淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)付款業(yè)務(wù)會計(jì)處理

王曉霞

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有建設(shè)周期長、資金占用量大、資金密集、受國家政策及市場波動影響較大等特點(diǎn)，充足的資金和連貫完整的資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)付款金額及付款業(yè)務(wù)量較大，付款業(yè)務(wù)的會計(jì)處理及核算至關(guān)重要。文章主要從房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及競拍、土地拆遷及補(bǔ)償安置、開發(fā)施工階段、材料采購階段、其他付款業(yè)務(wù)等付款業(yè)務(wù)的會計(jì)處理進(jìn)行探討，以更好的發(fā)揮會計(jì)核算職能，有效降低項(xiàng)目成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，保障房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);付款業(yè)務(wù);會計(jì)處理

一、引言

自21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的發(fā)展勢頭迅猛，為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了突出貢獻(xiàn)。近年來，隨著政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控日益深入，行業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境偏緊，市場不容樂觀，競爭逐漸激烈，多年來發(fā)展迅猛的房地產(chǎn)企業(yè)，在新時期更注重從健全內(nèi)部控制制度入手，分析目前存在的問題，并針對問題進(jìn)行解決，完善企業(yè)各項(xiàng)內(nèi)控制度、收付款流程及業(yè)務(wù)處理，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)付款業(yè)務(wù)的會計(jì)處理是財務(wù)管理工作的重要組成部分，對于房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)自身財務(wù)管理工作、完善內(nèi)控有著非常重要的作用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)付款業(yè)務(wù)概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期都比較長，通常會跨越幾個會計(jì)年度，付款金額及付款業(yè)務(wù)量較大且比較復(fù)雜，一般涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及競拍、土地拆遷及補(bǔ)償安置、開發(fā)施工階段、材料采購階段等付款業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程款支付節(jié)點(diǎn)及業(yè)務(wù)復(fù)雜，加上工程預(yù)結(jié)算業(yè)務(wù)的特殊性，往往面臨資金支付申請隨意，資金支付不符合合同約定、不符合工程實(shí)際進(jìn)度、付款審批流程不明確等系列問題，造成資金支付風(fēng)險大、資金利用效率低等問題。因此，付款過程的管控及付款業(yè)務(wù)的核算成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的重點(diǎn)工作。

控制好房地產(chǎn)企業(yè)付款業(yè)務(wù)的關(guān)鍵點(diǎn)，首先要做好工程及資金支付計(jì)劃，結(jié)合實(shí)際工程進(jìn)度并嚴(yán)格按照合同付款條件及付款計(jì)劃付款，經(jīng)過合理的審批付款流程并及時取得發(fā)票等合規(guī)手續(xù)。其次是達(dá)到結(jié)算條件的工程要及時按公司結(jié)算流程規(guī)定進(jìn)行工程結(jié)算。最后要注意工程質(zhì)保金的支付要達(dá)到質(zhì)保期到期的付款條件，并由工程部、物業(yè)部等部門聯(lián)合檢查后方可支付。以期對降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)付款業(yè)務(wù)風(fēng)險、提升資金利用效率。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)付款業(yè)務(wù)的會計(jì)處理分析

（一）支付土地出讓金及補(bǔ)償費(fèi)

目前房地產(chǎn)企業(yè)通常通過“招、拍、掛”的途徑取得國有土地使用權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)在支付了一定比例的保證金之后，可以參加政府儲備用地的拍賣，支付保證金時，借：其他應(yīng)收款-保證金（供應(yīng)商核算）;貸：銀行存款。

競拍成功，取得土地出讓協(xié)議，在規(guī)定時間支付土地出讓金并取得土地出讓金票據(jù)（原保證金抵出讓金），借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償——土地出讓金;貸：銀行存款，貸：其他應(yīng)收款-保證金（供應(yīng)商核算）。

如涉及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的支付，與被拆遷戶簽訂拆遷安置協(xié)議后，按拆遷協(xié)議支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)時，借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償-拆遷補(bǔ)償;貸：銀行存款。如與被拆遷戶簽訂拆遷安置協(xié)議，應(yīng)與協(xié)議簽訂后，借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償-回遷房補(bǔ)償;貸：預(yù)收賬款。

繳納契稅，取得土地證時，借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償——契稅;貸：銀行存款。

例：A 房地產(chǎn)企業(yè)參加了天津市規(guī)劃和自然資源局的土地拍賣，在支付了 5000 萬元競拍保證金之后，最終以5億元的價格成功拍得土地，繳納1500萬契稅并取得土地證。

借：其他應(yīng)收款——保證金（供應(yīng)商核算） ?5000

貸：銀行存款 5000

借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償——土地出讓金 50000

貸 ：銀行存款 ? ? ? ?45000

其他應(yīng)收款——保證金（供應(yīng)商核算） ? ? ? ?5000

借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償——契稅 ? ? 1500

貸：銀行存款1500

（二）交納政府規(guī)費(fèi)

項(xiàng)目開發(fā)期需要交納公共基礎(chǔ)設(shè)施大配套（紅線外）、配套工程建設(shè)費(fèi)（紅線內(nèi)水、電、燃?xì)馀涮祝?、新型墻體材料專用基金、散裝水泥專項(xiàng)基金、墻改節(jié)能費(fèi)等各項(xiàng)政府規(guī)費(fèi)，交納規(guī)費(fèi)時應(yīng)根據(jù)政府規(guī)定及時享用國家優(yōu)惠政策（如回遷房的優(yōu)惠規(guī)定），按公司審批流程審核批復(fù)后付款，并取得行政事業(yè)收據(jù)，同時注意區(qū)分達(dá)到一定條件能收回的保證金性質(zhì)的規(guī)費(fèi)，如新型墻體材料專用基金、散裝水泥專項(xiàng)基金、墻改節(jié)能費(fèi)等都屬于保證金性質(zhì)，項(xiàng)目達(dá)到一定條件可以收回。借：開發(fā)成本——政府規(guī)費(fèi)（下設(shè)各規(guī)費(fèi)明細(xì)），借：其他應(yīng)收款——保證金（供應(yīng)商核算）;貸：銀行存款。

例：A房地產(chǎn)企業(yè)支付公共基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)200萬，散裝水泥專項(xiàng)基金10萬元，項(xiàng)目達(dá)到一定條件收回散裝水泥專項(xiàng)基金保證金10萬元。

支付公共基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)及散裝水泥專項(xiàng)基金并取得行政事業(yè)單位收據(jù)時：

借：開發(fā)成本——政府規(guī)費(fèi)——公共基礎(chǔ)設(shè)施大配套 ? ? ? 200

其他應(yīng)收款——保證金（供應(yīng)商核算） ? ? ? ? ? ?10

貸：銀行存款 ? 210

收回散裝水泥專項(xiàng)基金時：

借：銀行存款10

貸：其他應(yīng)收款——保證金（供應(yīng)商核算） ? ? ? ? ? ? ? ? 10

（三）支付工程款項(xiàng)

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本明細(xì)賬下按照項(xiàng)目并結(jié)合土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用設(shè)立二級科目進(jìn)行核算。一般納稅人執(zhí)行一般計(jì)稅法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅允許抵扣，選擇適用簡易計(jì)稅方法和小規(guī)模納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，進(jìn)行稅額不允許抵扣，應(yīng)計(jì)入相關(guān)成本。

1. 首次支付工程款：按合同規(guī)定支付施工首付款時，根據(jù)手續(xù)齊全原始單據(jù)，經(jīng)審批流程審批后。按合同規(guī)定支付首付款，借：預(yù)付帳款——工程款（供應(yīng)商核算）;貸：銀行存款。

2. 按照工程進(jìn)度支付工程款：依據(jù)合同規(guī)定、工程進(jìn)度及審批流程審批后支付工程款，根據(jù)收到的發(fā)票計(jì)入開發(fā)成本，借：開發(fā)成本——二級核算科目，借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅——進(jìn)項(xiàng)稅（簡易征收、小規(guī)模計(jì)入開發(fā)成本）;貸：預(yù)付帳款——工程款（供應(yīng)商核算）;根據(jù)用款申請單、扣除已登記備查的水電費(fèi)及扣款單支付工程款。借：預(yù)付賬款——工程款（供應(yīng)商核算）;借：開發(fā)成本——開發(fā)間接成本——水電費(fèi)（紅字），貸：銀行存款。

3. 工程結(jié)算：根據(jù)雙方簽字蓋章的工程審計(jì)結(jié)算書，由施工單位開具發(fā)票，發(fā)票應(yīng)根據(jù)審計(jì)結(jié)算書金額扣除已開具的發(fā)票金額后全額開具，借：開發(fā)成本——二級核算科目，借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅（簡易征收、小規(guī)模計(jì)入開發(fā)成本）;貸：預(yù)付帳款——工程款（供應(yīng)商核算）。支付工程款時，借：預(yù)付賬款——工程款（供應(yīng)商核算）;貸：銀行存款。

4. 支付工程質(zhì)保金：按合同規(guī)定支付質(zhì)保金時，注意質(zhì)保金應(yīng)到期，且應(yīng)由工程部、物業(yè)部聯(lián)合查詢檢查記錄，未修理的應(yīng)修繕完好，給公司造成損失的應(yīng)出具連續(xù)編號的扣款單。根據(jù)付款金額，借：預(yù)付賬款——工程款（供應(yīng)商核算），借：開發(fā)成本——開發(fā)間接成本——工程扣款（紅字）貸：銀行存款。

5. 年終，根據(jù)已出結(jié)算未開發(fā)票部分工程，及已完工工程量及合同暫估，借：開發(fā)成本——二級核算科目;貸：預(yù)付賬款——暫估工程（供應(yīng)商往來），年初根據(jù)年終暫估憑證紅字沖銷。

（四）材料采購款項(xiàng)支付

采用甲供材或部分甲供材的開發(fā)項(xiàng)目，甲方應(yīng)組織工程部、造價部、施工單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)商對進(jìn)貨產(chǎn)品共同檢驗(yàn)驗(yàn)收并開具入庫單，施工單位加蓋印章確認(rèn)，工程結(jié)算時避免重復(fù)結(jié)算。

材料款支付要嚴(yán)格按照合同付款節(jié)點(diǎn)和付款條件進(jìn)行支付，財務(wù)部根據(jù)簽批審核的付款手續(xù)、貨物驗(yàn)收單、材料發(fā)票進(jìn)行付款。根據(jù)取得的發(fā)票，借：開發(fā)成本——材料款，借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅——進(jìn)項(xiàng)稅（簡易征收、小規(guī)模計(jì)入開發(fā)成本）;貸：預(yù)付賬款——材料款（供應(yīng)商核算）。根據(jù)付款金額：借：預(yù)付賬款——材料款（供應(yīng)商核算）;貸：銀行存款。收到發(fā)票和付款視為兩筆業(yè)務(wù)均通過預(yù)付賬款核算，以方便與供應(yīng)商對賬時查詢累計(jì)付款額和累計(jì)開發(fā)票金額。

（五）其他付款業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他付款業(yè)務(wù)包括稅款繳納、利息支付、個人及單位借款等，應(yīng)按照企業(yè)付款規(guī)定進(jìn)行審批后支付，符合資本化條件的利息應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用——利息支出，單位借款計(jì)入其他應(yīng)收款——單位借款（供應(yīng)商核算），員工借款計(jì)入其他應(yīng)收款——員工借款（個人往來）。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)付款業(yè)務(wù)處理的注意事項(xiàng)

（一）做好付款業(yè)務(wù)的預(yù)算工作

房地產(chǎn)企業(yè)資金占用量大、資金密集，付款預(yù)算對房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的流動性出現(xiàn)了緊縮的趨勢，這一情況使房地產(chǎn)企業(yè)更加注重付款的預(yù)算。對付款預(yù)算也提出了更高的要求，需要詳細(xì)規(guī)劃好未來房地產(chǎn)企業(yè)的資金流出動向，并將事先防范的安全級別進(jìn)一步提高，與當(dāng)前企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀相結(jié)合，提出合理化的財務(wù)會計(jì)核算建議，最大限度的防范可能出現(xiàn)的資金風(fēng)險。

（二）供應(yīng)商的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對往來單位應(yīng)進(jìn)行供應(yīng)商往來核算，并對供應(yīng)商進(jìn)行分類，如：工程供應(yīng)商、材料供應(yīng)商、廣告宣傳費(fèi)類供應(yīng)商、固定資產(chǎn)供應(yīng)商等。如果每個類別的供應(yīng)商較多，還要分一下總包單位、分包單位、設(shè)計(jì)單位等，如果是多個項(xiàng)目同時開展，還要進(jìn)行分項(xiàng)目核算。

（三）工程款、材料款、廣告宣傳費(fèi)等付款業(yè)務(wù)的核算

房地產(chǎn)企業(yè)的工程款大部分都是票款兩清，建議所有的發(fā)票、付款都要通過預(yù)付賬款科目核算，不要將支付的工程款、材料款、廣告費(fèi)等直接計(jì)入開發(fā)成本，即用上面的會計(jì)核算方法：這樣會計(jì)核算的好處一是可以隨時在預(yù)付賬款中查出對每個供應(yīng)商已經(jīng)支付的款項(xiàng)累計(jì)金額，供應(yīng)商累計(jì)開具發(fā)票金額;二是可以保證在做財務(wù)決算時，與往來單位對賬一目了然。期末檢查預(yù)付賬款供應(yīng)商余額明細(xì)賬，將供應(yīng)商預(yù)付賬款貸方余額匯總后計(jì)入報表應(yīng)付賬款科目。

同時要科學(xué)合理的進(jìn)行成本項(xiàng)目的劃分，以提升工程成本結(jié)構(gòu)的準(zhǔn)確性與客觀性，有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制與成本分析。

（四）年末成本暫估入賬的核算

為了真實(shí)反映企業(yè)工程狀況及應(yīng)付工程款的金額。防止出現(xiàn)資產(chǎn)及負(fù)債都不實(shí)的現(xiàn)象。年末根據(jù)工程量完成情況，將沒有完工的工程的預(yù)算納入到工程成本中，由工程部、造價部編制工程完成情況表，將未開發(fā)票成本暫估入賬計(jì)入開發(fā)成本，同時沖銷該供應(yīng)商的預(yù)付賬款，年初再將該筆憑證紅字沖回。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期長、資金占用量大、資金密集、受國家政策及市場波動影響較大等特點(diǎn)決定了它在會計(jì)處理上的差異性，要對房地產(chǎn)企業(yè)的付款業(yè)務(wù)進(jìn)行準(zhǔn)確合理的核算，尤其往來科目、成本科目的設(shè)定計(jì)算一定要適宜本企業(yè)的核算與管理，以提高房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的準(zhǔn)確性，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供更大的保障。

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（作者單位：天津鼎成時代置業(yè)投資有限公司）