非公證繼承不動(dòng)產(chǎn)登記須理清的幾個(gè)問(wèn)題

韋宜君

摘要：非公證繼承不動(dòng)產(chǎn)是一項(xiàng)相對(duì)繁瑣的工作，涉及到非常廣泛的內(nèi)容。為做好登記工作，不僅要求不動(dòng)產(chǎn)登記人員具備較高的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)，同時(shí)也要厘清其中的幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，只有這樣才能做好登記工作，也才能規(guī)避可能發(fā)生的各類(lèi)利益糾紛問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：非公證繼承不動(dòng)產(chǎn);登記;厘清;問(wèn)題

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第14條規(guī)定，因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書(shū)。在非公證的情況下，繼承不動(dòng)產(chǎn)是相對(duì)比較繁瑣的，這其中可能牽涉一些利益糾紛。為更好的開(kāi)展這項(xiàng)工作，在實(shí)踐過(guò)程中，需要厘清幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。

1 什么時(shí)候開(kāi)始繼承

在繼承不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)程中，關(guān)于繼承的起始時(shí)間，雖然表面上看非常簡(jiǎn)單，也非常容易理解，但卻常常被人們所忽略，繼而出現(xiàn)各式各樣的問(wèn)題。特別是在非公證的情況下，繼承不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間到底該如何衡量，這就需要人們進(jìn)行精準(zhǔn)的把握?！独^承法》第二條明確規(guī)定：“繼承從被繼承人死亡時(shí)開(kāi)始”。若拋卻法律意義，單純來(lái)理解與認(rèn)知“死亡”二字，人們非常容易就能夠做出解釋?zhuān)蔷褪恰叭藳](méi)了”。但在法律層面上，“死亡”的內(nèi)涵是比較豐富的。比如我們熟悉的“生理死亡”，當(dāng)事人的確已經(jīng)死亡，人們業(yè)已實(shí)現(xiàn)了“活要見(jiàn)人，死要見(jiàn)尸”的初衷。在這種情況下，繼承不動(dòng)產(chǎn)登記工作就特別容易開(kāi)展。繼承人提交相關(guān)的死亡證明以及身份證明，就可以順利繼承不動(dòng)產(chǎn)。但法律對(duì)于“死亡”還有另外一重解釋?zhuān)蔷褪切嫠劳?。這是一種比較特殊的“死亡”形式，也是容易操作的環(huán)節(jié)?！睹穹倓t》對(duì)于“宣告死亡”的界定以及申請(qǐng)等有著非常清晰的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。作為不動(dòng)產(chǎn)的利害人，在繼承不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，需要嚴(yán)格按照《民法總則》的相關(guān)規(guī)定來(lái)進(jìn)行申請(qǐng)，只有滿(mǎn)足這些法律框架，并通過(guò)“宣告死亡”的方式來(lái)進(jìn)行定性，繼承人才可以繼承不動(dòng)產(chǎn)。但在實(shí)踐過(guò)程中，不少繼承人往往并沒(méi)有按照《民法總則》的規(guī)定來(lái)進(jìn)行申報(bào)。更有甚者，可能還會(huì)通過(guò)捏造相關(guān)證明，偽造相關(guān)證明的方式來(lái)惡意繼承不動(dòng)產(chǎn)。作為不動(dòng)產(chǎn)登記管理人員在實(shí)踐過(guò)程中，應(yīng)該予以科學(xué)精準(zhǔn)的界定，避免出現(xiàn)違規(guī)行為。

2 死亡證明的出具部門(mén)

在非公證的條件下，不動(dòng)產(chǎn)的合法繼承人來(lái)繼承不動(dòng)產(chǎn)，需要出具不動(dòng)產(chǎn)房主的死亡證明。這是硬性規(guī)定，也是硬指標(biāo)。但死亡證明的出具部門(mén)是比較多元化的，比如公安機(jī)關(guān)可以出具死亡證明，醫(yī)療機(jī)構(gòu)也可以出具，社區(qū)等還可以出具。在非公證的情況下，如何把握死亡證明的有效性以及科學(xué)性，是一個(gè)非常關(guān)鍵的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。作為不動(dòng)產(chǎn)登記人員，在實(shí)踐過(guò)程中，應(yīng)該充分明確死亡證明的出具部門(mén)，應(yīng)該充分明確死亡證明的出具形式，只有這樣，才能真正提升工作開(kāi)展質(zhì)量，也才能真正優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記工作的質(zhì)量，避免可能出現(xiàn)的差錯(cuò)。

2.1 比較常見(jiàn)的死亡證明出具部門(mén)

在非公證的情況下，人們繼承不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)該出具正規(guī)部門(mén)的死亡證明。只有死亡證明真實(shí)有效，才可以有效繼承不動(dòng)產(chǎn)。在實(shí)踐過(guò)程中，有資格出具死亡證明的正規(guī)機(jī)構(gòu)是比較多的。比如不動(dòng)產(chǎn)的房主在醫(yī)療機(jī)構(gòu)死亡的，醫(yī)療機(jī)構(gòu)可以出具死亡證明。醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的死亡證明，具備法律公信力。繼承人可以憑借其死亡證明來(lái)合法繼承不動(dòng)產(chǎn)。當(dāng)然，除醫(yī)療機(jī)構(gòu)外，可以出具死亡證明的部門(mén)，還包括公安機(jī)關(guān)。公安機(jī)關(guān)作為人口管理的行政管理部門(mén)，同樣有資質(zhì)來(lái)出具相關(guān)的死亡證明，特別是不動(dòng)產(chǎn)所有人非法死亡的，公安機(jī)關(guān)在案件調(diào)查的過(guò)程中，可以出具死亡證明。當(dāng)然作為戶(hù)政管理的行政部門(mén)，公安機(jī)關(guān)還可以出現(xiàn)普通形式的注銷(xiāo)戶(hù)口證明。除我們熟知的醫(yī)療機(jī)構(gòu)以及公安機(jī)關(guān)外，人民法院同樣可以出具死亡證明。如人民法院宣告死亡的判決書(shū)，其他能夠證明被繼承人死亡的材料等。繼承人在繼承不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)程中，需要提交這些權(quán)利機(jī)關(guān)出具的死亡證明。

2.2 出具死亡證明的其他形式

在實(shí)踐過(guò)程中，除依法出具死亡證明的權(quán)利機(jī)關(guān)外，還有一些部門(mén)同樣可以出具死亡證明。但這類(lèi)死亡證明到底具不具備法律公信力，能不能作為合法繼承的條件和憑證，并沒(méi)有完全的定論。在不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)登記人員作為死亡證明材料的審核者，若不具備專(zhuān)業(yè)的素養(yǎng)，或者缺乏對(duì)死亡證明的把控，極容易出現(xiàn)工作失誤。因此，這在實(shí)踐過(guò)程中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記人員是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。為提升登記工作的質(zhì)量，為優(yōu)化登記工作的成效，不動(dòng)產(chǎn)登記人員在審核把關(guān)死亡證明材料時(shí)，尤其是當(dāng)死亡證明的出具部門(mén)并非傳統(tǒng)部門(mén)時(shí)，登記人員最好的辦法，就是尋求公安機(jī)關(guān)或者醫(yī)療機(jī)構(gòu)等進(jìn)行相應(yīng)的核實(shí)。待核實(shí)完成后，并向繼承人進(jìn)行確認(rèn)后，再進(jìn)行登記工作。

3 親屬關(guān)系證明的出具以及范圍

在非公證的條件下，繼承人在繼承不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，除提供關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)所有人的死亡證明外，更要提交自身與不動(dòng)產(chǎn)所有人的親屬關(guān)系，這是非常重要的條件。親屬關(guān)系的證明也是相對(duì)比較繁瑣的，同樣容易給不動(dòng)產(chǎn)登記人員帶來(lái)較大的工作困擾，也容易引發(fā)他們的工作失誤。

3.1 親屬關(guān)系的出具部門(mén)

在非公證的條件下，繼承人在合法繼承死亡人的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，還需要出具他們之間的親屬關(guān)系。相比死亡證明的出具部門(mén)，親屬關(guān)系的出具部門(mén)的范圍是比較廣泛的。比如作為戶(hù)政管理的權(quán)利機(jī)關(guān)，公安機(jī)關(guān)辦理的戶(hù)口簿等可以作為親屬關(guān)系的證明。再比如醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的出生證等相關(guān)證明，同樣可以作為證明親屬關(guān)系的材料。當(dāng)然，除這些比較大的部門(mén)外，還包括社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委、村委等其他機(jī)構(gòu)。比如村委會(huì)出具的親屬證明材料，就可以作為繼承人合法繼承的主要材料。此外，民政部門(mén)出具的婚姻材料等，同樣可以作為親屬關(guān)系的證明。從親屬關(guān)系證明出具的部門(mén)可以看出，在繼承過(guò)程中，親屬關(guān)系的證明材料是比較多元化的。比如可以是戶(hù)口簿中明確的親屬關(guān)系，也可以是民政部門(mén)出具的婚姻情況的證明。

3.2 以被繼承人為主體的親屬關(guān)系

在非公證的條件下，被繼承人在繼承死亡人的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，被繼承人到底應(yīng)該包括哪類(lèi)人，同時(shí)又對(duì)應(yīng)著哪些親屬關(guān)系證明。在實(shí)踐過(guò)程中，應(yīng)該結(jié)合《繼承法》的順位關(guān)系，按照不同的順位來(lái)對(duì)應(yīng)相關(guān)的親屬關(guān)系證明材料。比如在繼承過(guò)程中，若存在第一順位繼承人，那么在親屬關(guān)系的出具中，則應(yīng)該匹配這部分群體，如配偶、子女等。比如死亡人的法定第一順位繼承人是其配偶，在提供親屬關(guān)系證明時(shí)，可以是戶(hù)口簿，也可以是民政部門(mén)出具的婚姻關(guān)系證明。若不動(dòng)產(chǎn)的所有人沒(méi)有第一順位繼承人，那么就順延至第二順位的繼承人。在相對(duì)應(yīng)的親屬關(guān)系證明中，可以針對(duì)這部分群體來(lái)進(jìn)行出具。比如兄弟關(guān)系是比較常見(jiàn)的繼承關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)登記人員在把關(guān)親屬材料證明時(shí)，應(yīng)該著重查驗(yàn)他們的戶(hù)口簿，或者村委、社區(qū)等出具的親屬關(guān)系證明材料。在明確親屬關(guān)系的過(guò)程中，應(yīng)該參考《繼承法》的順位次序。

4 結(jié)語(yǔ)

在非公證的條件下進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記工作是相對(duì)比較繁瑣的，需要提供比較多的材料。作為不動(dòng)產(chǎn)登記管理人員，應(yīng)該嚴(yán)格按照規(guī)定來(lái)查驗(yàn)這些材料的真實(shí)性以及全面性，只有這樣才能提升不動(dòng)產(chǎn)登記工作的質(zhì)量。

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