以房養(yǎng)老或?qū)⒗茁暣笥挈c(diǎn)小

孫曉宇

房屋價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，很多人一輩子的時(shí)間和精力都耗在一套房子上，多少人為了房子產(chǎn)生糾紛，互生嫌隙，親情薄如紙。老了之后，把房子抵押給保險(xiǎn)公司，你愿意么？

樓梯響了10年，終于有人下來了。6月23日，中國保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（以下稱《意見》），決定自7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢4地率先開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（即“以房養(yǎng)老”）試點(diǎn)，試點(diǎn)期為兩年。

“以房養(yǎng)老”不如買國債？

“以房養(yǎng)老”其實(shí)官名叫做“反向抵押貸款”，也稱“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，是一種將住房抵押與終身年金相結(jié)合股票基金綜合保險(xiǎn)的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房屋抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件，領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。這也就是通常說的“以房養(yǎng)老”。

保監(jiān)會(huì)表示，當(dāng)前我國缺少將社會(huì)存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老資源的有效手段，開展試點(diǎn)盤活老年人房產(chǎn)，有利于豐富老年人的養(yǎng)老選擇。

但是，這種新型養(yǎng)老模式似乎并不被看好。新浪針對(duì)網(wǎng)友們對(duì)“以房養(yǎng)老”的態(tài)度做了一個(gè)調(diào)查，有九成網(wǎng)友認(rèn)為“以房養(yǎng)老”荒唐，僅一成網(wǎng)友認(rèn)為有合理之處。在不少網(wǎng)友激烈的言論中，多數(shù)網(wǎng)友認(rèn)為“無法接受，不確定因素很多且不靠譜”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬：以北京為例，如果在城區(qū)有一套房產(chǎn)，平均售價(jià)在300萬元左右。如果將其出售，購買5年期國債，年收益就可以達(dá)到16.23萬元。在這種情況下，不僅收益穩(wěn)定，本金還可以以備不時(shí)之需。

保險(xiǎn)公司態(tài)度謹(jǐn)慎

除了消費(fèi)者對(duì)于該項(xiàng)政策的接受程度有限，事實(shí)上，滿足條件的保險(xiǎn)公司，態(tài)度也較為謹(jǐn)慎，有險(xiǎn)企負(fù)責(zé)人向記者表示，目前尚無試點(diǎn)公司和試點(diǎn)產(chǎn)品的報(bào)備。險(xiǎn)企人士也表示，盡管擁有了所抵押不動(dòng)產(chǎn)的處置權(quán)，“但是未來老人家一旦去世，房產(chǎn)70年產(chǎn)權(quán)到期，房產(chǎn)貶值，房屋維修等多方面的不確定性仍然困擾著保險(xiǎn)公司。

《意見》稱，根據(jù)保險(xiǎn)公司對(duì)于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。其中，參與型產(chǎn)品是指保險(xiǎn)公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房屋價(jià)值增長部分，依照合同約定，在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配；而非參與型產(chǎn)品，指保險(xiǎn)公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價(jià)值增長全部歸屬于投保人。

一位不愿具名的險(xiǎn)企人士向記者透露，如果是參與型，假如以后房價(jià)上漲的話，老人可以每個(gè)月多拿一定的增值年金，這樣就讓領(lǐng)取的年金提高；如果是非參與型，在房產(chǎn)增值之后，領(lǐng)取的養(yǎng)老金額不會(huì)提高，而房產(chǎn)增值部分所帶來的剩余金額將留給繼承人。非參與型從操作層面可能更簡單，更像一個(gè)非固定期限的貸款。具體到保險(xiǎn)產(chǎn)品，各家保險(xiǎn)公司可根據(jù)這兩個(gè)大的框架來自主設(shè)計(jì)產(chǎn)品。

事實(shí)上，保險(xiǎn)公司參與“以房養(yǎng)老”也面臨挑戰(zhàn)。保監(jiān)會(huì)對(duì)保險(xiǎn)公司參與這項(xiàng)業(yè)務(wù)提出了很多要求。如在銷售人員管理方面，保監(jiān)會(huì)將適時(shí)指導(dǎo)中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)建立反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)銷售人員資格考試制度。同時(shí)保監(jiān)會(huì)還規(guī)定，對(duì)于存在銷售誤導(dǎo)行為的銷售人員，一經(jīng)查實(shí)，保險(xiǎn)公司必須取消其銷售資格。在銷售過程方面，該《意見》規(guī)定，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)通過錄音、錄像或第三方見證等方式，增強(qiáng)合同簽訂過程的公平性、公正性，確保合同體現(xiàn)各方真實(shí)意愿表示。