基于公寓運(yùn)營商視角的長租公寓產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈整合研究

文/高超

近年來，隨著我國長租公寓行業(yè)在大中城市的快速興起，不少學(xué)者和實(shí)踐者對(duì)長租公寓的概念、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、投融資模式、商業(yè)模式等進(jìn)行了探索?？傮w而言，目前對(duì)長租公寓產(chǎn)業(yè)的研究大多局限于企業(yè)微觀經(jīng)營層面，缺乏從產(chǎn)業(yè)融合、產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈整合或流程再造角度進(jìn)行的系統(tǒng)研究。有鑒于此，本文運(yùn)用產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的相關(guān)理論和研究方法，對(duì)我國目前長租公寓產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的內(nèi)涵、框架及特征進(jìn)行梳理歸納，在此基礎(chǔ)上，從產(chǎn)業(yè)鏈核心成員——長租公寓運(yùn)營商——視角出發(fā)，提出我國長租公寓產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈整合的收益類型、整合模式及相關(guān)要點(diǎn)。這對(duì)政府部門制定長租公寓產(chǎn)業(yè)政策、促進(jìn)長租公寓產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型及產(chǎn)業(yè)鏈上各類企業(yè)制定自身的發(fā)展戰(zhàn)略，均具有一定的指導(dǎo)意義。

一、長租公寓產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的內(nèi)涵界定

本文對(duì)長租公寓產(chǎn)業(yè)的概念界定如下：長租公寓產(chǎn)業(yè)是指以可出租房屋為載體、由為社會(huì)公眾提供不短于1個(gè)月的房屋租賃服務(wù)的企業(yè)，以及與該類企業(yè)活動(dòng)相關(guān)聯(lián)的各類企業(yè)組成的集合。長租公寓產(chǎn)業(yè)既包括各類提供傳統(tǒng)服務(wù)的行業(yè)，如法律、娛樂、教育、物流、通信等相關(guān)企業(yè)，也包括以提供信息流、商流為主的智能硬件供應(yīng)商、網(wǎng)絡(luò)營銷渠道供應(yīng)商等高新技術(shù)類企業(yè)。產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)钱a(chǎn)業(yè)鏈四個(gè)主要研究維度之一，指從價(jià)值創(chuàng)造角度出發(fā)，分析產(chǎn)業(yè)鏈中各環(huán)節(jié)對(duì)于價(jià)值的發(fā)現(xiàn)、傳遞和增長的作用。產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的實(shí)質(zhì)是分布于不同地域、不同種類的企業(yè)針對(duì)某一產(chǎn)業(yè)特定的最終需求形成的價(jià)值關(guān)聯(lián)，外化為產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上各企業(yè)環(huán)環(huán)相扣的經(jīng)營活動(dòng)。

長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈的框架結(jié)構(gòu)如圖1所示：

圖1 長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈框架圖

從圖1中可以明顯看出，長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈的核心成員是長租公寓運(yùn)營商，其承接并組合上游各類企業(yè)對(duì)租客的直接、間接服務(wù)，履行產(chǎn)業(yè)鏈管理者的職能。從長租公寓運(yùn)營商角度出發(fā)，按照產(chǎn)業(yè)鏈中配合角色的不同，長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈上的各類企業(yè)或組織可以分為必備類企業(yè)、選擇類企業(yè)、貫穿類企業(yè)、長租公寓運(yùn)營商、租客和長租公寓監(jiān)管部門等。顧名思義，必備類企業(yè)指長租公寓開業(yè)運(yùn)營所必需的各類產(chǎn)品、服務(wù)的供應(yīng)商，多為實(shí)物供應(yīng)商，與長租公寓運(yùn)營商之間形成實(shí)物價(jià)值鏈；選擇類企業(yè)是長租公寓運(yùn)營商自行選擇的非必需的服務(wù)供應(yīng)商；貫穿類企業(yè)是貫穿長租公寓運(yùn)營商整個(gè)企業(yè)生命周期始終的各類服務(wù)供應(yīng)商，多為虛擬服務(wù)供應(yīng)商，與長租公寓運(yùn)營商之間形成虛擬價(jià)值鏈。

長租公寓產(chǎn)業(yè)不同于傳統(tǒng)制造產(chǎn)業(yè)，屬于一種服務(wù)類復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈具有以下特點(diǎn)：

產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈為星型結(jié)構(gòu)，呈不斷擴(kuò)張趨勢，逐漸形成價(jià)值網(wǎng)。從圖1中可以看出，長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈的核心成員是長租公寓運(yùn)營商，其余組織或企業(yè)均圍繞運(yùn)營商呈星型結(jié)構(gòu)分布。由于長租公寓產(chǎn)業(yè)面對(duì)的核心市場需求是“房屋長期租賃”，從我國長租公寓誕生至今，圍繞房屋建造、租賃及提供配套服務(wù)的各類相關(guān)產(chǎn)業(yè)與長租公寓產(chǎn)業(yè)逐步產(chǎn)生交集并不斷衍生，且分工細(xì)化現(xiàn)象開始顯現(xiàn)。例如在長租公寓智能設(shè)備領(lǐng)域，專業(yè)做公寓智能水電表、安全管理設(shè)備等的企業(yè)不斷出現(xiàn)，針對(duì)特定細(xì)分市場的智能家居產(chǎn)品層出不窮，包括智能衣櫥、智能門鎖等。這類發(fā)展過程實(shí)際上促生了多條產(chǎn)業(yè)子鏈，例如智能硬件設(shè)備商供貨給軟件系統(tǒng)開發(fā)商，將智能硬件集成至長租公寓運(yùn)營管理系統(tǒng)中，此時(shí)軟件系統(tǒng)開發(fā)商實(shí)際已變?yōu)橄到y(tǒng)集成供應(yīng)商，長租公寓運(yùn)營商既可分別從智能硬件設(shè)備商、軟件系統(tǒng)開發(fā)商處購買所需服務(wù)，也可直接從系統(tǒng)集成供應(yīng)商處購買成套服務(wù)，這種成套服務(wù)實(shí)際上隱含了“智能硬件設(shè)備商——系統(tǒng)集成供應(yīng)商——長租公寓運(yùn)營商”這條產(chǎn)業(yè)子鏈，且該產(chǎn)業(yè)子鏈在互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)不斷向傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)滲透的大背景下，具有自我復(fù)制、自我衍生的特點(diǎn)，實(shí)物價(jià)值鏈發(fā)展速度低于虛擬價(jià)值鏈發(fā)展速度。隨著長租公寓產(chǎn)業(yè)子鏈數(shù)量不斷增長，整個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈將逐步向價(jià)值網(wǎng)方向發(fā)展。

2.政府影響作用明顯。長租公寓產(chǎn)業(yè)的興起，一定程度上源于大中城市發(fā)展過程中日漸凸顯的“人地矛盾”。這種“人地矛盾”部分表現(xiàn)為市場失靈下的“租房難”現(xiàn)象：房屋的不可移動(dòng)性與不易腐性、土地資源的自然原生性與稀缺性等客觀存在，在開發(fā)商、銀行、炒房客等利益相關(guān)者的共同作用下，“住宅”這一需求彈性較小的商品長期存在嚴(yán)重的市場泡沫，極大地扭曲了房屋租賃資源在時(shí)間和地點(diǎn)上的合理配置，部分一、二線城市近五年來房租飛速上漲，幅度遠(yuǎn)超同期GDP增速。有鑒于此，政府不斷出臺(tái)各項(xiàng)政策，引導(dǎo)市場以合理價(jià)格積極增加租房供給。如住建部于2015年1月頒布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，首次提出“租售并舉”的概念，其后又相繼頒布了《關(guān)于加快培育發(fā)展住房租賃市場的若干意見》等多份文件。2017年7月，住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，指出在人口凈流入的大城市，應(yīng)加快發(fā)展住房租賃交易平臺(tái)，增加新建租賃住房供應(yīng)，并確定了包括廣州、深圳、南京、杭州等在內(nèi)的12個(gè)首批試點(diǎn)城市。此外，對(duì)于長租公寓產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)企業(yè)，多省、市均有不同力度的減稅、發(fā)債等支持政策，包括項(xiàng)目建設(shè)補(bǔ)貼、智能硬件生產(chǎn)、采購補(bǔ)貼等。

3.逐漸由資金主導(dǎo)型向技術(shù)主導(dǎo)型升級(jí)。長租公寓產(chǎn)業(yè)發(fā)展伊始，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的總目標(biāo)指向?yàn)榻K端租客提供最基本的“居住”條件，生產(chǎn)、經(jīng)營模式比較粗放，尤其是產(chǎn)業(yè)鏈中的長租公寓運(yùn)營商，原經(jīng)營范疇多為房產(chǎn)中介、酒店運(yùn)營、房地產(chǎn)開發(fā)等，擅長“收房”、“項(xiàng)目建設(shè)”、“短租”，在長租公寓興起時(shí)，為搶占市場份額，“砸錢”現(xiàn)象嚴(yán)重，并未細(xì)致考慮后期運(yùn)營時(shí)在資金鏈、房屋長期租賃精細(xì)化管理等方面可能遇到的諸多問題。例如不少運(yùn)營商的門店在建設(shè)時(shí)仍使用普通機(jī)械式水表、電表，缺乏與管理系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)的門禁管控系統(tǒng)，日常運(yùn)營管理系統(tǒng)延續(xù)酒店類運(yùn)營管理系統(tǒng)，等等，此類行為均造成了管理上的低效。部分產(chǎn)業(yè)鏈上游廠商，特別是智能硬件供應(yīng)商、軟件系統(tǒng)供應(yīng)商及項(xiàng)目建設(shè)商，針對(duì)長租公寓運(yùn)營痛點(diǎn)，紛紛推出契合門店實(shí)際管理需求的新型產(chǎn)品，包括智能門鎖、智能水電表、智能門禁、定制化運(yùn)營管理系統(tǒng)、裝配式整體廚衛(wèi)等。在這一過程中，上游企業(yè)逐步以技術(shù)為核心，對(duì)長租公寓運(yùn)營商形成了技術(shù)控制，進(jìn)而逐步主導(dǎo)了整條產(chǎn)業(yè)鏈。

二、長租公寓運(yùn)營商價(jià)值鏈整合的實(shí)質(zhì)及整合模式選擇

雖然長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈的核心成員是長租公寓運(yùn)營商，但該類企業(yè)競爭者眾多，長租公寓運(yùn)營商要贏得和維持自身的競爭優(yōu)勢，需要對(duì)各類外部流程和環(huán)節(jié)進(jìn)行整合。對(duì)其而言，進(jìn)行價(jià)值鏈整合可以帶來的收益主要包括三類：互補(bǔ)性收益、創(chuàng)新性收益和替代性收益。

互補(bǔ)性收益主要指整合產(chǎn)業(yè)鏈上其他企業(yè)的優(yōu)勢，將其和自身優(yōu)勢進(jìn)行互補(bǔ)，從而產(chǎn)生新價(jià)值。這種收益可以來源于上下游企業(yè)的整合，例如長租公寓運(yùn)營商和軟件系統(tǒng)供應(yīng)商的整合，也可以是多家長租公寓運(yùn)營商的整合，如國資背景的長租公寓運(yùn)營商與民營長租公寓運(yùn)營商設(shè)立合資公司，國企投入資產(chǎn)，民企實(shí)際操盤，從而實(shí)現(xiàn)收益最大化。創(chuàng)新性收益是通過購買產(chǎn)品、技術(shù)或企業(yè)的方式，實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈的延伸拓展。如長租公寓運(yùn)營商收購網(wǎng)絡(luò)銷售平臺(tái)公司，實(shí)現(xiàn)空置房源信息精準(zhǔn)推送，降低營銷成本。替代性收益則是指企業(yè)通過替代性勞動(dòng)或服務(wù)，以更高的技術(shù)水平或生產(chǎn)效率替代公寓運(yùn)營商原有的某項(xiàng)管理活動(dòng)，以期降低成本或提高效率。以上三類收益并無排他性，往往是同時(shí)發(fā)生的。

李玉剛在《戰(zhàn)略管理研究》一書中，將價(jià)值鏈整合的模式分為分解模式、模塊模式及外包模式。其中，分解模式是指長租公寓運(yùn)營商將預(yù)整合的企業(yè)先進(jìn)行收購，然后完全拆分，只保留其中部分有價(jià)值的技術(shù)、工藝、人才、資源等，并將其完全納入自身的相應(yīng)價(jià)值活動(dòng)中。企業(yè)通過分解模式進(jìn)行價(jià)值鏈整合，可以減少競爭對(duì)手，增強(qiáng)對(duì)經(jīng)營環(huán)境的控制，提高市場占有率，或取得某些獨(dú)特的技術(shù)、人才等競爭優(yōu)勢。模塊模式則適用于雙方的技術(shù)或產(chǎn)品互補(bǔ)性很強(qiáng)、客戶需求明確的狀況，并且整合動(dòng)作發(fā)起企業(yè)應(yīng)具有較強(qiáng)的價(jià)值鏈整合能力，例如2018年底，國內(nèi)著名分散式長租公寓經(jīng)營商“蛋殼公寓”利用其完善的運(yùn)營管理系統(tǒng)、充沛的資金優(yōu)勢，整合“愛上租”，并保留雙品牌，各自獨(dú)立經(jīng)營。外包模式是指外部的資源為企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)和經(jīng)營服務(wù)，其重點(diǎn)是將企業(yè)非核心增值活動(dòng)剝離出去，通過向外部企業(yè)購買服務(wù)或產(chǎn)品來代替企業(yè)的內(nèi)部價(jià)值活動(dòng)，達(dá)到釋放非核心增值活動(dòng)所占用的資源、提高資源利用效率的目的，例如目前很多長租公寓運(yùn)營商通過勞務(wù)派遣方式實(shí)現(xiàn)門店工作人員的人力資源外包、通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行營銷外包等。

長租公寓運(yùn)營商進(jìn)行整合的方向可以分為橫向整合、縱向整合兩類。橫向整合就是公司在價(jià)值鏈的同一層面上獲取、整合經(jīng)營業(yè)務(wù)，即多家長租公寓運(yùn)營商的整合，而縱向整合則是長租公寓與其產(chǎn)業(yè)鏈上游各類企業(yè)的整合。

基于上述情況，可以整理得出長租公寓運(yùn)營商價(jià)值鏈整合模式矩陣，如表1所示。

表1 長租公寓運(yùn)營商價(jià)值鏈整合模式矩陣

三、長租公寓運(yùn)營商進(jìn)行價(jià)值鏈整合的注意要點(diǎn)

長租公寓運(yùn)營商進(jìn)行價(jià)值鏈整合的過程中，需要特別注意以下幾點(diǎn)：

1.選擇整合模式前，明晰企業(yè)自身要素稟賦。在進(jìn)行任一整合動(dòng)作前，各長租公寓運(yùn)營商要對(duì)自身要素稟賦進(jìn)行詳細(xì)剖析，僅靠單一要素稟賦優(yōu)勢難以順利達(dá)到整合目的。其中，分解模式的選擇前提是預(yù)整合的對(duì)象與自身要素稟賦或中長期戰(zhàn)略有較高的契合度，否則整合的各類人才、資源等將無法“物盡其用”，甚至可能存在較大的沖突；模塊模式需要長租公寓運(yùn)營商自身具有較強(qiáng)的整合能力，能有效識(shí)別市場機(jī)會(huì)，具有實(shí)時(shí)調(diào)整和影響被整合企業(yè)的能力，這種能力不僅僅來自資金力量，更需要成熟、柔性的企業(yè)管理制度及足夠的技能人才儲(chǔ)備作為支撐；外包模式的選擇則取決于長租公寓運(yùn)營商在不同時(shí)期是否具有關(guān)鍵增值活動(dòng)所需的要素稟賦，如果某運(yùn)營商沒有充分的要素稟賦支撐此類活動(dòng)的開展，而企業(yè)的戰(zhàn)略又傾向于短期利潤，那么就應(yīng)當(dāng)考慮將這些稟賦稀缺的價(jià)值活動(dòng)外包出去。

2.產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈整合過程中，企業(yè)經(jīng)營邊界要清晰。產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的整合目的是價(jià)值創(chuàng)造最大化、成本最小化。各長租公寓運(yùn)營商在進(jìn)行價(jià)值鏈整合的動(dòng)作前，特別要明確期望獲得的收益類型，并在整合過程中注意企業(yè)內(nèi)部核心能力與外部資源相互匹配的程度、速度是否符合預(yù)期，以及這種匹配程度對(duì)企業(yè)經(jīng)營邊界的影響。整合程度過高、速度過快會(huì)造成企業(yè)員工的忠誠度隨企業(yè)的擴(kuò)張而減弱，整合過程中階段性的信息不對(duì)稱還易導(dǎo)致山頭主義、官僚主義、道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇的出現(xiàn)，從而弱化企業(yè)的凝聚力。市面上很多長租公寓運(yùn)營商的利潤來源主要是房屋差價(jià)，未培養(yǎng)自身核心競爭力，多具有產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力弱、營銷渠道單一、員工激勵(lì)制度不合理等特點(diǎn)，往往以“跟風(fēng)模式”進(jìn)行價(jià)值鏈整合，造成企業(yè)經(jīng)營邊界不清，最終導(dǎo)致經(jīng)營不善，乃至出現(xiàn)“爆倉”結(jié)局。

3.重點(diǎn)把握虛擬價(jià)值鏈整合。長租公寓產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的整合，既包括實(shí)物價(jià)值鏈整合，也包括虛擬價(jià)值鏈整合。在產(chǎn)業(yè)達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)后，后者的邊際成本很低，是長租公寓長期健康運(yùn)營的基石，需要特別關(guān)注。例如線上支付、互聯(lián)網(wǎng)營銷乃至門店擴(kuò)張策略制定等，都可以與相關(guān)平臺(tái)型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)。虛擬價(jià)值鏈的整合涵蓋了企業(yè)中與信息活動(dòng)有關(guān)的多數(shù)職能活動(dòng)和資源配置活動(dòng)，是對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略、文化、管理制度等進(jìn)行整合。從表面上看，價(jià)值鏈整合現(xiàn)象是資本、技術(shù)、商品和管理的融合，但其深層次內(nèi)涵其實(shí)是整合方與被整合方彼此文化的撞擊、沖突、融合和吸收，該過程看不見卻又非常重要。長租公寓運(yùn)營商在整合其他企業(yè)時(shí)要善于融合雙方的精粹，以循序漸進(jìn)的方式創(chuàng)造出適合企業(yè)發(fā)展的新企業(yè)文化虛擬價(jià)值鏈，從而使新企業(yè)的價(jià)值鏈實(shí)現(xiàn)功能價(jià)值最優(yōu)配置，提升企業(yè)的產(chǎn)出效益和效率。

四、結(jié)論與啟示

長租公寓產(chǎn)業(yè)是以公寓運(yùn)營商為核心成員帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展而形成的一種產(chǎn)業(yè)鏈，在我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程中具有極強(qiáng)的帶動(dòng)作用，各長租公寓運(yùn)營商應(yīng)當(dāng)有效整合產(chǎn)業(yè)鏈上游各類企業(yè)或組織的力量，善用自己的要素稟賦和產(chǎn)業(yè)鏈上其他企業(yè)在要素稟賦上的差異互補(bǔ)進(jìn)行融合創(chuàng)新，在聚焦自身核心業(yè)務(wù)的同時(shí)，重視分工協(xié)作，盡快塑造一條以自身為中心、價(jià)值創(chuàng)造能力強(qiáng)、能有效抵御風(fēng)險(xiǎn)的特色產(chǎn)業(yè)鏈。本文對(duì)長租公寓產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的研究主要聚焦于產(chǎn)業(yè)鏈的框架整理和長租公寓運(yùn)營商視角下的價(jià)值鏈整合模式及關(guān)注要點(diǎn)，對(duì)其余諸如長租公寓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等問題未作深入探討，這些都可成為后續(xù)研究的重要課題。