從審計(jì)視角淺談住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金監(jiān)管問(wèn)題

李慶

摘要：住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是廣大業(yè)主在購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)必須繳納的專(zhuān)門(mén)用來(lái)住房維修的一項(xiàng)資金，是維護(hù)廣大業(yè)主權(quán)益的一項(xiàng)制度安排。多年來(lái)各地房地產(chǎn)業(yè)獲得了高速發(fā)展，而與之相關(guān)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金經(jīng)過(guò)日積月累，也逐漸形成了一筆數(shù)量可觀的金額，加強(qiáng)對(duì)該類(lèi)資金的監(jiān)管是十分必要的，然而多數(shù)地區(qū)從未開(kāi)展對(duì)這類(lèi)資金的審計(jì)?；诖?，筆者從審計(jì)視角淺談如何加強(qiáng)對(duì)各地住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的監(jiān)管，從而更好地保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

關(guān)鍵詞：住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理；審計(jì)；問(wèn)題

一、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理現(xiàn)狀

我國(guó)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度始于1998年，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，2004年演變?yōu)榉课蒉k理不動(dòng)產(chǎn)證時(shí)必須繳納的一項(xiàng)費(fèi)用。繳納標(biāo)準(zhǔn)由最初的“按購(gòu)房款2%-3%的比例繳交”提高到2008年的“按住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%-8%繳交”。根據(jù)2007年出臺(tái)的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》相關(guān)規(guī)定，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是專(zhuān)門(mén)用于小區(qū)公共設(shè)施的維修，歸全體業(yè)主共有。在成立業(yè)主委員會(huì)之前，該維修資金由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管。

以××縣為例，自2004年以來(lái)，該縣對(duì)征收到的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金一部分由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行保管，另一部分由住建局住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心代管，存放于該縣財(cái)政局非稅分局賬戶(hù)。

二、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理存在的問(wèn)題

（一）收交不規(guī)范，歸集率低

該縣住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行保管的部分是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和個(gè)別物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用自制票據(jù)代收，并長(zhǎng)期存放于自己的賬戶(hù)，多年來(lái)未交存至住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心進(jìn)行歸集，住建局催收無(wú)效。

（二）資金使用率低

該縣自2004年起開(kāi)始征收住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，至2019年年底，縣非稅局維修資金賬戶(hù)歸集總額加上增值收益已達(dá)2億元。多年來(lái)從未用于業(yè)主住宅維修，資金使用率過(guò)低。業(yè)主對(duì)住宅的共用部分、共用設(shè)施在對(duì)應(yīng)的質(zhì)保年限過(guò)后出現(xiàn)問(wèn)題維修申報(bào)程序不了解，且大部分小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，部分小區(qū)的住戶(hù)難以達(dá)到整棟樓2/3的比例。

（三）資金增值較低

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，維修資金可用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，獲得的增值部分應(yīng)轉(zhuǎn)入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金滾存使用。該縣卻將維修資金存放于銀行，以銀行儲(chǔ)蓄活期方式計(jì)息，并用來(lái)發(fā)放住建局職工工資，其增值率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)債利息收入，導(dǎo)致業(yè)主利益遭受損失。

（四）資金存在挪用行為

維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，資金的所有權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有。但是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行保管的維修資金用向不公開(kāi)、保值增值收益及結(jié)存總額業(yè)主無(wú)知情權(quán)，資金被挪用、占用情況十分普遍。

三、審計(jì)需要關(guān)注的重點(diǎn)事項(xiàng)

針對(duì)該縣住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金存在的問(wèn)題，在審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容。

（一）關(guān)注住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存情況

利用房管局、住建局的不動(dòng)產(chǎn)證上的信息，調(diào)查相關(guān)紙質(zhì)資料，查看其完備性，重點(diǎn)關(guān)注維修資金的交存票據(jù)是不是省財(cái)政廳統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)用票據(jù)，若為自制票據(jù)則追蹤收款單位，延伸調(diào)查是否存在挪用、占用情況，最后將維修資金及其增值部分歸集至住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心。

（二）關(guān)注維修資金增值保值情況

通過(guò)翻閱住建局住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心的相關(guān)證賬資料，理順資金的提取和使用情況，資金保值增值情況，重點(diǎn)關(guān)注是否專(zhuān)款專(zhuān)用，有無(wú)截留、挪用維修資金，維修資金是否購(gòu)買(mǎi)國(guó)債進(jìn)行保值增值，增值部分的列支是否具有法律依據(jù)。

四、加強(qiáng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金監(jiān)管的對(duì)策

（一）加大對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金相關(guān)法律法規(guī)的宣傳力度，通過(guò)開(kāi)展各種形式的宣傳和公示，使得每個(gè)業(yè)主知道自己的權(quán)利和義務(wù)，運(yùn)用合理手段維護(hù)自身的合法權(quán)益。

（二）開(kāi)展住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金清查。成立審計(jì)組對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有小區(qū)進(jìn)行全面清查，追蹤不動(dòng)產(chǎn)登記證上的信息，調(diào)查對(duì)應(yīng)小區(qū)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存時(shí)間、金額及資金存放地點(diǎn)，重點(diǎn)清查由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位代收的小區(qū)房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金，清查后統(tǒng)一收交至住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心進(jìn)行集中管理。

（三）對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳納予以規(guī)范。建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商代收資金未及時(shí)上交情況進(jìn)行重點(diǎn)查處，強(qiáng)制要求后期的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金上交至住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心，并由縣住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心使用省財(cái)政廳統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)用票據(jù)統(tǒng)一征收。對(duì)于未按照要求交存首期維修資金的，開(kāi)發(fā)商不能將房屋交于購(gòu)買(mǎi)人。

（四）建立健全資金管理模式，實(shí)行多頭監(jiān)管。目前絕大多數(shù)的住宅維修資金管理模式實(shí)行一級(jí)總賬戶(hù)管理，這樣只能反映本級(jí)維修資金的動(dòng)態(tài)變化情況。建議開(kāi)通以物業(yè)管理的區(qū)域?yàn)閱挝?，業(yè)主委員會(huì)開(kāi)設(shè)的維修資金賬戶(hù)的二級(jí)分賬戶(hù)，直接反映其轄區(qū)內(nèi)維修資金的動(dòng)態(tài)變化情況，同時(shí)也要增設(shè)三級(jí)明細(xì)賬戶(hù)，按幢設(shè)賬，核算到戶(hù)，做到業(yè)主也可以憑借有效身份證和不動(dòng)產(chǎn)證編號(hào)及密碼查詢(xún)自己的賬戶(hù)維修資金具體數(shù)額及動(dòng)態(tài)變化情況。這樣主管機(jī)關(guān)可全面監(jiān)管所屬區(qū)域的住房維修資金，業(yè)主也能清楚地掌握自己的資金動(dòng)態(tài)及數(shù)額。

（五）將歸集的維修資金及時(shí)撥付到各業(yè)主委員會(huì)資金專(zhuān)戶(hù)。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、各辦事處應(yīng)及時(shí)督促指導(dǎo)住宅小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，屆時(shí)縣住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心應(yīng)將屬于該小區(qū)的維修資金轉(zhuǎn)移至業(yè)主委員會(huì)的專(zhuān)戶(hù)。

（六）購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，讓資金保值增值。優(yōu)化資產(chǎn)配置，在保證維修資金提取的前提下，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定將剩余的資金用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，實(shí)現(xiàn)業(yè)主權(quán)益的最大化。

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