我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制完善策略

張志文

[提要] 房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的重要一環(huán)，房地產(chǎn)調(diào)控一直是中央和地方兩者政策實(shí)施的重要方向。房地產(chǎn)調(diào)控不僅關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好運(yùn)行，同時(shí)關(guān)系著社會(huì)發(fā)展和居民生活。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)調(diào)控采取以短期強(qiáng)制干預(yù)為主缺乏配套政策和長(zhǎng)效機(jī)制，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制存在不足，缺乏科學(xué)規(guī)劃，社會(huì)炒房現(xiàn)象突出，存在局部市場(chǎng)過(guò)熱等問(wèn)題，調(diào)控效果不理想。故而探討完善我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制，協(xié)調(diào)好政府、社會(huì)和市場(chǎng)三方主體在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的相互關(guān)系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);調(diào)控機(jī)制;社會(huì)發(fā)展;市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2020年3月31日

中國(guó)房地產(chǎn)歷經(jīng)多次的政策調(diào)控，鑒于我國(guó)的歷史發(fā)展?fàn)顩r，在長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制之前房地產(chǎn)調(diào)控始終把維持經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)放在首要位置，因此政府、社會(huì)和市場(chǎng)均保持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度熱情。但是，房地產(chǎn)問(wèn)題不是任何一方的問(wèn)題，每一方的行為都對(duì)彼此產(chǎn)生影響。住房就有公共物品的屬性，政府制定公共政策造福社會(huì)，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)導(dǎo)致人們的幸福感降低;從社會(huì)來(lái)看，盡管房?jī)r(jià)上漲確實(shí)能給社會(huì)部分群體帶來(lái)一定收益，但投機(jī)行為最終導(dǎo)致社會(huì)成員的差距拉大，社會(huì)穩(wěn)定容易出現(xiàn)問(wèn)題;從市場(chǎng)來(lái)看，進(jìn)軍房產(chǎn)者眾多就會(huì)引起過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。分析政府、社會(huì)和市場(chǎng)三者在房地產(chǎn)問(wèn)題之間的聯(lián)系和矛盾，轉(zhuǎn)變調(diào)控思路和完善調(diào)控機(jī)制。

一、房地產(chǎn)調(diào)控回顧

房地產(chǎn)業(yè)與城市化和工業(yè)化緊密相連，居于重要地位。基于房地產(chǎn)問(wèn)題的復(fù)雜性，對(duì)政府、社會(huì)和市場(chǎng)的重要影響，我國(guó)中央政府和地方政府為了保障國(guó)家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展、社會(huì)安定有序、市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行在歷史上對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了多輪的調(diào)控協(xié)同。也有不少的研究者分析了我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策和機(jī)制，回顧了歷史發(fā)展。其中，劉暢（2019）認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷六輪政策周期，要注重需求和供給兩個(gè)端的機(jī)制完善。張玉梅（2019）認(rèn)為信貸政策和調(diào)控政策存在漏洞，要分短期、中期、長(zhǎng)期三個(gè)階段實(shí)施不同的措施，做好中央和地方的職責(zé)分工。潘敏（2019）認(rèn)為盯信貸比盯房?jī)r(jià)更具優(yōu)勢(shì)，保證政策的彈性和可調(diào)整性，有助于金融穩(wěn)定。安輝（2013）提出房地產(chǎn)調(diào)控政策已成為影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，長(zhǎng)期性政策雖然具有時(shí)滯性但效果較好。吳梓境（2018）認(rèn)為政府在控制土地出讓和管制用地類(lèi)型上的行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有核心作用。

房地產(chǎn)調(diào)控具有必要性。政府方面，地方政府往往獲取城市建設(shè)的資金采取經(jīng)營(yíng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)，在這一過(guò)程中政府會(huì)不自覺(jué)地維持房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)保持財(cái)政資金充足，雖然政府的目標(biāo)是為了將資金用于公共服務(wù)，但是在集聚資金的過(guò)程中容易忽視社會(huì)群體的需求。經(jīng)濟(jì)方面，房?jī)r(jià)居高不下，就會(huì)加劇地區(qū)發(fā)展差異，導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理。社會(huì)方面，房?jī)r(jià)過(guò)高讓流動(dòng)人口比例得不到有效減少，社會(huì)隱患增加，不利于社會(huì)安定有序。2016年第六次調(diào)控政策出臺(tái)之前的五次調(diào)控都是以解決經(jīng)濟(jì)問(wèn)題為中心，政策呈現(xiàn)出寬松和緊縮兩種狀態(tài)的循環(huán)。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)逐漸平穩(wěn)，人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)突出，社會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格漲幅過(guò)高的議聲也越來(lái)越大。房地產(chǎn)價(jià)格隨政策波動(dòng)反作用在社會(huì)和市場(chǎng)兩方就容易出現(xiàn)社會(huì)需求不平衡和市場(chǎng)過(guò)熱。因此，筆者結(jié)合近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策特點(diǎn)，淺談在政府、社會(huì)、市場(chǎng)三方主體需求平衡之中，如何轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)調(diào)控思路，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制。

二、轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)調(diào)控思路

房地產(chǎn)調(diào)控涉及了政府、社會(huì)和市場(chǎng)三方主體，從一元角度調(diào)控房地產(chǎn)是不現(xiàn)實(shí)的。政府促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)要保障社會(huì)公眾的基本利益，同時(shí)避免損傷市場(chǎng)積極性。市場(chǎng)發(fā)展慣性和宏觀調(diào)控的不一致，政策著力不當(dāng)導(dǎo)致調(diào)控效果很差。簡(jiǎn)而言之，就是要協(xié)調(diào)發(fā)展，保障房?jī)r(jià)的穩(wěn)定和社會(huì)的需求，即供需關(guān)系的良性交互。由于社會(huì)不同群體的需求不同，利益復(fù)雜，根據(jù)社會(huì)部分人的呼吁采取的措施有時(shí)并不能解決問(wèn)題;西方資本主義自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)揭示了完全依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)也是不可取的。所以筆者倡導(dǎo)調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，轉(zhuǎn)變思路，降低緊縮應(yīng)急政策頻率，減少?gòu)?qiáng)硬干預(yù)，重視社會(huì)和市場(chǎng)兩者的發(fā)展。

（一）轉(zhuǎn)變政府調(diào)控思路，優(yōu)化政府政策手段和調(diào)控措施。政府不能忙于做消防員，要減少短期強(qiáng)硬介入行為的頻次，抑制房?jī)r(jià)的政策措施應(yīng)該是短期與長(zhǎng)效的有機(jī)結(jié)合。短期強(qiáng)硬介入雖然能緩解社會(huì)矛盾，獲得一定的抑制效果，但是缺乏系統(tǒng)科學(xué)的長(zhǎng)期機(jī)制，房?jī)r(jià)回彈也是預(yù)料之中。此外，短期強(qiáng)硬介入還會(huì)沖擊房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展，打擊市場(chǎng)的積極性。地方政府應(yīng)該兼顧市場(chǎng)發(fā)展，順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，要處理好政府和市場(chǎng)之間的關(guān)系，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展，才能從根本上解決房?jī)r(jià)問(wèn)題。順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律并不意味著政府不進(jìn)行干預(yù)，政府要考慮到市場(chǎng)的局限性，根據(jù)市場(chǎng)的特點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)控，謀求市場(chǎng)和政府的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，促進(jìn)良性循環(huán)。

（二）轉(zhuǎn)變政府調(diào)控思路，發(fā)揮市場(chǎng)在調(diào)控房地產(chǎn)中的作用。房地產(chǎn)業(yè)涉及層面廣，包括土地、金融、人口等具體層面。完全依靠政府是不現(xiàn)實(shí)的，規(guī)范市場(chǎng)，從市場(chǎng)角度入手調(diào)控房地產(chǎn)是重要路徑之一。首先，要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，保證市場(chǎng)的良性運(yùn)行，防止市場(chǎng)局部過(guò)熱;其次，從供求關(guān)系的角度，鼓勵(lì)房屋租賃企業(yè)的發(fā)展，保障居民的需求，抑制房?jī)r(jià)的非正常上漲;再次，要緊盯信貸，區(qū)分合理和不合理的住房需求，保障金融穩(wěn)定;最后，要針對(duì)投資房產(chǎn)現(xiàn)象做好不斷改革房產(chǎn)稅收的準(zhǔn)備，預(yù)防投資現(xiàn)象威脅市場(chǎng)的正常發(fā)展。

（三）轉(zhuǎn)變政府調(diào)控思路，重視社會(huì)反饋，提高政策效能。政府應(yīng)該傾聽(tīng)社會(huì)的訴求，不能把房產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的手段。將城市建設(shè)與社會(huì)民生密切相連，房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的，將住房與社會(huì)基本保障聯(lián)系在一起。提高政策效能，往往很多好政策在社會(huì)中實(shí)施的效果卻不好，根本原因是沒(méi)有進(jìn)行深入的社會(huì)實(shí)踐。例如保障性住房，同樣一塊土地面積，保障性住房建五層和建十層的容納量是不一樣的，隨著城鎮(zhèn)發(fā)展，原先一批保障性住房能否滿(mǎn)足未來(lái)的需求，根據(jù)當(dāng)前公共財(cái)政的狀況采取哪種方式更加適宜，都是值得深思的問(wèn)題。提高政策效能不僅表現(xiàn)在政策實(shí)施階段，政策宣傳等其他階段的效能如果能加以重視同樣可以提高政策效果。

三、完善房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制

黨的十九大報(bào)告指出，要“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，這一論斷確定了房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)。地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制優(yōu)化過(guò)程中，既要全面的考慮到城鎮(zhèn)發(fā)展需求，又要考慮到社會(huì)和市場(chǎng)的健康發(fā)展。要因勢(shì)利導(dǎo)，發(fā)揮社會(huì)的反饋功能和市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)功能，讓三者的需求在發(fā)展上得到統(tǒng)一，讓社會(huì)需求和市場(chǎng)的自利傾向在政府的調(diào)控機(jī)制下更加規(guī)范，善用市場(chǎng)規(guī)律，加強(qiáng)戰(zhàn)略規(guī)劃，將長(zhǎng)效機(jī)制與短期效果好的政策相結(jié)合，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)三者的共同發(fā)展。

（一）規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)行，健全法律體系。市場(chǎng)不規(guī)范是市場(chǎng)穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)因素之一，政府干預(yù)絕不是要打擊市場(chǎng)，而是要規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)行，綜合考慮社會(huì)保障和市場(chǎng)發(fā)展兩個(gè)方面。健全相關(guān)法律，讓政策有形，更具效力。例如保障性住房在使用不到五年內(nèi)出售屬于違法，政府有關(guān)部門(mén)有權(quán)依法處置相關(guān)行為。讓政府干預(yù)有法可依，對(duì)大量囤積房產(chǎn)用于炒房賺差價(jià)的個(gè)人和違法企業(yè)給予處罰。由于房地產(chǎn)的涉及層面廣，政府應(yīng)該圍繞著從土地到建設(shè)再到市場(chǎng)和社會(huì)的完整產(chǎn)業(yè)鏈條健全相應(yīng)法律，完善法律網(wǎng)絡(luò)，從而大大減少市場(chǎng)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)因素。健全法律體系不僅讓政府執(zhí)行政策有法可依，同時(shí)規(guī)范了市場(chǎng)運(yùn)行，有效化解市場(chǎng)自利傾向和社會(huì)需求之間的矛盾。健全的法律體系有利于填補(bǔ)政策漏洞，也能防止社會(huì)部分群體利用政策漏洞對(duì)三方主體造成不良影響。

（二）重視權(quán)益維護(hù)，緊盯信貸風(fēng)險(xiǎn)。拓寬供給渠道的同時(shí)要注重雙方的權(quán)益維護(hù)。無(wú)論是房屋買(mǎi)賣(mài)還是房屋租賃，損害彼此權(quán)益的現(xiàn)象不勝枚舉。近年來(lái)，有兩種案例頻繁出現(xiàn)。第一種，需求者在使用供方房屋的過(guò)程中，使用不當(dāng)，造成衛(wèi)生困擾，或者改變?cè)械姆课萁Y(jié)構(gòu)，侵害了供方權(quán)益，難以追償。第二種，房屋租賃過(guò)程中，供方變相漲價(jià)，損害了需求者的權(quán)益卻難以維權(quán)。因此，拓寬供給渠道的同時(shí)要保障雙方權(quán)益，重視權(quán)益維護(hù)。此外，信貸在房產(chǎn)付款中的比例反映著需求者的經(jīng)濟(jì)狀況，對(duì)房產(chǎn)交易起著不可忽視的作用，因而政府要對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理有效的管控。房產(chǎn)與金融業(yè)的聯(lián)系密切，兩者相互促進(jìn)，房地產(chǎn)的不良發(fā)展會(huì)反向作用金融市場(chǎng)，金融市場(chǎng)的混亂就會(huì)加大房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)。制定科學(xué)合理的金融政策將有效促進(jìn)金融業(yè)和房地產(chǎn)的快速穩(wěn)健發(fā)展。

（三）落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制，完善配套政策。根據(jù)2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，地方政府應(yīng)該加快落實(shí)因城施策的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制。與過(guò)去的調(diào)控機(jī)制相比，長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制有著顯著區(qū)別，雖然具有時(shí)滯性的劣勢(shì)，但在長(zhǎng)期保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定中有著重要作用。尤其在保持房?jī)r(jià)與居民收入平衡上具有顯著優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，也不能完全拋棄部分收效較好的房地產(chǎn)調(diào)控政策。要考慮長(zhǎng)效機(jī)制可能無(wú)法解決當(dāng)下部分困境的局限性。完善配套政策要注意兩個(gè)方面：一方面要注意舊政策對(duì)新政策的影響，及時(shí)梳理舊政策對(duì)政府、社會(huì)和市場(chǎng)三方的積極和消極影響，過(guò)時(shí)的政策應(yīng)該及時(shí)取消，收效好的可以保留;另一方面要及時(shí)出臺(tái)與長(zhǎng)效機(jī)制配套的新政策，幫助長(zhǎng)效機(jī)制的全面落實(shí)。地方政府要注重政策的有機(jī)結(jié)合，既要實(shí)現(xiàn)政府的政策目標(biāo)，也要實(shí)現(xiàn)社會(huì)的需求和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

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