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    房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務籌劃及涉稅風險管控分析

    2020-05-28 02:30:40齊慶
    財經(jīng)界·上旬刊 2020年5期
    關鍵詞:土地增值稅稅務籌劃房地產(chǎn)

    齊慶

    關鍵詞:房地產(chǎn) 土地增值稅 清算 稅務籌劃 風險 管控

    隨著當前房建行業(yè)領域的快速發(fā)展,土地增值稅變得愈加嚴格,土地增值稅清算對于房地產(chǎn)公司的影響很大,增添了企業(yè)自身稅務壓力,并且項目利潤會減少,所以說正確選擇成本分攤模式,便是房產(chǎn)公司減輕稅負的必行之舉。

    一、房地產(chǎn)增值稅管理要點分析

    (一)開發(fā)前

    房產(chǎn)建設之初,一般來說,征稅范圍相對來說比較廣泛,但在此范圍中也有相應限制,征稅范圍不會涉及土地使用權和房產(chǎn)產(chǎn)權。所以,在立項階段,通常都要進行規(guī)劃開發(fā),如此才能創(chuàng)設出科學有效的房建方案。就此類角度分析,土地增值稅不涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)前的閑置費用。開發(fā)使用過程中,要從多角度去分析,論證和評估都是必須要做的,企業(yè)籌建過程,所涉項目開發(fā)費用時常模糊。所以,建設前期,要對上述兩個環(huán)節(jié)予以透徹區(qū)分。

    (二)建設中

    房地產(chǎn)項目具體建設階段,假設核算環(huán)節(jié)和要求不符,必將不能享受免稅待遇。所以在選擇核算的整個過程中,需要選擇科學的增值稅核算手段,由此才能避免不必要的土地增值稅開支。從操作角度來分析,進入銷售定價流程中,需要最大限度上分析繳納成本和節(jié)稅收益等問題。旨在防止清算后期經(jīng)濟變動出現(xiàn),務必要在會計處理階段內(nèi)去提前進行稅金提取。由于土地增值稅相對于扣除項目來說,一定要有相應的憑證作為支撐,務必要嚴格且認真的處理好,所以,發(fā)票管理過程中要嚴把質(zhì)量關,適時創(chuàng)新才能獲取滿意結果。

    (三)建設后管理

    土地增值稅扣除,實際上遭受竣工后利息費用處理方式的影響較大,所以進入到土地增值稅扣除項目選擇階段,要篩選科學的計算方案,由此才能準確有效的做好核算工作,特別是在利息核算處理上,核算至關重要。房地產(chǎn)項目竣工后,開發(fā)商通常都擁有良好的處理方案,期間可按照不同項目類型來針對性處理,所以土地增值稅準確性備受影響。此時,房地產(chǎn)企業(yè)要做好發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃,工程完工后處理好土地增值稅繳納事項,在繳納時會出現(xiàn)繳納費和土地增值稅高的情況,所以優(yōu)良清算控制尤為關鍵。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中存在的問題分析

    首先,計算方式復雜。土地增值稅計算過程中,通常都會使用超率累稅的模式來操作,所以清算時所涉內(nèi)容繁多,企業(yè)銷售收入總額、扣除項目和應繳納稅款等,每個環(huán)節(jié)核算都很困難,這期間會投入很多人力和物力。

    其次,房產(chǎn)項目存在特殊性。房產(chǎn)行業(yè)和其他產(chǎn)品銷售類企業(yè)有所不同,市場經(jīng)濟快速發(fā)展的時代背景下,旨在規(guī)避風險,很多房地產(chǎn)項目都紛紛進行合作開發(fā)。有的企業(yè)甚至建立空殼公司,在竣工后注銷,這樣就會造成房產(chǎn)企業(yè)賬目錯綜復雜。

    再者,資料以及鑒證報告不規(guī)范。稅收部門對房地產(chǎn)公司提供的資料和憑證等要求很高,內(nèi)容務必合理,格式務必規(guī)范。但很多中介鑒證報告很不規(guī)范,所以在清算階段還需要稅務部門再次審核和更正,嚴重影響了工作人員的工作進度,清算工作難上加難。

    此外,故意逃避和拖延。部分企業(yè)為了提升企業(yè)受益,使用違法手段去逃稅、漏稅,慣用方式即為分期開發(fā)和保留尾盤,還有就是可能在企業(yè)財務會計賬目上動手腳,對于房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售比例在>85%以上則應繳納稅金部分,以做假賬的方式便可人為降低85%銷售比,這樣就無需做稅務清算。

    最后,收入確認不規(guī)范。據(jù)了解,企業(yè)收入確認不規(guī)范,主要表現(xiàn)在工程項目款項延遲結算方面,難以及時的將預收房款和當期銷售所得房款予以轉入、登記操作,亦或是將房產(chǎn)銷售款部分視為施工工程款后進行轉償。有意降低房價,間接減少增值稅稅基額度?;谏鲜鏊?,這幾種情況存在,均會嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅正常、有序清算,所以這種行為必須要嚴厲懲戒。

    三、房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務籌劃及涉稅風險管控方案

    (一)加大對財務人員的教育培訓,提升納稅籌劃政策的應用水平

    首先,身為房地產(chǎn)財務工作者,一定要加強自我學習,了解最新財稅動態(tài),比如針對營改增政策對房地產(chǎn)財務工作的影響,財務人員要及時了解到相關政策,然后在財務管理工作中加以應用,不斷提升財務工作水準。其次,房產(chǎn)公司要和稅務部門積極交流和溝通,對工作中的“疑難雜癥”及時向稅務部匯報,之后使得企業(yè)財稅工作科學化、標準化運作。針對土地清算中相關違規(guī)行為,房產(chǎn)公司要和財務工作者溝通好,學習最新知識,及時規(guī)避清算風險,防止違法行為出現(xiàn)。

    (二)強化涉稅風險內(nèi)控體系建設,提升預警能力

    首先,加強源頭風險管理。2019年,國家財政稅收政策變化很大,特別是國稅地稅合并后,關于房地產(chǎn)增值稅結算方法不一、單位建筑面積成本計算口徑不一致等問題,稅務部門和房產(chǎn)企業(yè)要通力協(xié)作,根據(jù)國家法律制度等實施土地增值稅清算,規(guī)避政策風險。

    其次,加強申報風險的管理。土地增值稅納稅申報是土地增值稅清算風險控制中的關鍵點所在,因為房產(chǎn)項目銷售階段內(nèi)含諸多變量,所以作為房產(chǎn)企業(yè)務必要深度細化申報風險管理。

    最后,提升風險監(jiān)控管理力度。稅務機關需制定出嚴格的清算收入登記臺賬,期間需明確好土地增值稅清算項目底冊,由此指導房產(chǎn)企業(yè)根據(jù)臺賬去登記信息;房產(chǎn)企業(yè)負責人要實時監(jiān)督公司財務工作,對財務人員的不當行為進行管理和約束,防止工作失誤而產(chǎn)生涉稅風險,得不償失。

    (三)創(chuàng)新工作手段,做好納稅籌劃工作

    房地產(chǎn)土地增值稅清算環(huán)節(jié)所涉稅務風險,房產(chǎn)企業(yè)需要從實際角度出發(fā),對土地增值稅清算環(huán)節(jié)納稅管理工作重視起來,以科學的方法來進行納稅管理,由此才能有限減少納稅款額。

    首先,房產(chǎn)企業(yè)要和企業(yè)財務人員納稅籌劃專業(yè)性缺失特點結合,尋求第三方合作,然后不斷提升企業(yè)自身的納稅籌劃質(zhì)量,減少稅務繳納,維護企業(yè)經(jīng)濟利益?!皶嫶怼笔秦攧罩贫劝l(fā)展的必然趨勢,房地產(chǎn)企業(yè)和第三方合作后,土地增值稅清算水平才能不斷提升;其次,房產(chǎn)企業(yè)要和第三方中介積極溝通和交流,將公司財務信息準確傳遞到第三方手中,從而助力其制定出最優(yōu)納稅籌劃方案。房地產(chǎn)企業(yè)需要盡早進行土地增值稅清算,申報材料等均要準備好,這樣才能減少失誤,降低風險。

    四、結束語

    土地增值稅審核與計算工作很是復雜,這是土地增值稅管理鏈條中的核心。當前稅務部門監(jiān)管手段日漸優(yōu)化,作為新時期的房產(chǎn)企業(yè),一定要利用好國家政策,科學合理的進行稅收籌劃,有效規(guī)避風險。

    參考文獻

    [1]郭靖.淺議房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的成本分攤問題[J].當代會計,2019(3):148-149.

    [2]亢紅紅.基于新會計準則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究[J].農(nóng)村經(jīng)濟與科技,2019(8):124-124.

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