房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中的問(wèn)題及建議

摘要：營(yíng)改增是我國(guó)從2012年開(kāi)始試點(diǎn)的重要稅制改革，2016年，房地產(chǎn)業(yè)正式納入營(yíng)改增范圍，本文重在梳理國(guó)家推行營(yíng)改增的必要性，分析在營(yíng)改增中房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問(wèn)題，并且提出應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);營(yíng)改增;稅務(wù)籌劃

1 引言

隨著營(yíng)改增政策的全面落地，宣告了營(yíng)業(yè)稅和增值稅并行征收格局的結(jié)束，曾對(duì)地稅貢獻(xiàn)突出、影響深遠(yuǎn)的營(yíng)業(yè)稅退出了歷史舞臺(tái)，一個(gè)符合國(guó)際規(guī)范的現(xiàn)代增值稅制度初步建立，開(kāi)啟了我國(guó)稅收發(fā)展新階段。其中，營(yíng)業(yè)稅指的是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、營(yíng)銷不動(dòng)產(chǎn)或出售無(wú)形資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)和個(gè)體，對(duì)其獲取的營(yíng)業(yè)額收取的產(chǎn)品和勞務(wù)稅。增值稅指的是對(duì)營(yíng)銷產(chǎn)品或提供給勞務(wù)和進(jìn)口商品的機(jī)構(gòu)與個(gè)體，在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中過(guò)去的增值額所征收的稅種。營(yíng)業(yè)稅和增值稅曾長(zhǎng)期是中國(guó)最為主要的兩類流轉(zhuǎn)稅稅種，二者之間的關(guān)系不但彼此關(guān)聯(lián)，互為補(bǔ)充，又具有顯著的區(qū)別。一方面，兩者具有統(tǒng)一性，稅務(wù)征收原理一致，均是在產(chǎn)品與勞動(dòng)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)對(duì)納稅對(duì)象收取稅費(fèi);另一方面，兩者從稅務(wù)征收范疇和計(jì)稅根據(jù)上存在很大區(qū)別。

在營(yíng)改增的政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅賦和利潤(rùn)也隨之發(fā)生改變，營(yíng)改增政策的實(shí)施，在一定程度上減輕了企業(yè)的納稅壓力。因?yàn)樵跊](méi)有實(shí)施稅收改革之前，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)重復(fù)納稅現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了企業(yè)自身的效益。同時(shí)，在國(guó)家逐漸加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，也是國(guó)家稅收的主要來(lái)源，房地產(chǎn)行業(yè)往往涉及諸多不同的稅收項(xiàng)目，在投資產(chǎn)品上分散性較強(qiáng)，投資金額比較大，回報(bào)的周期較長(zhǎng)，并且房地產(chǎn)企業(yè)的繳稅方式具有一定的特殊性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)在國(guó)家稅法相關(guān)條例和稅收優(yōu)惠政策的規(guī)定中進(jìn)行合理納稅，并且選擇優(yōu)化的納稅方案，可以減少一定的納稅成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。

2 房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)問(wèn)題

推行營(yíng)業(yè)稅制時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最為主要的問(wèn)題為交叉征收稅務(wù)問(wèn)題，特別是在產(chǎn)業(yè)鏈條前端，便早已產(chǎn)生了重復(fù)和交叉征收稅務(wù)的行為，因?yàn)橹袊?guó)建筑行業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅制，因此建筑公司即使取得增值稅專用發(fā)票，也無(wú)法進(jìn)行稅額抵扣。在房地產(chǎn)建安階段，其企業(yè)使用時(shí)所采購(gòu)的建筑安裝材料也已包含了增值稅，由于企業(yè)不能抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅，所以這部分增值稅轉(zhuǎn)移在了企業(yè)的工程價(jià)款中，構(gòu)成建筑安裝企業(yè)的計(jì)稅基礎(chǔ)繳納營(yíng)業(yè)稅。而且在之后房地產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)中，這部分增值稅仍然不能扣除，造成這些增值稅又重新被當(dāng)成房地產(chǎn)公司成本，放進(jìn)了房屋價(jià)格里，在房屋對(duì)外營(yíng)銷或租賃時(shí)，被又一次收取營(yíng)業(yè)稅。

在收取營(yíng)業(yè)稅的情況下，會(huì)引發(fā)增值稅抵扣鏈條不夠完善，使增值稅應(yīng)當(dāng)發(fā)揮的作用并未實(shí)現(xiàn)。假如營(yíng)業(yè)稅改增值稅在建筑行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)同時(shí)實(shí)施，并有同稅率的可抵扣增值稅發(fā)票，那么無(wú)論是建筑行業(yè)，還是房地產(chǎn)企業(yè)都可以抵扣其購(gòu)買的建安材料中的增值稅部分，不再重復(fù)納稅。

在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，許多房地產(chǎn)公司往往是跟隨行業(yè)大流模仿進(jìn)行，一昧地追求減少稅費(fèi)支出而忽略了其他因素，容易導(dǎo)致偷稅漏稅行為發(fā)生，其次，也會(huì)容易陷入為了減少當(dāng)下稅額而忽略了長(zhǎng)期發(fā)展的誤區(qū)。

具體的經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題有：一，經(jīng)營(yíng)方式發(fā)生改變，目前房地產(chǎn)企業(yè)仍然會(huì)有大量合作方是小企業(yè)或自然人，這些小供應(yīng)商沒(méi)有工程成本核算，也沒(méi)有完整的會(huì)計(jì)核算體系，會(huì)有很大風(fēng)險(xiǎn)不能取得足夠的增值稅發(fā)票，也就沒(méi)有足夠的增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣稅額，工程實(shí)際繳納的稅款會(huì)比營(yíng)業(yè)稅制度下增加;二，發(fā)票管理難度增大，按現(xiàn)有稅務(wù)制度，進(jìn)項(xiàng)稅額必須在180天內(nèi)認(rèn)證完畢，而很多房地產(chǎn)公司在諸多地方開(kāi)發(fā)了房產(chǎn)項(xiàng)目，完備地收集各地增值稅發(fā)票難度較大;三，上游建筑業(yè)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題，建筑行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)之間關(guān)聯(lián)甚密，建筑行業(yè)的存在是為房地產(chǎn)行業(yè)所服務(wù)的，而營(yíng)改增使得房地產(chǎn)企業(yè)與其上游的建筑業(yè)之間的關(guān)系更加復(fù)雜。如果建筑行業(yè)企業(yè)無(wú)法獲得足額的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，必定使自己的稅負(fù)成本上升，那么使得房地產(chǎn)企業(yè)的建安成本提高。

3 建議

在現(xiàn)行政策背景下，房地產(chǎn)的管理層應(yīng)該更重視稅務(wù)管理，了解和掌握稅法和政策，采用科學(xué)籌劃的方法，合理規(guī)劃企業(yè)的稅務(wù)情況;在稅務(wù)改革因素的影響之下，房地產(chǎn)企業(yè)所處的稅收環(huán)境也發(fā)生了改變，一旦采取了不合適的稅務(wù)管理方法，或者沒(méi)有將稅務(wù)管理工作落實(shí)到位，則很可能會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。

首先，在當(dāng)今社會(huì)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，更多的是一種企業(yè)綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)。營(yíng)改增之前，營(yíng)業(yè)稅不得抵扣，因此存在重復(fù)征稅的情況，在一定程度上限制了企業(yè)內(nèi)部服務(wù)性產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而隨著營(yíng)改增政策的實(shí)施，減少了重復(fù)征稅，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在當(dāng)前情況下，加強(qiáng)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)化建設(shè)，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，從而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得立足之地。同時(shí)，營(yíng)改增這項(xiàng)稅收政策，為中小企業(yè)提供了較之前更為合理和廣闊的發(fā)展空間，在這種情況下，中小企業(yè)更應(yīng)該充分利用新的稅收政策，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，提升中小企業(yè)自身的綜合實(shí)力。

其次，隨著營(yíng)改增政策的實(shí)施，財(cái)務(wù)方面的內(nèi)控建設(shè)變得更為重要，加強(qiáng)內(nèi)控建設(shè)，規(guī)避財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。建立正確的納稅籌劃意識(shí)，能夠使得企業(yè)在合法繳納稅款的情況下，獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。如科學(xué)地利用土地增值稅稅收優(yōu)惠政策，進(jìn)行科學(xué)財(cái)稅預(yù)算，對(duì)項(xiàng)目或企業(yè)整體進(jìn)行綜合分析，合理分配各項(xiàng)收入成本;在稅收成本降低的前提下，盡可能提升扣除項(xiàng)目的金額，如適當(dāng)增加環(huán)境、公共配套設(shè)施的投入，從而提升抵扣項(xiàng)目的金額，合理合法降低稅費(fèi)的繳納額。

最后，可以科學(xué)選擇財(cái)務(wù)結(jié)算方式。不同的結(jié)算方式所產(chǎn)生的納稅義務(wù)時(shí)效不一定相同。如委托代銷和直接收款兩種模式，前者是以貨物發(fā)出或者提供服務(wù)的時(shí)間為準(zhǔn)，后者是以企業(yè)獲取到銷售款憑據(jù)的時(shí)間做微納稅、義務(wù)基準(zhǔn)時(shí)間，通過(guò)基準(zhǔn)時(shí)間的不同，來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

4 總結(jié)

在營(yíng)改增改革的大背景下，放棄的重復(fù)納稅問(wèn)題得到了很好的解決，其稅負(fù)得到了顯著的下降。雖然理論上，營(yíng)改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了積極效應(yīng)，但在現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足、經(jīng)營(yíng)管理需轉(zhuǎn)變、上游建筑業(yè)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等問(wèn)題，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡快適應(yīng)當(dāng)下的稅法以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，制定更全面、更合理的稅務(wù)籌劃工作內(nèi)容，不斷提升自身的財(cái)務(wù)管理水平，從而享受到營(yíng)改增所帶來(lái)的正面效應(yīng)。

作者簡(jiǎn)介：陳婷婷（1995—），女，浙江溫州人，在讀研究生，研究方向：會(huì)計(jì)。

（作者單位：浙江工商大學(xué)）