業(yè)主自治法律體系建設：業(yè)主委員會主體資格探析

關鍵詞 業(yè)主委員會 主體資格 黨建 業(yè)主團體 業(yè)主大會

作者簡介：趙子濤，山西金貝律師事務所合伙人律師。

中圖分類號：D920.4 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.144

一、業(yè)主委員會在社會生活中面臨的困境

業(yè)主委員會成立難，建設單位利益驅使利用小區(qū)的控制權進行尋租謀利、業(yè)主之間不信任且參與度低、業(yè)主大會召開程序及投票方式存在瑕疵、負責指導工作的行政部門沒有積極性、法律法規(guī)沒有對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的主體權益作出明確清晰的界定和有效的制約制度。

業(yè)主委員會正式成立后面臨代表業(yè)主主張權利的困難，由于業(yè)主人口多、規(guī)模大，業(yè)主委員會的組織能力差，讓眾多業(yè)主在一起集體參與討論存在現(xiàn)實的困難;由于依據(jù)國家法律的規(guī)定雙過半甚至雙過三分之二的出席比例和業(yè)主表決的比例，很難最終形成有效的決議;對涉及國家相關法律規(guī)定的公共物業(yè)管理以及小區(qū)內(nèi)的其他公共事宜，比如維修建筑屋頂、粉刷墻面、參與業(yè)主權益訴訟等公共管理事項，均需要通過業(yè)主委員會召集業(yè)主大會，取得業(yè)主大會的授權，決策成本高。

業(yè)主委員會沒有財產(chǎn)所有權，最終責任落實難。有人認為依據(jù)《民法總則》第104條的規(guī)定，可以裁定執(zhí)行全體業(yè)主的財產(chǎn)。但直接裁定追加全體業(yè)主為被執(zhí)行人工作量很大、且分配責任沒有確定成規(guī)，另外能否執(zhí)行業(yè)主大會名下的維修基金尚存在爭議 。在業(yè)主委員會作為申請執(zhí)行人的情形下也存在法律障礙，因業(yè)主委員會作為申請執(zhí)行人不具備民事主體資格，無法辦理車輛登記，需業(yè)主委員會通過業(yè)主大會另行確定適格主體 。

二、業(yè)主委員會作為訴訟主體的案件類型及法院認定標準

（一）業(yè)主委員會涉訴糾紛案件類型

根據(jù)案由劃分：合同糾紛和侵權糾紛，合同糾紛又多見物業(yè)

服務合同糾紛、建設工程施工合同糾紛等;物業(yè)侵權糾紛，其中多見業(yè)主侵占或擅自處置物業(yè)用房或其他共用物業(yè)管理設施的糾紛，還包括業(yè)主委員會侵犯業(yè)主專有權的糾紛等。

根據(jù)當事人劃分：業(yè)主與業(yè)主委員會之間、業(yè)主委員會或業(yè)主大會與其它物業(yè)經(jīng)營管理公司之間、業(yè)主委員會或業(yè)主大會與任何第三人之間的法律關系糾紛。

（二）法院認定標準

近年來我國各地法院司法判例基本對業(yè)主委員會訴訟主體資格持肯定說，但仍有兩種觀點：第一種：確認業(yè)主委員會的民事訴訟主體資格;第二種：有條件得承認民事訴訟主體資格。持第一種觀點的主要理由是，業(yè)主委員會為《民法總則》第102條規(guī)定的“非法人組織”和《民事訴訟法》第48條規(guī)定的“其他組織” ，因此，業(yè)主委員會具有民事訴訟主體資格。持第二種觀點的情形又分為幾種：有的法院認為業(yè)主委員會需要合法程序選舉產(chǎn)生并進行備案后，具有民事訴訟主體資格 。有的法院認為業(yè)主委員會僅需合法選舉產(chǎn)生，備案與否不影響其民事主體資格 。有的法院認為業(yè)主委員會應取得業(yè)主大會的明確授權后才具備民事訴訟主體資格 。

三、理論屆對業(yè)主委員會主體資格仍存在爭議

業(yè)主委員會成立以來，其法律地位在學界眾說紛紜，至今仍存在不同學說。

（一）業(yè)主委員會不具有民事主體資格

持此觀點的學者，主要有兩種，第一種是業(yè)主委員會沒有獨立的財產(chǎn)，無法利用代管財產(chǎn)承擔財產(chǎn)責任，業(yè)主大會與業(yè)主委員會是委托關系，只要對業(yè)主大會主體性質和地位進行明確，不宜再并列規(guī)定業(yè)主委員會的民事主體性質和地位 。第二種是業(yè)主委員會與業(yè)主大會是合法的代表關系而不是直接的代理關系。若把小區(qū)視為法人，則業(yè)主大會為其權力機關和意思機關，而業(yè)主委員會是其執(zhí)行機關和代表機關。業(yè)主委員會是存在于小區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主大會內(nèi)部，而非存在于外部，沒有獨立的法律人格 。

（二）業(yè)主委員會具有民事主體資格

持此觀點的學者，主要有兩種，第一種是業(yè)主委員會是我國法律明確規(guī)定的“非法人組織”，非法人組織不需要擁有獨立的財產(chǎn)，非法人組織的債務無限承擔的規(guī)則中無限承擔的責任僅指出資人（包括設立人）對于非法人組織的債務最終可以承擔無限的責任 。第二種是業(yè)主委員會應界定為無權利能力的社團性質，不是獨立的法人，但享有民事訴訟的主體資格 。

（三）模仿國外區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權制度設立“業(yè)主團體”

有學者認為，業(yè)主大會或業(yè)主代表大會本身并非社會團體， 僅僅是社會團體中社員參與集體議事所借用的一種方式，其本身并不具有民事主體資格 。基于此觀點，應當設立“業(yè)主團體”以彌補并解決現(xiàn)行各地立法所規(guī)定的業(yè)主委員會與被代表的業(yè)主之間的主體缺失問題。

四、造成業(yè)主委員會困境的原因分析

（一）業(yè)主共有權制度缺乏效率

由于每位業(yè)主都享有使用共有財產(chǎn)的權利，因而每位業(yè)主都可能被利益驅動盡通過使用共有財產(chǎn)，以達到自己的收益最大化，而將利用共有財產(chǎn)的成本，盡可能轉嫁給其他業(yè)主共有人。導致這種結果的原因主要有三個，第一個原因是全體業(yè)主為了預防相互之間對共有財產(chǎn)的過度利用，不去響應對共有財產(chǎn)有利的事情，導致決策成本十分高昂 ;第二個原因是全體業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)公司之間相互不信任，表現(xiàn)為在維修資金的使用上格外謹慎，當小區(qū)設備老化或設施破壞等可能存在安全隱患、物業(yè)公司提出使用維修資金申請時，業(yè)主委員會往往拒絕通過決議;第三個原因是業(yè)主組織缺乏對業(yè)主委員會委員的監(jiān)督和激勵，業(yè)主委員會工作效率低，委員工作積極性低，甚至業(yè)主委員會存在濫用權力違規(guī)操作的現(xiàn)象。

因此，特別是在小區(qū)規(guī)模較大共有人較多的情形下，更容易形成不同派別，導致形成統(tǒng)一有效的集體決策的成本極高，甚至集體決策難以形成。

（二）民主管理和民主決策程度不高

我國物業(yè)小區(qū)業(yè)主的民主決策制度缺失，《物權法》和《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主自治的基本原則，但僅有這些原則無法實施自治，還需要制定具體的選舉規(guī)則、議事規(guī)則、表決規(guī)則、監(jiān)督規(guī)則。對于物業(yè)小區(qū)業(yè)主的議事規(guī)則，暫且不論采用一致決還是多數(shù)決原則更符合業(yè)主的合意，對于重大事項的決策法律強制性規(guī)定規(guī)定雙過半和雙過三分之二，而對于日常性的和一般性利益事項的決策卻并未規(guī)定，但在司法實踐中，法院依據(jù)未取得雙過半表決通過則認定業(yè)主大會沒有訴訟主體資格 。我國相關自治管理的民主決策程度不高，還表現(xiàn)在農(nóng)村村民自治。我國農(nóng)村村民自治30年實踐，雖然頒布實施《村民委員會組織法》，但長期以來仍沒有解決民主管理和民主決策。各地村委會探索建立“協(xié)商議事會”制度，議事會除了制定規(guī)則， 還就公共事務進行決策 。

五、黨建引領完善業(yè)主自治法治建設

黨的十九屆四中全會提出“堅持和完善共建共治共享的社會治理制度”，為我國物業(yè)小區(qū)業(yè)主自治法治建設作了指引。完善強化基層社區(qū)居委會治理體系、健全基層黨組織領導體系、理順社區(qū)與居委會基層黨組織隸屬管理關系、加強對小區(qū)業(yè)主委員會和物業(yè)公司黨建治理工作的“紅色引領”，從而最終實現(xiàn)業(yè)主自治，目前在我國較發(fā)達城市先行探索的社區(qū)治理中已經(jīng)取得了階段性成功，對于我國目前基層社區(qū)治理結構從“分散型”向“緊湊型”轉變發(fā)展具有積極的推動和示范意義。如上海某小區(qū)探索實行成立“業(yè)委會監(jiān)督委員會”，由黨建引領社區(qū)治理，實施居委會和業(yè)委會兩個機構成員交叉任職，積極調動居民的主體能動性和積極性，發(fā)揮業(yè)委會在小區(qū)綜合治理中的重要作用 ;蘇州工業(yè)園區(qū)湖東社區(qū)將居委會和業(yè)主委員會粘合，從而加強業(yè)委會的向心力，提升業(yè)委會的自治能力。

業(yè)主委員會是社區(qū)業(yè)主自治中的一股重要力量，但其難以在小區(qū)中發(fā)揮實際的功效，主要表現(xiàn)在業(yè)主組織的主體地位界定不清、決策機制不靈活以及成本高。因此，針對業(yè)主組織主體地位問題，本人同意設置類似“業(yè)主團體”的觀點，稱號可以是“業(yè)主協(xié)會”“業(yè)主組織”或“業(yè)主共同體”等，但其作用只能負責小區(qū)共有部分的維護和經(jīng)營決策，是一個業(yè)主自治的權力機構。而業(yè)主大會不能成為權力機構和民事主體的最重要原因是：第一，業(yè)主大會作為一種業(yè)主會議的形式，不能成為組織，更不能成為物業(yè)權力管理機構;第二，業(yè)主大會由全體業(yè)主成員共同組成，而全體業(yè)主人數(shù)多必然導致業(yè)主大會決策成本高，從而產(chǎn)生業(yè)主大會決策對僵局。業(yè)主委員會本身是業(yè)主大會決議的執(zhí)行機構，只有在取得權力機構授權情形下才能進行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關活動。 “業(yè)主團體”的概念是法律制度設計的產(chǎn)物，但它能夠對內(nèi)滿足管理實體的需要，對外滿足經(jīng)營實體的需要，從而解決我國業(yè)主自治管理中權利機構主體地位缺失的問題。

業(yè)主委員會的“議事規(guī)則管理制度”中，應明確設置業(yè)主大會的法定出席人數(shù)，即召開業(yè)主大會的有效最少法定人數(shù)。因為我國現(xiàn)實是小區(qū)業(yè)主出席業(yè)主大會的人數(shù)比率特別低，根據(jù)目前美國和很多其他發(fā)達國家的業(yè)主管理經(jīng)驗，一般最低比例不到每個小區(qū)全體業(yè)主的50%。但是若根據(jù)目前我國的法律強制規(guī)定出席業(yè)主大會人數(shù)須滿足雙過半，則極大地限制小區(qū)的自治，增加了業(yè)主決策的成本。因而，建議對小區(qū)業(yè)主大會的出席人數(shù)實行較低比例的法定出席人數(shù)（10%或20%），但同時規(guī)定嚴格的業(yè)主大會召開通知和文件的送達過程管理制度，并要求說明會議要討論或審議的內(nèi)容。讓一些業(yè)主能夠有另一種選擇，即基于相信其他業(yè)主會作出符合自己利益決策以及對決策結果無所謂的業(yè)主可以選擇不出席會議，這樣公平且利于提高效率 。

在現(xiàn)階段，因關于業(yè)主自治權力機構的法律制度缺失，業(yè)主委員會涉訴案件又與日俱增，暫時賦予業(yè)主委員會訴訟主體資格是維護權益公平的選擇。但備案不能作為業(yè)主委員會取得民事訴訟主體資格的前提，因為備案不影響業(yè)委會的民事權利義務，業(yè)主委員會的產(chǎn)生也絕非行政機關登記來決定的，無直接法律效果的業(yè)主委員會登記備案行為不會對業(yè)主委員會的權利、義務造成實際影響 。

注釋：

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上海市閔行區(qū)人民法院（2018）滬0112執(zhí)11209號執(zhí)行裁定書。

黑龍江省哈爾濱市中級人民法院（2019）黑01民終923號民事判決書。

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云南省臨滄市中級人民法院（2018）云09民終613號民事判決書，山西省高級人民法院（2019）晉民申2352號民事裁定書。

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