中國房地產(chǎn)行業(yè)問題及對策分析

李強

摘要：中國十幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟占據(jù)重要位置，“十三五”期間，貫徹落實新發(fā)展理念，在適度擴大總需求的同時，著力推進供給側結構性改革，深化落實“三去一降一補”培育以創(chuàng)新驅(qū)動模式為主導的“質(zhì)量型”新經(jīng)濟增長模式是供給側改革的重點。

關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);問題;對策

1 中國房企面臨的機遇與希望

1.1 經(jīng)濟支柱地位或?qū)⒈３?/p>

2017年房地產(chǎn)行業(yè)對GDP直接貢獻為6.5%，加上建筑等其他相關產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻率達33.3%。2017年地產(chǎn)行業(yè)貢獻的稅收和土地出讓貢獻的政府收入共有7.7萬億，占政府收入的32.8%，2010年以來，地產(chǎn)對政府收入的平均貢獻率為31.2%。

1.2 新型城鎮(zhèn)化帶來新機遇

目前我國城鎮(zhèn)化比例52.6%，未來5年將達到58.5%，約有8000萬農(nóng)業(yè)人口進入城鎮(zhèn)?！秶胰丝诎l(fā)展規(guī)劃（2016～2030）》預測，中國人口將在2030年前后達到峰值，屆時中國城市化率將達70%，將比2018年增加約1.85億，新增城鎮(zhèn)人口將為基礎設施、地產(chǎn)發(fā)展提供重要引擎。

1.3 未來棚改規(guī)模仍處高位

2017年貨幣化安置帶動21.38%住房銷售，7成在售項目棚改客戶占比約20%。2017年棚改貨幣化安置比例提升至60%，實現(xiàn)去庫存3.1億平方米，占比多達21.38%，棚改貨幣化安置漸成房地產(chǎn)去庫存的重要抓手。161城1021個調(diào)研項目顯示，30%在售項目棚改客戶占比維持在10%～20%之間。

1.4 改革發(fā)展紅利持續(xù)釋放

住房制度改革、戶籍制度改革、實施居住證制度、全面實施“二胎”等政策（帶動年均3%～5%存量改善需求），將擴大住房有效需求。隨著“一帶一路”建設，粵港澳大灣區(qū)發(fā)展計劃推進，也將帶動沿線城市房地產(chǎn)快步發(fā)展。

1.5 新興消費產(chǎn)業(yè)有效帶動

旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)店等新興業(yè)態(tài)將得到進一步發(fā)展。到2025年，我國60歲以上的老人在將超過3億，未來5～10年將是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的黃金機遇期，2018年初政府報告也提出推動養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展，“銀發(fā)事業(yè)”大有可為。

2 中國房地產(chǎn)市場的問題

2.1 房價增速過快

中國房地產(chǎn)價格增長過快。一方面，隨著城市化的發(fā)展，我國教育、醫(yī)療、就業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源大多集中在一線城市，使得大量人口涌入一線城市，在城市購房是他們落戶的前提，這大大增加了對住房的需求，造成土地資源和住房資源的稀缺，房價一漲再漲。房地產(chǎn)是經(jīng)濟鏈的重要組成部分。國家和地方經(jīng)濟的發(fā)展離不開房地產(chǎn)的貢獻。在消費和出口增長乏力的情況下，國民經(jīng)濟發(fā)展越來越依賴房地產(chǎn)，大量資金流向房地產(chǎn)，另一方面，房價增長過快。

2.2 嚴重推測

中國的房地產(chǎn)投機是嚴重的。隨著房價的上漲，許多投機者以團購的形式低價購買大量房屋，然后將這些房屋出售，賺取差價和利潤。房地產(chǎn)投機現(xiàn)象是獨特的房地產(chǎn)經(jīng)濟的產(chǎn)物。一方面，由于房地產(chǎn)是許多地方政府促進經(jīng)濟增長的支柱，地方政府會促進房地產(chǎn)的發(fā)展。另一方面，我國缺乏合理的投資渠道，投資者資金多但又無處投資，只好將資金投入房地產(chǎn)市場，大大改善了房屋的金融屬性，形成了房地產(chǎn)投資、房價上漲和投機的惡性循環(huán)。

2.3 擴大的財務風險

中國房地產(chǎn)增加了金融風險。大量資金投向房地產(chǎn)市場，會誘發(fā)信貸擴張引發(fā)的金融危機。一方面，由于房價居高不下，很多人無法全額付款，選擇用銀行貸款購房。當經(jīng)濟衰退時，過多的貸款會導致借款人無法按時還款，從而導致銀行的財務風險。另一方面，由于借款人在選擇長期貸款時不能保證收入的穩(wěn)定，他們往往需要用住房作為抵押。房地產(chǎn)市場泡沫可能導致房價大幅下跌，導致房貸價格下跌，引發(fā)危機。

2.4 不利于制造業(yè)發(fā)展

過熱的房地產(chǎn)不利于制造業(yè)的發(fā)展。近年來，房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率遠遠高于制造業(yè)等其他行業(yè)。首先，房地產(chǎn)的高利潤吸引了資金和人才的集中。獨特的房地產(chǎn)業(yè)導致其他產(chǎn)業(yè)空心化，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)缺乏勞動力，高新技術產(chǎn)業(yè)缺乏資金和人才，無法快速發(fā)展。其次，人們在購房上花了大量的錢，導致消費資金不足，內(nèi)需不足，導致制造業(yè)產(chǎn)能過剩，盈利能力弱。最后，房地產(chǎn)導致了更高的制造成本。在房價上漲的同時，人力成本、原材料成本和廠房租金不斷被迫上漲，導致制造成本上升。

3 中國房地產(chǎn)市場存在的問題及對策

3.1 房地產(chǎn)稅制建設

我國應建立完善的房地產(chǎn)稅收制度。一方面，我國應限制個人住宅面積，規(guī)范銷售期限。對超過個人住房標準的面積，要按階梯標準征收高價稅;對購買期太短而出售的房屋，也要征收高價稅，有效遏制投機現(xiàn)象。另一方面，政府應針對“房地產(chǎn)稅是地方經(jīng)濟收入的主要來源”的現(xiàn)象作出相關規(guī)定，以改變這種狀況。第一項任務是加快房地產(chǎn)稅立法，完善相關法律制度和改革。同時，要在政府收入中尋找穩(wěn)定的經(jīng)濟來源，弱化房地產(chǎn)稅在經(jīng)濟收入中的絕對優(yōu)勢，從而平衡政府收入結構。

3.2 完善住房租賃市場

中國應該改善住房租賃市場。一是增加公共租賃住房供應。對于城市中的貧困家庭來說，僅靠市場是無法調(diào)整的。政府需要增加公共租賃住房的供應，以確保他們的生活。其次，需要增加長期公寓。目前，租賃市場上絕大多數(shù)的租房都是短期租房。他們每年都需要搬家，這嚴重降低了生活質(zhì)量。因此，有必要開發(fā)長期公寓，以減少流浪感，增加租戶的幸福感。最后，要控制住房租賃市場租金上漲，防止高租金使個人無力負擔。

3.3 房產(chǎn)開發(fā)走開發(fā)運營集約化發(fā)展之路

積極參與城市規(guī)劃及城市更新，緊跟城市公共交通建設，拓展土地儲備規(guī)模。構建“快拓地、快開工、快銷售、快回款”的高周轉運營機制，提高資金周轉率。建立異地分銷、多層代理、資產(chǎn)包處理機制，加快非戰(zhàn)略布點型項目產(chǎn)品銷售，建立標準化、可復制的產(chǎn)品線和體驗式、特色化的營銷模式。

3.4 現(xiàn)代物業(yè)走客戶導向智能化發(fā)展之路

健全物業(yè)服務制度和服務標準，提升服務品質(zhì)，構建物業(yè)管理的項目全程介入和協(xié)同機制，導入全過程客戶服務理念，運用物聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、云平臺等信息技術，搭建業(yè)主與零售商、服務商、物流商、電商等物業(yè)服務平臺，滿足業(yè)主居家服務、休閑娛樂、健康醫(yī)療、教育發(fā)展等個性化需求，為社區(qū)居民提供一站式智能化服務，實現(xiàn)物業(yè)品質(zhì)與品牌增值。

3.5 商投聯(lián)營走跨界融合一體化發(fā)展之路

聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運營專業(yè)機構，提升商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營能力，提升估值水平，放大融資效應，實現(xiàn)資金有效退出和再循環(huán)。緊跟新興商業(yè)業(yè)態(tài)變革趨勢，契合區(qū)域市場需求、消費習慣、商業(yè)運營規(guī)律，加強創(chuàng)新業(yè)務研究與運用，推進與專業(yè)化商業(yè)運營管理機構和品牌商家的戰(zhàn)略合作，構建跨界融合、功能互補的商投聯(lián)營共同體。

4 結語

未來房地產(chǎn)行業(yè)的五大變化是進入后開發(fā)時代空間創(chuàng)新發(fā)展的方向。面對一個非常廣闊的前景，不僅要了解房地產(chǎn)在做固定的人造空間，更要了解技術、科學和人類行為的改變，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的超級進化帶來的機會，同時也讓房地產(chǎn)業(yè)得到更快、更長足地發(fā)展。

參考文獻：

[1]況偉大.房地產(chǎn)與中國宏觀經(jīng)濟[M].中國經(jīng)濟出版社，2018.

[2]許憲春，賈海，李皎，李俊波.房地產(chǎn)經(jīng)濟對中國國民經(jīng)濟增長的作用研究[J].中國社會科學，2018（01）.

[3]賈康，李婕.房地產(chǎn)稅改革總體框架研究[J].經(jīng)濟研究參考，2018（49）.

[4]曾安國，張河水.中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的研究狀況及思考[J].學習與實踐，2018（05）.