一房二賣所有權(quán)歸屬問題研究

關(guān)鍵詞 一房二賣 善意第三人 登記 占有

作者簡介：薩仁托婭，美國天普大學(xué)法學(xué)碩士，慧聰律師事務(wù)所，研究方向：民商法、律師實(shí)務(wù)。

中圖分類號：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.05.023

一、一房二賣中的基本法律問題

一房二賣指的是出賣人在已經(jīng)簽訂合同的前提下，以同一房屋為標(biāo)的物再次訂立買賣合同，將商品房出售給其他買受人的行為。 在出售房屋時，往往涉及到兩個行為其中包括簽訂買賣合同的合同行為和進(jìn)行房屋登記的物權(quán)行為，而當(dāng)房屋買賣中合同行為和物權(quán)行為出現(xiàn)“時間差”時，就極其容易出現(xiàn)一房二賣的現(xiàn)象。

只有在基于有效的合同的前提下，房屋買受人才有可能取得房屋的所有權(quán)。在我國，物權(quán)的變動并不影響買賣合同的效力，在一房二賣的過程中，出賣人有可能同時就一個房屋簽訂數(shù)個買賣合同，但是我國法律是肯定了多個買賣合同的效力的。因此在一般的情況下，只要符合合同生效要件，那么數(shù)個買賣合同就都是有效的。因二重買賣中簽訂的數(shù)個買賣合同從而形成的數(shù)個買賣關(guān)系應(yīng)適用合同法的一般規(guī)定，因此只要任何一份合同存在《合同法》規(guī)定的無效或者可撤銷的情形時，這個合同的效力就存在問題。

除此之外，我國的一些司法解釋規(guī)定，如果房屋的出賣者在與前買受人簽訂了售賣合同之后，又與后買受人簽訂了合同，并直接將房屋的使用權(quán)和鑰匙（即實(shí)際占有房屋）交給后買受人，而前買受人因?yàn)榇朔N行為無法按照合同約定合法取得房屋，并以惡意串通為由向法院起訴請求確認(rèn)后買受合同無效，法院是給予支持的。但是我國相關(guān)的司法解釋并沒有明確規(guī)定是否只有前買受人有權(quán)利以惡意串通為理由請求法院判定買受合同無效。從實(shí)踐來看，如果后買受人僅僅只是知道房屋存在前買受人，但是并未與房屋的出賣人惡意串通損害他人利益，法院不會判定為惡意串通。但是，如果后買受人在簽訂合同之前就知道房屋出賣人已經(jīng)與他人簽訂協(xié)議，仍舊決定篡改簽訂日期與房屋出售人簽訂合同，將自己的合同日期改至前受買者之前，損害前買受者的利益，則會被法院判定為惡意串通，相應(yīng)的，合同則會判定為無效。

二、爭議房屋的歸屬與具體問題分析

我國法律對于合同的生效與物權(quán)的取得有明確的規(guī)定。根據(jù)我國《物權(quán)法》第15條：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>

但對于房屋的具體歸屬問題，我國還沒有具體的條文，雖然在《商品房買賣司法解釋》中對房屋二重買賣中債權(quán)人的保護(hù)問題有所涉及，但也未明確規(guī)定房屋的歸屬問題。《2011年全國民事審判工作會議紀(jì)要》中第16條，數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。此外，我國一些地方法院對一房二賣中房屋的具體歸屬判定作了詳細(xì)的規(guī)定。 基于以上的論述，筆者通過查閱相關(guān)資料，閱讀有關(guān)案例以及很多學(xué)者的相關(guān)著作，發(fā)現(xiàn)“一房二賣”的房屋歸屬問題大概有如下的幾種情形：

（一）過戶登記

對于已經(jīng)辦理過房屋過戶的買受人，優(yōu)先取得房屋的所有權(quán)。

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，房屋等不動產(chǎn)物權(quán)如果想要轉(zhuǎn)讓，必須要按照法律進(jìn)行有效登記，只有登記后才會發(fā)生物權(quán)變動的效力。如果不動產(chǎn)未登記，則不發(fā)生物權(quán)變動的效力。在確立房屋的歸屬原則時，登記作為第一順位的標(biāo)準(zhǔn)是毋庸質(zhì)疑的。但是，如果不考慮案件的具體情況而僵硬的采取此順位規(guī)則，則可能會違反法律公平正義的本質(zhì)。

實(shí)踐中就有這樣一個案例，前買受人已經(jīng)與出售者簽訂了合同，合法占有了房屋且進(jìn)行了備案，此時針對房屋本身發(fā)生了糾紛，故前買受人提起了訴訟，在訴訟期間，出售人卻與后買受人進(jìn)行了房屋登記并取得了產(chǎn)權(quán)證明。法官在審理案件時認(rèn)為“房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在人民法院對該爭議通過判決的行進(jìn)行民事確權(quán)后依據(jù)人民法院的生效文書進(jìn)行登記”，而后買受人雖然進(jìn)行了登記，但是其登記行為是在前買受人提起訴訟之時，所以法院撤銷了登記機(jī)關(guān)的登記，并且判定房屋的所有權(quán)歸屬為前買受人。 法院的判決在筆者看來十分公平，這樣不僅有助于樹立司法權(quán)威同時也更加維護(hù)了法律的正義。因此，在實(shí)踐中，通過過戶登記取得房屋所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定是原則性的，但是在法官具體判案時，我們也可以根據(jù)具體的情況以法律的最基本的公平正義為出發(fā)點(diǎn)從而作出判決。

（二）預(yù)告登記

如果多個買受者均未辦理過戶手續(xù)，則已經(jīng)辦理過預(yù)告登記的買受人有權(quán)取得房屋的所有權(quán)。

房屋出售人在與買受人簽訂了合法的房屋買賣合同后，為了確保物權(quán)可以由買受人取得，合同雙方可約定向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。當(dāng)不動產(chǎn)進(jìn)行了預(yù)告登記后，在未征得預(yù)告登記的權(quán)利人的同意下，買受人并沒有權(quán)利隨意變動物權(quán)。除了這些，預(yù)告登記還具有公示的作用，故買受人在簽訂買賣合同之后進(jìn)行預(yù)告登記可以有效的防止出賣人再次處分其不動產(chǎn)。

（三）優(yōu)先占有

如果既未辦理過戶登記又沒有進(jìn)行預(yù)告登記，則由占有該房屋的買受人優(yōu)先取得房屋的所有權(quán)。

在房屋買賣合同中，買受人根據(jù)簽訂的合同合法使用房屋是出售人履行合同交付義務(wù)的結(jié)果，這種對于房屋的合法占有是以債權(quán)為基礎(chǔ)取得的。但因?yàn)闆]有進(jìn)行登記，故無法對抗他人已經(jīng)登記取得的不動產(chǎn)所有權(quán)。無論合同簽訂的前后順序，已經(jīng)履行完畢的合同其效力優(yōu)先于未履行的合同。如果數(shù)位買受人都未辦理房屋過戶的相關(guān)登記手續(xù)，但是其中一份合同中出售人已經(jīng)交付房屋，買受人已經(jīng)占有房屋，且不存在向其他的合同購買人交付房屋的情況，那么占有房屋的買受人所簽訂的合同應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。其他的買受人雖無權(quán)獲取不動產(chǎn)所有權(quán)，但可以依法追究出售人的違約責(zé)任。除此之外，筆者認(rèn)為在后買受人正式簽訂合同前，前買受人依據(jù)合同合法的占有了不動產(chǎn)，此時不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移占有與交付使用在一定程度上具有公示作用。此種歸屬法則對于維護(hù)已定的房屋產(chǎn)權(quán)規(guī)則有益，可以在一定程度上減少恢復(fù)原狀和騰挪房屋等支出的成本和造成的損失。

（四）實(shí)踐中其他考量因素

在實(shí)際中可能會出現(xiàn)既沒有辦理房屋過戶和預(yù)告登記手續(xù)，又未合法占有房屋，可以綜合思考共有人以及承租人的優(yōu)先權(quán)、 支付房款的先后順序、 實(shí)際付款的數(shù)額、 預(yù)售合同是否登記備案、 房屋利用等情況認(rèn)定來買受人可以得到房屋的使用權(quán)以及所有權(quán)。

綜上，結(jié)合我國目前的司法實(shí)踐，已經(jīng)形成了相對完整的房屋歸屬原則，可以解決大部分的房屋歸屬問題，其實(shí)質(zhì)上包括三部分：首先，在民法誠實(shí)信用原則的約束下，以登記、占有、優(yōu)先權(quán)為房屋歸屬規(guī)則;其次，是合同履行的狀態(tài)包括支付房款、房屋利用程度等，以上遵守的基本原則為民法中的權(quán)利義務(wù)相對等的原則;除此之外，合同簽訂的時間前后以及訴訟行為的相關(guān)因素都會納入考量房屋的歸屬問題中。

三、立法與實(shí)務(wù)建議

解決我國現(xiàn)存的一房二賣的問題無非兩種方法，一種是從源頭上解決一房二賣問題，那么就需完善相關(guān)房屋登記制度避免一房二賣的現(xiàn)象產(chǎn)生，另外一種則是在一房二賣問題發(fā)生后，采取相關(guān)的救濟(jì)措施，通過合理的補(bǔ)償方式來彌補(bǔ)當(dāng)事人的損失。我國法院在審理一房二賣問題時，大部分都會判決對于無法取得房屋的人進(jìn)行一定補(bǔ)償。但是，對于那些迫切需要房屋的人來說，基于房屋的居住功能、增值空間，使用性等考慮，違約補(bǔ)償遠(yuǎn)不如現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)有價值，即使獲得了相應(yīng)的補(bǔ)償，他們的現(xiàn)實(shí)權(quán)益仍舊受到了損害。因此，對于解決此種問題，筆者認(rèn)為我們更應(yīng)該從防范入手，避免此種問題的發(fā)生。

（一）將善意取得制度引入一房二賣的救濟(jì)問題中

在善意取得制度中，房屋出售人是否享有標(biāo)的物的處分權(quán)，直接影響不動產(chǎn)出賣人是否可以依照合同轉(zhuǎn)移標(biāo)的物，但不論出賣人是否有處理的權(quán)利都不會影響合同本身的合法性。因此，我們可以通過立法確立交付占有為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的公示方式，在涉及一方占有交付使用，一方轉(zhuǎn)移所有權(quán)登記的情況下，當(dāng)前買受人通過占有取得了直接支配的物權(quán)時，此時，如果出買人再次售出房屋則屬于無權(quán)處分，而后買受人要獲得房屋的所有權(quán)只能滿足善意取得的條件：（1）進(jìn)行了物權(quán)轉(zhuǎn)移登記。（2）支付了合理對價。（3）出于善意。此種制度設(shè)計就避免了僵硬的僅以登記為房屋歸屬要件的判斷標(biāo)準(zhǔn)，前買受人的占有行為如果具有了合法的物權(quán)屬性，那么后買受人就無法通過登記獲得不動產(chǎn)的所有權(quán)，但是后買受人可以運(yùn)用善意取得制度來對抗前買受人的占有，此種方法成立的前提是后買受人對于前買受人的占有行為并不知情，如果后買受人對于占有行為已經(jīng)提前知曉，并且存在惡意搶先登記的現(xiàn)象，就無法通過善意取得制度對抗前買受人的占有行為，則不能獲得房屋的所有權(quán)。這樣有利于維護(hù)當(dāng)事人的利益以及社會中合理公正秩序，同時可以避免惡意登記的現(xiàn)象的出現(xiàn)，確保前買受人的合法權(quán)益不受侵犯，并且同時對后買受人的善意行為給予充足的保護(hù)。

（二）完善預(yù)告登記制度

雖然預(yù)告登記制度對于一房二賣起到了監(jiān)督的作用，但預(yù)告登記并不是買賣房屋的必備要件，實(shí)踐者大部分購房者對于房屋買賣法律制度的認(rèn)知不足也沒有進(jìn)行預(yù)告登記的意識。因此，進(jìn)一步完善登記體系，提高查詢與進(jìn)行登記的意識是我國解決一房二賣問題完善預(yù)告登記制度的非常重要的任務(wù)之一。

四、結(jié)語

在我國實(shí)踐中，一般是以產(chǎn)權(quán)登記為確定所有權(quán)歸屬的首要規(guī)則，但是如果并未辦理不動產(chǎn)的過戶手續(xù)，則由已經(jīng)辦理了預(yù)告登記的買受人取得房屋的所有權(quán)。如果既沒有辦理過戶手續(xù)，又沒有辦理預(yù)告登記，綜合判定房屋的所有權(quán)由占有房屋的買受人取得。除此之外，共有人、承租人的優(yōu)先權(quán)、實(shí)際付款數(shù)額的多少、預(yù)售合同是否登記備案、房屋利用情況等也應(yīng)該納入房屋歸屬的考慮因素之內(nèi)。而對于這些歸屬規(guī)則，我國法律和審判實(shí)務(wù)中的規(guī)定可以說是錯綜復(fù)雜，筆者認(rèn)為在判定房屋的歸屬問題上時，我們不能僵硬的依據(jù)法條或者相關(guān)規(guī)則判定，還應(yīng)結(jié)合具體情況，必要時也可以將誠實(shí)信用原則作為確認(rèn)不動產(chǎn)所有權(quán)的依據(jù)。通過各方面的措施來合理有效的遏制一房二賣現(xiàn)象的產(chǎn)生，維護(hù)市場交易的正常秩序。

注釋：

姜海.“一房二賣”情形中房屋的最終歸屬及救濟(jì)[J].經(jīng)濟(jì)師，2006（10）：191.

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