前期物業(yè)服務(wù)合同糾紛的研究

關(guān)鍵詞 前期物業(yè)服務(wù)合同 格式條款 滯后性 行政權(quán)

作者簡介：楊思微，樂山師范學(xué)院政法學(xué)院。

中圖分類號：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.038

一、在前期物業(yè)服務(wù)合同中存在的問題

（一）業(yè)主對于前期物業(yè)服務(wù)合同缺乏知情權(quán)

《物業(yè)管理條例》第21條針對業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立之前小區(qū)物業(yè)的無序狀態(tài)，以及前期物業(yè)管理必須簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的問題有明確規(guī)定。但對于業(yè)主來說，自己并非是前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人之一，卻要受到前期物業(yè)服務(wù)合同的約束，這是不公平的，違反了合同的訂立原則。因此《物業(yè)管理條例》第25條對建設(shè)單位設(shè)立了法律義務(wù)，從而保障業(yè)主的知情權(quán)、維護業(yè)主的相關(guān)權(quán)益。在理論上，業(yè)主簽訂購房合同時，對前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)進行了確認(rèn)，所以可以視業(yè)主已對建設(shè)單位授權(quán)[1]。那么，建設(shè)單位即有權(quán)對業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)進行設(shè)定，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同。因而業(yè)主不能以其是合同第三人從而拒絕履行其相應(yīng)的法律義務(wù)與責(zé)任。但是在《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定中，前期物業(yè)企業(yè)的法律義務(wù)并非都是強制性的，開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實踐中仍擁有較大自由。據(jù)調(diào)查，57.32%的業(yè)主知曉前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容是在交房時，其中80.25%的業(yè)主認(rèn)為自己不能及時了解合同的內(nèi)容，損害了自己的權(quán)益，而這也是前期物業(yè)服務(wù)合同糾紛的誘因之一。因為《物業(yè)管理條例》并沒有相關(guān)的處罰，所以業(yè)主知情權(quán)被侵害的情況較為普遍。

（二）格式合同在前期物業(yè)管理中存在缺陷

前期物業(yè)服務(wù)合同是格式合同，其條款是前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方事先制定的，因此前期物業(yè)服務(wù)合同更偏向于維護前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益。而格式合同條款定型化的法律特征導(dǎo)致業(yè)主不能就合同條款與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行協(xié)商，這就使得業(yè)主很容易受到壓榨。比如在實踐中，有部分業(yè)主對個別條款有異議，前期物業(yè)企業(yè)就以與業(yè)主達不成前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議為由，不向業(yè)主交付房屋鑰匙、水電氣信用卡、門禁卡。相較于前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主處于弱勢地位，缺乏法律意識、也沒有完備的法律資源。在現(xiàn)實中，由于業(yè)主舉證不充分，抗辯事由得不到支持，以致業(yè)主敗訴率頗高。且我國物業(yè)管理的立法與社會需求并不相適應(yīng)，單從《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《最高法院解釋》）第3條和第5條的設(shè)定來說，符合權(quán)責(zé)對等原則，防止了前期物業(yè)服業(yè)企業(yè)法律責(zé)任的轉(zhuǎn)移和擴大。但對于業(yè)主來說，抗辯權(quán)的行使定然會受到格式合同的扼制。

（三）無因管理下前期物業(yè)服務(wù)合同具有滯后性

對于實踐中，業(yè)主委員會未成立或者業(yè)主委員會已成立，但尚未訂立新的合同或沒有選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)合同就逾期的情況[2]，《最高法院解釋》第6條有相關(guān)的規(guī)定。然而由于現(xiàn)代社會、經(jīng)濟的發(fā)展特性，使得前期物業(yè)服務(wù)合同具有滯后性。前期物業(yè)服務(wù)合同條款定型化的特點，使之不能對價格、政策的變動做出預(yù)測[3]。據(jù)調(diào)查， 59.47%的業(yè)主在無因管理下沒有簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，其中72.87%的業(yè)主認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)合同的具體條款應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況及時修改或補充，前期物業(yè)服務(wù)合同已不能適應(yīng)社會的需求。

二、行政權(quán)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同中的缺失

（一）在規(guī)范前期物業(yè)企業(yè)選聘中所存在的問題

在前期物業(yè)管理中，建設(shè)單位擁有選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和訂立前期物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利[4]。因此為了制約建設(shè)單位的權(quán)力，《物業(yè)管理條例》第3條對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作進行了規(guī)范。但由于并未觸動其在前期物業(yè)中的優(yōu)勢地位，建設(shè)單位仍易濫用自己的決定權(quán)隨意選聘。不過，歷年來物業(yè)糾紛案件的增多反映出在物業(yè)服務(wù)行業(yè)中行政機關(guān)行政權(quán)的缺失。于是住建部于2018年3月8日正式發(fā)文取消《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，改變了原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理機制，在前期物業(yè)管理中加大了行政權(quán)的介入。但因為相關(guān)的政策條例還沒有出臺，因此關(guān)于行政主體責(zé)任如何分配，行政權(quán)如何介入，在哪一個環(huán)節(jié)介入的問題到現(xiàn)在都沒有一個準(zhǔn)確的答案。這就導(dǎo)致前期物業(yè)管理的發(fā)展仍就艱難。

（二）對于前期區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)督存在問題

在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時，業(yè)主陸續(xù)進住小區(qū)，難以對前期區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)合同的形式和內(nèi)容進行統(tǒng)一的表決。因此房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)積極地負(fù)責(zé)前期物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)督工作，對前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容是否存在危害業(yè)主的利益問題進行評估，否則業(yè)主在前期物業(yè)管理中的平等地位就會被動搖。但是在現(xiàn)實生活中，前期物業(yè)服務(wù)合同只要報房地產(chǎn)相關(guān)的行政主管部門備案生效即可，相關(guān)的行政部門并不會對前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容進行監(jiān)督檢查。這也使得業(yè)主進住小區(qū)后對于前期物業(yè)服務(wù)合同有異議，關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的糾紛也不斷出現(xiàn)。

三、解決前期物業(yè)服務(wù)合同糾紛的對策

（一）完善前期物業(yè)管理的立法

我國對前期區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)法律制度和規(guī)定還有待完善，其相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)以及責(zé)任沒有嚴(yán)格清晰的司法解釋，因此對于前期物業(yè)管理中存在空白和漏洞的地方應(yīng)當(dāng)進行補充和修訂。筆者據(jù)前期物業(yè)管理立法的發(fā)展現(xiàn)狀，法律、法規(guī)的主要涉及對象進行剖析，認(rèn)為相關(guān)立法的調(diào)整和完善應(yīng)當(dāng)從前期物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)與管理入手。從前者來看，要針對小區(qū)的多種類型對前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量設(shè)立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，完善相應(yīng)的前期物業(yè)法律法規(guī)。而從管理的方面來看，還應(yīng)進一步建立對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理辦法。通過這些法律法規(guī)的制定和實施，使前期物業(yè)服務(wù)的運營、管理、收費等各方面做到依法規(guī)范[5]。

（二）確立行政權(quán)力的穩(wěn)固地位

在前期物業(yè)中，由于建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主導(dǎo)地位，行政權(quán)力應(yīng)適當(dāng)介入以保護業(yè)主權(quán)益不受侵害。

1.設(shè)置糾紛調(diào)解機制。近年來，前期物業(yè)服務(wù)合同糾紛一類的案件越來越多，有很大一部分原因是物業(yè)與業(yè)主溝通不暢，造成雙方矛盾激化以至于不得不訴之于法律。因此筆者認(rèn)為完善糾紛調(diào)解機制，整合街道辦事處的行政調(diào)解資源和居民委員會的人民調(diào)解資源是十分有必要的。兩相結(jié)合對于糾紛先進行調(diào)解揀擇，處理事由簡單的糾紛，再為調(diào)解不能的糾紛聘請專業(yè)的法律人才到法院申請立案[6]。同時，在實踐中73.25%業(yè)主法律認(rèn)知錯誤，視前期物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位和不服務(wù)為相同的法律關(guān)系，擅自將物業(yè)管理費與因前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行瑕疵所造成的損害進行折抵。這不僅損害了前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)利益，也損害了業(yè)主自身利益，因此居民委員會和街道辦事處也應(yīng)定期開展法律宣講，以提高業(yè)主的法律意識。

2.構(gòu)建物業(yè)服務(wù)屬地管理主體責(zé)任獎懲機制。筆者認(rèn)為將前期物業(yè)管理的行政責(zé)任主體類別為三大類：一是房地產(chǎn)行政主管部門;二是物價主管部門;三是其他綜合性管理部門是比較合理的。在此基礎(chǔ)上，對內(nèi)完善相關(guān)的行政規(guī)章制度，對外設(shè)立對主管部門的投訴電話或其他檢舉方式，以刺激物業(yè)服務(wù)屬地管理主體各司其職，在前期物業(yè)服務(wù)中切實履行自己的職責(zé)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)屬地管理主體的行為，杜絕其不作為、行政效率低下的問題，使行政權(quán)在前期物業(yè)管理中煥發(fā)出新的活力。

參考文獻：

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[6]黃臘梅.蕪湖縣法院關(guān)于物業(yè)糾紛審判實務(wù)問題統(tǒng)計分析[E].蕪湖市中級人民法院，2019.