房地產(chǎn)供求關(guān)系影響分析

王曉妍

摘要：現(xiàn)階段，我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，特別是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度更為迅猛，是當(dāng)前社會(huì)關(guān)注的熱門話題之一，房?jī)r(jià)稍有波動(dòng)就會(huì)牽動(dòng)很多因素，因此這就需要對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展期間可能存在的影響供求關(guān)系的因素進(jìn)行有效監(jiān)控和指導(dǎo)，以此來最大限度減少因房地產(chǎn)市場(chǎng)變化而帶來的不利影響。就此本文基于房地產(chǎn)發(fā)展，分析供求關(guān)系的影響，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);供求關(guān)系;影響因素

1? 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素

1.1? 居民收入

居民人均收入多少直接決定其購買力，同時(shí)這也從側(cè)面決定市場(chǎng)需求量。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講，收入對(duì)需求的影響，可通過收入彈性進(jìn)行相應(yīng)表示。通常來講，對(duì)房屋的需求收入彈性與國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平兩者之間有很大的關(guān)聯(lián)，也就是與當(dāng)前國民收入水平之間有很大關(guān)聯(lián)。當(dāng)前，我國房屋需求對(duì)收入富有一定的彈性，這種情況也是因人均收入增長(zhǎng)以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化共同發(fā)展下產(chǎn)生的結(jié)果。

1.2? 宏觀政策

對(duì)房地產(chǎn)需求有影響的因素還包括宏觀政策，具體指的是財(cái)政和貨幣兩種政策，以上都在一定程度上對(duì)房屋自主性和投資性兩方面需求帶來相應(yīng)影響。對(duì)此，實(shí)施科學(xué)有效的財(cái)政政策，比如說財(cái)政住房補(bǔ)貼等，以此來提升居民對(duì)房屋的購買能力，將潛在需求轉(zhuǎn)為有效需求。對(duì)于財(cái)政政策中的稅收政策，可基于房地產(chǎn)試產(chǎn)各環(huán)節(jié)設(shè)置相應(yīng)的稅種，以此來起到針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)控。從短期調(diào)控角度來講，通過稅收差別來起到對(duì)房屋建筑交易、流轉(zhuǎn)等環(huán)節(jié)的投資抑制，對(duì)房屋價(jià)格起到穩(wěn)定作用;從長(zhǎng)期調(diào)控角度來講，以征收房屋持有環(huán)節(jié)來降低物業(yè)稅，從而減少該房屋的投資價(jià)值，通過這種方式抑制社會(huì)大眾奢侈性和投機(jī)性的房屋需求，起到穩(wěn)定房屋價(jià)格作用。

1.3? 匯率

自我國實(shí)行以市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)，對(duì)浮動(dòng)匯率進(jìn)行宏觀管理這一制度后，人民幣匯率就處于上升狀態(tài)下，這種情況也就使得更多國際資本不斷進(jìn)入我國，這些資金有很大部分用于對(duì)股市、房地產(chǎn)等資本市場(chǎng)的投資中，以上也就在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的不斷上漲，從而對(duì)房地產(chǎn)需求帶來相應(yīng)影響。

1.4? 城市人口數(shù)量和城市結(jié)構(gòu)

現(xiàn)階段，我國城市化發(fā)展進(jìn)程速度以及城市人口數(shù)量不斷上漲，以上客觀因素也就在很大程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中房屋建筑需求有一定的決定性作用。再加上當(dāng)前社會(huì)中很多家庭小型化、分散化的現(xiàn)象越來越多，以上也就加大了社會(huì)大眾對(duì)房屋的需求量。

1.5? 未來預(yù)期

就房屋使用目的為自住性的消費(fèi)者來講，其比較重視的是其近期對(duì)房地產(chǎn)的最小化投入，而不是長(zhǎng)期最大化利益。以上也就表明房屋價(jià)格對(duì)消費(fèi)者在房屋上的購買行為有直接性影響;就房屋使用目的為投資性的消費(fèi)者來講，若預(yù)期經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不理想情況，則絕大多數(shù)消費(fèi)者潛在性需求很難在短期內(nèi)化為有效性需求，相反，將潛在需求轉(zhuǎn)為有效需求，能夠起到對(duì)房屋需求的刺激性作用。

除以上之外，將房屋比作為生活中的一種普通商品，通常社會(huì)總需求鏈與價(jià)格水平兩者的關(guān)系存在一定的反向被動(dòng)，但人們需要意識(shí)到房屋是人們生活必需物品，人們只有解決生活基本需求，提升生活質(zhì)量后，還可能對(duì)居住方面提出更高的需求，因此也就表現(xiàn)出不是因房屋價(jià)格上漲而降低對(duì)房屋居住需求，而是因?yàn)榉课菔瞧渖畋匦杵泛湍途眯韵钠?，這也就使得很多人因需求原因，所以對(duì)價(jià)格上漲的表現(xiàn)不是很敏感。例如下圖一為南京市商品住宅2019年整體均價(jià)走勢(shì)：全年成交量在7w套以上，五月份到達(dá)峰值，下半年進(jìn)入快速下行階段，但從整體上看，整體的數(shù)據(jù)還處于不斷上漲的趨勢(shì)，特別是人們沒有因?yàn)閮r(jià)格不斷上漲而放棄買房這一生活需求。

2? 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的因素

2.1? 土地供給

以社會(huì)的角度進(jìn)行分析，自然性土地供給缺乏一定的彈性;而經(jīng)濟(jì)性土地供給會(huì)在一定程度上受到自然性土地供給的制約性影響，因此，從短期上來看，城市中土地是固定性的，因此土地供給屬于非彈性。但從長(zhǎng)期發(fā)展角度上來看，土地供給也是可以不斷開發(fā)，不斷增加的。

2.2? 土地開發(fā)成本

從土地的本質(zhì)上來講，其作為不可再生資源，不僅僅因土地資源稀缺、供應(yīng)受限等因素帶來的影響，決定土地價(jià)格的還有其他特殊性因素。將土地特有的價(jià)值隨著相關(guān)土地產(chǎn)品衍生出來，也就使得土地價(jià)格隨著土地上產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)而上漲。在短時(shí)間內(nèi)，土地成本波動(dòng)不會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給帶來大范圍的影響，但從長(zhǎng)期角度來講，隨著土地價(jià)值增長(zhǎng)，土地成本就會(huì)在很大程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)中的土地供給。

2.3? 房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)

房地產(chǎn)在開發(fā)期間，相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)在房產(chǎn)開發(fā)期間投入大量生產(chǎn)要素，這些要素價(jià)格變化也會(huì)在一定程度上影響房地產(chǎn)開發(fā)成本變化。但實(shí)際上來講，成本變化不能直接決定房屋供給量變化。這主要在于房地產(chǎn)開發(fā)后帶來的利潤(rùn)率相對(duì)來講非常高的，即使開發(fā)過程中所需要的成本增多，但不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)利潤(rùn)率將至低于社會(huì)平均利潤(rùn)率情況下，房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資就不會(huì)減少，同時(shí)房屋供給也不會(huì)減少，只有房屋銷售價(jià)格不變的情況下，所需開發(fā)成本增多，或者是開發(fā)成本比價(jià)格增長(zhǎng)速度快，同時(shí)房產(chǎn)利潤(rùn)率低于社會(huì)平均利潤(rùn)率與行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬兩者總和情況下，才會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)供給量降低[1]。

2.4? 宏觀政策

在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控過程中，政府采用的調(diào)控方式通常為房地產(chǎn)稅收、財(cái)政補(bǔ)貼、政府投資等。通過減少房地產(chǎn)稅率，能夠推進(jìn)房產(chǎn)投資、加大房屋供給量的作用，相反則降低房屋供給量作用;對(duì)于財(cái)政補(bǔ)貼這種調(diào)節(jié)方式，可將其視為負(fù)稅收，與上述稅收產(chǎn)生的作用正好相反，另外，政府可借助貨幣政策來調(diào)控房地產(chǎn)供給量，調(diào)控方式通常為對(duì)貸款規(guī)模的控制、利率水平調(diào)節(jié)等。從房地產(chǎn)開發(fā)本質(zhì)上來講，其屬于資金比較密集的一種國民產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模取決于投資來源，因此房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程不僅僅需要自籌來解決資金問題，各種金融方面的政策也能在很大程度上影響房地產(chǎn)開發(fā)商在金融市場(chǎng)中籌集資金的難易性[2]。

2.5? 未來預(yù)期

對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期通常是結(jié)合該行業(yè)當(dāng)前發(fā)展周期來進(jìn)行的，其與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期兩者之間具有一定相關(guān)性聯(lián)系，這主要在于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走起相比較于宏觀經(jīng)濟(jì)周期要領(lǐng)先，因此房地產(chǎn)開發(fā)商通常會(huì)以宏觀經(jīng)濟(jì)周期作為依據(jù)，以此對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在開工、建設(shè)等時(shí)間進(jìn)行決策。除以上之外，當(dāng)前時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)也會(huì)在一定程度上反應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，對(duì)下一時(shí)期的供給量有一定的影響，在實(shí)際中，這種表現(xiàn)通常為房屋供給滯后性，具體來講，若市場(chǎng)供過于求時(shí)，短時(shí)間內(nèi)表現(xiàn)為減少投入或開工，工程緩建，等過一個(gè)建設(shè)周期后供給量就會(huì)減少，同時(shí)房屋供應(yīng)量也不會(huì)在短期內(nèi)增加，通常表現(xiàn)為短期內(nèi)一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地需求增加，等過一個(gè)建設(shè)周期后房屋供應(yīng)量就會(huì)增長(zhǎng)。

3? 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，通常是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生的變化影響，因此要想研究對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格帶來影響的因素，就需要對(duì)影響房地產(chǎn)施工供求關(guān)系的影響因素，以此來找到調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的有效解決策略。

參考文獻(xiàn)：

[1]賈鵬翔. 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系影響分析及相關(guān)舉措[J]. 住宅與房地產(chǎn)， 2019， 531（09）：10.

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