土地儲備新政下土地儲備資金規(guī)范化管理問題探究

張曄

摘要：隨著國家土地儲備新政的出臺，對土地儲備資金管理的規(guī)范化水平提出了更高的要求，目前土地儲備資金管理中存在的一些問題，成為阻礙土地儲備新政落實的重要因素，通過對土地儲備資金管理規(guī)范化問題進行探討，為提高土地儲備資金規(guī)范水平提供積極的思路。

關(guān)鍵詞：土地儲備新政;土地儲備資金;規(guī)范化

在城市化進程中，土地儲備資金發(fā)揮著重要的作用。土地儲備新政下，土地儲備資金管理規(guī)范化問題受到社會各界廣泛關(guān)注。土地儲備部門，應(yīng)當(dāng)積極推進科學(xué)化的資金管理，從資金管理問題的角度，全面提高土地儲備資金的規(guī)劃、應(yīng)用和監(jiān)管能力，使土地儲備資金能夠為社會發(fā)展的重要支持。

1 土地儲備資金概述

土地儲備資金，是國家用于宏觀調(diào)控土地儲備的重要資金來源。在國家層面的土地征收和購買中，需要支付對等的資金，才能夠完善土地儲備目標(biāo)。隨著國家土地開發(fā)力度的加大，對于土地儲備資金的管理要求也更高。土地儲備部門，需要根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，嚴格管理和使用土地儲備資金，保證土地儲備資金高效、安全運作[1]。土地儲備部門，需要依據(jù)國家土地儲備新政，建立土地儲備資金使用預(yù)算，并保證土地儲備資金專款專用、獨立核算，以提高土地儲備資金管理的規(guī)范化水平。

2 土地儲備資金管理中存在的問題

2.1 儲備資金管理不完善

土地儲備新政下，對土地儲備資金管理提出了新的要求。土地儲備資金管理部門，需要及時對接土地儲備新政，這個過程中儲備資金管理不完善的問題集中凸顯。如土地儲備資金使用規(guī)劃不合理，沒有預(yù)見到后期的項目需求，將大量的土地儲備資金用于購買地方政府發(fā)行債券。由于政府債券交易流程繁復(fù)，土地儲備部門難以在短時間內(nèi)，將存有的地方政府債券轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，這就造成了土地儲備過程中資金流短缺，影響了正常的土地儲備秩序[2]。除此之外，由于儲備資金融資渠道狹窄，在土地儲備新政下，儲備資金難以通過有效的途徑獲得更多的價值增值，降低了儲備資金利用率。

2.2 新增項目投資不穩(wěn)定

土地儲備新政下，土地儲備新增項目投資也呈現(xiàn)出新的趨勢，仍然以購買地方政府債券，作為主要資金價值提升途徑的資金應(yīng)用中，由于新增項目投資不穩(wěn)定，造成儲備資金結(jié)構(gòu)不合理，土地儲備資金中預(yù)留的項目投資額度過低[3]。目前的土地儲備新增項目投資，缺乏穩(wěn)定性和預(yù)見性，土地儲備資金管理部門往往只能依據(jù)過去的經(jīng)驗來規(guī)劃土地儲備資金用途，當(dāng)短期內(nèi)土地儲備新增項目增加較多，或者已有的土地儲備項目需要擴大資金籌集量時，用于土地儲備的資金就會出現(xiàn)缺口。原有的土地儲備新增項目投資預(yù)測不足，造成了土地使用項目難以獲得及時充足的資金支持。在土地儲備新政下，土地儲備新增項目投資也更加嚴格，如果專用于土地儲備新增項目投資的資金數(shù)量不足，當(dāng)土地儲備新增項目投資需求增大時，很難從其他的資金規(guī)劃中進行快速有效劃撥。這樣加重了新增項目投資的不穩(wěn)定情況，降低了土地儲備新政的實施效果。

2.3 土地儲備資金債務(wù)大

目前，隨著城市化進程的加快，各地方政府進行大規(guī)模舊城改造，城市土地利用規(guī)模有了大幅度的擴展，這些會增加土地儲備資金的需求量。另外，政府的土地市場管控政策等，也會使土地儲備資金面臨更大的考驗。土地儲備部門在制定土地儲備資金目標(biāo)時，需要更好地滿足社會發(fā)展需要，需要加大土地儲備資金債務(wù)，從銀行等金融機構(gòu)借貸土地儲備款項，以保證政府土地收購和開發(fā)工作的順利進行[4]。土地儲備新政下，從銀行等金融機構(gòu)貸款，無疑會使土地儲備資金債務(wù)迅速擴大，土地儲備部門資金，在過高的債務(wù)水平下會一直處于緊繃狀態(tài)，影響土地儲備資金管理成效。

3 土地儲備新政下土地儲備資金規(guī)范化管理途徑

3.1 土地儲備資金規(guī)范化管理理念

土地儲備新政下，加強土地儲備資金規(guī)范化管理，需要及時轉(zhuǎn)變管理理念，將土地儲備資金與城市發(fā)展建設(shè)、民生保障措施、經(jīng)濟服務(wù)職能等多方面內(nèi)容進行關(guān)聯(lián)。土地儲備新政下的土地儲備資金管理，需要具有全局觀念，將國家土地儲備新政的核心和關(guān)鍵點，融入到土地儲備資金的管理實踐中，建立科學(xué)完備的土地儲備資金機制，加強對土地儲備工作銜接的輔助[5]。這就需要土地儲備部門，要將土地政策與財務(wù)管理政策相結(jié)合，充分聯(lián)系土地儲備新政的各項工作要求，科學(xué)編制土地儲備資金使用計劃，合理構(gòu)建土地儲備資金預(yù)算流程。土地儲備資金規(guī)范化管理中，要全面貫徹科學(xué)的思想理念，從土地儲備資金管理目標(biāo)上優(yōu)化財務(wù)職能。隨著國家土地開發(fā)規(guī)模的擴大，土地儲備部門要充分發(fā)揮規(guī)范化財務(wù)管理職責(zé)，在土地項目投資中，要考慮到土地開發(fā)單位的實際情況，優(yōu)化土地儲備資金服務(wù)過程，積極組織協(xié)調(diào)土地儲備資金按時足額撥放，推動經(jīng)營性用地的資金統(tǒng)籌管理。

3.2 土地儲備資金規(guī)范化管理能力

土地儲備部門應(yīng)當(dāng)具有較強的資金籌集和調(diào)用能力，在科學(xué)的土地儲備方針指導(dǎo)下，積極利用信息化的管理平臺，通過將土地儲備資金需求、供給、審批等信息納入到信息系統(tǒng)當(dāng)中，實現(xiàn)了土地儲備資金規(guī)范化、高效化管理目的。信息管理平臺，將土地儲備部門、土地開發(fā)部門、土地項目施工部門的工作，集中管理，提高了信息傳遞效率，也加強了相關(guān)單位和部門的配合程度。在信息平臺上，可以對土地儲備資金的籌集和應(yīng)用狀態(tài)，進行全面的、實時的監(jiān)控，如果某個土地儲備資金流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，可以在第一時間被發(fā)現(xiàn)，并采取有效的應(yīng)對措施，最大程度地保證土地儲備資金管理的規(guī)范化。

3.3 土地儲備資金規(guī)范化財務(wù)核算

土地儲備新政下，土地儲備資金規(guī)范化管理離不開有效的財務(wù)核算工作。土地儲備資金的籌措、借貸、使用等環(huán)節(jié)，都會涉及到財務(wù)核算內(nèi)容。如土地儲備資金出現(xiàn)不足時，土地儲備部門從銀行進行資金借貸，需要根據(jù)借貸利率來支付利息。土地儲備資金并不能直接在土地儲備資金借貸金額上直接扣減，而是需要通過利息分攤方式，計入使用土地儲備資金的項目。根據(jù)收益與費用配比的原則，將土地儲備出讓所得，與相關(guān)的費用進行歸集核算，可以更加真實準確地反映出土地儲備資金的使用情況。

3.4 土地儲備資金規(guī)范化風(fēng)險控制

土地儲備資金規(guī)范化管理中，還要提高對資金風(fēng)險的控制能力。土地儲備資金具有金額巨大，應(yīng)用過程復(fù)雜的特點，在實施管理時，要積極有效地分析和總結(jié)風(fēng)險點，并做好風(fēng)險預(yù)防和應(yīng)對工作。土地儲備機構(gòu)的財務(wù)部門，要發(fā)揮土地儲備資金風(fēng)險監(jiān)管功能，對資金的每一個流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，都要進行嚴格的控制。由于土地儲備資金的籌集和使用過程復(fù)雜，其中包含了很多的風(fēng)險點，這就需要土地儲備部門，要從資金的整個使用過程著手，在項目投入前論證項目可行性，在項目中期動態(tài)地進行土地儲備資金跟蹤和反饋，實現(xiàn)儲備資金財務(wù)風(fēng)險控制目的。

4 結(jié)語

土地儲備部門，要全面貫徹落實土地儲備新政相關(guān)要求，轉(zhuǎn)變管理理念、提高管理能力、實行科學(xué)的財務(wù)核算，做好土地儲備資金風(fēng)險控制，使土地儲備資金管理模式能夠更好地滿足現(xiàn)代社會發(fā)展需要，全面發(fā)揮土地儲備資金的價值。

參考文獻：

[1]謝菲. 新政府會計制度下政府儲備部門收支管理評價與優(yōu)化研究[D].江西師范大學(xué)，2019.

[2]程即正，孫佳穎，程寶庫.論我國土地儲備融資的政策變革和模式創(chuàng)新[J].理論與現(xiàn)代化，2019（02）：103-112.

[3]王洪飛.全息掌握土地儲備情況 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局——以鶴山市土地儲備管理系統(tǒng)為例[J].中國房地產(chǎn)，2019（04）：42-45.

[4]劉紅莉.《土地儲備資金會計核算辦法（試行）》的不足與優(yōu)化[J].納稅，2018，12（36）：185.

[5]本刊記者.完善專項債券管理 規(guī)范土地儲備融資行為——財政部、國土資源部有關(guān)負責(zé)人就印發(fā)《地方政府土地儲備專項債券管理辦法（試行）》答記者問[J].中國財政，2017（13）：36-38.