論商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略

趙有旺

【摘要】 近些年來(lái)，各個(gè)城市為了不斷增強(qiáng)自身影響力，常常都會(huì)選擇在城市核心商業(yè)圈的打造方面下功夫，試圖通過(guò)各種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)達(dá)到吸引更多投資的效果。但是在商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理中，普遍存在著一些問(wèn)題，從而很大程度制約了商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)有作用的發(fā)揮。文章正是基于此，試圖就此展開(kāi)研究探討，并提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，以供參考。

【關(guān)鍵詞】城市;商業(yè)地產(chǎn);經(jīng)營(yíng)管理

商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是商業(yè)和地產(chǎn)這兩個(gè)概念組合而成的新概念，其中商業(yè)主要是指有組織的為顧客提供他們所需要的各種服務(wù)或商品的行為，而地產(chǎn)主要是指在一定的土地所有制關(guān)系下從事的土地開(kāi)發(fā)和地上物建設(shè)行為[1]。如果從功能、用途和經(jīng)營(yíng)模式上而言，商業(yè)地產(chǎn)通常指的是以提供各種商業(yè)、貿(mào)易、酒店、餐飲、健身、娛樂(lè)、休閑為目的而從事商業(yè)綜合體或房地產(chǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)的投資開(kāi)發(fā)建設(shè)行為。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模和投資比例一定程度上代表著一個(gè)城市的繁榮程度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，是一個(gè)城市實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)繁榮的核心產(chǎn)業(yè)和主要驅(qū)動(dòng)力。

1、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理存在的問(wèn)題

1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)不匹配市場(chǎng)定位

商業(yè)地產(chǎn)既涉及到商業(yè)經(jīng)營(yíng)，又涉及到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所以需要經(jīng)過(guò)系統(tǒng)科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，才能夠與市場(chǎng)定位相匹配。然而現(xiàn)實(shí)是大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候，并沒(méi)有站在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理角度來(lái)開(kāi)展充分深入的市場(chǎng)調(diào)查，僅僅著眼于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)上，片面追求建設(shè)成本最低、使用面積最大、好租、好賣(mài)，意圖借此實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化，然而這卻給后期的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)的諸多問(wèn)題。具體表現(xiàn)在市場(chǎng)定位不夠科學(xué)合理，脫離了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，管理成本高，出租率卻低，而且在目前的經(jīng)營(yíng)管理狀態(tài)下，稅率也沒(méi)有相應(yīng)的優(yōu)惠，從而加劇了問(wèn)題的存在。

1.2開(kāi)發(fā)建設(shè)脫節(jié)于經(jīng)營(yíng)管理

受土地所有制性質(zhì)的影響，國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理模式更多是只租不售型，更加關(guān)注長(zhǎng)期持有所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益。而國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)受經(jīng)營(yíng)思路、資金以及利潤(rùn)的綜合影響，往往在開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)奏上講究“短、平、快”，不關(guān)注后期的經(jīng)營(yíng)管理、只關(guān)注開(kāi)發(fā)、建設(shè)和出售，希望循環(huán)周期越短越好，對(duì)“開(kāi)發(fā)、出售、再開(kāi)發(fā)”過(guò)度追求，意圖通過(guò)資金流轉(zhuǎn)的加快來(lái)實(shí)現(xiàn)更多利潤(rùn)的賺取，從而使得開(kāi)發(fā)建設(shè)脫節(jié)于經(jīng)營(yíng)管理。高精尖產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)期往往比較長(zhǎng)，從而使得資金回籠比較慢，如果是打造特色園區(qū)往往也需要較長(zhǎng)的周期，而且想要形成自身特點(diǎn)往往比較困難。

2、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理存在問(wèn)題的應(yīng)對(duì)策略

2.1做好商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位工作

首先，應(yīng)將前期市場(chǎng)定位工作做好。商業(yè)地產(chǎn)由于和市場(chǎng)需求有著密切的聯(lián)系，所以對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)而言，關(guān)鍵在于市場(chǎng)定位，因?yàn)橥再|(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于一個(gè)城市而言無(wú)疑是一種企業(yè)資源和社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。唯有科學(xué)地位，加強(qiáng)管理才能夠使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得生存的空間以及尋求進(jìn)一步的發(fā)展。為了實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)定位的精確性，一方面要結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況，一方面要適應(yīng)市場(chǎng)需求，走適合自己的路線。特別是對(duì)商業(yè)集中地區(qū)，必須將市場(chǎng)細(xì)分到極致，避免與其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生沖突，做“專”、做“精”，切記盲目比“全”、比“大”，要形成自己的亮點(diǎn)和特色來(lái)成功吸引消費(fèi)者，進(jìn)而才能夠?qū)崿F(xiàn)利潤(rùn)的成功獲取[2]。其次，對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃和布局要加強(qiáng)管理。要通過(guò)對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局的充分論證，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的可操作性和科學(xué)性的提高。具體而言，要注意結(jié)合城市規(guī)劃，結(jié)合城市整體發(fā)展、環(huán)境保護(hù)、交通系統(tǒng)，通過(guò)配合相關(guān)產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮資源的合理、有效配置，以便借此獲得政府在相關(guān)政策方面的支持力度。而規(guī)劃和調(diào)控還需要考慮到市場(chǎng)資源配置在基礎(chǔ)調(diào)控方面的作用，杜絕盲目開(kāi)發(fā)、重復(fù)建設(shè)以及無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，在尊重市場(chǎng)規(guī)律的前提下進(jìn)行規(guī)劃，充分進(jìn)行空間開(kāi)發(fā)。最后，在遵循商業(yè)規(guī)則的前提下，結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市居民消費(fèi)水平來(lái)選擇相應(yīng)的商業(yè)業(yè)態(tài)[3]，同時(shí)政府部門(mén)也應(yīng)持續(xù)加大政策扶持力度，在具體執(zhí)行層面，采取更加高效的政策落地方式來(lái)切實(shí)推動(dòng)高精尖產(chǎn)業(yè)的落地及發(fā)展，如此才有利于解決脫離了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，出租率較低的問(wèn)題，同時(shí)也有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益的形成。

2.2探索商業(yè)地產(chǎn)新的經(jīng)營(yíng)模式

針對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)脫節(jié)于經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題，建議商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極探索新的經(jīng)營(yíng)管理模式。目前許多有著強(qiáng)大實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)往往是選擇與知名品牌商業(yè)巨頭進(jìn)行合作，通過(guò)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟來(lái)形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之勢(shì)。如此雙方都能夠借助對(duì)方的專業(yè)力量和行業(yè)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張。主要有三種合作模式，一是購(gòu)買(mǎi)關(guān)系，主要指的是知名品牌商業(yè)巨頭提前向商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)下訂單，以實(shí)現(xiàn)商鋪的“量身定制”購(gòu)買(mǎi);二是租賃關(guān)系，主要指的是知名品牌商業(yè)巨頭以相對(duì)低廉和固定的租金向商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提前預(yù)定商鋪物業(yè)的租賃，從而確保了商業(yè)租賃的穩(wěn)定性;三是合作關(guān)系，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以免費(fèi)的名義吸引知名品牌商業(yè)巨頭入駐，以發(fā)揮“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，從而吸引更多商家前來(lái)入駐，但是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要從知名品牌商業(yè)巨頭今后的銷(xiāo)售營(yíng)利中分享一定的利潤(rùn)。這種新的經(jīng)營(yíng)管理模式對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，由于對(duì)于市場(chǎng)環(huán)境的變化有著更強(qiáng)的適應(yīng)能力，所以擁有多方面的優(yōu)點(diǎn)。通過(guò)與知名品牌商業(yè)巨頭的合作，讓其提前參與到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中來(lái)，有利于彌補(bǔ)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在人才、經(jīng)驗(yàn)、資金等方面存在的不足，而且能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的更加精準(zhǔn)的分析，從而使資源效用實(shí)現(xiàn)最大化。對(duì)于高精尖產(chǎn)業(yè)而言，由于提前介入了進(jìn)來(lái)，其實(shí)就是相當(dāng)于變相實(shí)現(xiàn)了成長(zhǎng)期的縮短，有利于資金的盡快回籠。而且由于提前做好了規(guī)劃設(shè)計(jì)，所以對(duì)于特色園區(qū)的打造也將不會(huì)像過(guò)去一樣需要較長(zhǎng)的周期，同時(shí)更容易形成自身的特點(diǎn)，使特色園區(qū)真正擁有自己的特色和亮點(diǎn)，具備更強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的形勢(shì)背景下，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，這既是機(jī)遇，同時(shí)也是挑戰(zhàn)，如何在抓住機(jī)遇的同時(shí)成功應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，最為關(guān)鍵的就是要在經(jīng)營(yíng)管理方面下功夫。希望本文的研究成果能夠給予其他商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一定參考借鑒，幫助他們成功贏得更加廣闊的發(fā)展空間，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中成功站穩(wěn)腳跟。

參考文獻(xiàn)：

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[3]曲松.商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、招商及經(jīng)營(yíng)管理存在問(wèn)題和對(duì)策[J].住宅與房地產(chǎn)，2016（33）：12-14.