疫情沖擊下長租公寓發(fā)展的再審視

文/黃程棟

房屋租賃市場呈現(xiàn)明顯的周期性，受到春節(jié)返鄉(xiāng)和節(jié)后復(fù)工的影響，一般2-3月份是租賃市場的旺季，但是受疫情防控期間人員流動管控加強(qiáng)、企業(yè)延遲復(fù)工等因素的影響，各大城市的長租公寓面臨“人員進(jìn)不來”、“房源出不去”的雙重困境。租賃企業(yè)在收入銳減的情況下，仍需支付租金、薪資及各種運(yùn)營成本，這對于本就利潤微薄的行業(yè)來說更是雪上加霜，多數(shù)企業(yè)命懸一線、危在旦夕。

與此同時，長租公寓的應(yīng)對著實令很多租客難說滿意。幾家頭部企業(yè)紛紛被曝出丑聞，比如單方面要求房東減免房租、“一魚兩吃”、大幅上漲房租，深陷輿論漩渦，這些行為讓本就口碑不佳的行業(yè)再度蒙塵。因此，需要對長租公寓的發(fā)展進(jìn)行再審視，探尋行業(yè)本質(zhì)，剖析其面臨的挑戰(zhàn)，為這一新興業(yè)態(tài)的穩(wěn)健發(fā)展提供可行的對策建議。

一、長租公寓模式的本質(zhì)

自2017年7月九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》以來，機(jī)構(gòu)出租人行業(yè)迎來風(fēng)口，房產(chǎn)中介、酒店、房地產(chǎn)開發(fā)商、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司等各類主體爭相涌入，關(guān)于機(jī)構(gòu)出租人的廣闊前景與商業(yè)模式的探討一度成為資本市場的焦點(diǎn)。

傳統(tǒng)的租賃模式是小業(yè)主將房源出租給租客，這種方式類似“集市”，呈現(xiàn)出分散化、自發(fā)性的特點(diǎn)，不利于主管部門對相關(guān)行為主體進(jìn)行規(guī)范管理，而長租公寓模式能夠通過市場的力量將多方主體的信息歸并、收集，進(jìn)行專業(yè)化的運(yùn)營管理，這種方式類似“超市”，對于政府部門規(guī)范市場行為、穩(wěn)定租金和租賃關(guān)系等都可發(fā)揮積極的作用。尤其是分散式長租公寓通過提供便捷的管理服務(wù)，降低小業(yè)主對出租房源的管理成本，提高其出租意愿，同時能夠向租客提供差異化的住房產(chǎn)品，在盤活存量房源、提高住房資源使用效率、改善租客租住體驗方面可發(fā)揮積極的作用。此外，長租公寓的發(fā)展也有利于政府對租賃行業(yè)實施監(jiān)管起著重要作用。因此，長租公寓的健康發(fā)展能夠滿足出租方（業(yè)主）、承租方（租客）以及監(jiān)管方（政府主管部門）等多方主體的需求，兼顧商業(yè)價值和社會價值。

圖1 長租公寓對另外三方的意義

目前公認(rèn)租賃行業(yè)是個利潤微薄的行業(yè)。由于目前租售比比較低，很多業(yè)主考慮到出租可能導(dǎo)致房屋破損以及需要日常維護(hù)等，不愿將房屋出租，而向市場提供租賃房源的，大多是需要“以租養(yǎng)貸”或者需要租金補(bǔ)貼生活的群體，這個群體相對來說不那么富裕。租客大多是收入相對較少的群體，同樣不那么富裕。當(dāng)“不那么富裕的房東”遇到“不那么富裕的租客”，雙方對于價格都比較敏感，從成本-收益的角度考慮，租客希望盡可能降低成本，而房東則希望盡可能提高收益，利潤的想象空間也就很有限了。因此，租賃行業(yè)是在承租雙方博弈的夾縫中生存的行業(yè)，資本想在這樣的行業(yè)里獲取豐厚的利潤是比較難的。

二、近年來的發(fā)展歷程

長租公寓是近幾年新興的一種住房租賃業(yè)態(tài)，其發(fā)展歷程可以簡單劃分為市場自發(fā)階段和政策推進(jìn)階段。推進(jìn)階段的政策重點(diǎn)也由前期的“大力支持為主”向“鼓勵規(guī)范并重”轉(zhuǎn)變。

（一）市場自發(fā)階段：2010年-2016年

早期階段，部分業(yè)主考慮到租賃房屋過程中的管理、維修責(zé)任，不愿將房屋進(jìn)行出租，“二房東”的出現(xiàn)在某種意義上提高了業(yè)主出租的意愿。“二房東”從業(yè)主手里獲得房屋的經(jīng)營權(quán)，將房屋轉(zhuǎn)租給租客，其利潤點(diǎn)在于租金差和增值服務(wù)費(fèi)，這也是分散式公寓的本質(zhì)。2012年成立的青客屬于這種模式。

“互聯(lián)網(wǎng)+資本”平臺、房企、酒店等具備發(fā)展長租公寓優(yōu)勢的企業(yè)涌入該行業(yè)后，參與主體增多，產(chǎn)品形態(tài)逐漸豐富，將整棟物業(yè)改造成租賃住房的長租公寓出現(xiàn)，即集中式長租公寓。這一階段，從中央到地方出臺了多項文件支持租賃市場發(fā)展，期望通過租賃的方式解決部分群體的住房問題。

（二）政策推進(jìn)階段：2017年至今

《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）指出：“培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)。鼓勵國有、民營的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)?！边x取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市，首批開展住房租賃試點(diǎn)。隨后，選擇北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都等13個城市，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。黨的十九大報告中明確提出“房住不炒”，住房租賃市場進(jìn)入了快速發(fā)展期（表1）。

然而，隨著一系列行業(yè)亂象的曝光，行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，政策作出相應(yīng)調(diào)整，以完善住房租賃市場發(fā)展規(guī)范為主，資本支持更加謹(jǐn)慎，企業(yè)融資困難加大，擴(kuò)張步伐放緩（表2）。

表1 部分城市出臺支持住房租賃業(yè)發(fā)展的政策

表2 調(diào)整階段部分城市出臺的政策

三、長租公寓面臨的主要挑戰(zhàn)

長租公寓自興起以來就爭議不斷，行業(yè)發(fā)展面臨諸多挑戰(zhàn)，最近幾年的歷程，可以說是“在夾縫中生存，在爭議中前行”，步履維艱。

挑戰(zhàn)一：行業(yè)贏利模式單一，贏利能力弱

長租公寓雖然能夠提供增值服務(wù)獲得盈利，但是，目前多數(shù)仍然依靠賺取租金差的模式生存。由上述分析可知，租賃行業(yè)本身是微利行業(yè)，資本進(jìn)入該領(lǐng)域獲取利潤的想象力十分有限，如何建立良好的贏利模式是長租公寓行業(yè)發(fā)展的核心挑戰(zhàn)。3月25日，蛋殼公寓發(fā)布2019年第四季度及全年未經(jīng)審計的財務(wù)報告，數(shù)據(jù)顯示，2019年全年，蛋殼公寓凈虧損人民幣34.37億元，而2018年凈虧損人民幣13.7億元，至今未實現(xiàn)贏利。其他長租公寓，如自如、青客等，也尚未實現(xiàn)贏利。筆者查閱了部分停業(yè)的長租公寓，發(fā)現(xiàn)其原因主要是資金鏈出現(xiàn)問題。面對市場快速擴(kuò)張以及日常運(yùn)營等造成的“失血”，部分企業(yè)通過多輪融資、上市為企業(yè)“補(bǔ)血”，減少自身虧損，但是從長遠(yuǎn)來看，企業(yè)的健康發(fā)展要求其能夠自我“造血”，然而，從多數(shù)企業(yè)的運(yùn)營狀況來看，實現(xiàn)贏利顯然路途漫漫。

表4 部分停業(yè)長租公寓情況

挑戰(zhàn)二：主管部門監(jiān)管制度有待完善

目前，我國長租公寓仍處于發(fā)展初期，提高市場占有率被各家機(jī)構(gòu)視為重中之重，盲目擴(kuò)張過程中，對租賃房源的環(huán)保問題缺乏重視。深圳市消委會發(fā)布的《2018年消費(fèi)投訴情況分析報告》顯示，機(jī)構(gòu)出租人甲醛超標(biāo)問題已成為消費(fèi)者投訴的新熱點(diǎn)之一，全年投訴量近500宗。房屋租賃企業(yè)為了實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，會縮短房屋的空置時間，提高房屋的周轉(zhuǎn)率?！凹兹╅T”“租金貸”“投毒案”等負(fù)面報道不時出現(xiàn)，主管部門監(jiān)管制度仍需進(jìn)一步完善。

挑戰(zhàn)三：應(yīng)對突發(fā)事件的金融支持力度薄弱

據(jù)了解，租賃機(jī)構(gòu)在申請貸款時，銀行主要考查租賃機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金流，受到此次疫情的影響，多地不讓租客返回導(dǎo)致的租客大面積退租，企業(yè)現(xiàn)金流驟降，導(dǎo)致銀行斷貸甚至抽貸，這對于資金本來就緊張的租賃機(jī)構(gòu)來說，極易引發(fā)財務(wù)危機(jī)。同時，各地出臺的免租政策僅適用于國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的租金減免，且主要承租人為中小企業(yè)，對非國有的其他經(jīng)營性用房及城鎮(zhèn)居住類用房尚未出臺租金減免政策，上海、廣州、深圳等地房地產(chǎn)（經(jīng)紀(jì)）協(xié)會出臺的減免租金的倡議，并不具有強(qiáng)制力。長租公寓企業(yè)面對突發(fā)事件時所獲的金融支持較為薄弱，不利于其發(fā)展。

四、對策建議

在租購并舉住房制度的構(gòu)建過程中，長租公寓顯然是不可或缺的一部分，雖然當(dāng)前存在一些問題，但不應(yīng)懷疑該行業(yè)是否應(yīng)該存在，而是要考慮如何進(jìn)一步完善。

1.積極推動REITs落地，給予租賃行業(yè)金融支持。“有利可圖”是房主和機(jī)構(gòu)積極參與住房租賃市場的前提。就美國、日本等租賃業(yè)務(wù)較為發(fā)達(dá)的國家來看，REITs可有效推動該行業(yè)的發(fā)展。長租公寓收益的長期性及持續(xù)性使得資產(chǎn)證券化成為理想的融資工具。因此，應(yīng)該積極推動REITs落地，為租賃機(jī)構(gòu)拓寬融資渠道，降低融資成本。

2.住房租賃企業(yè)需要符合相應(yīng)的準(zhǔn)入條件。住房租賃企業(yè)在解決流動人口居住問題方面發(fā)揮了重要作用，但是在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動下，企業(yè)存在不合法不合規(guī)的問題。為了維護(hù)承租人的合法權(quán)益以及保障租賃行業(yè)的健康發(fā)展，住房租賃企業(yè)需要符合一定的條件，同時，政府主管部門需要加強(qiáng)對企業(yè)運(yùn)營的監(jiān)管。

3.減輕企業(yè)稅負(fù)。當(dāng)前租賃企業(yè)的稅賦包括12%的房產(chǎn)稅、6%的增值稅、25%的企業(yè)所得稅以及1%左右的其他附加稅，這對于尚未實現(xiàn)贏利的行業(yè)來說無疑會加重其運(yùn)營的負(fù)擔(dān)，建議進(jìn)一步減輕稅負(fù)，使租賃企業(yè)能夠更好解決人們住有所居的問題。

4.逐漸形成應(yīng)急機(jī)制。建議形成以運(yùn)營企業(yè)、行業(yè)協(xié)會、主管部門、金融部門等為主體的聯(lián)席會議機(jī)制，應(yīng)對突發(fā)事件。對于像新冠肺炎疫情這樣的突發(fā)事件，金融部門要形成應(yīng)急支持機(jī)制，不抽貸不斷貸，在行業(yè)面臨困境時能夠“雪中送炭”。