非公證繼承不動產(chǎn)登記須理清的幾個問題

韋宜君

摘要：非公證繼承不動產(chǎn)是一項相對繁瑣的工作，涉及到非常廣泛的內(nèi)容。為做好登記工作，不僅要求不動產(chǎn)登記人員具備較高的專業(yè)素養(yǎng)，同時也要厘清其中的幾個關(guān)鍵問題，只有這樣才能做好登記工作，也才能規(guī)避可能發(fā)生的各類利益糾紛問題。

關(guān)鍵詞：非公證繼承不動產(chǎn);登記;厘清;問題

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第14條規(guī)定，因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)，當事人申請登記的，應(yīng)當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。在非公證的情況下，繼承不動產(chǎn)是相對比較繁瑣的，這其中可能牽涉一些利益糾紛。為更好的開展這項工作，在實踐過程中，需要厘清幾個關(guān)鍵問題。

1 什么時候開始繼承

在繼承不動產(chǎn)的過程中，關(guān)于繼承的起始時間，雖然表面上看非常簡單，也非常容易理解，但卻常常被人們所忽略，繼而出現(xiàn)各式各樣的問題。特別是在非公證的情況下，繼承不動產(chǎn)的時間到底該如何衡量，這就需要人們進行精準的把握?！独^承法》第二條明確規(guī)定：“繼承從被繼承人死亡時開始”。若拋卻法律意義，單純來理解與認知“死亡”二字，人們非常容易就能夠做出解釋，那就是“人沒了”。但在法律層面上，“死亡”的內(nèi)涵是比較豐富的。比如我們熟悉的“生理死亡”，當事人的確已經(jīng)死亡，人們業(yè)已實現(xiàn)了“活要見人，死要見尸”的初衷。在這種情況下，繼承不動產(chǎn)登記工作就特別容易開展。繼承人提交相關(guān)的死亡證明以及身份證明，就可以順利繼承不動產(chǎn)。但法律對于“死亡”還有另外一重解釋，那就是宣告死亡。這是一種比較特殊的“死亡”形式，也是容易操作的環(huán)節(jié)。《民法總則》對于“宣告死亡”的界定以及申請等有著非常清晰的標準和時間節(jié)點。作為不動產(chǎn)的利害人，在繼承不動產(chǎn)時，需要嚴格按照《民法總則》的相關(guān)規(guī)定來進行申請，只有滿足這些法律框架，并通過“宣告死亡”的方式來進行定性，繼承人才可以繼承不動產(chǎn)。但在實踐過程中，不少繼承人往往并沒有按照《民法總則》的規(guī)定來進行申報。更有甚者，可能還會通過捏造相關(guān)證明，偽造相關(guān)證明的方式來惡意繼承不動產(chǎn)。作為不動產(chǎn)登記管理人員在實踐過程中，應(yīng)該予以科學(xué)精準的界定，避免出現(xiàn)違規(guī)行為。

2 死亡證明的出具部門

在非公證的條件下，不動產(chǎn)的合法繼承人來繼承不動產(chǎn)，需要出具不動產(chǎn)房主的死亡證明。這是硬性規(guī)定，也是硬指標。但死亡證明的出具部門是比較多元化的，比如公安機關(guān)可以出具死亡證明，醫(yī)療機構(gòu)也可以出具，社區(qū)等還可以出具。在非公證的情況下，如何把握死亡證明的有效性以及科學(xué)性，是一個非常關(guān)鍵的現(xiàn)實問題。作為不動產(chǎn)登記人員，在實踐過程中，應(yīng)該充分明確死亡證明的出具部門，應(yīng)該充分明確死亡證明的出具形式，只有這樣，才能真正提升工作開展質(zhì)量，也才能真正優(yōu)化不動產(chǎn)登記工作的質(zhì)量，避免可能出現(xiàn)的差錯。

2.1 比較常見的死亡證明出具部門

在非公證的情況下，人們繼承不動產(chǎn)時，應(yīng)該出具正規(guī)部門的死亡證明。只有死亡證明真實有效，才可以有效繼承不動產(chǎn)。在實踐過程中，有資格出具死亡證明的正規(guī)機構(gòu)是比較多的。比如不動產(chǎn)的房主在醫(yī)療機構(gòu)死亡的，醫(yī)療機構(gòu)可以出具死亡證明。醫(yī)療機構(gòu)出具的死亡證明，具備法律公信力。繼承人可以憑借其死亡證明來合法繼承不動產(chǎn)。當然，除醫(yī)療機構(gòu)外，可以出具死亡證明的部門，還包括公安機關(guān)。公安機關(guān)作為人口管理的行政管理部門，同樣有資質(zhì)來出具相關(guān)的死亡證明，特別是不動產(chǎn)所有人非法死亡的，公安機關(guān)在案件調(diào)查的過程中，可以出具死亡證明。當然作為戶政管理的行政部門，公安機關(guān)還可以出現(xiàn)普通形式的注銷戶口證明。除我們熟知的醫(yī)療機構(gòu)以及公安機關(guān)外，人民法院同樣可以出具死亡證明。如人民法院宣告死亡的判決書，其他能夠證明被繼承人死亡的材料等。繼承人在繼承不動產(chǎn)的過程中，需要提交這些權(quán)利機關(guān)出具的死亡證明。

2.2 出具死亡證明的其他形式

在實踐過程中，除依法出具死亡證明的權(quán)利機關(guān)外，還有一些部門同樣可以出具死亡證明。但這類死亡證明到底具不具備法律公信力，能不能作為合法繼承的條件和憑證，并沒有完全的定論。在不動產(chǎn)登記的過程中，不動產(chǎn)登記人員作為死亡證明材料的審核者，若不具備專業(yè)的素養(yǎng)，或者缺乏對死亡證明的把控，極容易出現(xiàn)工作失誤。因此，這在實踐過程中，對不動產(chǎn)登記人員是一個不小的挑戰(zhàn)。為提升登記工作的質(zhì)量，為優(yōu)化登記工作的成效，不動產(chǎn)登記人員在審核把關(guān)死亡證明材料時，尤其是當死亡證明的出具部門并非傳統(tǒng)部門時，登記人員最好的辦法，就是尋求公安機關(guān)或者醫(yī)療機構(gòu)等進行相應(yīng)的核實。待核實完成后，并向繼承人進行確認后，再進行登記工作。

3 親屬關(guān)系證明的出具以及范圍

在非公證的條件下，繼承人在繼承不動產(chǎn)時，除提供關(guān)于不動產(chǎn)所有人的死亡證明外，更要提交自身與不動產(chǎn)所有人的親屬關(guān)系，這是非常重要的條件。親屬關(guān)系的證明也是相對比較繁瑣的，同樣容易給不動產(chǎn)登記人員帶來較大的工作困擾，也容易引發(fā)他們的工作失誤。

3.1 親屬關(guān)系的出具部門

在非公證的條件下，繼承人在合法繼承死亡人的不動產(chǎn)時，還需要出具他們之間的親屬關(guān)系。相比死亡證明的出具部門，親屬關(guān)系的出具部門的范圍是比較廣泛的。比如作為戶政管理的權(quán)利機關(guān)，公安機關(guān)辦理的戶口簿等可以作為親屬關(guān)系的證明。再比如醫(yī)療機構(gòu)出具的出生證等相關(guān)證明，同樣可以作為證明親屬關(guān)系的材料。當然，除這些比較大的部門外，還包括社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委、村委等其他機構(gòu)。比如村委會出具的親屬證明材料，就可以作為繼承人合法繼承的主要材料。此外，民政部門出具的婚姻材料等，同樣可以作為親屬關(guān)系的證明。從親屬關(guān)系證明出具的部門可以看出，在繼承過程中，親屬關(guān)系的證明材料是比較多元化的。比如可以是戶口簿中明確的親屬關(guān)系，也可以是民政部門出具的婚姻情況的證明。

3.2 以被繼承人為主體的親屬關(guān)系

在非公證的條件下，被繼承人在繼承死亡人的不動產(chǎn)時，被繼承人到底應(yīng)該包括哪類人，同時又對應(yīng)著哪些親屬關(guān)系證明。在實踐過程中，應(yīng)該結(jié)合《繼承法》的順位關(guān)系，按照不同的順位來對應(yīng)相關(guān)的親屬關(guān)系證明材料。比如在繼承過程中，若存在第一順位繼承人，那么在親屬關(guān)系的出具中，則應(yīng)該匹配這部分群體，如配偶、子女等。比如死亡人的法定第一順位繼承人是其配偶，在提供親屬關(guān)系證明時，可以是戶口簿，也可以是民政部門出具的婚姻關(guān)系證明。若不動產(chǎn)的所有人沒有第一順位繼承人，那么就順延至第二順位的繼承人。在相對應(yīng)的親屬關(guān)系證明中，可以針對這部分群體來進行出具。比如兄弟關(guān)系是比較常見的繼承關(guān)系，不動產(chǎn)登記人員在把關(guān)親屬材料證明時，應(yīng)該著重查驗他們的戶口簿，或者村委、社區(qū)等出具的親屬關(guān)系證明材料。在明確親屬關(guān)系的過程中，應(yīng)該參考《繼承法》的順位次序。

4 結(jié)語

在非公證的條件下進行不動產(chǎn)登記工作是相對比較繁瑣的，需要提供比較多的材料。作為不動產(chǎn)登記管理人員，應(yīng)該嚴格按照規(guī)定來查驗這些材料的真實性以及全面性，只有這樣才能提升不動產(chǎn)登記工作的質(zhì)量。

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