處置底商的稅務(wù)籌劃方案

王尤貴

常見的底商處置方式為將底商對(duì)外出售，但按國家稅收政策，不僅需要繳納流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，還涉及到土地增值稅和企業(yè)所得稅，整體稅收負(fù)擔(dān)較大，其中：比較稅負(fù)較大的稅種為營業(yè)稅、契稅和土地增值稅。因此，處置底商有必要進(jìn)行稅收籌劃。

[基本案例]A公司是1996年在北京市工商行政管理局登記注冊(cè)成立的外商獨(dú)資經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)主要開發(fā)“象牙塔”項(xiàng)目，“象牙塔”可銷售總面積57736.10平方米，其中底商面積13812.41平方米，截至2008年12月31日，A公司賬面“象牙塔”價(jià)值為4.67億元，專家估計(jì)項(xiàng)目竣工后底商收入(市值)2.90億元。

[解析]1，A公司以底商出資，成立新公司，然后轉(zhuǎn)讓持有的新公司股權(quán)。

依據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅；對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。所以，A公司采取以底商投資成立一個(gè)新公司，不繳納營業(yè)稅，將來再轉(zhuǎn)讓新公司股權(quán)，也不繳納營業(yè)稅。

依據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。財(cái)稅[2006]21號(hào)《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》規(guī)定：對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因A公司為房地產(chǎn)公司，A公司采取以底商投資成立一個(gè)新公司，應(yīng)繳納土地增值稅。

依據(jù)《契稅暫行條例細(xì)則》規(guī)定：以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅。財(cái)稅[2008]175號(hào)《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》規(guī)定：在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅(注：本規(guī)定從2003年以來一直執(zhí)行)。所以，A公司采取以底商投資成立一個(gè)新公司，應(yīng)繳納契稅，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)就不用再繳納契稅了。

可見，本方案避免了營業(yè)稅。

2，A公司“象牙塔”項(xiàng)目其他房產(chǎn)銷售完畢后，由新成立公司或第三方公司對(duì)A公司吸收合并，A公司存續(xù)。

依據(jù)財(cái)稅[2009]59號(hào)《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》，吸收合并時(shí)，A公司可享有特別稅務(wù)處理規(guī)定，企業(yè)所得稅負(fù)將減少。

財(cái)稅[1995]48號(hào)《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》：在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

吸收合并一個(gè)公司和一個(gè)公司被吸收合并實(shí)質(zhì)為產(chǎn)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓行為。按國稅函[2002]165號(hào)《關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征收營業(yè)稅的問題的批復(fù)》規(guī)定：轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動(dòng)力的行為，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格不僅僅是由資產(chǎn)價(jià)值決定的，與企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營業(yè)稅。A公司吸收合并不屬于營業(yè)稅征收范圍。

國稅函[2002]420號(hào)《關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)不征收增值稅問題的通知》規(guī)定：轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動(dòng)力的行為，因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)涉及的應(yīng)稅貨物的轉(zhuǎn)讓，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。按上述分析，A公司吸收合并不屬于增值稅征收范圍。

財(cái)稅[2008]175號(hào)規(guī)定：兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。A公司吸收合并可以免征契稅。

財(cái)稅[2003]183號(hào)規(guī)定：以合并或分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花。

可見，相對(duì)于第1種籌劃方法，吸收合并可以享受更多稅務(wù)優(yōu)惠。

[操作細(xì)節(jié)]1，《契稅暫行條例細(xì)則》規(guī)定：計(jì)算契稅的價(jià)格為承受上述資產(chǎn)權(quán)屬的成交價(jià)格，對(duì)“成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格和交換價(jià)格的差額明顯不合理，并且無正當(dāng)理由的，由契稅征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定”。因此，A公司需要聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)酒店進(jìn)行評(píng)估。

2，國稅函[2000]687號(hào)《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》規(guī)定：一次性共同轉(zhuǎn)讓100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，須按土地增值稅的規(guī)定征稅。因此，A公司應(yīng)增加分立擁有酒店公司貨幣投資并控制其適當(dāng)?shù)墓蓹?quán)比例，避免酒店占分立公司100％的股份。