三亞市住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀與發(fā)展對(duì)策研究

一、三亞市住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀

（一）租賃需求以短期租住為主，且淡旺季季節(jié)性差異明顯。三亞市與內(nèi)地住房租賃市場(chǎng)不同，租住群體很大一部分為候鳥度假群體，其租住期限一般為長(zhǎng)期的三到四個(gè)月，短期的一個(gè)月，租住時(shí)間主要集中在11月份至來年的2月份，因此住房租賃季節(jié)性強(qiáng)，呈現(xiàn)出明顯的淡旺季之分（淡季為4月份至10月份），旺季房源緊張、價(jià)格偏高；淡季房源充足，價(jià)格較旺季低。

（二）租賃房源供給以私人房產(chǎn)為主。三亞租賃市場(chǎng)房源供給主要是居民自有住房，本地居民住房基本充足，且三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)非以剛需為主，大部分是外來度假自住購(gòu)買，房屋空置率較高，對(duì)外出租需求較大，因此住房租賃市場(chǎng)主要的供給來源于私人房產(chǎn)，專業(yè)的房屋租賃機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)規(guī)模較小。

（三）中高端房源充足，低端房源不足。非三亞本地居民基于度假、投資而購(gòu)買房產(chǎn)，卻長(zhǎng)期不在三亞居住，有出租需求，但這部分房源基本屬于中高端房源，價(jià)格偏高，而大學(xué)剛畢業(yè)的新入職人員和從事旅游、酒店、餐飲、建筑等各種服務(wù)行業(yè)的外來工作人員，其經(jīng)濟(jì)收入低，而三亞市的中低端房源卻偏少。

（四）租賃信息獲取方式較為傳統(tǒng)。三亞市住房租賃（出租、承租）主要是依靠互聯(lián)網(wǎng)（如58同城等）廣告信息推送、中介門店（卓亞、德佑等）及工作人員居間、小區(qū)物業(yè)推介、個(gè)人自行查找等方式，租賃住房的房源信息及租賃需求信息獲取渠道還較為傳統(tǒng)，缺乏更加透明、高效的資源共享平臺(tái)。

二、三亞市住房租賃市場(chǎng)存在的問題

（一）住房租賃需求增長(zhǎng)快而供給結(jié)構(gòu)不合理。當(dāng)前海南正在進(jìn)行自貿(mào)港建設(shè)，未來會(huì)有大量的外來工作人員投身到海南的自貿(mào)港建設(shè)中，加之戶籍政策改革與調(diào)整，會(huì)有越來越多的三亞新市民，這些外來工作人員和新市民在購(gòu)買自住房之前需要租賃住房予以過渡，這些因素疊加使得中小戶型、中低價(jià)位的出租房需求量相對(duì)較大。而三亞大量的中高端房源，租金價(jià)格偏高，且業(yè)主趨向于短期租賃，不符合有長(zhǎng)期租住需求的外來工作人員和新市民，市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出與實(shí)際需求相矛盾的狀況。

（二）住房租賃市場(chǎng)建設(shè)不完善。個(gè)人自有閑置住房占三亞住房租賃市場(chǎng)房源的絕大多數(shù)，政府保障性租賃住房如廉租房和公租房及機(jī)構(gòu)專業(yè)租賃住房占比過低，住房租賃市場(chǎng)供給主體單一。

（三）市場(chǎng)監(jiān)管較弱。由于三亞市房屋出租市場(chǎng)主要以私人供給為主體，長(zhǎng)期以來，為避免繳納稅費(fèi)，居民在進(jìn)行住房租賃時(shí)，不辦理租賃合同備案的情況十分普遍，住房租賃合同備案率很低。三亞市天涯區(qū)和吉陽(yáng)區(qū)兩個(gè)市城區(qū)近三年房屋租賃市場(chǎng)備案登記數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)如下表。

由于居民對(duì)房屋租賃登記備案不給予配合，因而政府部門對(duì)房源分布、租金、供需等情況掌握有限，導(dǎo)致政府制定有關(guān)政策、引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展缺乏有效信息，政府主管部門也無法對(duì)其實(shí)現(xiàn)有效的監(jiān)管。

2017 2018 2019上半年房屋租賃用途辦證數(shù)量 出租面積每平米月租金辦證數(shù)量 出租面積每平米月租金辦證數(shù)量 出租面積每平米月租金非居住類277 126972 90.29 123 68019 123.27 33 35706 69.13居住類2646 174387 28.48 6612 399738 37.79 2790 183318 34.87

三、三亞市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展對(duì)策建議

（一）圍繞長(zhǎng)期租住需求，提供多元化租賃產(chǎn)品，構(gòu)建多層次租賃產(chǎn)品體系。

未來海南自貿(mào)港的建設(shè)，需大量引進(jìn)各類人才、務(wù)工人員，三亞以旅居型為主的住宅租賃市場(chǎng)向以青年群體為主要租賃主體的中長(zhǎng)租租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。新形勢(shì)下，配套的住房租賃市場(chǎng)的完善是必不可少的，政府應(yīng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)起到積極的引導(dǎo)作用，以稅收優(yōu)惠、租房補(bǔ)貼、土地出讓金優(yōu)惠等政策扶持，打造由公共租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍、私人住宅租賃、商品房住宅租賃等構(gòu)成的多層次住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)住房租賃梯度消費(fèi)。

（二）搭建三亞市租賃與交易服務(wù)平臺(tái)，以服務(wù)促管理

1.提供租房“一站式”服務(wù)。該平臺(tái)為租賃雙方提供多種便民服務(wù)：出租方可通過該平臺(tái)免費(fèi)發(fā)布房屋租賃信息，承租方可進(jìn)行網(wǎng)上查詢房源信息，并在網(wǎng)上看房、選房；平臺(tái)制定推行全市統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，明確提示雙方的權(quán)利義務(wù)，保障租賃雙方特別是承租人的權(quán)益；承租人可以在網(wǎng)上支付租金、押金及水、電、氣等其他費(fèi)用。通過多樣化的便民服務(wù)，促使用戶接納服務(wù)平臺(tái)，而使得更多的用戶通過服務(wù)平臺(tái)成交。

2.提供完備的公共服務(wù)。平臺(tái)應(yīng)與稅務(wù)、金融、住房公積金、市場(chǎng)監(jiān)督管理、公安、教育、社保等部門信息互通共享，各相關(guān)主管部門根據(jù)住房租賃合同網(wǎng)簽備案等信息，落實(shí)租賃主體相關(guān)稅收、信貸優(yōu)惠政策，并依法依規(guī)提供居住證、子女入學(xué)、社保、住房保障等公共服務(wù)。如此，由政府主導(dǎo)圍繞住房租賃提供相關(guān)的社會(huì)保障的公共服務(wù)，將極大提高租賃主體對(duì)租賃合同予以登記備案的積極性。

綜上，隨著海南自貿(mào)港的的建設(shè)，未來三亞市住房租賃市場(chǎng)需求會(huì)越來越大，且市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與以往不同，三亞市政府應(yīng)根據(jù)新的發(fā)展形勢(shì)，完善住房租賃市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)及產(chǎn)品體系，并提供良好的市場(chǎng)服務(wù)和公共服務(wù)，以服務(wù)促管理，構(gòu)建良好的市場(chǎng)管理機(jī)制，促進(jìn)三亞市住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。