淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策

陳孝明

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，從購買土地到房屋開發(fā)直至交房，無時無刻不渴求資金的支撐。但是有些房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中存在管理不到位的情況，往往導(dǎo)致資金鏈非常緊張，稍不控制就會出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。很多房地產(chǎn)企業(yè)公司還沒意識到危險，對市場預(yù)期盲目樂觀，對市場沒有充分的估算和分析就做出大量投資。本文試圖對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題進(jìn)行分析，并提出解決問題的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;問題;對策

一、資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要性

1.資金管理是企業(yè)賴以生存的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在土地拍賣成交后，在短期內(nèi)需要繳付大量的土地款;另外，在某些節(jié)點(diǎn)支付大量的工程款或支付管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用等?；诖罅康馁Y金需求，資金管理可以歸集資金，以供企業(yè)購買土地及生產(chǎn)資料。同時，資金管理可以使資金風(fēng)險控制在合理范圍之內(nèi)，以此穩(wěn)定企業(yè)，避免資金鏈的斷裂。

2.資金管理是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵

在房地產(chǎn)企業(yè)中，資金管理把各部門串聯(lián)起來。通過投資測算，把資金的投向做出精準(zhǔn)的分析，讓公司的投資部門做出最好的投資決策。投資方向找準(zhǔn)后，融資是促使房地產(chǎn)投資成功的重要工作。通過對貸款方式及貸款利率進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，用最低的利率貸到最多的資金，有力地支持了開發(fā)。為了完成既定目標(biāo)，房地產(chǎn)公司會制訂一系列指標(biāo)，加速銷售回籠。資金回籠后，將慢慢用于歸還貸款，沉淀下來的資金可以用于其他項(xiàng)目開發(fā)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題和不足

1.資金管理模式不確定

（1）資金管理模式?jīng)]有統(tǒng)一，集團(tuán)和下屬項(xiàng)目公司各自為政。對于初創(chuàng)型的集團(tuán)或管理制度不嚴(yán)的集團(tuán)，沒有統(tǒng)一的資金管理制度，在資金管理方面執(zhí)行的方法不同，導(dǎo)致集團(tuán)和項(xiàng)目公司各顧各的，或者互相牽制，沒有一套完整的管理方法，導(dǎo)致集團(tuán)沒有凝聚力和戰(zhàn)斗力。

（2）資金管理內(nèi)控制度需要加強(qiáng)。企業(yè)在資金管理制度不健全的情況下，往往沒有很好的管控制度，對沒有做好資金歸集等等資金管理內(nèi)容的人員或項(xiàng)目公司沒有處罰手段，導(dǎo)致令行不止，資金管理部門沒有建立應(yīng)有的威信。

（3）企業(yè)各部門沒有資金管理的觀念，事不關(guān)己，高高掛起。在資金管理制度不統(tǒng)一的情況下，各部門協(xié)調(diào)就會出現(xiàn)問題，資金管理部門和投資部、融資部、銷售部，乃至和企業(yè)管理層之間就會出現(xiàn)步調(diào)不一致的情況，出現(xiàn)問題互相推諉。

2.資金投資效率低下

（1）資金管理沒有保障企業(yè)有效的投資。因?yàn)橘Y金管理效能不高，資金周轉(zhuǎn)不靈，會導(dǎo)致投資部門辛辛苦苦經(jīng)過實(shí)地調(diào)研、測算，最后決定投資的項(xiàng)目，因?yàn)闆]有資金而泡湯。

（2）投資部門沒有和資金管理部門形成互動。在現(xiàn)實(shí)工作中，往往會出現(xiàn)投資部門和資金管理部門各行其是。投資部門按自己的意愿去做投資，資金管理部門按自己的想法管理資金，雙方缺少溝通，結(jié)果或者是投資的標(biāo)的太大，沒錢投資;或者是投資不符合資金管理的要求，不能獲得最大收益。

（3）投資未使資金利用最大化。投資需要?dú)w企業(yè)大量資金，在歸集時，需要集團(tuán)下屬各項(xiàng)目公司予以積極配合，其目的是為了把資金利用到最大化，賺取更多的利潤?，F(xiàn)實(shí)中，往往會因?yàn)轫?xiàng)目公司過多的為自身資金使用考慮，不愿意把資金做最大限度的歸集，沒有保障集團(tuán)投資的使用。

3.資金管理未能促進(jìn)融資

（1）融資增加了資金管理難度。融資是一個非常細(xì)致的工作，融資前有大量的資料要準(zhǔn)備;融資后需要資金管理部門對資金進(jìn)行專項(xiàng)管理，對利息進(jìn)行計(jì)算定期支付，對抵押物進(jìn)行管理，到期后及時歸還融資。另外，還要和資金方做好日常溝通，這些都加大了資金管理的工作量。

（2）融資利率水平居高不下。融資成功與否，融資利率起著決定性作用。如果不能充分利用資金管理部門提供的數(shù)據(jù)做好分析，導(dǎo)致融資成本偏高，最后融資到期無法歸還，最后嚴(yán)重影響資金鏈，融資將失去它的意義。

4.沒有充分調(diào)動銷售部門的積極性

（1）銷售部的工資收入沒有和回籠貢獻(xiàn)指標(biāo)掛鉤。資金管理工作重要的一環(huán)是需要銷售回籠貢獻(xiàn)集團(tuán)的保障，而回籠需要調(diào)動銷售人員的工作積極性才能做好。有的公司銷售部人員的工資收入僅僅和銷售回籠項(xiàng)目公司掛鉤，沒有和銷售回籠貢獻(xiàn)集團(tuán)掛鉤，這樣造成了資金歸集的不暢，資金管理作用沒發(fā)揮出來。

（2）資金管理制度不合理，沒能有效促進(jìn)回籠工作。資金管理需要制訂相應(yīng)制度，比如項(xiàng)目公司要回籠多少，然后貢獻(xiàn)集團(tuán)多少，這個制度是為促進(jìn)回籠打好基礎(chǔ)的。如果資金管理制度制訂得不合理，就會影響回籠的進(jìn)度。

（3）沒有制訂更有效的獎勵政策，保障資金回籠。有效的獎勵，會促進(jìn)銷售回籠。有部分企業(yè)，沒有好的獎勵制度，銷售回籠不好，影響了資金管理。如果沒有大量的資金，就沒有錢去投資和保障日常支付，對企業(yè)來說是巧婦難為無米之炊。

5.資金管理沒有做好企業(yè)的參謀

（1）沒有制訂內(nèi)控制度，資金管理沒有得到各部門的協(xié)同。在企業(yè)的發(fā)展過程中，制度會不斷完善，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)公司內(nèi)控制度沒有完善，各部門在資金管理中沒有找準(zhǔn)自己的位置，導(dǎo)致協(xié)同很差，資金管理沒有有效的管理起來。

（2）資金管理沒能為企業(yè)的發(fā)展做出更有力的貢獻(xiàn)。在房地產(chǎn)公司，現(xiàn)金為王是永恒的規(guī)律。在資金管理制度欠缺的情況下，企業(yè)沒有足夠的資金進(jìn)來，投資也缺少方向，企業(yè)發(fā)展就缺少后勁。

（3）資金管理未能提供決策服務(wù)。在日常工作中，資金管理要做好數(shù)據(jù)分析工作，單純的報(bào)一下賬面數(shù)據(jù)給領(lǐng)導(dǎo)，是不能做好為管理層服務(wù)的。這樣只會導(dǎo)致管理層決策失誤，嚴(yán)重的會導(dǎo)致資金鏈斷裂。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題的方法

1.優(yōu)化資金管理模式

（1）創(chuàng)造更有利于自身發(fā)展的資金管理模式。在資金管理中，要根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)，設(shè)置資金管理模式，向精細(xì)化管理方向發(fā)展。企業(yè)如果還沒有發(fā)展成熟，資金管理模式選擇適合自身特點(diǎn)的方式，是最好的選擇，如果選擇最精準(zhǔn)的精細(xì)管理方式，因?yàn)樽陨砹α康脑?，是不可能達(dá)到最好的效果。資金管理模式千變?nèi)f化，有的管理粗放，有的管理精細(xì)，但萬變不離其宗，最終結(jié)果是要管理好資金，提高資金利用率，為企業(yè)創(chuàng)造最大效益。

（2）資金管理需要集團(tuán)做好帶頭示范。在集團(tuán)模式下的資金管理，有其一定的特性，那就是集團(tuán)在統(tǒng)一的制度下，會帶領(lǐng)各項(xiàng)目公司做好資金管理，這時集團(tuán)的帶頭作用就特別重要。集團(tuán)既是制度的制訂者，又是參與者，只要嚴(yán)格執(zhí)行既定制度，起到帶頭作用，同時又要嚴(yán)格要求下屬項(xiàng)目公司，資金管理才會起到其應(yīng)有的作用。

（3）資金管理需要各部門參與。在資金管理的過程中，需要集團(tuán)和下屬項(xiàng)目公司積極參與。通過構(gòu)建資金鏈的管理模式，可讓整個企業(yè)的資金都納入資金鏈中。建立資金鏈就是將資金在運(yùn)行中的審批與監(jiān)管聯(lián)系起來，由企業(yè)資金管理部門進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配。

2.讓資金管理和投資有效的銜接起來

（1）投資是為了更好利用資金。投資是一個企業(yè)前進(jìn)的動力，但選到一個好的投資是投資部門非常重要的工作。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施新的投資項(xiàng)目，要對其可行性進(jìn)行反復(fù)的調(diào)研，制定項(xiàng)目實(shí)施最佳的方案。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該合理規(guī)避風(fēng)險，在其風(fēng)險管控的范圍內(nèi)，尋找投資發(fā)展的機(jī)遇，只有精挑細(xì)選，讓投資項(xiàng)目給企業(yè)帶來最大收益，才能讓資金發(fā)揮最大的作用。

（2）投資利潤率是否適當(dāng)要作為資金管理的重要指標(biāo)。在資金管理中，必須對投資建立一個投資利潤率的考核指標(biāo)。從項(xiàng)目投資起計(jì)算，直至項(xiàng)目清算，確定最終收益。把最終收益與最初的測算收益進(jìn)行對比，看投資是否對集團(tuán)有利，確定考核結(jié)果。最后，對投資利潤率進(jìn)行打分，這是資金管理的一個重要工作。

3.讓資金管理促進(jìn)融資

（1）加強(qiáng)對融資資金進(jìn)行專項(xiàng)管理。融資進(jìn)來的資金，加強(qiáng)了企業(yè)的競爭力，但在資金管理方面卻增加了難度。融資需要與銀行或其他資金方進(jìn)行日常對接，利息核對，資金進(jìn)出的審批，這些都需要專人對接，并且要有相應(yīng)臺賬。所以，對于融資這一塊工作，需要進(jìn)行專項(xiàng)管理，這樣才能不影響資金管理的效率。

（2）進(jìn)一步拓寬融資渠道。目前，除去銀行貸款、債券融資、信托融資、上市融資等傳統(tǒng)的融資方式，其他各種融資渠道因?yàn)檎咴蛑饾u收緊。但是房地產(chǎn)市場因?yàn)橘Y金的需要很大，總會誕生出一些創(chuàng)新的融資方式。選擇與企業(yè)相匹配的多元化的融資方式，為企業(yè)提供充足的資金保障。

（3）控制好融資利率水平。大型房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橛辛己玫男抛u(yù)和業(yè)績支撐，各大銀行和機(jī)構(gòu)總是青睞有加，融資利率總能控制在合理范圍之內(nèi)。但是對中小房企來說，融資難度非常大，融資利率不可控系數(shù)大多了。所以，資金管理在利率控制上要結(jié)合企業(yè)實(shí)際，在收益最大的基礎(chǔ)上，把融資利率控制在合理水平。

4.通過資金管理加快銷售回籠

（1）銷售回籠是資金管理的重點(diǎn)。眾所周知，銷售回籠是一個企業(yè)的命脈，如果這個環(huán)節(jié)出現(xiàn)重大問題，對企業(yè)的打擊將是致命，所以各個房地產(chǎn)企業(yè)都會把銷售回籠作為極其重要的工作來抓。在實(shí)際工作中，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以通過與大型房地產(chǎn)企業(yè)合作，開發(fā)某個開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，由大型房地產(chǎn)企業(yè)的品牌效應(yīng)來提升知名度和投資方的信任度，從而加快資金回籠速度，達(dá)到快速銷售的目的。

（2）資金管理可以促進(jìn)回籠。資金管理從集團(tuán)層面來引導(dǎo)資金的走向，會監(jiān)督各部門來做好自身和資金有關(guān)的各項(xiàng)工作。資金管理可以引導(dǎo)銷售部的回籠工作，讓其為集團(tuán)提供更多資金，為資金的利用提供來源。

（3）要調(diào)動銷售部門回籠的積極性，這是資金管理的策略。在日常工作中，我們要制訂制度，調(diào)動銷售部門的積極性，讓回籠順利完成，這樣才是有效的資金管理。從集團(tuán)的層面來制訂資金管理制度，獎勵銷售人員，有效促進(jìn)回籠。

5.讓資金管理做好領(lǐng)導(dǎo)的參謀

（1）資金管理是各部門協(xié)同的基礎(chǔ)。資金管理有一個目標(biāo)，就是保障企業(yè)收益最大化。這個目標(biāo)會引導(dǎo)各部門為這一共同目標(biāo)而共同努力。只有各部門協(xié)同努力，資金管理才有可能完成這一目標(biāo)。

（2）資金管理為企業(yè)的發(fā)展注入了力量。資金管理在企業(yè)的發(fā)展中，是一股非常強(qiáng)大的力量，任何工作都離不開資金的支持。如果資金管理非常到位，就會為企業(yè)的壯大提供源源不斷的支持，后勁將是非常強(qiáng)大的。

（3）資金管理為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策的提供了方向。資金管理中會涉及各部門中方方面面的問題，做好分析，提供數(shù)據(jù)，然后提供給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，為領(lǐng)導(dǎo)做好決策，提供了相關(guān)依據(jù)，這是資金管理的一大作用。

四、結(jié)語

資金管理在當(dāng)代房地產(chǎn)企業(yè)中越來越重要了，如果放任資金的粗放式管理，造成的后果是不可低估的。我們只有制訂好資金管理制度，各部門做好配合，吸收各方經(jīng)驗(yàn)，并不斷完善，才能讓房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)下越來越激烈的市場競爭中立于不敗之地。

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（責(zé)任編輯：王文龍）