目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行特征及發(fā)展策略探究

【摘要】當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增速、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及調(diào)控政策的新常態(tài)，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來新的挑戰(zhàn)和機遇。本文就經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行特征進(jìn)行多角度的分析，進(jìn)一步提出相應(yīng)的改進(jìn)措施，希望對促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展有所借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);運行特征;發(fā)展對策

隨著社會經(jīng)濟(jì)的縱深發(fā)展，城鄉(xiāng)居民住房需求已從生活必需品年代邁向生活品質(zhì)提升轉(zhuǎn)型時代，據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積39平方米，相比1949年的8.3平方米增加了30.7平方米。但隨著“房住不炒”調(diào)控增速，需求放緩，融資困難，成本增加，利潤下行，市場競爭日趨激烈，高效率、低成本、可持續(xù)發(fā)展的中高速增長已成新常態(tài)，房企亟需調(diào)整經(jīng)營策略，創(chuàng)新驅(qū)動內(nèi)力，不斷增強發(fā)展動力，實現(xiàn)提質(zhì)增效。

1、目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行特征

1.1 投資增速放緩

據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，2019年全國開發(fā)投資132194億元，同比增長9.9%，增速持續(xù)小幅下滑。其中住宅投資增長13.9%，主要靠90-144平方米的中大戶型拉動，同比增幅高達(dá)24.5%，144平方米以上住房漲幅為6.2%，但高檔公寓和別墅下降12.3%;90平方米及以下住房投資下降4.7%;辦公樓投資小幅上漲2.8%，商業(yè)營業(yè)用房持續(xù)下降，下滑6.7%?？紤]到全國東西、南北地域經(jīng)濟(jì)差異較大，部分地方房地產(chǎn)投資下滑嚴(yán)重，形勢不容樂觀。

1.2 銷售時間延長

近年來，受經(jīng)濟(jì)下行因素、政策調(diào)控等影響，樓市低迷，業(yè)主持幣觀望，銷售去化周期變長。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2019年中國百城庫存年度報告》，2019年全年，100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為60715萬平方米，成交量為58107萬平方米，樓市呈現(xiàn)“供大于求”的態(tài)勢。存銷比方面，2019年12月份，100個城市新建商品住宅庫存去化周期為9.6個月，加上部分批而未建項目，房地產(chǎn)去庫存壓力較大。

1.3 置業(yè)更具理性

受電商經(jīng)濟(jì)及房產(chǎn)稅調(diào)控政策呼之欲出的影響，大部分居民對房地產(chǎn)市場未來預(yù)期收益持觀望狀態(tài)，多數(shù)新開發(fā)區(qū)或城郊接合部，商業(yè)用房需求減少，售價大幅下降，住房炒作現(xiàn)象大幅減少，置業(yè)日趨理性，居民投資開始關(guān)注物業(yè)品質(zhì)、售價、升值潛力、交通便捷、生活便利、教育條件等因素，住房剛性需求和改善性需求漸成市場主流，向“房住不炒”本位回歸。

1.4 行業(yè)洗牌加劇

隨著調(diào)控持續(xù)升級、房企集中度上升、融資渠道不斷收緊，房企的生存壓力持續(xù)加大，破產(chǎn)數(shù)量明顯增多。據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2019年12月20日，房企的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)513家（2018年為458家），尤其是一些曾經(jīng)規(guī)模較大的房企，如銀億股份、新光集團(tuán)也進(jìn)入破產(chǎn)的房企名單，其余一些使用信貸資金多的中小房企，因項目開發(fā)規(guī)模小，產(chǎn)品又不具競爭力，經(jīng)營回款乏力，融資又困難重重，隨時會因資金崩盤退出房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

1.5 調(diào)控已成常態(tài)

自2016年12月中共中央經(jīng)濟(jì)會議首次明確提出“房子是用來住的、不是用來炒”定位，至2019年第四季度中共中央經(jīng)濟(jì)會議再次重申，其間黨的十九大以來，習(xí)近平同志多次強調(diào)，最近（2019年12月23日）全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確提出：“著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，著力推進(jìn)建筑業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級”。中央各部委也在住房保障（含城市老舊小區(qū)更新）、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、信貸投向、綠色建筑及建筑工程安全方面相繼出臺措施。各省、市也密集出臺“限價”“限購”等調(diào)控政策，尤其是今年3月海南省取消商品房預(yù)售實行現(xiàn)售制度。力度之大，范圍之廣，手段之精，非常考驗房企的經(jīng)營能力。因城施策，過熱必究，強力度的調(diào)控彰顯政策韌性。

2、房地產(chǎn)發(fā)展對策

2.1精準(zhǔn)研判市場，把控投資機會

一是尋找物業(yè)投資商機。對擬項目所在地的城市或地區(qū)，進(jìn)行社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查，詳細(xì)調(diào)查土地供給、城市規(guī)劃、住房政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口資源等方面情況，正確研判投資機會;二是做好區(qū)位（板塊）選擇，深入調(diào)查擬投資區(qū)域的需求容量、現(xiàn)有或潛在的需求量、需求動向、各類物業(yè)的規(guī)劃面積或開工面積、土地出讓方式及地價、銷售面積和銷售單價、庫存面積，預(yù)測消化周期，綜合研判需求發(fā)展趨勢，確定物業(yè)投資類型，選準(zhǔn)項目切入點;三是細(xì)化投資設(shè)想，對擬購置項目用地，結(jié)合土地用途、規(guī)劃指標(biāo)、市政條件等，全方位進(jìn)行SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅）分析，制訂項目整體發(fā)展戰(zhàn)略，明確項目整體定位（包括不同物業(yè)類型的產(chǎn)品定位、客戶定位和價格定位），科學(xué)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評價，精準(zhǔn)判斷項目可行性，適時啟動土地購置儲備?？紤]資金價值及風(fēng)險規(guī)避等，優(yōu)先選擇凈地開發(fā)，同時做好開發(fā)時機選擇。

2.2 集中優(yōu)勢資源，加快項目開發(fā)

2.2.1 選擇優(yōu)秀設(shè)計單位，優(yōu)化設(shè)計方案，降低開發(fā)成本

一是因地制宜，優(yōu)化物業(yè)產(chǎn)品。按最高最佳使用原則，在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提下，選擇最佳物業(yè)組合類型，確定最佳用途、最合適的開發(fā)規(guī)模及最優(yōu)平面戶型結(jié)構(gòu)，規(guī)避開發(fā)缺陷與失誤;二是因任授業(yè)，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計。對中小型及功能簡單的項目，宜選本地有資質(zhì)實力的設(shè)計單位，便于與有關(guān)項目審批單位溝通協(xié)調(diào)。對于大型復(fù)雜項目，邀請知名設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計方案競標(biāo)，再選取最佳設(shè)計方案后進(jìn)行施工圖設(shè)計），此舉既可從多角度幫助做好物業(yè)精準(zhǔn)定位，還可減少設(shè)計變更及產(chǎn)品同質(zhì)化競爭現(xiàn)象;三是精準(zhǔn)施策，減少設(shè)計浪費。大力推進(jìn)限額設(shè)計、獎（節(jié)約）罰（超支）模式，充分調(diào)動設(shè)計單位積極性，有效規(guī)避“重設(shè)計，輕經(jīng)濟(jì)”現(xiàn)象。

2.2.2 擇優(yōu)選聘施工單位，加快項目進(jìn)度，縮短開發(fā)周期

一是“知人善任”，優(yōu)中擇優(yōu)。對于投資大、工期長、檔次高、結(jié)構(gòu)復(fù)雜的項目，可實行兩階段招標(biāo)，即不帶報價的技術(shù)建議和最終帶投標(biāo)報價的技術(shù)方案招標(biāo)，優(yōu)選類似工程業(yè)績多、管理水平高、技術(shù)實力強、質(zhì)量安全事故少、企業(yè)信譽好的承包商進(jìn)行承建;二是加強合作，靶向發(fā)力。加強組織領(lǐng)導(dǎo)，圍繞投資、工期、質(zhì)量安全目標(biāo)，深化合同管理，及時組織施工圖紙會審，主動解決施工難題，落實安全生產(chǎn)防范，杜絕違法“分包”、“轉(zhuǎn)包”，保證項目順利完成;加強質(zhì)量管理，推行綠色施工，改進(jìn)施工工藝，加強工序、分項工程、分部工程到單位工程的全過程管控，防止偷工減料、以次沖好，努力提高項目質(zhì)量品位檔次;加強進(jìn)度管控，把控關(guān)鍵工作與關(guān)鍵線路，適時調(diào)整項目總進(jìn)度、單位工程、專項工程和分部分期工程進(jìn)度計劃，不斷優(yōu)化施工方案，努力縮短開發(fā)周期，減少管理成本費用支出，防范市場風(fēng)險;加強成本控制，嚴(yán)格做好施工圖預(yù)算、材料采購（甲供材）、合同價款調(diào)整、工程進(jìn)度款結(jié)算、交工驗收、質(zhì)量保修期、違約責(zé)任及竣工結(jié)算及決算管理，層層把關(guān)，及時糾偏，精準(zhǔn)控制工程造價。

三是遴選資金雄厚銀行，確保有序推進(jìn)。一是做好項目資金需求測算，科學(xué)編制融資方案，優(yōu)選資金來源可靠、結(jié)構(gòu)合理、融資成本低和風(fēng)險小的方案;二是拓展資金籌措渠道，首先遴選一批資金實力雄厚的合作銀行，確保信貸資金供應(yīng)充足、貸款及時，防止因資金問題導(dǎo)致工期延后。在銀根緊縮時期，可結(jié)合經(jīng)營實際，適時引入有實力的社會股東參股經(jīng)營或合作開發(fā)項目;三是加強資金管理，結(jié)合項目特點、工期、施工進(jìn)度和預(yù)售（租）時間節(jié)點，統(tǒng)籌安排資金投入，減少資金占用成本，不斷提高資金的使用效益，確保項目資金安全運營。

2.3 適時啟動預(yù)售預(yù)租，規(guī)避市場風(fēng)險

一是做實商品房銷售“預(yù)熱”功課，對中小型項目或項目所在地區(qū)競爭性不強的情況下，可在開盤前期前2-3個月，成立營銷推廣部，做好營銷策劃，加大市場宣傳推廣力度。對規(guī)模大、定位高或競爭性強的項目，可在項目策劃階段，選聘操盤經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司介入項目策劃、市場定位、租售價格確定及市場推廣活動。有條件的企業(yè)還可在“網(wǎng)上賣房”，通過多措并舉，不斷提高項目知名度;二是加快預(yù)售進(jìn)度，對開發(fā)建設(shè)資金投入達(dá)到總投資25%以上的，盡快完善相關(guān)手續(xù)，及時辦理商品房預(yù)售許可證，盡快啟動預(yù)售預(yù)租，防范因政策變化而取消商品房預(yù)售風(fēng)險，嚴(yán)控過分炒作、“捂盤惜售”，增強項目“造血”及“輸血”功能，防范投資風(fēng)險，減輕融資壓力;三是合理確定售價（租金）水平，基于成本底線，靈活運用成本導(dǎo)向定價法、購買者導(dǎo)向定價法和競爭導(dǎo)向定價法及其組合的定價策略，根據(jù)市場情況綜合研判，合理定價，適時開盤，不斷提高銷售率及銷售回款，實現(xiàn)預(yù)期開發(fā)利潤;四是及時辦理項目驗收入住，減少逾期交房損失，適時做好前期物業(yè)服務(wù)選聘，為物業(yè)資產(chǎn)提供增值保值服務(wù)，切實提升業(yè)主的滿意度。有條件的房企還可組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)，向“經(jīng)營—服務(wù)”型轉(zhuǎn)變，如萬科物業(yè)、碧桂園物業(yè)，通過規(guī)范運營，貼心服務(wù)，既在一定層面上提升物業(yè)的品牌價值，又充分展示良好的房企形象，從而吸引更多的投資者和消費者。

結(jié)語：

總之，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)要及時關(guān)注市場需求動向和政策導(dǎo)向，跟蹤市場分化，把控好投資經(jīng)營決策，堅定信心，適時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)優(yōu)管理機制，有效應(yīng)對外部環(huán)境，不斷提升物業(yè)的競爭力，增強可持續(xù)發(fā)展能力。

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作者簡介：

郭家國，出生于（1973.3～），男，漢族，大學(xué)本科，籍貫：云南 師宗縣，高級經(jīng)濟(jì)師，主要研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。