商業(yè)經(jīng)營和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)合機(jī)制

丁敏君

? 摘 要：我國商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展提供了良好市場環(huán)境。受整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，由于開發(fā)商未充分認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)的特性，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在不少問題。本文對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行分析，探討商業(yè)經(jīng)營與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合機(jī)制策略。為商業(yè)經(jīng)營管理發(fā)展提供對策建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)經(jīng)營;商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

商業(yè)地產(chǎn)在我國發(fā)展時間不長，隨著城市化進(jìn)程加快，為商業(yè)帶來了繁榮發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)是城市商業(yè)發(fā)展的主要物質(zhì)載體，發(fā)展程序與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展研究引起政府部門的關(guān)注，由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多是從住宅地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，目前商業(yè)地產(chǎn)市場不成熟。國際上具有代表性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式主要有以市場化資本運(yùn)作為主的模式，與買方建造及運(yùn)營管理由一家開發(fā)商對立完成的模式。我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式主要有純出售，租售結(jié)合等模式。商業(yè)地產(chǎn)成為房產(chǎn)投資新熱點(diǎn)，向二三線城市擴(kuò)散，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營理念日趨成熟，商業(yè)規(guī)劃成為商業(yè)開發(fā)前提，商業(yè)地產(chǎn)融資渠道多元化，地產(chǎn)產(chǎn)品呈現(xiàn)細(xì)化等趨勢。本文從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)采用的主要運(yùn)營模式，探析適合開發(fā)商商業(yè)運(yùn)營模式，為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理提出指導(dǎo)意見。

一、商業(yè)地產(chǎn)概述

目前對商業(yè)地產(chǎn)的概念業(yè)界沒有明確的權(quán)威定義，商業(yè)地產(chǎn)涉及商業(yè)與地產(chǎn)。房地產(chǎn)是土地及附著物，商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)及住宅地產(chǎn)在經(jīng)營模式及用途上不同，用于辦公、餐飲、健身等商業(yè)用途的房地產(chǎn)。表現(xiàn)形式包括購物中心、商業(yè)街、批發(fā)市場。酒店旅館、寫字樓等。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模不同。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別表現(xiàn)在物業(yè)設(shè)計(jì)、投資風(fēng)險等多方面。

廣義的商業(yè)地產(chǎn)是非生產(chǎn)性的房地產(chǎn)，包括辦公樓、服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等。狹義的商業(yè)地產(chǎn)是用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)形式，在開發(fā)模式及功能用途上不同于住宅、辦公樓等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式是項(xiàng)目建造出擁有地產(chǎn)所有權(quán)者出售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的模式，主要思想是如何實(shí)現(xiàn)利潤最大化。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式主要類型有出售模式、租售結(jié)合模式等。商業(yè)房地產(chǎn)具有收益性強(qiáng)、經(jīng)營風(fēng)險大、經(jīng)營內(nèi)容多樣化等特點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)收益主要來源于租金收入，建成后的經(jīng)營管理、地段繁華程度等對租金產(chǎn)生影響。商業(yè)地產(chǎn)收益性來自物業(yè)價值上升。商業(yè)地產(chǎn)以租賃為主，商鋪只租可以科學(xué)地對商場進(jìn)行業(yè)態(tài)配置，有利于順利度過商業(yè)培育期。大型購物中心等建設(shè)需要大量資金，投資商業(yè)地產(chǎn)需要具備雄厚的資金實(shí)力。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營成敗關(guān)系到地產(chǎn)的盈利狀況，商業(yè)經(jīng)營具有極大的風(fēng)險，對商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理要求較高。同一宗商業(yè)地產(chǎn)中有多種經(jīng)營內(nèi)容，包括各種商業(yè)經(jīng)營方式，如金融等服務(wù)業(yè)出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營中。

二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的問題

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了簡單到復(fù)雜的演變過程，隨著社會的發(fā)展，演變不斷深化。零售商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了不同階段，零售商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)出的特點(diǎn)非某一階段的典型特點(diǎn)，針對不同階段特點(diǎn)應(yīng)采取不同的運(yùn)營模式。我國商業(yè)地產(chǎn)由于發(fā)展時期較短，主要經(jīng)歷了萌芽階段、興起階段、成型階段。目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)出在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位，商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)持續(xù)增長，宏觀經(jīng)濟(jì)促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過高速發(fā)展后暴露出不少問題，主要問題包括非專業(yè)性操作、產(chǎn)權(quán)分割出售、開發(fā)順序倒置。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營需要協(xié)調(diào)好開發(fā)商、經(jīng)營者之間的關(guān)系，運(yùn)營商業(yè)專業(yè)化管理具有重要作用。大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型，不重視專業(yè)運(yùn)營人員，按照住宅開發(fā)模式進(jìn)行非專業(yè)化開發(fā)經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)成功條件是統(tǒng)一招商經(jīng)營，大多數(shù)開發(fā)商希望縮短開發(fā)周期，對后期商業(yè)物業(yè)運(yùn)營不重視，產(chǎn)權(quán)式商鋪模式實(shí)踐中幾乎全部以失敗告終，產(chǎn)權(quán)分割出售后，難以統(tǒng)一投資人意愿統(tǒng)一管理。

我國有住宅開發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中沿用住宅開發(fā)模式，造成商業(yè)與地產(chǎn)的脫節(jié)。多數(shù)開發(fā)商最初僅定位于商業(yè)項(xiàng)目地產(chǎn)開發(fā)商，未對后期商業(yè)運(yùn)營進(jìn)行認(rèn)真市場調(diào)查，由于不同區(qū)段、消費(fèi)者習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)收入等因素會影響項(xiàng)目的發(fā)展，如不綜合市場需求、競爭環(huán)境等因素合理定位必然影響后期經(jīng)營。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中主要問題是缺乏資金，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道狹窄，通常依靠銀行信貸獲取資金，銀行等金融機(jī)構(gòu)在提供信貸業(yè)務(wù)方面限制增多，開發(fā)商不能實(shí)現(xiàn)自籌資金容易導(dǎo)致資金鏈斷裂，為地產(chǎn)開發(fā)工作帶來隱患。很多地方政府為追求經(jīng)濟(jì)效益，單純注重短期效益，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工作存在混亂性。很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)未考慮現(xiàn)實(shí)需求，導(dǎo)致開發(fā)與需求脫節(jié)嚴(yán)重。

三、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營問題分析

商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)高速發(fā)展下誕生的，其成長離不開房地產(chǎn)氣候。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與商業(yè)地產(chǎn)高投資回報率作用，使得商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)占地產(chǎn)投資的16%，全國各地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大量涌現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)盲目開發(fā)形成的問題是聚集式爆發(fā)。

中國商業(yè)地產(chǎn)空置率達(dá)30%以上，在長三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)比率更高。一些大城市沒有成功的運(yùn)作項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)空置是商業(yè)地產(chǎn)問題集聚的表征，盲目投資建設(shè)導(dǎo)致商鋪滯銷、公信缺失，成為制約商業(yè)地產(chǎn)商生存發(fā)展的普遍問題。雖然目前商業(yè)地產(chǎn)面臨嚴(yán)峻的形勢，但并非說明商業(yè)地產(chǎn)前景黯淡。任何產(chǎn)品必須經(jīng)歷從初創(chuàng)到成熟的階段。歐美國家商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程經(jīng)過幾十年才達(dá)到如今較為成熟的階段。中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展具有一定的后發(fā)優(yōu)勢，反映在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期縮短。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)問題出現(xiàn)不可避免，是由于系列的主客觀原因形成，但并非可以靜觀其變。市場的自發(fā)調(diào)節(jié)能實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目代價沉重，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資額較大，項(xiàng)目失敗需要面臨很多社會問題。開發(fā)商應(yīng)做好積極調(diào)整，為商業(yè)地產(chǎn)理性回歸做出貢獻(xiàn)。通過市場自發(fā)調(diào)節(jié)加快市場規(guī)范化進(jìn)程，將商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展推向均衡發(fā)展軌道。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是城市經(jīng)營問題，如對商業(yè)地產(chǎn)缺乏認(rèn)識會導(dǎo)致出現(xiàn)招商強(qiáng)于規(guī)劃，投機(jī)大于投資等問題。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)過粗獷式發(fā)展，積淀的問題井噴式爆發(fā)，專業(yè)的缺失導(dǎo)致相關(guān)部門的短視行為。

有些地方政府僅注重城市招商引資，注重商業(yè)數(shù)量擴(kuò)大，忽視城市常用規(guī)模的合理配置，忽視商業(yè)布局合理規(guī)劃。開發(fā)商注重物業(yè)建設(shè)忽視了市場培育，注重商業(yè)項(xiàng)目價格最大化，忽視物業(yè)價值最大化，注重購置商鋪忽視經(jīng)營商鋪，注重商鋪售價忽視商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營能力。由于地方利益及目光短視導(dǎo)致地產(chǎn)與商業(yè)經(jīng)營脫離，出現(xiàn)開發(fā)重于經(jīng)營的狀況，造成建成商業(yè)物業(yè)不能經(jīng)營的困境。

四、商業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合的走向

如何處理好商業(yè)與地產(chǎn)的關(guān)系是商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展僅經(jīng)歷了幾十年的時間，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是房地產(chǎn)項(xiàng)目的分支，處理商業(yè)與地產(chǎn)的關(guān)系并無可借鑒的模式。如何讓商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的同時不為城市帶來新的問題，商業(yè)經(jīng)營與開發(fā)結(jié)合中地產(chǎn)要向商業(yè)學(xué)習(xí)，才能使地產(chǎn)行業(yè)與商業(yè)更好地結(jié)合，共同營造和諧社會。

商業(yè)地產(chǎn)不等同于商業(yè)加地產(chǎn)，只有商業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)結(jié)合，才能發(fā)揮更大的效用。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商必須具有專業(yè)背景，否則難以在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中得心應(yīng)手，商業(yè)地產(chǎn)供求錯位現(xiàn)象是由于缺乏專業(yè)背景。如購物中心商業(yè)項(xiàng)目定位物業(yè)形態(tài)設(shè)計(jì)為批發(fā)市場建筑風(fēng)格。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商必須具有長線投資戰(zhàn)略部署，商業(yè)地產(chǎn)投資回報率取決于后期經(jīng)營價值，只有通過長期成功經(jīng)營管理才能促成收益最大化。僅靠啟動資金開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的短期投機(jī)行為，生存空間會被擠壓，需要金融資本開發(fā)項(xiàng)目。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商必須具有相應(yīng)的資源整合能力，具有地域特征的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作生命力旺盛。需要具備一定的社會資源，由于有些地區(qū)對城市商業(yè)布局缺少規(guī)劃，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重，需要社會資源維持項(xiàng)目區(qū)域生存力。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商必須具有社會責(zé)任感，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為自己的利益損人利己。商業(yè)地產(chǎn)是形成商業(yè)競爭力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

商業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合主要是商家與項(xiàng)目結(jié)合，項(xiàng)目開發(fā)前招商可以避免運(yùn)作中的招商困境，為項(xiàng)目運(yùn)作資金提供借鑒辦法。商業(yè)經(jīng)營與開發(fā)結(jié)合是商業(yè)與開發(fā)資本結(jié)合，商業(yè)企業(yè)突出特點(diǎn)是擁有大量現(xiàn)金流，商業(yè)資本利用資金實(shí)力優(yōu)勢，為未來商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略布局起到穩(wěn)定器的作用。商業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合是項(xiàng)目與運(yùn)營管理模式輸出結(jié)合，商業(yè)企業(yè)可以通過品牌的輸出，確保商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作專業(yè)性，促進(jìn)商業(yè)企業(yè)資產(chǎn)擴(kuò)張。

五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式創(chuàng)新

訂單式地產(chǎn)是國外商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的變異，是萬達(dá)商業(yè)公司采用的先進(jìn)經(jīng)營模式。訂單式地產(chǎn)是房產(chǎn)商開發(fā)前，與商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，考慮項(xiàng)目商圈需求，與適應(yīng)的商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，使開發(fā)經(jīng)營在投資估算、市場定位等多方面更合理科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。

訂單地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)模式具有獨(dú)特的優(yōu)勢，主要表現(xiàn)在控制成本，滿足需求。由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商采用訂單地產(chǎn)模式與企業(yè)建立緊密聯(lián)系，企業(yè)開發(fā)商進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)可提供部分開發(fā)資金，這樣可以控制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商成本。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商采用訂單地產(chǎn)模式，既有效降低了成本，也保證了合作企業(yè)個性需求，訂單地產(chǎn)開發(fā)模式能在具體開發(fā)中避免出現(xiàn)盲目性。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)用訂單地產(chǎn)開發(fā)模式，可以與合作企業(yè)共同設(shè)計(jì)規(guī)劃，可以保證商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中與物業(yè)合理對接，滿足商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營中商家需求。

國外商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過多年演進(jìn)形成成熟科學(xué)的開發(fā)流程，由于中國金融市場不夠健全，不能完全復(fù)制國外模式，訂單式地產(chǎn)規(guī)避了招商等環(huán)節(jié)風(fēng)險因素，可以提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功率，是商業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合的理性選擇，訂單式起到對地產(chǎn)開發(fā)商過濾的作用，訂單式地產(chǎn)資金實(shí)力，公信形象對地產(chǎn)開發(fā)商有較高的要求，訂單式描述將主導(dǎo)未來商業(yè)地產(chǎn)競爭。

我國電商行業(yè)的迅速發(fā)展，帶動相關(guān)地產(chǎn)創(chuàng)新開發(fā)，物流園區(qū)開發(fā)符合電商行業(yè)發(fā)展趨勢。開發(fā)物流園區(qū)新型商業(yè)地產(chǎn)中，包括配套的公寓、娛樂等完善配套設(shè)施，在開發(fā)中可以成為未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要模式。要想進(jìn)行新型物流園區(qū)開發(fā)工作，需注意把握倉儲設(shè)計(jì)、物流線設(shè)計(jì)等關(guān)鍵點(diǎn)。

物流園新型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)重要的是合理設(shè)計(jì)倉儲環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行設(shè)計(jì)中利用現(xiàn)代化程度高的倉儲設(shè)備，在開發(fā)中與多家倉儲類企業(yè)緊密合作，保證最終設(shè)計(jì)質(zhì)量。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)物流園區(qū)中，要保證物流線設(shè)計(jì)質(zhì)量，首先發(fā)揮物流園區(qū)位優(yōu)勢，開發(fā)中將物流基礎(chǔ)整合作為開發(fā)基礎(chǔ)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以在開發(fā)物流園中保證物流園區(qū)可提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要想在開發(fā)模式中創(chuàng)新，使物流園發(fā)揮功效，必須做好配套設(shè)施建設(shè)工作。開發(fā)商開發(fā)主要物流園區(qū)后，保證內(nèi)部具備較好的生活條件，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在周邊建立完善的配套設(shè)施，如餐飲設(shè)施等，保證配套設(shè)施建設(shè)質(zhì)量，才能實(shí)現(xiàn)物流園開發(fā)應(yīng)用，保證開發(fā)模式合理創(chuàng)新。

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