輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理探討

黃秀艷

摘 要：在過去的十年之中，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了飛速發(fā)展后進(jìn)入新的時(shí)期，在新時(shí)期里受新經(jīng)濟(jì)政策以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，傳統(tǒng)的通過土地增值的方法獲取收益的重資產(chǎn)模式難以維持運(yùn)營，因此許多企業(yè)紛紛提出向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，這一轉(zhuǎn)型在一定程度上加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，將負(fù)債的規(guī)模保持在合理的水平，但是隨之帶來的是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)將面臨新的風(fēng)險(xiǎn)。本文根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)重資產(chǎn)以及輕資產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)比，合理的對(duì)當(dāng)下大多企業(yè)尋求轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行探討，并提出相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：輕資產(chǎn)運(yùn)營 ?財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ?房地產(chǎn)

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從廣義上來說是企業(yè)在財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于外界不確定因素和實(shí)際執(zhí)行過程中的偏差而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析是一項(xiàng)很重要的工作，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展起到了重要作用。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析的步驟也是較為繁瑣，主要分為前期、實(shí)施過程中以及后期的財(cái)務(wù)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)分析，因?yàn)榍捌谝粋€(gè)項(xiàng)目的確包含著不確定性，而實(shí)施過程中要耗費(fèi)大量資源以及后期的主要通過銷售來進(jìn)行利潤獲得等都蘊(yùn)含著許多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在管理中進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析是有必要的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的原因

房地產(chǎn)企業(yè)之所以會(huì)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，主要是傳統(tǒng)的重資產(chǎn)經(jīng)營模式有一些對(duì)企業(yè)發(fā)展起著重大阻礙的缺陷。首先是房地產(chǎn)企業(yè)在重資產(chǎn)運(yùn)營下，購置大量土地以進(jìn)行企業(yè)的擴(kuò)張，從而導(dǎo)致在土地儲(chǔ)備上供需的不平衡;其次是房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張的大多數(shù)資金主要來自于銀行貸款。這兩方面的原因最終的結(jié)果是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的存貨增多，負(fù)債比例較高。而若轉(zhuǎn)型成輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式，這些問題就可以很好的避開。并且這幾年國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)政策的施行，使得房地產(chǎn)行業(yè)利潤率以及杠桿率有所下降，傳統(tǒng)的“開發(fā)—建設(shè)—出售—再開發(fā)”的重資產(chǎn)運(yùn)營模式逐漸受到企業(yè)的排擠，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式因其可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、儲(chǔ)備資源等優(yōu)勢(shì)已經(jīng)越來越受到不少企業(yè)的關(guān)注。

三、輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變化分析

輕資產(chǎn)運(yùn)營可以幫助企業(yè)拓展融資渠道以獲得更多的資金，重資產(chǎn)運(yùn)營融資渠道通常是靠企業(yè)自身承擔(dān)，企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式時(shí)所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是與重資產(chǎn)模式下有所不同，本部分以W集團(tuán)為例，來比較重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)模式下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（一）融資方面

W集團(tuán)以前是依靠傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展起來的，其管理模式主要是重資產(chǎn)管理模式，主要是通過集團(tuán)旗下樓盤銷售回收資金來還銀行貸款，并利用剩下的資金繼續(xù)維持下一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)工作，這種模式使得初期的W集團(tuán)愈發(fā)強(qiáng)大。但是好景不長，中國的經(jīng)濟(jì)近幾年發(fā)展神速，萬達(dá)的資金供給趕不上其自身的發(fā)展速度，這也是許多房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型之前都會(huì)面臨的一個(gè)問題。所以多數(shù)企業(yè)也像W集團(tuán)一樣用企業(yè)自身資產(chǎn)作為抵押來取得銀行貸款，以確保各種工程項(xiàng)目順利進(jìn)行。W集團(tuán)在轉(zhuǎn)型成功之前雖然每年企業(yè)的資產(chǎn)都有所增長，但是資產(chǎn)負(fù)債率一直處于較高水平。

在2011年到2015年W集團(tuán)的負(fù)債率有所下降，具體比較如下表：

而近幾年W集團(tuán)成功轉(zhuǎn)型，從重資產(chǎn)運(yùn)營到輕資產(chǎn)運(yùn)營，資金的來源不僅有銷售回款和租金，更多的是借助自身品牌效應(yīng)以及先進(jìn)的管理模式所籌集到的資金。這當(dāng)中吸引了一大批的投資者，從根本上解決了W集團(tuán)面臨的籌資問題，使得萬達(dá)的房地產(chǎn)向前發(fā)展。在這背景下，W集團(tuán)采用輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式，對(duì)項(xiàng)目投資采用“明股實(shí)債”。在這種模式之下，與該企業(yè)合作的“明股實(shí)債”就不會(huì)以負(fù)債的形式出現(xiàn)在W集團(tuán)的財(cái)務(wù)報(bào)表之中，并且隨著輕資產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)行，這些項(xiàng)目的收入還會(huì)通過增加凈資產(chǎn)的方式最終增加了總資產(chǎn)，對(duì)W集團(tuán)的負(fù)債率降低起到了重要作用，從而改善W集團(tuán)整體的財(cái)務(wù)狀況。

（二）現(xiàn)金流方面

現(xiàn)金流的多少代表著企業(yè)短期償債能力的強(qiáng)弱。但是由于一直處于重資產(chǎn)運(yùn)營模式下，導(dǎo)致后期的現(xiàn)金流只有幾十億，雖然偶爾會(huì)有幾年現(xiàn)金流有所增加，但是依然阻擋不了現(xiàn)金流狀況日趨下降狀況，再加上那時(shí)候W集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在加速發(fā)展，需要流動(dòng)資金的地方越來越多，這些情況都給W集團(tuán)的資金周轉(zhuǎn)帶來了極大的不便。

而在轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式以后，利用自身的優(yōu)勢(shì)成為房地產(chǎn)服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)者，只負(fù)責(zé)尋找適合商業(yè)開發(fā)的地皮以及提供房地產(chǎn)相關(guān)資源運(yùn)營，具體的資金籌備不需要W集團(tuán)來負(fù)責(zé)，這樣一來就會(huì)增加現(xiàn)金流，增加集團(tuán)進(jìn)行其他項(xiàng)目建設(shè)的流動(dòng)資金，促進(jìn)了集團(tuán)的發(fā)展。

總的來說，W集團(tuán)與重資產(chǎn)時(shí)期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相比，輕資產(chǎn)運(yùn)營時(shí)期的前期資金投入減少，同時(shí)引進(jìn)第三方來提供大量資金，能夠?qū)⒇?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到分擔(dān)的同時(shí)還給項(xiàng)目前期提供了充足的資金，便于多個(gè)工程的開展。這樣房地產(chǎn)企業(yè)在增加對(duì)市場(chǎng)占有率的同時(shí)還提升了企業(yè)的競爭力。對(duì)于實(shí)施過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變化主要由原來的資源消耗帶來的不確定性變?yōu)榉康禺a(chǎn)服務(wù)以及運(yùn)營資源輸出的不確定性，可掌控的變數(shù)沒有那么復(fù)雜。最后對(duì)于盈利階段，在輕資產(chǎn)模式下，如W集團(tuán)創(chuàng)造了多元化的營收方式，由最初依賴樓盤的銷售回款以及租金作為主要的收入來源，在轉(zhuǎn)型以后營收來源則變?yōu)閃集團(tuán)本身的品牌以及相關(guān)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)許可費(fèi)用，另外W集團(tuán)在轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營的同時(shí)也發(fā)展自身的金融，在積累資金的同時(shí)還可以發(fā)展房地產(chǎn)以外的業(yè)務(wù)。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)各有各自的特點(diǎn)，但對(duì)于尋求輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型的企業(yè)來說，轉(zhuǎn)型時(shí)要理智分析企業(yè)是否有轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)備，多多借鑒轉(zhuǎn)型成功企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。比如W集團(tuán)在轉(zhuǎn)型過程中漸漸摒棄了利用資產(chǎn)抵押來開發(fā)地皮的經(jīng)營模式，承擔(dān)的是房地產(chǎn)服務(wù)以及運(yùn)營資源提供的角色，所以改善了W集團(tuán)投資供需失衡的現(xiàn)象。通過這個(gè)例子不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分發(fā)揮代建的業(yè)務(wù)，將企業(yè)自身的品牌和管理能力輸出最大化，并且最好同時(shí)發(fā)展地產(chǎn)金融拓寬輕資產(chǎn)運(yùn)營的渠道。

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