促進(jìn)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的金融問題淺析

杜青青　陳瑋

摘要：黨的十九大提出要建立租購(gòu)并舉的住房制度，從而滿足人們不同層次的居住需求，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。從住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意義入手，介紹了住房租賃市場(chǎng)的基本問題，進(jìn)而分析金融業(yè)對(duì)住房租賃市場(chǎng)支持的現(xiàn)狀與面臨的金融市場(chǎng)與住房租賃無法有效結(jié)合、監(jiān)管缺失、過度金融化等問題，并提出轉(zhuǎn)變政府職能、加快完善金融支持政策、完善相應(yīng)法律機(jī)制等建議。

關(guān)鍵詞：住房租賃 金融支持 監(jiān)管

一、當(dāng)前發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重大意義

黨的十九大立足我國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的特征，提出要建立租購(gòu)并舉的住房制度。這是適應(yīng)我國(guó)新型城鎮(zhèn)化快速發(fā)展需要，特別是有效解決人口流入量大的大中城市租賃住房供求矛盾的重要舉措，也是加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在住房領(lǐng)域的重要體現(xiàn)。

從城鎮(zhèn)化進(jìn)程來看，根據(jù)《2018年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》數(shù)據(jù)，2018年末，我國(guó)常住人口的城鎮(zhèn)化率為59.58%（戶籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%），未來仍有很大的發(fā)展空間;同時(shí)，我國(guó)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，東中西部發(fā)展差距較大，必然引起較大規(guī)模的人口流動(dòng)。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)流動(dòng)人口為2.44億人，其中約有70%租房住，可見流動(dòng)人口對(duì)于住房租賃的需求相對(duì)較大。另外，我國(guó)每年700多萬新畢業(yè)大學(xué)生，多數(shù)選擇租房。但是，目前的住房市場(chǎng)以買賣為主，租賃市場(chǎng)還沒有協(xié)同發(fā)展，不能滿足不同群體的租賃需求。在此城鎮(zhèn)化發(fā)展的背景下，有必要補(bǔ)齊租賃住房短板，使之與住房銷售市場(chǎng)協(xié)調(diào)均衡發(fā)展，逐步建立租購(gòu)并舉的住房制度。

從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革來看，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的必然選擇，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)展均產(chǎn)生正向效應(yīng)。一方面，從企業(yè)發(fā)展角度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)化為住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)屬于產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的自發(fā)轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式，可以將其開發(fā)的物業(yè)用于長(zhǎng)期出租經(jīng)營(yíng)，也可在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老地產(chǎn)、休閑旅游地產(chǎn)等，有利于促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)多元化發(fā)展。另一方面，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，對(duì)于帶動(dòng)就業(yè)、拉動(dòng)家具家電等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也具有十分重要的意義。

二、我國(guó)住房租賃市場(chǎng)存在的問題

（一）傳統(tǒng)觀念不利于租賃市場(chǎng)的發(fā)展

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，購(gòu)房和租房都是解決居住問題的重要方式，比如在德國(guó)租房比例高達(dá)61%，住房租賃市場(chǎng)在住房市場(chǎng)具有特別重要的意義。但是，在我國(guó)的傳統(tǒng)觀念中，房子只有買了，才是屬于自己的，才會(huì)心里踏實(shí)，因此“重買賣輕租賃”的觀念日益深入人心。在此傳統(tǒng)觀念下，房屋出售方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大部分都是新建商品房后“只賣不租”，以達(dá)到迅速回款，延長(zhǎng)企業(yè)現(xiàn)金流的目的。根據(jù)第六次人口普查資料，我國(guó)2010年家庭平均的租住率約為27%，只有在北京、上海、廣東等人口凈流入的省市，租房比例較高，分別為37.18%、38.29%、46.89%;而歐洲國(guó)家的租房率基本在40%以上。

（二）住房租賃市場(chǎng)供求關(guān)系失衡

如前文所述，隨著進(jìn)城務(wù)工人員等流動(dòng)人口的增加，住房的租賃需求逐年上升，但住房的供應(yīng)需要時(shí)間周期，具有遲滯效應(yīng)。此外，存在供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的問題。一是從供應(yīng)主體看，我國(guó)租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體單一，私人出租的住房占市場(chǎng)化租賃住房的絕大部分，而專業(yè)化機(jī)構(gòu)投資者持有經(jīng)營(yíng)出租的住房較少。同時(shí)，租賃需求一般更加注重區(qū)位選擇，距離是主要的考慮因素。但是距離工作地越近，居住的成本可能也會(huì)越高。因此，職住平衡的問題也比較突出。

（三）租賃住房的品質(zhì)大多相對(duì)較差

人們居住需求的滿足可以帶給人體面、舒適的感覺，也會(huì)增加其社會(huì)認(rèn)同感。但在租賃市場(chǎng)上，目前可以出租的房屋品質(zhì)參差不齊，除了一些高價(jià)租金的住房外，很多都是小區(qū)環(huán)境較差、物業(yè)配套不足、管理混亂、人員相對(duì)復(fù)雜的低層次的房源。有的是城鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村私搭亂建的缺乏足夠安全保障的建筑。

（四）租賃關(guān)系不穩(wěn)定

根據(jù)諸多媒體報(bào)道顯示，租客與房東之間權(quán)利地位不對(duì)等，在租賃的賣方市場(chǎng)下，房東可以很隨意地漲房租，甚至驅(qū)逐租客。在此情況下，往往有過租住體驗(yàn)的人群，都會(huì)有苦不堪言的感受。租金和租期等租賃關(guān)系的不穩(wěn)定，成為租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期困擾之一。

（五）租賃市場(chǎng)的信息亂象較多

很多虛假房源廣告，難以辨別真?zhèn)危踔劣诜课莓a(chǎn)權(quán)都不是十分的清晰。這樣，市場(chǎng)的信息就讓人無所適從，容易上當(dāng)受騙，可能高價(jià)租住很差的房源。究其原因，一方面，缺乏政府住房租賃信息公共服務(wù)，另一方面，市場(chǎng)權(quán)威機(jī)構(gòu)的房源信息發(fā)布管理也不健全。此外，發(fā)布虛假信息的違法成本低。

三、金融支持住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀

（一）租賃市場(chǎng)的蛋糕為金融市場(chǎng)帶來商機(jī)

通過前文的分析，我們可以得出結(jié)論，一方面，未來我國(guó)的規(guī)?；》孔赓U市場(chǎng)發(fā)展前景較好，租住需求十分旺盛，特別是在一些產(chǎn)業(yè)集聚、就業(yè)吸納能力強(qiáng)的大中城市;另一方面，目前的住房租賃市場(chǎng)還處于剛起步的階段，需要投入較多的資源去增加房源供應(yīng)、提供租賃服務(wù)等，這顯然也是一種巨大的商機(jī)，可以給金融機(jī)構(gòu)開拓出一片新的天地。

（二）資本市場(chǎng)發(fā)展對(duì)金融參與住房租賃行業(yè)提供了便利

隨著資本市場(chǎng)的發(fā)展和完善，金融參與住房租賃市場(chǎng)也更加廣泛，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是目前住房租賃行業(yè)獲得風(fēng)險(xiǎn)投資的公司就有近10家。比如，雷軍斥資1億元投入了“小米YOU+公寓”。二是多家銀行都在開展住房租賃領(lǐng)域的貸款項(xiàng)目，比如，利用長(zhǎng)租公寓的租金預(yù)收款，未來可與銀行開發(fā)固定收益類產(chǎn)品。三是很多P2P和保理公司也都嘗試進(jìn)入該領(lǐng)域。

（三）隨著國(guó)家的政策鼓勵(lì)多數(shù)金融機(jī)構(gòu)涉足住房租賃行業(yè)

2016年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國(guó)辦發(fā)[2016]39號(hào)），明確鼓勵(lì)金融支持住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。此后，工農(nóng)中建交五大國(guó)有銀行、國(guó)開行、招商銀行，以及地方性金融機(jī)構(gòu)積極參與住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，提供金融支持。一是提供貸款支持。通過貸款支持房屋建設(shè)、日常租賃經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn);同時(shí)，為住房租賃小微企業(yè)設(shè)計(jì)了融資產(chǎn)品。二是提供授信支持。比如，國(guó)開行、建設(shè)銀行等與上海市政府合作，通過項(xiàng)目授信支持國(guó)有住房租賃企業(yè)。三是推動(dòng)REITs試點(diǎn)。證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》） （證監(jiān)發(fā)[2018]30號(hào)），鼓勵(lì)發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。在支持對(duì)象方面，除了支持住房租賃企業(yè)發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)還積極開展個(gè)人金融服務(wù)，促進(jìn)住房租賃消費(fèi)。比如，建設(shè)銀行采取信用、抵押、質(zhì)押、保證等方式為承租人提供貸款，滿足承租人貸款需求，甚至有最長(zhǎng)期限10年、最高額度100萬的產(chǎn)品。

四、金融支持住房租賃市場(chǎng)的一些問題

（一）金融市場(chǎng)與住房租賃的結(jié)合模式問題

傳統(tǒng)的債權(quán)融資模式以及資產(chǎn)證券化的思路都面臨一定困難，前者的問題在于操作流程相對(duì)復(fù)雜，對(duì)信用主體的認(rèn)定和要求都較高;后者的問題在于現(xiàn)行法律對(duì)于租金收益權(quán)還沒有明確的認(rèn)定。

此外，還有關(guān)于資金成本的問題，租賃住房缺乏長(zhǎng)期低息融資渠道。租賃住房回報(bào)率較低，特別是房?jī)r(jià)和租金的對(duì)比鮮明，加之交易稅負(fù)過重，使這一問題更加凸顯。同時(shí)，租賃住房資金回收周期較長(zhǎng)，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債權(quán)融資期限一般為1—2年，無法支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期大規(guī)模持有商品租賃住房。同時(shí)，具有長(zhǎng)期融資功能的REITs進(jìn)展緩慢。

（二）金融參與租賃市場(chǎng)的監(jiān)管缺失引發(fā)市場(chǎng)亂象

如租賃市場(chǎng)的過度金融化問題。根據(jù)中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，北京市參與租賃住房貸款的金融機(jī)構(gòu)有幾十家，包括螞蟻金服、京東金融等互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)，這類互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的金融產(chǎn)品監(jiān)管難度較大，且介于房屋主管部門和金融監(jiān)管部門的邊界地帶。如果發(fā)生大量資金流入，一旦監(jiān)管不力，就會(huì)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，比如前期杭州、上海、西安等一些從事租賃經(jīng)營(yíng)的企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂，引發(fā)“暴雷”、“跑路”事件，都揭示了這一方面監(jiān)管的漏洞。

（三）過度金融化推高住房租金水平，大大減弱租客的福利水平

在租金貸等金融支持下，租客和房東就成為租賃企業(yè)撬動(dòng)金融資本的工具。本來租金貸款應(yīng)該借給租客、支付給房東，但是企業(yè)在過渡階段截留了這部分預(yù)付租金。一旦形成一定資金規(guī)模，就可以用這筆錢去市場(chǎng)爭(zhēng)奪房源，壟斷市場(chǎng)，從而掌握租金的定價(jià)權(quán)，這樣就推高了住房租金，最終使出租人的福利受到損害。同時(shí)，企業(yè)利用本來屬于租客和房東的租金貸款，去加杠桿經(jīng)營(yíng)，在缺乏足夠自有資金支撐的情況下，稍有經(jīng)營(yíng)不善，資金鏈就很可能會(huì)斷裂，引發(fā)一系列社會(huì)問題和矛盾，侵害租客和房東的合法權(quán)益。

五、對(duì)策

（一）轉(zhuǎn)變政府職能，做到管理與服務(wù)并重

為促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，政府應(yīng)堅(jiān)持問題導(dǎo)向，根據(jù)市場(chǎng)客觀規(guī)律來轉(zhuǎn)變職能、優(yōu)化服務(wù)。一方面，房屋管理和金融監(jiān)管等相關(guān)部門加強(qiáng)配合，共同監(jiān)管市場(chǎng)秩序;另一方面，應(yīng)積極為群眾提供多方位的服務(wù)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)有序發(fā)展。例如，搭建住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，發(fā)布指導(dǎo)租金，提供基本公共服務(wù)信息。

（二）加快完善金融支持政策

對(duì)于開發(fā)建設(shè)租賃住房，金融部門應(yīng)該給予長(zhǎng)期低息貸款支持。同時(shí)，REITs作為最適合租賃市場(chǎng)的一種金融工具，應(yīng)該加快銀行間市場(chǎng)、交易所市場(chǎng)的REITs試點(diǎn)工作。建立物業(yè)產(chǎn)權(quán)信托登記制度;明確發(fā)行REITs的物業(yè)采取公允價(jià)值計(jì)量會(huì)計(jì)原則;在稅收方面適當(dāng)優(yōu)惠。對(duì)持有人（投資者）持有住房出租產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等進(jìn)行減免。免除發(fā)行REITs時(shí)進(jìn)行物業(yè)非交易過戶產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅等。免除REITs向投資機(jī)構(gòu)分配收益時(shí)產(chǎn)生的所得稅，解決重復(fù)征稅問題。

同時(shí)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新服務(wù)。支持金融機(jī)構(gòu)推出符合住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及承租人租賃需求的金融產(chǎn)品，為建立租購(gòu)并舉的住房體系提供金融支持。

（三）完善相應(yīng)法律機(jī)制，規(guī)范租賃市場(chǎng)管理

住房租賃市場(chǎng)的良性發(fā)展離不開健全的法律體系支撐。目前《住房租賃條例》立法工作已經(jīng)啟動(dòng)并列入了國(guó)務(wù)院2019年立法工作計(jì)劃。下一步，有關(guān)部門應(yīng)該加快推動(dòng)出臺(tái)，以規(guī)范出租人和承租人以及相關(guān)企業(yè)主體的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的交易行為，推動(dòng)建立誠(chéng)信、規(guī)范、高效的住房租賃市場(chǎng)。