賣地13000億，樓市會不會被喚醒？

南方周末記者 劉詩洋發(fā)自北京

截至5月26日，北京2020年已總計(jì)賣出了價值1130億元的土地，平均每天賣地7億。

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★賣地火爆，不少城市近期出讓的土地都取消了原本為杜絕地王而設(shè)的“限價”門檻。

以北京為例，總計(jì)1130億的土地出讓金收入中，有高達(dá)702億都是央企和國企埋單，另外還有174億也是由國企參與的聯(lián)合體競得。

2020年5月以來，一線城市已消失許久的地王爭奪戰(zhàn)，火熱開打。

5月10日，曾經(jīng)的地產(chǎn)航母合生創(chuàng)展以107.4億拿下北京豐臺區(qū)分鐘寺兩幅地塊。其中一宗以高達(dá)7.6萬/平米的樓面價，創(chuàng)下2016年以來北京土地的單價新高。在深圳，龍光地產(chǎn)5月16日花費(fèi)116億拿下前海一宗住宅用地，可售部分的樓面價更是達(dá)到8.67萬/平米，一舉刷新深圳新的單價“地王”。

兩天后的廣州，政府在同一天內(nèi)一口氣出讓了11宗商、住地塊，32家房企蜂擁土拍現(xiàn)場，僅保證金就繳納了160億。當(dāng)天，廣州賣地收入240億元，其中有6宗溢價成交。

在上海，賣地?zé)岢眮淼酶?，?020年2月份，香港置地就曾以310.5億元高價拿下上海徐匯濱江地塊，一舉超越2014年中民投創(chuàng)造的董家渡地王，刷新上海土拍總價紀(jì)錄。

一線城市如今的土地盛況并非偶然，在許多人仍專注于疫情時，一場轟轟烈烈的賣地?zé)岢痹缫严砹巳珖恳粋€城市。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)的全國300城土地出讓報(bào)告顯示，2020年4月，全國300城土地出讓總額高達(dá)5369億元，比沒有疫情的2019年同期還要高出25%。

在疫情嚴(yán)重影響地方經(jīng)濟(jì)的背景下，高漲的賣地?zé)崆樗坪跽A(yù)示著政府心態(tài)的轉(zhuǎn)變。眼下幾乎所有城市都在加快供地計(jì)劃，4月全國住宅類用地供應(yīng)達(dá)到954宗，同比增加15%。此外，為了加快賣地節(jié)奏，以北京為代表的不少城市，近期出讓的土地都取消了原本為杜絕地王而設(shè)的“限價”門檻。

推地節(jié)奏的加快，限價門檻的取消，以及樓面地價的水漲船高，似乎預(yù)示著，在未來一到兩年項(xiàng)目入市期內(nèi)，中國樓市或?qū)⒂瓉砭眠`的“盛夏”。

事實(shí)上，眼下的樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯復(fù)蘇跡象，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2020年4月，全國70個城市房價已呈普遍上漲態(tài)勢，其中一線城市新建商品住宅同比上漲2.9%，二線城市則漲到了5.6%。而在過去兩年里政府強(qiáng)調(diào)控的基調(diào)下，這些數(shù)字基本都呈下降趨勢。

埋單的主要是國企央企

很多人可能想不到，在疫情影響下，全國賣地的熱潮，卻已幾乎達(dá)到近兩年的頂峰。

一線城市在此輪賣地?zé)岢敝斜憩F(xiàn)最猛，北上廣深4月份的土地供應(yīng)面積同比大漲了95%，吸金648億，同比大漲207%。而在成交樓面價方面，原本就已房價高企的一線城市“面粉”價格也空前高漲，成交樓面均價10842元/平方米，比2019年同期增加了158%。

然而統(tǒng)計(jì)數(shù)字還不足以體現(xiàn)一線城市的賣地?zé)崆?。住建委的?shù)據(jù)顯示，截至5月26日，北京2020年已總計(jì)賣出了價值1130億元的土地，平均每天賣地7億。在總計(jì)成交的37宗土地中，有30塊都是住宅，成交樓面價高達(dá)3.4萬元/平米，比2019年同期的成交單價高了六成。

自2017年調(diào)控以來，北京施行“控地價、限房價”的調(diào)控手段，不僅縮減了純住宅地塊供應(yīng)，還給幾乎所有土地都掛上了限價、自持的枷鎖。而自2020年以來，大量宅地，甚至稀缺地塊的供應(yīng)加速，且不再對價格進(jìn)行限制。

這讓過去對北京望而生畏的不少地產(chǎn)商重新找回?zé)崆?，已遠(yuǎn)離北京土地市場多年的合生創(chuàng)展，就是最佳例證，其在5月19日斥資107.4億買下北京南三環(huán)分鐘寺地塊的10天前，該公司還曾以72.2億的代價拿下該區(qū)域另一塊相鄰宅地。

在10天內(nèi)花費(fèi)180億重倉北京，這家昔日的“地產(chǎn)航母”可謂豪賭。要知道，從2017年至今合生創(chuàng)展在全國買地總共才花了64億。

一位接近該公司的人士告訴南方周末記者，最終的成交價雖然高于預(yù)期，但仍在意料之內(nèi)。合生此前曾參與過該地塊的棚改，因此對這塊地志在必得，而且地塊本身非常優(yōu)質(zhì)，南三環(huán)附近也已經(jīng)多年沒有宅地推出。

合生創(chuàng)展拿下的這三塊地完全沒有限價和自持的枷鎖。這也引得5月19日當(dāng)天有包括融創(chuàng)、中海、平安在內(nèi)的8家頭部房企激烈爭奪，僅首宗土地就經(jīng)歷了56輪報(bào)價。

合生創(chuàng)展的豪賭，背后也揭示了房企對當(dāng)下一線城市土地市場的敏銳嗅覺。事實(shí)上，為加速土地供應(yīng)，政府放開土拍門檻的跡象已經(jīng)非常明顯。除了北京近來推出的多宗“不限價”宅地外，包括上海、深圳等多個城市也都給新推出的地塊卸掉了“枷鎖”。

一家國內(nèi)前十房企的投拓部門負(fù)責(zé)人告訴南方周末記者，對有實(shí)力的公司來說眼下確實(shí)是入場的機(jī)會，尤其是一線城市和房價仍有空間的二線城市。因?yàn)榫烷L期調(diào)控的基調(diào)來看，這種松綁可能是暫時的，如果這個時候不擴(kuò)充優(yōu)質(zhì)土地儲備，就可能喪失后市的機(jī)會。

眼下，這場賣地?zé)岢闭蛉珖?，哪怕二三線城市也是如此。中指院數(shù)據(jù)顯示，二線城市的土地供應(yīng)面積，與2019年相比也增長了36%。近期二線城市的土地出讓規(guī)模遠(yuǎn)超一線城市。南京4月賣出土地439.2億，位列全國第一，是北京當(dāng)月成交兩倍多。

此外，杭州、佛山、蘇州也均迎來賣地高潮，單月土地出讓收入超過所有一線城市，均在230億以上。截至2020年4月，全國300城市土地出讓金總額為13190億元，同比增長約3%。

不過，雖然政府推地?zé)崆楦邼q，但眼下為地方政府埋單的仍以國企、央企為主。中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-4月，全國TOP50房企的拿地總面積與2019年同期相比仍大幅下降31.2%，與此同時，以北京為例，總計(jì)1130億的土地出讓金收入中，有高達(dá)702億都是央企和國企埋單，另外還有174億也是由國企參與的聯(lián)合體競得。

“房住不炒”背景下的復(fù)蘇

盡管調(diào)控并未松綁，但土地出讓政策的寬松已經(jīng)顯而易見。根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，以北京為例，2020年推出的不限價地塊占供應(yīng)總量的67%，其數(shù)量比2019年下半年不限價地塊已經(jīng)多了兩成。

在接下來的一年，這些潛在新建商品房可能進(jìn)一步推高房價，并引發(fā)傳導(dǎo)作用。2020年4月全國住宅樓用地的成交樓面價已達(dá)到5503元/平方米，同比增長22%，而這些漲幅給房企帶來的成本壓力，只能在未來的房價中化解。

貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，近期北京一些優(yōu)質(zhì)地塊的溢價成交，未來入市必然會帶動二級市場價格的抬升。而且不限價地塊的出讓對市場信心有提振作用。將進(jìn)一步帶動一二級市場熱度的上升，推動成交量上漲。

此外，盡管全國各地的限購政策仍在發(fā)揮作用，但近期房價已經(jīng)出現(xiàn)明顯的回暖勢頭。在國家統(tǒng)計(jì)局5月19日公布的4月70城新房價格里，只有天津、濟(jì)南、瀘州、安慶、宜昌、岳陽、韶關(guān)七個城市同比2019年出現(xiàn)了下跌，其他63個城市基本都維持了上漲態(tài)勢。全國同比2019年漲幅最高的是呼和浩特，上漲13.7%。而在一線城市中，深圳以4.8%的漲幅領(lǐng)跑。

主要城市二手房市場的回暖相比新房更加明顯。根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份系統(tǒng)監(jiān)測的18城市當(dāng)月二手房成交量環(huán)　比增加43.1%，同比增加17.6%。而在價格方面，南方周末記者近期走訪比對發(fā)現(xiàn)，5月以來，北京大多數(shù)新上二手房源價格相比同小區(qū)一兩個月前，也普遍有5萬-10萬的漲幅。

不過，在主要城市調(diào)控政策未放開之前，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市眼下的復(fù)蘇仍是疫情期間的消費(fèi)釋放。在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來，房住不炒依然是2020年樓市調(diào)控的主基調(diào)。

在5月22日國務(wù)院總理李克強(qiáng)作的政府工作報(bào)告中，與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容僅81個字，除了重提“房住不炒”以外，此前頻繁出現(xiàn)的“長效機(jī)制”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”等表述均未出現(xiàn)。

一位不愿具名的券商分析師告訴南方周末記者，考慮到房地產(chǎn)目前仍然是大多數(shù)地方財(cái)政的支柱產(chǎn)業(yè)，在疫情全面影響經(jīng)濟(jì)的背景下，房地產(chǎn)可能也會發(fā)生變化。不過他也強(qiáng)調(diào)，在調(diào)控基調(diào)下，快速的房價上漲不太可能出現(xiàn)，但房企融資、拿地的政策可能會出現(xiàn)放松。

事實(shí)上，雖然金融政策的當(dāng)下仍在防止資金過度流入房地產(chǎn)，但相比2019年甚至更早時候，房企融資利率2020年以來正持續(xù)下行。不少公司的短期融資利率都已降至2%左右，以萬科A（000002.SZ）近期公告的一筆25億債券為例，其品種一票面利率詢價區(qū)間為2.2%-3.2%，品種二票面利率詢價區(qū)間為2.7%-3.7%。而央企葛洲壩近期發(fā)行的一筆15億超短融資券，其票面利率已降至1.4%。

在此情況下，房企融資近期也有提速跡象。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，5月16日-22日房企共發(fā)行境內(nèi)外債券18筆，融資（含計(jì)劃）金額約170.4億，環(huán)比上升137%。

受疫情影響，在近期公布的政府工作報(bào)告中，中央并未提及2020年的經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)，這或許意味著，今年中央不會再對地方政府追求GDP增速施加壓力。此外，報(bào)告還稱，要綜合運(yùn)用降準(zhǔn)降息、再貸款等手段，引導(dǎo)廣義貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速明顯高于2019年。

上述券商人士認(rèn)為，2020年可能會迎來較往年更寬松的貨幣環(huán)境。過往調(diào)控最有效的手段，就是信貸。雖然近期出現(xiàn)土地?zé)岢焙蜆鞘谢嘏?，但會不會持續(xù)發(fā)酵，還要看金融政策是否會向房地產(chǎn)重開大門。畢竟，房地產(chǎn)也是受疫情影響較大的產(chǎn)業(yè)之一，一些中小開發(fā)商此前已到了資金鏈的危險(xiǎn)邊緣。