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    房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)研究

    2020-05-26 01:55張麗麗
    中國集體經(jīng)濟 2020年12期
    關(guān)鍵詞:融資結(jié)構(gòu)融資渠道房地產(chǎn)

    張麗麗

    摘要:目前,房地產(chǎn)行業(yè)面臨著越來越嚴峻的經(jīng)濟環(huán)境。如何構(gòu)建和優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的話題,也成為學術(shù)界的重要研究課題。文章選擇ZJ公司作為樣本,對房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)存在問題進行深入研究并提出優(yōu)化方案。研究發(fā)現(xiàn)ZJ公司目前存在資產(chǎn)負債率過高等融資問題,文章對ZJ公司融資結(jié)構(gòu)提出了優(yōu)化建議,研究結(jié)果可以為房地產(chǎn)企業(yè)制定融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化方案以及政府有關(guān)部門出臺房地產(chǎn)行業(yè)融資行為監(jiān)管措施提供有益的參考。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);融資結(jié)構(gòu);融資渠道

    一、緒論

    (一)選題背景

    目前,房地產(chǎn)公司受到宏觀政策調(diào)控的影響,房地產(chǎn)價格上漲已經(jīng)到達瓶頸,銷售數(shù)量不斷下降,現(xiàn)金流狀況較為緊張,對資金的需求大大增加。然而,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道還不夠完善。很多企業(yè)的融資方式單一,不少房地產(chǎn)企業(yè)的融資超過80%依賴于銀行貸款。這對于房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展無疑是一重大阻礙,甚至會引起財務危機。所以,目前融資問題已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)亟需解決的問題之一,值得深入研究。

    (二)研究意義

    目前我國關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)分析的文獻很多,但是主要是對房地產(chǎn)行業(yè)整體融資情況進行研究,缺乏對個案的深入研究,此外,在研究中對房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化的探討也較少。本研究選擇典型個案,深入分析公司融資結(jié)構(gòu)存在問題并針對性地提出優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)的方案,豐富了現(xiàn)有的研究成果。

    本文對房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的研究及提出的優(yōu)化建議一方面可以使得現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)能夠以此為例正視自己融資結(jié)構(gòu)存在的問題,分析其問題產(chǎn)生的原因,并且以本文為參考,再結(jié)合具體的問題進行分析,進而為其制定融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化政策提供參考。另一方面,本文對房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)的分析和優(yōu)化建議也可以成為政府以及監(jiān)管機構(gòu)對未來房地產(chǎn)行業(yè)進行管理的支撐材料。

    二、文獻綜述

    近年來,中外學者對房地產(chǎn)融資的研究主要關(guān)注房地產(chǎn)融資概念、融資方式以及對融資現(xiàn)狀的分析、探討融資結(jié)構(gòu)存在的問題和影響因素等方面?,F(xiàn)將近年研究成果梳理如下。

    (一)國內(nèi)研究現(xiàn)狀

    周丹(2016)認為廣義上來說,房地產(chǎn)融資是指對資金的籌集、融合和清算等;從狹義上說,房地產(chǎn)融資指房地產(chǎn)項目在建立過程當中,通過金融或非金融機構(gòu)融合資金的過程。也就是說,狹義的房地產(chǎn)融資是指其中一個具體的環(huán)節(jié),即資金的融通行為。

    胡函(2016)指出現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)債務融資比例偏大,呈上漲趨勢,而企業(yè)的償還債務能力、盈利能力等會因為較高的資產(chǎn)債務率受到影響,將對企業(yè)的經(jīng)營績效產(chǎn)生影響。朱珮銀(2017)將我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)有融資現(xiàn)狀進行了總結(jié):總體融資規(guī)模持續(xù)擴張,主要依賴銀行存款,融資朝著多元化方向發(fā)展。

    國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有的融資結(jié)構(gòu)存在許多問題,丁睿(2015)指出房地產(chǎn)行業(yè)融資方式單一,資產(chǎn)負債率過高;長期融資比例較低,短期融資比例較高。張?。?016)認為房地產(chǎn)上市公司融資結(jié)構(gòu)主要有資產(chǎn)負債率高、融資方式較單一,主要依賴銀行貸款、間接融資占比高、直接融資占比低,融資結(jié)構(gòu)混亂等方面的問題。

    (二)國外研究現(xiàn)狀

    國外關(guān)于房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的文獻相對較少,在Edward(2013)的研究中提出由于房地產(chǎn)行業(yè)單位成本高,規(guī)模大,以及受現(xiàn)在的市場環(huán)境影響,投資于房地產(chǎn)的資本額非常大。從投資者那里匯集所需的資本,并將其部署到住宅和商業(yè)房地產(chǎn)融資中是金融體系的一個關(guān)鍵功能,也是融資過程中的一大問題。Muler&Ion(2012)對羅馬尼亞房地產(chǎn)融資問題進行了探討,認為羅馬尼亞房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)受到投資者缺乏信心以及風險意識、金融成本上漲和市場基本面因素的嚴重影響,銀行的資產(chǎn)負債表上存在著不良的商業(yè)房地產(chǎn)貸款,這也是房地產(chǎn)市場現(xiàn)存的問題之一。

    (三)總結(jié)與評述

    綜上所述,國內(nèi)學者對房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的研究主要分為五個方面:一是對房地產(chǎn)行業(yè)融資的概念做了一個簡要說明;二是對房地產(chǎn)行業(yè)融資的方式進行總結(jié);三是對房地產(chǎn)行業(yè)的融資現(xiàn)狀進行分析和總結(jié);四是對房地產(chǎn)行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)存在的問題進行分析;五是對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響因素進行分析。從上述文獻可以看出,學者對于房地產(chǎn)行業(yè)的融資現(xiàn)狀以及影響因素的分析得比較透徹。但是,研究也存在不足之處。例如現(xiàn)有文獻缺乏對個案的深入研究以及研究提出的房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化方案針對性不強。

    三、ZJ公司融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析

    (一)ZJ公司簡介

    ZJ公司經(jīng)過三十多年發(fā)展,已成為國內(nèi)領(lǐng)先的城鄉(xiāng)建設與生活服務商。公司業(yè)務集中于全國經(jīng)濟最具活力的三大城市以及其他重點一線城市。2016年度公司第一次位居于《財富》“世界500強”之中。ZJ房地產(chǎn)公司現(xiàn)今已經(jīng)成為國內(nèi)最大的住宅開發(fā)企業(yè),位居國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)第一。

    (二)融資結(jié)構(gòu)及存在問題分析

    我國的房地產(chǎn)市場形成相對較晚。雖然近幾年發(fā)展迅速,但是在融資結(jié)構(gòu)方面一直還不夠完善。本部分對ZJ房地產(chǎn)公司2013~2017年的融資結(jié)構(gòu)及其存在問題進行分析。

    1. 資產(chǎn)負債率

    資產(chǎn)負債率越高企業(yè)的可利用資金越少,但是如果不能夠保證資金的穩(wěn)定,必然會面臨較大的財務風險。以下是對ZJ公司資產(chǎn)負債率的分析,分析結(jié)果如表1所示。

    由表1的相關(guān)數(shù)據(jù)可以看出,從2013~2015年,資產(chǎn)負債率平均值在77.63%左右。在2016年,資產(chǎn)負債率上升到了80.54%,在2017年又增加了3.44%,達到了83.98%??梢钥闯?,ZJ公司從2013年到2017年這五年來的資產(chǎn)負債率逐漸呈現(xiàn)上升趨勢且近幾年資產(chǎn)負債率甚至達到80%以上。無論是對于本行業(yè)的其它企業(yè)來說,還是對于別的行業(yè)來說,這個數(shù)值都是相對較高的。

    資產(chǎn)負債率越高說明其債務比例越高,即公司的可利用流動資金越發(fā)不足。如果此時資金供給出現(xiàn)問題會導致無法及時償債。在遇到嚴峻的金融政策或是金融危機等,將有可能面臨資金鏈斷裂的風險。因而,ZJ公司的資產(chǎn)負債率持續(xù)過高將會影響其日常經(jīng)濟活動的正常運作,這是企業(yè)目前面臨的問題之一,需要引起重視。

    通過分析ZJ公司的負債發(fā)現(xiàn),公司資產(chǎn)負債率高主要是以下幾項負債所占比例大:應付票據(jù),其中主要有商業(yè)匯票;其他應付款,主要有應付合/聯(lián)營企業(yè)款、押金及保證金、代收款和購房意向金等以及一年內(nèi)到期的非流動負債(不包含一年內(nèi)到期的銀行長期借款)和銀行長期借款。

    2. 融資渠道分析

    ZJ公司融資渠道主要包括銀行貸款、發(fā)行債券、發(fā)行股票、自有資金以及其他(定金、預付款等)。以下對各融資渠道進行分析。

    (1)銀行貸款

    ZJ公司資金的主要來源依靠于國內(nèi)貸款,但也有一少部分來自于境外貸款。ZJ公司近五年的國內(nèi)銀行貸款金額以及相關(guān)情況如表3所示,從中可以看出,ZJ公司的國內(nèi)銀行貸款在2013~2015年變動不大。在2016和2017年則呈現(xiàn)急劇增加的趨勢。銀行貸款金額越來越多,在總體融資金額中所占比例越來越大。近些年,國家為了抑制房價上漲的趨勢,出臺了一些貸款政策使得房地產(chǎn)行業(yè)相對于以前更難獲得金融機構(gòu)的支持。ZJ公司的市場環(huán)境如果出現(xiàn)波動,容易出現(xiàn)資金短缺或者資金鏈斷裂等風險。

    對于國內(nèi)銀行貸款這一融資渠道來說,ZJ公司短期借款和長期借款比例不協(xié)調(diào),銀行貸款中主要依賴于長期借款。雖然長期借款期限長,籌資成本和效率相比發(fā)行債券更加有優(yōu)勢,和短期借款相比能有效緩解還款的壓力,但是籌資的風險相對來說也比較大。此外,一年內(nèi)到期的長期借款和所有長期借款的利息也會增加企業(yè)的財務壓力,而且銀行貸款的限制條件比較多,對公司的資產(chǎn)負債率等財務指標審核也比較嚴格,這些條款可能會限制企業(yè)的經(jīng)營和籌資等,在一定程度上,銀行也不愿意給企業(yè)提供高額的借款。所以,對于ZJ公司國內(nèi)銀行貸款這一融資方式來說,主要依賴于長期貸款相對來說會給企業(yè)的財務帶來壓力,不利于企業(yè)的長期經(jīng)營活動。

    (2)債券融資

    2013年3月,ZJ公司第一次在境外發(fā)行了8億美元為期5年的債券,年利率2.76%。下面是對債券發(fā)行的相關(guān)分析,詳細數(shù)據(jù)見表3。

    在2013年之前ZJ公司并沒有采用過債券融資。2013年公司首次發(fā)行債券進行融資。由表3可以看出,從2014~2016年,發(fā)行新債數(shù)量一直在增加,從42.14億到115.63億,增長了73.49億。雖然在2017年發(fā)行新債的數(shù)量有減少,但總體來說總金額一直在累積增加,這也說明發(fā)行債券融資是ZJ企業(yè)融資不可或缺的融資渠道之一。

    (3)股權(quán)融資

    房地產(chǎn)上市公司利用股權(quán)融資的優(yōu)勢在于上市發(fā)行完成后,能配股、能增加發(fā)行、與此同時還能夠發(fā)行可轉(zhuǎn)債??梢哉f,利用成為上市公司的契機進行融資是很多上市公司的不二選擇。公司可以通過上市,配合企業(yè)的長期戰(zhàn)略,進而增加企業(yè)的其他融資渠道能力,進而建立一個良好的融資平臺,通過此平臺保證開發(fā)期間的資金需求,為企業(yè)提供穩(wěn)定的資金流。2014年6月,ZJ公司完成B股到H股的轉(zhuǎn)換,在香港進行了上市。 ZJ公司近五年股權(quán)融資的情況見表4。

    從表4可以看出,ZJ公司近五年以來,發(fā)行新股數(shù)量增加并不顯著。2013~2016這四年通過股權(quán)籌資金額約 5608萬元人民幣,在其融資總金額中所占份額相對較少。除此之外,公司還在2016年注銷庫存股1248萬股,使得股本總額減少到110億元左右。

    股權(quán)融資沒有固定的到期日,不需要承擔到期還本付息的壓力,在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營期間都無需償還,除非公司宣告破產(chǎn),而且公司上市發(fā)行股票也可以增強企業(yè)的信譽,有利于進一步增加公司的融資渠道,提高公司的融資能力,降低融資風險。雖然股權(quán)融資往往是上市公司比較青睞的融資方式之一,但是近些年來,ZJ公司發(fā)行新股的數(shù)額并不大,在2017年更是未發(fā)行新股。這是因為企業(yè)發(fā)行新的股票或者出售新的股票時會引進新的股東,股東數(shù)量的增加自然就會導致股權(quán)的分散。

    (4)自有資金

    眾所周知,一個企業(yè)籌資資金的方式有許多種,但其中有一種是必不可少的,那就是利用自有資金。表5是對ZJ公司近五年來自有資金的簡要分析。

    從表5可以看出,近五年以來ZJ公司自有資金持續(xù)穩(wěn)定增長,但每一年的增長額不盡相同。企業(yè)利用自有資金的優(yōu)點是不需要資金成本,用自己企業(yè)的資金進行融資也是每一個企業(yè)普遍存在的行為。因為這種方式利用了閑置資金,可以不用支付利息,節(jié)約了財務費用。

    (5)其他

    對于ZJ房地產(chǎn)企業(yè)來說,有相當一部分的融資金額來源于預收賬款、應付賬款和其他應付賬款等。相關(guān)數(shù)據(jù)見下表6。

    從表6可以看出,在其他融資渠道中,總額占比最大的是預收賬款,占總金額的60%。其次是應付賬款,占總金額的21%。最后是其他應付款,占總金額的19%。預收賬款中主要就是預收的房屋定金,保證金,個人抵押貸款等,在預售過程中,房地產(chǎn)企業(yè)會獲得大量的資金流入,所以這也是其融資的一種方式。應付賬款包括應付地價、應付及預提工程款、質(zhì)量保證金、銷售傭金和其他。其他應付款主要有應付合/聯(lián)營企業(yè)款、合作公司往來款及其他、押金及保證金、代收款和購房意向金。

    四、ZJ公司融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化分析

    (一)降低資產(chǎn)負債率

    資產(chǎn)負債率的高低可以說直接決定著一個企業(yè)的融資能力,如果一個企業(yè)的資產(chǎn)負債率高居不下,那么給企業(yè)的正常經(jīng)營活動帶來阻礙。所以降低資產(chǎn)負債率是亟需解決的問題之一。

    ZJ公司資產(chǎn)負債率在業(yè)界一直是比較高的。要降低資產(chǎn)負債率無非兩種途徑,一個是增加資產(chǎn),另一個是降低負債。ZJ公司可以選擇擴大銷售業(yè)務,這樣便可以增加企業(yè)銀行存款或者存貨等資產(chǎn)類科目。公司還可以進行長期股權(quán)投資等,在賺取更大的利潤的同時還可以增加資產(chǎn)。除此之外,公司還可以選擇降低負債。ZJ公司負債中金額比較大的主要有應付票據(jù)、其他應付款等。ZJ公司可以選擇適當償還一些應付票據(jù)和長期借款。當然,上述活動需要保證企業(yè)的正常經(jīng)營運作。

    (二)增加融資渠道

    公司獲取資金的方式可以簡要分為兩大類,即債務性和權(quán)益性。ZJ公司目前的融資渠道中屬于債務性質(zhì)的比較多,有國內(nèi)銀行貸款,發(fā)行債券,應付賬款等,但是屬于權(quán)益性質(zhì)的就很少,只有發(fā)行股票和自有資金這兩種。近幾年ZJ公司來靠發(fā)行股票來獲取的資金越來越少,目前已經(jīng)不再發(fā)行新的股票。ZJ公司的自有資金近幾年總額雖持續(xù)增加,但是每年的增加額并不固定,導致其不能穩(wěn)定提供給企業(yè)資金。所以ZJ公司應該增加權(quán)益性質(zhì)的融資渠道,在增加融資總額的基礎上也可以適當降低資產(chǎn)負債率。

    (三)優(yōu)化融資比例

    盲目的拓寬融資渠道并不能從根源上解決問題,也需要合理協(xié)調(diào)融資渠道以及各渠道之間的比例,在多方向發(fā)展的基礎上進行分配,構(gòu)建合理的融資結(jié)構(gòu),做到最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)。

    近幾年,ZJ公司越來越少的利用股權(quán)融資方式。相反,從2013年首次發(fā)債,到后來債券金額加速上漲可以看出ZJ公司在積極地拓寬債務融資渠道。除此之外,ZJ公司的自有資金也在逐年增加。這來源于企業(yè)的盈利能力,所以ZJ公司完全可以將自有資金增加的部分用于償還銀行長期借款。這樣既可以降低長期借款的金額和所占比重,使ZJ公司免于過度依賴銀行長期借款,還可以降低資產(chǎn)負債率。對于應付賬款,其他應付款和預收賬款,近五年均持續(xù)增加,雖然會增加企業(yè)的資產(chǎn)負債率,但相比于銀行長期借款,需要的成本少,且有效的業(yè)務往來可以促進在市場中的活躍度,使ZJ公司在市場中有較高的敏銳度,所以這部分融資渠道予以保留。

    五、結(jié)論與建議

    (一)結(jié)論

    本文以ZJ公司為例,分析ZJ公司的融資結(jié)構(gòu),及其存在的問題,并以此提出具有針對性的建議。

    研究發(fā)現(xiàn),ZJ公司目前融資結(jié)構(gòu)存在的問題首先是資產(chǎn)負債率過高,這將可能會影響公司的融資能力和盈利能力,資金的不當使用還有可能導致資金鏈斷裂。其次是融資渠道種類不多,且大多數(shù)屬于債務類性質(zhì)。最后是融資結(jié)構(gòu)不完善,公司主要依賴債務類融資,且長期借款比例過高。一旦銀根緊縮,企業(yè)將面臨較大的財務壓力。

    研究認為ZJ公司首先應該降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率。其次是要積極拓寬融資渠道及調(diào)整各渠道的融資比例。公司應由主要依賴于債務性質(zhì)的融資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)閭鶆招再|(zhì)和權(quán)益性質(zhì)相結(jié)合的融資結(jié)構(gòu)。最后公司還需適當降低長期借款。

    (二)建議

    1. 完善我國房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)

    目前,我國有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)定不夠具體,體系也不夠健全。房地產(chǎn)企業(yè)在多元化融資的過程中,如果沒有制度加以制衡,很容易陷入一種“貪多嚼不爛”的狀態(tài)。所以,進一步完善房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)法律法規(guī),制定關(guān)于金融市場發(fā)展的相關(guān)規(guī)則,可以促進我國房地產(chǎn)的多元化融資順利進行。

    2. 完善房地產(chǎn)信用評級體系

    現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融市場不存在關(guān)于信用評級等方面的信息,所以導致了銀行或其他金融機構(gòu)對于房地產(chǎn)公司的信用狀況不夠清晰。因為沒有一個明確的標準,也會導致在調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)指標時無法做出正確的判斷,進而給銀行貸款增加不必要的風險。還有可能導致一些償債能力不足的企業(yè)因為相關(guān)標準的不明確從而得到了銀行或其他金融機構(gòu)的貸款,這將會給銀行或是相關(guān)的借款機構(gòu)帶來較大的財務風險。所以,構(gòu)建信用評級體系既是對于房地產(chǎn)企業(yè)的保護,也是對銀行等金融機構(gòu)的保護,同時還應該建立有效的監(jiān)管部門,加強對于信用評級體系的監(jiān)督和檢查,通過不斷地完善,使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資更加規(guī)范,進一步促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

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