房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策

靳日華

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中有著十分重要的影響，并且對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體都有著直觀的作用?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)是我國(guó)主要的經(jīng)濟(jì)支柱所在，如果其發(fā)生一定的波動(dòng)，則會(huì)導(dǎo)致十分嚴(yán)重的后果，文章就此展開分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);經(jīng)濟(jì)波動(dòng);影響因素

一、前言

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有著十分重要的意義和影響，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步完善發(fā)展的過程中，需要做好應(yīng)對(duì)其經(jīng)濟(jì)波動(dòng)相關(guān)的工作，確保經(jīng)濟(jì)整體能夠得到保障，文章分析其影響因素，并給出針對(duì)性應(yīng)對(duì)策略。

二、相關(guān)背景

隨著房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)以及宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)有了快速發(fā)展，但它并不總是穩(wěn)定的，而是波動(dòng)很大。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)快速增長(zhǎng)的產(chǎn)品呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)和上升的主要趨勢(shì)，這種趨勢(shì)是長(zhǎng)期且穩(wěn)定的，并且繼續(xù)向外延伸，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)范圍是這一長(zhǎng)期趨勢(shì)的兩個(gè)主要主題。房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體經(jīng)濟(jì)振蕩是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的大趨勢(shì)，是由內(nèi)外波動(dòng)形成的基本經(jīng)濟(jì)運(yùn)行現(xiàn)狀。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化，包括房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面，它包括房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)率的變化，以中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)輸入變量如GDP和通貨膨脹率等衡量的計(jì)算相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出效率的標(biāo)準(zhǔn)水平，房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)總體水平的變化和房地產(chǎn)。投資行業(yè)和就業(yè)水平，房地產(chǎn)整體價(jià)格和房地產(chǎn)行業(yè)的基本結(jié)構(gòu)是研究中重要的對(duì)象，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展振蕩的劃分標(biāo)準(zhǔn)是基于房地產(chǎn)總體經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的逐步形成機(jī)制，這種機(jī)制將持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，并具有明顯的性能特點(diǎn)。

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的影響

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)GDP的穩(wěn)定增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)投資和自主發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他三個(gè)方面的巨大貢獻(xiàn)：首先，它也是投資項(xiàng)目的一小部分，對(duì)合作社個(gè)人投資的穩(wěn)定增長(zhǎng)具有直接和突出的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)與投資;其次，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展和投資項(xiàng)目借助相關(guān)產(chǎn)業(yè)的間接貢獻(xiàn)促進(jìn)了GDP的增長(zhǎng)。第三是房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)做出了很大貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)投資刺激了日常消費(fèi)，促進(jìn)了GDP的快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)工業(yè)發(fā)展的快速增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)可以用巨大的貢獻(xiàn)率來表示。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率取決于房地產(chǎn)業(yè)每年的一減值在GDP中所占的比例。目前，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對(duì)整體經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率已達(dá)到1/5。由于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的高度相關(guān)性，長(zhǎng)期保持合作社房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長(zhǎng)發(fā)展投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)，相對(duì)穩(wěn)定，快速發(fā)展具有獨(dú)特而重要的價(jià)值和意義。在支柱產(chǎn)業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的過程中，支柱產(chǎn)業(yè)之間存在著廣泛，復(fù)雜，緊密聯(lián)系的技術(shù)實(shí)現(xiàn)家庭經(jīng)濟(jì)的方式。這種直接的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系也稱為行業(yè)協(xié)會(huì)。作為其他行業(yè)的精神支柱，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)也是許多因素的供應(yīng)商和許多因素的實(shí)際需求者。其他產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)且直接相關(guān)，它們的基本核心地位決定了它們對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響程度。

（二）經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素和對(duì)策

有很多重要因素會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整周期的大幅波動(dòng)。共有兩種類型的影響因素，大致可以分為內(nèi)生因素和外生影響因素。實(shí)際上，內(nèi)源性影響因素是指房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展本身的核心系統(tǒng)的影響因素，在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展活動(dòng)中作為上層傳遞路徑發(fā)揮著明顯的作用，外界因素是影響房地產(chǎn)業(yè)和新的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系內(nèi)部和外部經(jīng)濟(jì)的重要因素。一般而言，外部影響因素法具有內(nèi)部重要因素的作用，房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期的大幅波動(dòng)是內(nèi)外部因素共同作用的結(jié)果。

1.外界影響因素和對(duì)策

經(jīng)濟(jì)發(fā)展的其他因素包括影響房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)立發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)因素和相關(guān)外部因素，例如宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響以及其他相關(guān)行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期急劇波動(dòng)的影響主要包括經(jīng)濟(jì)變量值的實(shí)現(xiàn)。需要完成的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的其他參數(shù)，以及宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的輸入變量和其他參數(shù)。首先，它包括經(jīng)濟(jì)的同比增長(zhǎng)率，國(guó)民收入和消費(fèi)需求水平，價(jià)格水平和貨幣貶值率，工業(yè)發(fā)展基本結(jié)構(gòu)的典型特征以及銀行市場(chǎng)利率，各族人民的生活水平，收入的總體水平以及物質(zhì)文明的發(fā)展和完善精神文明的基本素質(zhì)的提高將對(duì)商品住房的消費(fèi)狀況產(chǎn)生至關(guān)重要的影響，將觸發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際價(jià)值的潛在需求，對(duì)基本功能的更多需求以及對(duì)社區(qū)和社區(qū)生活環(huán)境的更多需求，從而影響整體市場(chǎng)和對(duì)小空間的實(shí)際需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)的提升會(huì)促進(jìn)城市化，將有效滿足對(duì)基本設(shè)施和普通住房的需求。隨著總?cè)丝诘某掷m(xù)增長(zhǎng)，城市人口的快速流動(dòng)和建筑業(yè)的整體發(fā)展將產(chǎn)生影響。一些影響因素將進(jìn)一步產(chǎn)生更加顯著的作用，對(duì)土地和地產(chǎn)價(jià)格的下降產(chǎn)生了強(qiáng)烈而持久的影響。核心住房產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展極大地影響了各種房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期商業(yè)波動(dòng)。新政策的其他因素是與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的。相關(guān)和特別敏感的新地方財(cái)政政策，各種工業(yè)發(fā)展政策，經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)改革方向，地方政府和重要地區(qū)頒布進(jìn)一步發(fā)展政策等。這是地方政府在對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施國(guó)家宏觀調(diào)控時(shí)采取的一系列政策措施。很多人從各個(gè)方面入手，進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。因此，影響房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期性變化的完全隨機(jī)的重要因素包括大規(guī)模戰(zhàn)爭(zhēng)和政治經(jīng)濟(jì)、地震、災(zāi)害、社會(huì)需求等問題。

2.內(nèi)部影響因素

房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)供求矛盾是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)范圍內(nèi)在體驗(yàn)的根本原因。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系是市場(chǎng)中一個(gè)不斷變化的因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的快速增長(zhǎng)需要消費(fèi)者實(shí)際需求的跟進(jìn)和支持。因此，技術(shù)、勞動(dòng)力、資金、管理三個(gè)條件發(fā)生變化，房地產(chǎn)供應(yīng)總量繼續(xù)擴(kuò)大或大幅增加。此外，由于各種因素的影響，房地產(chǎn)總需求也將發(fā)生顯著變化，加上房地產(chǎn)業(yè)供給問題的顯著變化要比需求變化更為劇烈，實(shí)際需求線的波動(dòng)范圍先于供給問題線的振蕩。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給不足與總潛在需求之間的平衡是沒有意義的。經(jīng)常發(fā)生失衡，房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)將進(jìn)行微調(diào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化不可避免地會(huì)引起整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的劇烈波動(dòng)。房地產(chǎn)投資價(jià)格的波動(dòng)是房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化的主要原因。減少對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資項(xiàng)目的盲目性和投資，將不可避免地帶動(dòng)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的不規(guī)則和快速上漲，這也將影響房地產(chǎn)行業(yè)投資的高投資回報(bào)率。在高利潤(rùn)率環(huán)境的驅(qū)動(dòng)下，必然會(huì)導(dǎo)致更多資金流入公司的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。結(jié)果，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，交易量將增加，市場(chǎng)進(jìn)入持續(xù)繁榮的第三階段。從表面上看，此時(shí)的房地產(chǎn)投資合作開發(fā)企業(yè)和相應(yīng)的企業(yè)本身具有較好的效益，但由于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)供求關(guān)系的不正常，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)繁榮蘊(yùn)含著巨大的氣泡數(shù)。因?yàn)?，從本質(zhì)上講，這種經(jīng)濟(jì)效益大多是以犧牲短期非良性效益為代價(jià)的，伴隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、全面發(fā)展和未來經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益的房地產(chǎn)整體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上下坡路，埋下了安全隱患。在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)議上，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是影響房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的最重要的其他因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資項(xiàng)目的變化往往被認(rèn)為是影響房地產(chǎn)業(yè)整體經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的動(dòng)力引擎。房地產(chǎn)投資收益是最重要的內(nèi)生因素，一般來說，當(dāng)市場(chǎng)上房地產(chǎn)投資者的預(yù)期收益率持續(xù)上升時(shí)，開發(fā)商的個(gè)體投資行為會(huì)變得更加謹(jǐn)慎。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)會(huì)導(dǎo)致一系列復(fù)雜的后續(xù)問題，在這一基礎(chǔ)上國(guó)家應(yīng)當(dāng)做好相關(guān)工作，有針對(duì)性地進(jìn)行調(diào)控，確保物業(yè)價(jià)格和地價(jià)等能夠保持一定的穩(wěn)定性，進(jìn)而促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有效上升。

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