者，保持一定的客流量，商業(yè)綜合體通常會(huì)重點(diǎn)引進(jìn)一批知名度高、業(yè)績良好的大型超市、百貨店作為主力店，這些主力店一般都是法人或者連鎖的分支機(jī)構(gòu)。除此之外，越來越多的個(gè)性化、多樣化、層次化的快消時(shí)尚品牌和餐飲品牌入駐綜合體，深受不同消費(fèi)群體的喜愛，這些店鋪規(guī)模普遍較小，以個(gè)體戶和分支機(jī)構(gòu)為主。德州市在統(tǒng)城市商業(yè)綜合體共入駐商戶631家，其中分支機(jī)構(gòu)272家，占比43.1%；個(gè)體戶241家，占比38.2%；法人為118家，占比18.7%。

3.租賃模式為主體，多種經(jīng)營并存。商業(yè)綜合體的管理運(yùn)營有自營、參與聯(lián)營、全部采用租賃等多種模式。從城市商業(yè)綜合體經(jīng)營模式看，德州市在統(tǒng)城市商業(yè)綜合體，自營聯(lián)營部分商戶占總商戶的46.3%，自營、聯(lián)營經(jīng)營主要集中在超市、專業(yè)專賣店、餐飲業(yè)、游樂游藝4個(gè)主要業(yè)態(tài)；租賃部分商戶占比53.7%，租賃經(jīng)營主要集中在百貨店、超市、專業(yè)專賣店、餐飲業(yè)、電影院、游樂游藝、KTV、健身休閑、生活服務(wù)等9個(gè)方面，幾乎涵蓋了所有統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)。

4.經(jīng)營業(yè)態(tài)以零售業(yè)為主。德州市在統(tǒng)城市商業(yè)綜合體中，零售業(yè)商戶占比79.1%，餐飲業(yè)商戶占比15.1%，服務(wù)業(yè)商戶占比5.8%；從業(yè)人員中零售業(yè)占比72.7%，餐飲業(yè)占比18.3%，服務(wù)業(yè)占比9%；商戶銷售額中零售業(yè)占比63.2%，餐飲業(yè)占比17.4%，服務(wù)業(yè)占比13.5%。零售業(yè)成為城市商業(yè)綜合體的主要經(jīng)營業(yè)態(tài)。

二、存在的問題

（一）同質(zhì)化競爭激烈

城市商業(yè)綜合體作為商業(yè)形態(tài)的新載體，其多功能、高效率、綜合服務(wù)性強(qiáng)、品牌層次高的特點(diǎn)對(duì)人流聚集起到了積極的帶動(dòng)作用，為消費(fèi)者提供新型購物、娛樂、休閑方式，滿足了顧客多種多樣的消費(fèi)需求。近幾年，德州市城市商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目集中上馬，形成多家大型商業(yè)綜合體，城市商業(yè)綜合體定位大多比較類似，在特色定位和差異化服務(wù)上做得并不夠，不同的商業(yè)綜合體之間沒有明顯的主題和定位區(qū)別，綜合體內(nèi)專業(yè)店、專賣店品牌相似度高，餐飲及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營模式雷同，很多是同一品牌開了多家分店，新增的品牌和業(yè)態(tài)較少，從而帶來同質(zhì)化競爭的壓力，彼此之間互相替代性強(qiáng)，客源互相競爭，對(duì)德州市綜合體行業(yè)的整體發(fā)展帶來隱患。

（二）發(fā)展不均衡

德州市目前符合統(tǒng)計(jì)條件的城市商業(yè)綜合體的共4家，德城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、寧津和禹城各一家，其他縣（市）區(qū)沒有符合條件的城市商業(yè)綜合體，發(fā)展呈現(xiàn)出相對(duì)不均衡，服務(wù)業(yè)的發(fā)展與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力和人口規(guī)模不匹配。部分縣（市）區(qū)商業(yè)購物中心仍以傳統(tǒng)模式為主，發(fā)展依然停留在十年前水平，經(jīng)營理念滯后，發(fā)展視野和格局小，缺乏綜合規(guī)劃，配套服務(wù)設(shè)施跟不上。目前暫不具備城市商業(yè)綜合體的原因主要有兩點(diǎn)：一是經(jīng)營業(yè)態(tài)不豐富，大多以零售和餐飲等傳統(tǒng)經(jīng)營業(yè)態(tài)為主，文化、娛樂、健身、培訓(xùn)等新興業(yè)態(tài)偏少，未能融合多項(xiàng)城市功能、提供綜合性服務(wù)。二是服務(wù)業(yè)營業(yè)面積較小，固定停車位較少。

（三）商業(yè)結(jié)構(gòu)仍有待優(yōu)化

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，德州市城市商業(yè)綜合體內(nèi)的餐飲業(yè)和服務(wù)業(yè)營業(yè)額的增長速度要大幅高于零售業(yè)。進(jìn)一步細(xì)分業(yè)態(tài)可以發(fā)現(xiàn)：零售業(yè)中，部分百貨店和其他零售（小型商鋪等）實(shí)現(xiàn)的零售額較上年有所下滑；服務(wù)業(yè)中，娛樂、教育培訓(xùn)和其他服務(wù)業(yè)增長迅猛。當(dāng)前德州市城市商業(yè)綜合體客流主要依靠大型超市和餐飲業(yè)拉動(dòng)，部分零售店鋪受成本高、商品沒有特色等原因難以吸引消費(fèi)者，導(dǎo)致生意比較冷清、轉(zhuǎn)讓率高，綜合體內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)配置多元化、合理化有待進(jìn)一步提升。

（四）經(jīng)營管理和服務(wù)水平有待提升

德州市現(xiàn)有的商業(yè)綜合體主要是以商業(yè)地產(chǎn)模式來建設(shè)運(yùn)營，建成后自營、聯(lián)營部分少，租賃部分多。綜合體內(nèi)業(yè)態(tài)布局不清晰，管理公司對(duì)外租賃部分管理松散，對(duì)商戶的運(yùn)行情況了解少，難以監(jiān)測商業(yè)綜合體內(nèi)商戶的整體經(jīng)營發(fā)展概貌。在經(jīng)營過程中重租金、輕管理現(xiàn)象大量存在，營銷推廣力度弱。經(jīng)營管理方式的落后和被動(dòng)導(dǎo)致了租賃商戶承擔(dān)了較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，承租換手率高。同時(shí)，這種管理和服務(wù)模式造成城市商業(yè)綜合體經(jīng)營統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)遺漏較多，不僅導(dǎo)致這一新商業(yè)模式漏統(tǒng)，也間接產(chǎn)生了稅收流失。

三、政策建議

（一）加強(qiáng)政策引導(dǎo)，鼓勵(lì)差異化經(jīng)營。商務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)城市商業(yè)綜合體的引導(dǎo)，鼓勵(lì)差異化經(jīng)營。目前外地一些城市商業(yè)綜合體，通過特色定位和服務(wù)的差異化聚攏人氣，不僅是不同的綜合體間定位差異明顯，甚至同一綜合體不同樓層間都主題鮮明。借鑒這些有益經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)德州市商業(yè)綜合體進(jìn)一步細(xì)分化、差異定位化進(jìn)展；同時(shí)引導(dǎo)綜合體由零售業(yè)等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主的模式向更綜合、更多元的新興業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變，推動(dòng)城市商業(yè)綜合體成為一個(gè)集中眾多市民休閑方式的具有德州市特色的超級(jí)綜合性場所。

（二）“互聯(lián)網(wǎng)+綜合體”，打造智慧模式。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代的到來，商業(yè)綜合體應(yīng)順應(yīng)新技術(shù)應(yīng)用的發(fā)展潮流，運(yùn)用移動(dòng)支付、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)等互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)成果，實(shí)現(xiàn)資源共享，增強(qiáng)顧客黏性，創(chuàng)造實(shí)體經(jīng)濟(jì)的新增長。同時(shí)，商業(yè)綜合體對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的利用，不應(yīng)只局限于工具和技術(shù)層面，更重要的是要深化到商業(yè)模式創(chuàng)新層面。只有通過創(chuàng)新求變，推出差異化服務(wù)，才能創(chuàng)造新的發(fā)展契機(jī)。

（三）重視統(tǒng)計(jì)工作，準(zhǔn)確反映趨勢(shì)。加強(qiáng)城市商業(yè)綜合體統(tǒng)計(jì)工作，既是滿足國家“三新”統(tǒng)計(jì)工作的需要，也是準(zhǔn)確反映一個(gè)城市高級(jí)商業(yè)形態(tài)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)資金集聚等發(fā)展?fàn)顩r的需要。一方面，商業(yè)綜合體運(yùn)營方要重視、配合和加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作，逐步推廣統(tǒng)一集中的信息化收銀系統(tǒng)，建立統(tǒng)計(jì)電子化臺(tái)賬，保證獲取數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性和及時(shí)性；另一方面，統(tǒng)計(jì)和各職能部門應(yīng)提升服務(wù)，加強(qiáng)溝通協(xié)作，建立好數(shù)據(jù)共享機(jī)制，維護(hù)好商戶動(dòng)態(tài)信息名錄庫，與時(shí)俱進(jìn)的反映城市商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢(shì)。