城市“老破小”改造潮涌

何治民

熱鬧的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從來(lái)不缺新寵，只是這次輪到了城區(qū)老破小。

繼去年政策強(qiáng)推老舊小區(qū)改造后，今年，老舊小區(qū)改造寫入政府工作報(bào)告，計(jì)劃改造3.9萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)，涉及居民近700萬(wàn)戶，和去年完成的1.9萬(wàn)個(gè)相比，改造計(jì)劃直接翻倍。

在后疫情時(shí)代，“六?！碑?dāng)前，“保就業(yè)”“保民生”的重要性不言而喻，作為一項(xiàng)民生工程，老舊小區(qū)改造的政策機(jī)遇來(lái)得有些突然。

同時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入存量市場(chǎng)已是不爭(zhēng)的事實(shí)，在“房住不炒”和“穩(wěn)投資”的雙層政策背景下，如何盤活存量樓市資源，不僅是地產(chǎn)商在尋求的商機(jī)，也是政府當(dāng)下擴(kuò)大有效投資、拉動(dòng)內(nèi)需繞不開的話題，這些都讓老舊小區(qū)改造市場(chǎng)有了新的期待。

老舊小區(qū)改造工作已開展12年，加裝電梯和籌集改造資金一直是改造工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，如今在政策支持下，都有改觀跡象，這是否會(huì)激發(fā)“老破小”的“第二春”？

老舊小區(qū)改造開啟加速度

近段時(shí)間，廣州越秀區(qū)五羊新城片區(qū)的二手房熱度不一般。

該片區(qū)的五羊小區(qū)建于20世紀(jì)八九十年代，貝殼找房APP上的數(shù)據(jù)，該小區(qū)是越秀區(qū)二手房成交小區(qū)榜第一名，僅4月份成交11套，成交均價(jià)在4.3萬(wàn)元左右，但如今在售的24套房源中，掛牌價(jià)在5萬(wàn)元以下的僅2套，且價(jià)格在4.7萬(wàn)元、4.9萬(wàn)元，其余都在5萬(wàn)～7萬(wàn)元不等，雖然掛牌價(jià)不一定是最后成交價(jià)，但也能從中窺探該小區(qū)最近房?jī)r(jià)漲勢(shì)。

東興小區(qū)是五羊新城商圈二手房成交第三名的小區(qū)，南風(fēng)窗記者留意到，一套單價(jià)約5.1萬(wàn)元、面積95平左右的房子，4月4日首次掛牌430萬(wàn)元，先后漲價(jià)兩次，其中5月2日一次性漲價(jià)52萬(wàn)元，目前掛牌價(jià)490萬(wàn)元。即便如此，它的掛牌單價(jià)在該小區(qū)目前在售房源中，仍屬于中等水平。

諸葛找房平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，五羊新城商圈目前二手房均價(jià)56555元/平，環(huán)比上漲2.82%。五羊新城片區(qū)的二手房市場(chǎng)火熱并非空穴來(lái)風(fēng)，或是源于該片區(qū)將要改造的規(guī)劃。

4月底，廣州市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)發(fā)布了一則《五羊新城片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整必要性論證報(bào)告》（目前已過(guò)公示期），按照規(guī)劃，該片區(qū)的調(diào)整范圍東至廣州大道，西至楊箕涌，北至新天地街，南至珠江北岸，面積121.8公頃，意在“解決片區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀優(yōu)質(zhì)企業(yè)外遷、建筑與配套設(shè)施陳舊、公共空間不足等問(wèn)題”。

此份論證報(bào)告并沒有明確提出對(duì)該片區(qū)的改造或規(guī)劃計(jì)劃，樓市如此敏感，更多的是源于一則對(duì)五羊新城更新改造方案的研究。按照方案設(shè)計(jì)，五羊新城將打造成廣州中央商務(wù)區(qū)數(shù)字傳媒集聚區(qū)、超級(jí)國(guó)際都會(huì)、五羊智慧新城。

改造或更新規(guī)劃尚未明晰，市場(chǎng)已“聞規(guī)劃而動(dòng)”，再次驗(yàn)證了一個(gè)事實(shí)，有關(guān)主城區(qū)老舊小區(qū)的政策變動(dòng)依舊能喚起樓市的敏感神經(jīng)。

根據(jù)住建部等三部委頒布《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》的內(nèi)容，老舊小區(qū)是指城市、縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成于2000年以前、公共設(shè)施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)，且不包括納入或已完成棚改的住房、居民自建房、城中村。

今年老舊小區(qū)改造寫進(jìn)政府工作報(bào)告，改造任務(wù)翻倍，客觀上也讓老舊小區(qū)改造工作開啟“加速度”。目前，全國(guó)各地陸續(xù)有20余個(gè)省份發(fā)布了老舊小區(qū)改造計(jì)劃，其中，河南、四川、山東三個(gè)人口大省的計(jì)劃量位列前三，均在40萬(wàn)戶以上。

目前，全國(guó)各地陸續(xù)有20余個(gè)省份發(fā)布了老舊小區(qū)改造計(jì)劃，其中，河南、四川、山東三個(gè)人口大省的計(jì)劃量位列前三，均在40萬(wàn)戶以上。

但這些都只是計(jì)劃，最終能完成多少，仍存在許多不確定性。在老舊小區(qū)改造的實(shí)際業(yè)務(wù)中，加裝電梯是重點(diǎn)內(nèi)容也是難點(diǎn)。因加裝電梯對(duì)不同樓層帶來(lái)的利益有差別，很難達(dá)成一致。而根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)按總建面2/3以上且總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意，即雙2/3同意原則，而在實(shí)際操作中，往往會(huì)出現(xiàn)因一戶反對(duì)，整棟樓加裝電梯計(jì)劃流產(chǎn)的情況。

即便實(shí)現(xiàn)了雙2/3同意，且已通過(guò)審批，也會(huì)因?yàn)楦鞣N原因而未能實(shí)現(xiàn)。廣州的審批電梯總數(shù)和建成電梯總數(shù)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它城市，早在2016年，廣州就出臺(tái)了《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》，對(duì)不同樓層的電梯出資、維護(hù)和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用提出了可供參考的分?jǐn)偙壤?，試圖減少增設(shè)電梯時(shí)因出資比例引發(fā)的摩擦。

即便如此，據(jù)廣州市規(guī)劃局官網(wǎng)的一份數(shù)據(jù)顯示，截至去年年底，廣州市共審批了2403宗老舊小區(qū)住宅加裝電梯，但最后質(zhì)監(jiān)建成的僅為1872宗。

籌資難題有望緩解

老舊小區(qū)改造從2007年開啟至今，過(guò)去10年，一直不溫不火，直到棚改將退出歷史舞臺(tái)，近兩年才有所進(jìn)展，而資金籌集難一直是老舊小區(qū)改造推進(jìn)路上的攔路虎。

談到改造資金，就不得不提老舊小區(qū)改造與“舊改”（舊城改造）、棚改的區(qū)別。首先，老舊小區(qū)改造并不等于“舊改”，如果要說(shuō)聯(lián)系，老舊小區(qū)改造可以算是舊改的重要一環(huán)，因?yàn)椤芭f改”中，會(huì)有住宅區(qū)改造，還涉及城市規(guī)劃布局、城市環(huán)境及道路系統(tǒng)等更新改造。目前，業(yè)界更愿意把“舊改”稱為“城市更新”，相應(yīng)地，不少地方舊改辦也已改名為“城市更新局”。

三者最大的區(qū)別在于改造方式，老舊小區(qū)改造不涉及拆遷重建，只是小修小補(bǔ)式的微改造，但“舊改”和棚改都可能涉及拆遷重建，這就意味著棚改和“舊改”都涉及居民安置，而棚改后期大多采用貨幣化安置，舊改一般是實(shí)物安置，這樣一來(lái)，棚改和“舊改”無(wú)論是對(duì)投資拉動(dòng)、還是給樓市創(chuàng)造的需求都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于老舊小區(qū)改造。所以在過(guò)去10余年，政策的中心在棚改和“舊改”。

一直以來(lái)，老舊小區(qū)改造的資金以地方財(cái)政資金為主。以河北省為例，參考《河北省老舊小區(qū)改造三年行動(dòng)計(jì)劃（2018-2020 年）》，改造資金約九成來(lái)自市、縣兩級(jí)財(cái)政。

隨著棚改將逐漸退出歷史舞臺(tái)，老舊小區(qū)改造迎來(lái)新的進(jìn)展，特別是2019年，各部委10個(gè)會(huì)議和政策竭力推動(dòng)老舊小區(qū)改造，改造資金問(wèn)題也被提上日程。去年9月17日，財(cái)政部、住建部聯(lián)合發(fā)文，將老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程專項(xiàng)資金。

政策的推動(dòng)效應(yīng)立竿見影。2018年，全國(guó)老舊小區(qū)改造僅完成100余個(gè)，但2019年，完成1.9萬(wàn)個(gè)。今年計(jì)劃完成3.9萬(wàn)個(gè)，在地方財(cái)政日益困難的情況下，資金從何而來(lái)？

進(jìn)入2020，中央政策支持力度再加碼直指改造資金難題。4月份，先有，財(cái)政部明確將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入地方專項(xiàng)債支持范圍，后有，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，從資金端看，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造由“中央財(cái)政補(bǔ)助，地方政府專項(xiàng)債給予傾斜，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與改造運(yùn)營(yíng)”，同時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商參與老舊小區(qū)改造。

各部分資金如何合理承擔(dān)？今年兩會(huì)，來(lái)自黑龍江的全國(guó)人大代表劉蕾建議，在老舊小區(qū)改造模的資金籌措中，建議將政府補(bǔ)貼和社會(huì)資本投入的資金進(jìn)行合理劃分，即“4+3+3模式”，社會(huì)資本投資40%（企業(yè)出資35%～37%，居民適度出資3%～5%）、地方政府專項(xiàng)債30%、國(guó)家補(bǔ)貼30%。

劉蕾還建議，政府成立專項(xiàng)產(chǎn)業(yè)基金，同時(shí)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)權(quán)質(zhì)押、貸款貼息、擔(dān)保費(fèi)率等方面為老舊小區(qū)改造提供支持。

事實(shí)上，這些年各地也有一些創(chuàng)新舉措。北京勁松北小區(qū)、廣州永慶坊項(xiàng)目是全國(guó)老舊小區(qū)改造的經(jīng)典案例，都是通過(guò)增加改造項(xiàng)目自身收入來(lái)吸引社會(huì)資本運(yùn)營(yíng)，如北京勁松北小區(qū)，將1600 平方米面積配套用房、人防工程等閑置空間的運(yùn)營(yíng)權(quán)交給企業(yè)，改造后建設(shè)便民商業(yè)設(shè)施，通過(guò)持續(xù)經(jīng)營(yíng)收回改造成本。據(jù)測(cè)算，企業(yè)投入的改造資金約在 14 年后全部收回，并實(shí)現(xiàn)微利。

此外，近期，山東、安徽、內(nèi)蒙和寧夏等地方也陸續(xù)推出支持性文件，探索老舊小區(qū)改造的多元化融資方式，如近期內(nèi)蒙和寧夏發(fā)行的舊改相關(guān)專項(xiàng)債，湖南將廣告收入或土地收入等納入收入來(lái)源，山東提出“小區(qū)內(nèi)自求平衡”“大片區(qū)統(tǒng)籌平衡”等方式，捆綁優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、以項(xiàng)目收益彌補(bǔ)老舊小區(qū)改造支出等。

可以預(yù)見，有了政策資金支持，加上地方創(chuàng)新，籌集資金難有望改觀。

機(jī)遇在哪？

從各類政策導(dǎo)向來(lái)看，老舊小區(qū)接棒棚改的用意已十分明顯。盡管老舊小區(qū)改造不及棚改對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)來(lái)得直接，但不可否認(rèn)，它不僅符合中央“六穩(wěn)”“六?！钡囊?，還是擴(kuò)大有效投資、拉動(dòng)內(nèi)需的民生工程，對(duì)后疫情時(shí)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義不容小覷。

中央一直堅(jiān)持“房住不炒”，就是要讓房子回歸居住屬性，而老舊小區(qū)改造正是為了提升房子的居住環(huán)境，提升其居住價(jià)值，符合政策導(dǎo)向。

首先，它體量并不小，“穩(wěn)投資”不難實(shí)現(xiàn)。據(jù)住建部數(shù)據(jù)，全國(guó)2000年以前建成的老舊小區(qū)近17萬(wàn)個(gè)，建面約40億平。國(guó)務(wù)院參事、住建部原副部長(zhǎng)仇保興于曾估算，全國(guó)綜合改造的老舊小區(qū)投資總額將達(dá)4萬(wàn)億元，如果分5年改造完成，每年可新增投資約8000億元，估計(jì)可拉動(dòng)GDP提升0.8～1.4個(gè)百分點(diǎn)。

其次，老舊小區(qū)改造涉及戶外基礎(chǔ)設(shè)施改造，也涵蓋戶內(nèi)更新，且部分家居、家電產(chǎn)品自身的壽命有限，此翻改造或?qū)⒆尲译姄Q新需求提前釋放。事實(shí)上，據(jù)《2019年互聯(lián)網(wǎng)家裝用戶洞察白皮書》顯示，過(guò)去兩年，局部裝修、二手房翻新需求的占比均提升了0.4個(gè)百分點(diǎn)，新房裝修需求占比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。

最后，回到房地產(chǎn)發(fā)展的視角來(lái)觀察老舊小區(qū)改造。中央一直堅(jiān)持“房住不炒”，就是要讓房子回歸居住屬性，而老舊小區(qū)改造正是為了提升房子的居住環(huán)境，提升其居住價(jià)值，符合政策導(dǎo)向。

從短期來(lái)看，老舊小區(qū)改造不但不會(huì)增加新的購(gòu)房需求，反而會(huì)抑制部分老舊小區(qū)居民原本的改善型需求，但不容忽視的是，這些老舊小區(qū)大多在主城區(qū)，它們的升級(jí)改造將助推老城區(qū)價(jià)值回歸，樓市價(jià)值自然位居首位。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)人在一次專訪中曾透露，小區(qū)改造和加裝電梯后，物業(yè)資產(chǎn)平均增值8%～12%，居住物業(yè)和商業(yè)物業(yè)租金價(jià)值分別提升約15%和50%；而另一份方正證券的研報(bào)也顯示，上海徐匯、楊浦區(qū)的老舊小區(qū)改造后，小區(qū)市價(jià)平均提高 5000 元/平。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在后疫情時(shí)代，如何盤活存量資源將在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)是各傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)需解決的問(wèn)題，樓市自然也是如此。老舊小區(qū)改造如若能有所貢獻(xiàn)，是否會(huì)是一個(gè)皆大歡喜的結(jié)果呢？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果你是購(gòu)房者，升級(jí)改造后的成熟老小區(qū)和待開發(fā)新區(qū)的小區(qū)，你更愿意在哪里置業(yè)呢？

無(wú)論你選擇如何，投資肯定已經(jīng)被拉動(dòng)了。