基于軌道交通影響的城市土地開發(fā)策略研究

劉海燕 王勃

摘 ? 要：本文結(jié)合大連實(shí)際，研究大連軌道沿線規(guī)劃與土地開發(fā)策略，借鑒香港在優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)、引領(lǐng)公交出行及拓展建設(shè)投資方面積的成功經(jīng)驗(yàn)，提升軌道對(duì)城市人口及功能結(jié)構(gòu)的優(yōu)化效果，提高地鐵客流規(guī)模及公交出行分擔(dān)率，改善城市交通結(jié)構(gòu)，促進(jìn)軌道交通與土地開發(fā)之間的互動(dòng)。以期提高大連市總體規(guī)劃的科學(xué)性、合理性、可操作性，并為政府決策提供強(qiáng)有力的理論支撐。

關(guān)鍵詞：軌道交通 ?土地開發(fā)策略 ?大連

中圖分類號(hào)：C913 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號(hào)：1674-098X（2020）02（b）-0142-02

軌道交通作為大運(yùn)量、準(zhǔn)時(shí)、快速、安全的公共交通系統(tǒng)，在世界大城市的交通運(yùn)輸與調(diào)整城市空間格局、促進(jìn)公共服務(wù)發(fā)展、培育產(chǎn)業(yè)集聚等方面能起到重要的作用。在國家及遼寧省政策支持下，城市軌道交通建設(shè)發(fā)展蓬勃發(fā)展，如何使土地利用與軌道交通建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)城市土地利用空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化布局，已經(jīng)成為各城市軌道建設(shè)和城市發(fā)展中的首要問題。城市軌道交通的建設(shè)意義不再局限于緩解交通擁堵的問題，應(yīng)當(dāng)站在國家城市化發(fā)展戰(zhàn)略、能源、環(huán)境保護(hù)戰(zhàn)略和土地集約化發(fā)展戰(zhàn)略的高度，從節(jié)約使用資源，統(tǒng)籌社會(huì)發(fā)展，協(xié)調(diào)城市功能結(jié)構(gòu)，疏解城市核心區(qū)壓力等方面，理解和把握城市軌道交通的建設(shè)核心。

大連市地鐵開通后，已經(jīng)形成較好的運(yùn)輸效益，但在城市發(fā)展引領(lǐng)、土地綜合利用、客流效益發(fā)揮等方面還有一定的發(fā)展空間，應(yīng)借鑒成功經(jīng)驗(yàn)促進(jìn)提升。香港是世界公認(rèn)的“公交都市”，軌道交通在優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)、引領(lǐng)公交出行方面積累了大量的成功經(jīng)驗(yàn)。大連在1、2號(hào)線地鐵通車運(yùn)營，4、5號(hào)線地鐵建設(shè)之機(jī)，邀請(qǐng)?jiān)谙愀鄣罔F沿線土地開發(fā)方面有著深厚積累的戴德梁行公司會(huì)同本地規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，結(jié)合大連城市建設(shè)實(shí)際情況，提出大連軌道交通沿線及主要站點(diǎn)地區(qū)，城市土地的規(guī)劃開發(fā)策略與城市形態(tài)設(shè)計(jì)，規(guī)劃將充分融入地鐵與城市發(fā)展之間的互動(dòng)作用。

1 ?研究路線

借鑒香港軌道交通建設(shè)成功經(jīng)驗(yàn)，研究大連軌道交通沿線規(guī)劃與土地開發(fā)策略，提升城市軌道交通系統(tǒng)與城市功能的銜接，提高地鐵的客流規(guī)模和公交出行分擔(dān)率，改善城市交通結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化地鐵對(duì)城市人口及功能結(jié)構(gòu)的優(yōu)化效果。

通過本次研究，調(diào)整大連市主城區(qū)的空間結(jié)構(gòu)形態(tài)，支撐軌道交通沿線地區(qū)的土地高效利用，助推西部體育新城和衛(wèi)生中心的建設(shè);促進(jìn)公共中心的轉(zhuǎn)移，助推梭魚灣、中華路等城市副中心的形成與發(fā)展。地鐵連接了梭魚灣、中華路、青泥洼橋等以服務(wù)業(yè)為主的城市（副）中心，培育出服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，將大幅拉動(dòng)城市的服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展，拉大第三產(chǎn)業(yè)比重。

通過本次研究，引導(dǎo)城市人口結(jié)構(gòu)。在大連地區(qū)，軌道交通的建設(shè)，使軌道交通沿線功能需要更新的區(qū)域，增加人口數(shù)量，實(shí)現(xiàn)人口質(zhì)量的提高。提高土地利用價(jià)值，軌道交通的建設(shè)增強(qiáng)了沿線地域的經(jīng)濟(jì)活力，很多原先的郊區(qū)土地被迅速“市區(qū)化”，如規(guī)劃城市副中心梭魚灣，軌道交通帶來的人口聚集效應(yīng)將周邊住宅用地產(chǎn)生吸引。同時(shí)，對(duì)軌道交通的研究能帶動(dòng)沿線周邊物業(yè)的價(jià)格。大連軌道交通的建設(shè)將對(duì)其沿線住宅提升溢價(jià)，且提升其開發(fā)速度，對(duì)商業(yè)、辦公物業(yè)而言，將增加其開發(fā)量，提高其價(jià)格。

2 土地開發(fā)策略研究

類比大連與上海、香港等城市的建設(shè)情況，利用成功城市的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，分析判斷大連軌道交通建設(shè)實(shí)施的具體方法。大連軌道交通沿線土地開發(fā)，通過五個(gè)策略，實(shí)現(xiàn)兩大目標(biāo)：

目標(biāo)一：借助軌道交通優(yōu)化城市格局，引導(dǎo)人口和功能合理分布，實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展均衡化。

策略一：在外圍站點(diǎn)/車輛段興建功能組團(tuán)（新市鎮(zhèn)），站點(diǎn)充分預(yù)留商業(yè)、停車、公共服務(wù)等“站城一體化”開發(fā)所需功能，分階段逐級(jí)開發(fā)。

策略二：借助站點(diǎn)引導(dǎo)城市中心外延，增加公共換乘樞紐，打造若干個(gè)次級(jí)站點(diǎn)商業(yè)中心，疏解市級(jí)中心壓力。

策略三：加強(qiáng)居住區(qū)停車場、公交樞紐與站點(diǎn)的無縫換乘，提高公交出行率，減少地面交通壓力。

目標(biāo)二：提高軌道交通沿線土地利用效率。

策略四：保證城市建設(shè)總量不過度增加的前提下，適度優(yōu)化站點(diǎn)周邊開發(fā)強(qiáng)度，優(yōu)化商業(yè)辦公比例，釋放站點(diǎn)潛能，同時(shí)增補(bǔ)平衡，適當(dāng)降低非重點(diǎn)地區(qū)開發(fā)強(qiáng)度，提升空間品質(zhì)。

策略五：深度挖掘站廳、車輛段、非出讓用地、地下空間等的開發(fā)潛能。

3 ?特色創(chuàng)新

（1）突出以公交引領(lǐng)出行，借助軌道交通優(yōu)化城區(qū)用地功能及空間結(jié)構(gòu)。

提升城市軌道交通與常規(guī)公共交通銜接率，優(yōu)化交通線網(wǎng)，提高公交出行率，促進(jìn)交通組織一體化，因地制宜推行“P+R”模式，設(shè)置停車場，促進(jìn)私人交通與公共交通的銜接。借助站點(diǎn)引導(dǎo)城市中心外延，打造若干個(gè)次級(jí)站點(diǎn)商業(yè)中心，疏解市級(jí)中心壓力;同時(shí)，加強(qiáng)居住區(qū)停車場、公交樞紐與站點(diǎn)的無縫換乘，提高公交出行率，減少地面交通壓力。

（2）借助外圍站點(diǎn)/車輛段，興建功能組團(tuán)（類似香港的新市鎮(zhèn)），充分預(yù)留“站城一體化”開發(fā)所需功能，分階段逐級(jí)開發(fā)。

借鑒香港新市鎮(zhèn)理念，打造新城市組團(tuán)，圍繞站點(diǎn)打造鄰里中心，增加社區(qū)醫(yī)院、公共服務(wù)中心、圖書館、中小學(xué)、市民廣場等設(shè)施。同時(shí)，增加站點(diǎn)與社區(qū)級(jí)商業(yè)中心的連通，增強(qiáng)區(qū)域間的可達(dá)性。采用地下通道，實(shí)現(xiàn)地鐵與商業(yè)、辦公的“室內(nèi)零換乘”。通過綠帶及公共空間，構(gòu)建地面步行系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)站城一體化開發(fā)。

（3）以軌道交通引領(lǐng)復(fù)合開發(fā)，優(yōu)化城區(qū)土地利用強(qiáng)度，提高土地利用效率。

保證城市建設(shè)總量不過度增加的前提下，統(tǒng)籌地上、地下、地面三層空間的立體化開發(fā)，適度優(yōu)化站點(diǎn)周邊開發(fā)強(qiáng)度，形成站點(diǎn)周邊強(qiáng)度最高、沿線兩側(cè)次之、外圍開發(fā)強(qiáng)度較低的態(tài)勢，高強(qiáng)度的開發(fā)，增加了城市空間、提升了區(qū)域活力、實(shí)現(xiàn)了城市功能的聚合。釋放站點(diǎn)潛能，同時(shí)增補(bǔ)平衡，適當(dāng)降低非重點(diǎn)地區(qū)開發(fā)強(qiáng)度，提升空間品質(zhì);同時(shí)增加地塊混合屬性，引領(lǐng)軌道交通站點(diǎn)及線路周邊地區(qū)土地的復(fù)合開發(fā)，提升軌道沿線及站點(diǎn)周邊土地的使用強(qiáng)度和價(jià)值。

（4）堅(jiān)持立體開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，實(shí)現(xiàn)站廳、車輛段、停車場及地下空間綜合利用。

（5）以地鐵站廳為核心，利用道路、廣場和綠化等公共空間的地下部分，與站點(diǎn)臨近商業(yè)地塊實(shí)現(xiàn)地下全互通;打造立體停車設(shè)施，與地下空間互通互聯(lián)，打造地上地下一體化的城市公共空間。軌道交通車輛段用地可復(fù)合商業(yè)開發(fā)，采用分層確權(quán)及限制出讓條件等方式，確保土地開發(fā)效果。

4 ?結(jié)語

通過對(duì)TOD等相關(guān)理論的研究，并結(jié)合國內(nèi)外形勢，分析大連市軌道交通發(fā)展歷程、現(xiàn)狀情況以及存在問題，同時(shí)明確軌道交通周邊區(qū)域功能定位、交通體系、總體布局等。

已建成的地鐵1、2號(hào)線及快軌3號(hào)線站點(diǎn)周邊基本遵循本次規(guī)劃的設(shè)計(jì)意圖，對(duì)現(xiàn)階段大連市正在建設(shè)的地鐵4、5號(hào)線有直接的指導(dǎo)和借鑒作用。

以大連站為例：（1）以地鐵站廳為核心，利用道路、廣場和綠化打造地下城，利用通道連通北部商業(yè)的地下城和東部凱旋廣場的地下空間;（2）構(gòu)建立體停車P+R，加強(qiáng)地鐵出口的交通換乘和停車換乘，提升綜合交通樞紐屬性。

以虹錦路站為例：（1）以地鐵站廳為核心，在周邊建設(shè)公交樞紐站，使北側(cè)甘井子萬達(dá)廣場、萬達(dá)古巷文化商街和周邊住宅小區(qū)等城市功能一體化開發(fā);（2）結(jié)合地鐵站點(diǎn)建立高度集約區(qū)級(jí)商業(yè)中心，通過立體化、復(fù)合化高強(qiáng)度開發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化，功能的多元。

參考文獻(xiàn)

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