房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究

周俊池

【摘要】隨著2000年福利分房制度結(jié)束，國內(nèi)的政策也在不斷推陳出新，擴大內(nèi)需等政令相繼落實，發(fā)揮出了不可取代的引導與規(guī)范作用，給國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了廣闊、肥沃的生存土壤，煥發(fā)出旺盛的生命力，也給經(jīng)濟建設(shè)做出了不可取代的貢獻。毫無疑問，在房地產(chǎn)業(yè)成長壯大的道路上，融資是不可或缺的一環(huán)，關(guān)乎到整個行業(yè)的興亡存續(xù)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);融資;融資方式

一、研究背景

在政策等諸多外力的壓迫下，資產(chǎn)有限、信譽不強的中小公司，根本難以獲取融資，借貸成本也居高不下，陷入了舉步維艱的境地。毫無疑問，這些企業(yè)想要在市場上站穩(wěn)腳跟，就要填補資金上的缺口，開辟更多融資途徑。顯然，在諸多客觀條件的制約下，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了艱巨的考驗。光靠過往的融資手段，己經(jīng)無法得到充沛的資金。想要扭轉(zhuǎn)這樣的困境，我們就要致力于打造更加先進、成熟的融資機制，幫助房地產(chǎn)業(yè)走出窘境，擺脫資金上的負擔。

二、J公司融資存在的問題

（一）企業(yè)融資渠道單一，融資結(jié)構(gòu)不合理

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，銀行貸款依舊是最核心的融資途徑。中小公司的財力有限，只能憑借貸款來維持項目的運營。J公司目前最主要的DGFX項目投資金額巨大，在此情況下，J公司除利用自有資金和內(nèi)部自籌資金外，只采用了銀行借貸這樣的融資手段，埋下了很大的隱患。在筆者看來，J公司的融資結(jié)構(gòu)并不合理。過度的依賴銀行貸款讓公司產(chǎn)生了沉重的負債壓力，利率居高不下，償債水準也在不斷下滑。不僅如此，在日新月異的市場環(huán)境下，如若政策上出現(xiàn)變動，也會給整個行業(yè)帶來巨大的沖擊，J公司顯然無法置身事外，很有可能造成工程項目延誤或停滯，讓企業(yè)陷入舉步維艱的境地。

該企業(yè)一味追求自有資金和內(nèi)部自籌資金，不能有效利用杠桿效益產(chǎn)生利益。DGXF項目外部融資中，全部為銀行貸款，幾乎整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中都有銀行貸款的涉及，這對于J公司來說非常不利。JAJC企業(yè)把目光局限在了銀行貸款上，而買房的客戶幾乎也都是申請房貸來完成交易，這就意味著，客戶與開發(fā)商，都離不開銀行的資金支持，若JAJC爆發(fā)財務(wù)危機，難以順利清算債務(wù)，也會讓銀行付出慘痛的代價，造成一系列連鎖反應(yīng)，讓經(jīng)濟秩序出現(xiàn)動蕩。

（二）融資成本較高

對于J公司，債券融資并不能為企業(yè)所用，也難以跨過上市的門檻，可供選擇的融資余地就十分有限，銀行就成了最關(guān)鍵的融資對象。但大規(guī)模的借貸會讓公司付出大量的利息，高昂的融資成本需要J公司支付較高的利息金額，在DGXF項目投資計劃中，計劃財務(wù)費用3135萬元，占項目投資額的近6%。過多的債務(wù)性融資會降低企業(yè)的償債能力，同時J公司易受宏觀環(huán)境變化的影響，一旦金融政策發(fā)生變化，便會給.丁A.TC公司帶來融資風險，影響項目正常開發(fā)運轉(zhuǎn)。

三、JAJC企業(yè)融資存在問題的原因分析

（一）規(guī)模較小，信用等級低

J公司的資產(chǎn)有限，融資水準也并不出眾，很難角逐到大型項目的競爭中，盈利水平也根本無法和大公司媲美，讓企業(yè)陷入了瓶頸，很難實現(xiàn)本質(zhì)上的突破，無法擺脫融資上的困局。若和大公司對照的話，該公司的擔保物價值不高，無法爭取到更高的額度，而出現(xiàn)不良貸款的威脅則遠超大公司，要讓銀行肩負更大的風險。在這樣的情況下，銀行為保護自身利益，避免受到難以挽回的損失，無疑會更青睞、熱衷于辦理大企業(yè)的業(yè)務(wù)，而對J公司的態(tài)度會顯得保守、謹慎，不可能予以過高的授信額度。就算可以獲得一定貸款，銀行也會密切關(guān)注資金動向，并上調(diào)利率，給企業(yè)帶來巨大的困擾。

（二）J公司沒有建立完善財務(wù)制度，內(nèi)部管理松散

J公司沒有打造出成熟的財務(wù)機制，更不具備科學、周密的融資規(guī)劃，難以妥善統(tǒng)籌調(diào)度資金，把目光局限在了利潤上，一味追求更高的盈利水平。毫無疑問，單一從外部獲取資金，會大大增加財務(wù)風險，公司難以在龐大的競爭壓力下脫穎而出，走在市場的前列。

四、J公司融資問題優(yōu)化對策

（一）完善企業(yè)管理制度，提升企業(yè)信用水平

J公司應(yīng)該從企業(yè)內(nèi)部進行優(yōu)化，完善企業(yè)管理制度，憑借成熟、穩(wěn)妥的運營機制，優(yōu)化公司的綜合實力，做到與時俱進，在市場上站穩(wěn)腳跟，進而讓J公司不斷地提高企業(yè)的盈利能力，穩(wěn)扎穩(wěn)打擴大企業(yè)規(guī)模，促進企業(yè)的健康全面發(fā)展。而規(guī)范的公司治理機制對企業(yè)的投資、融資方針都會帶來有力的臂助，讓公司以最佳的面貌接受市場的考驗，煥發(fā)出旺盛的生命力。也只有做到這一點，公司的融資水平才能得到實質(zhì)性的提升。

（二）調(diào)整企業(yè)融資結(jié)構(gòu)

在J公司總體負債水平中短期負債的占比嚴重不足，而長期負債則在一定時期保持了一定水平。事實上，關(guān)乎到償債能力的指標豐富，就拿流動、速動比率來說，兩者的理想值分別是2和1。在2014年，J公司的流動比例為1. 66，資產(chǎn)負債率為77%，高于2015年的67%，流動比率則高于2015年的1. 19。而速動比例2014年為1.5，2015年為1.19，2016年為1.8。以上數(shù)據(jù)體現(xiàn)了J公司在負債增加的基礎(chǔ)上償債水平保持良好，但沒有合理利用負債經(jīng)營。這就需要公司，適當增加短期借款，充足穩(wěn)定開發(fā)資金，保障企業(yè)現(xiàn)金流，提升企業(yè)盈利能力。

（三）降低融資風險，減少融資成本

J公司持有的資產(chǎn)并不算雄厚，財力有限，無法擺脫銀行的資助，這不光會干擾到其資本結(jié)構(gòu)，更會帶來較大的償債負擔，給公司的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。因此，J公司需從以下兩點著手：一要科學統(tǒng)籌閑置資產(chǎn)，創(chuàng)造更多現(xiàn)金流，以求削減融資規(guī)模;二要端正好心態(tài)，絕不能一味追求規(guī)模上的壯大，塑造穩(wěn)妥、可靠的運營氛圍，取得更多市場份額，鞏固自身地位。在這樣的方針下，盡可能的規(guī)避風險，緩解融資壓力。

參考文獻：

[1]王萍.新經(jīng)濟形勢下的房地產(chǎn)融資探討[[J].財務(wù)與管理，2015（7）：40-41.

[2]王性玉，車存保.夾層融資及中國應(yīng)用問題探討[[J].金融改革，2008（7）：24-27.