撤縣設(shè)區(qū)對地價(jià)、房價(jià)影響因素分析及發(fā)展建議

萬如韻

摘 要：隨著我國城市的快速發(fā)展和數(shù)量的增多，部分中心城市空間擴(kuò)張受到周邊城市的限制，相鄰城市之間的摩擦也逐漸增多，城市之間的不協(xié)調(diào)發(fā)展問題日益突出。因此，撤縣設(shè)區(qū)被視為促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、縮小城鄉(xiāng)差距、加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化的有效途徑。本文將從地價(jià)和房價(jià)來探究“撤縣劃區(qū)”對城市發(fā)展的不同影響，同時(shí)提出針對性建議，以此營造良好的城市競爭、發(fā)展環(huán)境，解決城市之間協(xié)調(diào)發(fā)展問題。

關(guān)鍵詞：撤縣設(shè)區(qū);地價(jià);房價(jià);影響機(jī)制

1 問題提出

行政區(qū)域劃分是國家為了對各個(gè)區(qū)域進(jìn)行行政管理而產(chǎn)生的。行政區(qū)劃雖因國家本質(zhì)不同而有其明顯的階級性，但也有一定的歷史連續(xù)性。我們國家從秦朝建立統(tǒng)一國家并實(shí)施郡縣制以來，歷代行政區(qū)劃雖有變更，但變化并不太大。清末以后，行政區(qū)的變更開始逐漸變得頻繁起來，將城鎮(zhèn)鄉(xiāng)引入了區(qū)域劃分的系列，在民國時(shí)期設(shè)置了市級制度，新中國成立以來基本沿用了民國時(shí)期的行政區(qū)域劃分的制度。對于我國國土面積廣闊這一國情，行政區(qū)域劃分顯得更加的重要?？茖W(xué)的多級行政區(qū)劃體制能夠解決我國行政區(qū)大、難以統(tǒng)一管轄的問題，而縣作為中國國家治理最為基層的行政單位， 在維持國家穩(wěn)定的工作中起到了重要的作用。但是隨著社會經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，我國城市化的進(jìn)程在不斷地加快，2000年以后，隨著撤縣設(shè)市的落幕，撤縣設(shè)區(qū)就作為政府最主要推進(jìn)城市化的方式，掀起了一陣?yán)顺?。但是在撤縣設(shè)區(qū)后，地方政府的財(cái)權(quán)和事權(quán)都會發(fā)生相應(yīng)的轉(zhuǎn)變，對當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)和房價(jià)也會造成一定程度上的影響。

2 撤縣設(shè)區(qū)改革相關(guān)概念界定

撤縣設(shè)區(qū)的具體概念是指市級行政單位將其下屬的縣級行政單位改設(shè)為區(qū)級的行政單位，是行政區(qū)域劃分的一種方式。撤縣設(shè)區(qū)是為了解決城市在發(fā)展之中遇到的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與政府職能之間的矛盾。在撤縣設(shè)區(qū)之后，被調(diào)整的縣會被作為市的一個(gè)行政區(qū)域納入市一級的全面統(tǒng)籌管理范圍。

雖然市轄區(qū)和縣是屬于同一級別的，但是其發(fā)展依然有很多不同。首先在財(cái)權(quán)、事權(quán)、人權(quán)方面，相對于市轄區(qū)而言，縣級政府對財(cái)政權(quán)的自主性更強(qiáng)，對于決策和人事調(diào)配的獨(dú)立性更強(qiáng)。但是撤縣設(shè)區(qū)之后，區(qū)政府的財(cái)務(wù)安排和人事安排都需要聽從市區(qū)的統(tǒng)籌安排。此外其縣級政府的權(quán)利將會縮小，而縣級部分部門將會變成市政府所屬對應(yīng)部門下的分支機(jī)構(gòu)。其次撤縣設(shè)區(qū)之后，會將鄉(xiāng)鎮(zhèn)更多地轉(zhuǎn)化成街道來進(jìn)行管理。并且設(shè)區(qū)之后，是按照城市化進(jìn)行管理的，其享受的政策同市一級享受的政策待遇一樣，所以對于縣而言，當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施將更完善，公民的社會福利水平可能會有穩(wěn)定的提升，醫(yī)療水平和教育水平都可能得到扶持，其未來的發(fā)展機(jī)遇也會更多。但是在其社會、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)格局更大的同時(shí)，當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)和房價(jià)也會因此受到影響。

3 影響因素分析

從空間角度分析，隨著國家經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷強(qiáng)大，主要的中心城市也在逐漸發(fā)展成熟。當(dāng)發(fā)展到一定的階段之后，其繼續(xù)發(fā)展所需要的空間資源就和現(xiàn)在能夠使用的空間資源不相匹配。需要對主要的城市進(jìn)行一定程度上的空間的拓展，其主要的辦法就是利用撤縣設(shè)區(qū)，對周邊區(qū)域的城市市轄區(qū)和建成區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的擴(kuò)建，解決其發(fā)展空間資源不足的問題。但是由于撤縣設(shè)區(qū)之后，原來的縣變成了市轄區(qū)，作為中心城市的外圍區(qū)域而言，其土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)也會隨著設(shè)區(qū)之后慢慢趨向于中心城市的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，這就意味著整個(gè)城市的最低土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格將會上升，從而影響到中心城市內(nèi)的土地價(jià)格發(fā)生變化。并且市一級的政府為了緩解中心主城的壓力，市級政府會支持對周邊市轄區(qū)的樓盤建造，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的上升，也會導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)建造成本的增加。由于大量樓盤的出現(xiàn)，導(dǎo)致消費(fèi)者有多余的選擇余地，這樣也會影響到房價(jià)的變化趨勢。

從資源配比的角度來看，撤縣設(shè)區(qū)之后，城市建設(shè)的投入比例和縣相比會有大幅度的提升，基礎(chǔ)設(shè)施配套也會有很大的變化。首先在政策上，撤縣設(shè)區(qū)之后，該地區(qū)享受市一級的政策待遇，其公共設(shè)施、財(cái)政、社會保障制度、公共服務(wù)制度都會按照區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行新的設(shè)定。這樣設(shè)區(qū)以后所帶來的資源也會比之前更加豐富。中心城市發(fā)展飽和以后，過剩的勞動資源就會自然地向周邊擴(kuò)散，并且中心城市的生活壓力過大，人口會向四周的市轄區(qū)進(jìn)行壓力的分散。撤縣設(shè)區(qū)之后，給地區(qū)注入了新鮮的血液、帶來了大量的勞動力資源，并且隨著政府對當(dāng)?shù)貙W(xué)校、醫(yī)院的改善，當(dāng)?shù)氐尼t(yī)療教育資源的質(zhì)量也會普遍上升。由于各類資源變得豐富，該地的發(fā)展機(jī)遇和空間都會大大提升，企業(yè)和市民會更加傾向在此建造工廠和生活。資源的增加帶來人口的上漲，也會影響到當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)和房價(jià)。

4 撤縣設(shè)區(qū)后地價(jià)、房價(jià)現(xiàn)存問題

在我國城市化的進(jìn)程之中，一些縣城看到撤縣設(shè)區(qū)的成功案例以后，盲目跟風(fēng)，并沒有細(xì)致地考慮過是否能給當(dāng)?shù)貛砩鐣?jīng)濟(jì)的新發(fā)展。并且部分房地產(chǎn)企業(yè)會利用撤縣設(shè)區(qū)之后所帶來的經(jīng)濟(jì)、教育、醫(yī)療等資源來吸引購房者，而消費(fèi)者因購房期待升值的心理作祟，從而使房地產(chǎn)商達(dá)到當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)價(jià)格飆升的目的。對于地價(jià)而言，撤縣設(shè)區(qū)之后，由于土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格會逐步趨向于中心城市的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的最低標(biāo)準(zhǔn)上漲，就會使主城區(qū)的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格也上漲。因?yàn)榈貎r(jià)是房價(jià)的部分基礎(chǔ)成本，地價(jià)上升過快會導(dǎo)致房價(jià)的瘋漲，從而影響人們的購房需求。房價(jià)過高致使無人買房，從而導(dǎo)致資源的過剩和浪費(fèi)。

5 撤縣設(shè)區(qū)后地價(jià)、房價(jià)現(xiàn)存問題解決對策

5.1 因地制宜發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)

對于政府而言，一是要轉(zhuǎn)變政府角色，從領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)向服務(wù);二是出臺相關(guān)政策，改善實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展失衡的問題;三是加強(qiáng)公共設(shè)施建設(shè)，為實(shí)體發(fā)展創(chuàng)造良好社會環(huán)境。政府應(yīng)因地制宜，充分利用當(dāng)?shù)氐母黝愘Y源，達(dá)到各個(gè)行業(yè)你中有我、我中有你、相互不可分離的局勢。例如制造業(yè)的發(fā)展需要服務(wù)業(yè)提供資金、人才、勞動力等多種服務(wù)支持， 而服務(wù)業(yè)的發(fā)展需要制造業(yè)提供技術(shù)、設(shè)備支持， 這兩種行業(yè)互相提供其各自的市場需求。

5.2 尋求地方經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)

撤縣設(shè)區(qū)之后，為了更好地發(fā)展當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)，應(yīng)該不止著眼于現(xiàn)存的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，要尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。雖然設(shè)區(qū)之后，房產(chǎn)行業(yè)會有新一輪的熱度出現(xiàn)，但是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷升級，近幾年新興產(chǎn)業(yè)開始萌芽，其發(fā)展速度不可小覷，有很好的發(fā)展空間和市場需求并且輻射帶動能力強(qiáng)。隨著我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整、科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展進(jìn)步，新興產(chǎn)業(yè)將會迎來新一輪的從量到質(zhì)的提升和跨越，給當(dāng)?shù)貛韽?qiáng)而有力的競爭優(yōu)勢。區(qū)域政府可以利用撤縣設(shè)區(qū)之后當(dāng)?shù)氐墓不A(chǔ)設(shè)施的完善以及各類高質(zhì)量資源的涌入來吸引新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)的入駐，穩(wěn)定持續(xù)地推進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域人民的經(jīng)濟(jì)收入水平的提高，使得人們能夠在上漲房價(jià)的壓力中得到喘息的機(jī)會。

5.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)的監(jiān)督和管理

撤縣設(shè)區(qū)以后，由于政府權(quán)力的縮減而對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度降低，管理不全面。政府更應(yīng)該積極主動地加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的總體調(diào)控，通過對各地的實(shí)證考察，出臺科學(xué)的住宅建設(shè)用地的計(jì)劃。對于中心城市外擴(kuò)建的區(qū)域，要合理規(guī)劃城市格局，依照城市人口結(jié)構(gòu)，制定不同的城市土地分配制度，提高普通住宅用地的供應(yīng)能力。其次，對于土地轉(zhuǎn)讓的管理，應(yīng)該透明化、公開化，采取“招拍掛”的方式出讓，對于土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，應(yīng)該出臺切實(shí)的基準(zhǔn)定價(jià)和標(biāo)定地價(jià)。對于利用噱頭哄抬地價(jià)、炒高房價(jià)的不法房地產(chǎn)企業(yè)，政府應(yīng)針對行為的輕重給予不同的處罰。并且整頓土地交易市場，嚴(yán)禁有償轉(zhuǎn)讓行政劃撥土地。同時(shí)為了防止政策落實(shí)途中的信息不對稱現(xiàn)象導(dǎo)致某些開發(fā)商擅自改變土地的規(guī)劃用途，政府應(yīng)該深入推進(jìn)撤縣設(shè)區(qū)后房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，引導(dǎo)住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)化的合理性，達(dá)到供求的均衡。

5.4 降低地方對土地財(cái)政的依賴度

撤縣設(shè)區(qū)之后房價(jià)、地價(jià)出現(xiàn)上漲過快，與此同時(shí)地方政府對于土地財(cái)政的依賴程度也在不斷地加深，并且撤縣設(shè)區(qū)之后會繼續(xù)大規(guī)模的土地轉(zhuǎn)讓，會產(chǎn)生大量的利益，地方政府很容易出現(xiàn)權(quán)力尋租和腐敗現(xiàn)象。為了減少地方對土地財(cái)政的依賴程度，應(yīng)該要繼續(xù)深化房產(chǎn)稅改革， 改變地方政府融資渠道，降低土地轉(zhuǎn)讓的收入在政府財(cái)政的比重，從而達(dá)到降低地價(jià)、房價(jià)的上漲幅度。其次應(yīng)該要加大財(cái)政體制改革， 減小地方財(cái)政收入缺口。當(dāng)前我們國家的政府有出現(xiàn)各級政府有財(cái)權(quán)無事權(quán)、有事權(quán)無財(cái)權(quán)的現(xiàn)象，導(dǎo)致了地方財(cái)政的缺口難以補(bǔ)齊。所以要在現(xiàn)有基礎(chǔ)之上深入完善地方財(cái)政的改革，從而達(dá)到減少財(cái)政收入缺口的目的，降低地方對土地財(cái)政的依賴。

5.5 引導(dǎo)消費(fèi)者合理購房

撤縣設(shè)區(qū)后，由于地區(qū)發(fā)展前景變好，某些消費(fèi)者在“買房增值”這一消費(fèi)心理的促使之下購買房屋，造成房產(chǎn)供不應(yīng)求的現(xiàn)場。所以政府如何引導(dǎo)消費(fèi)者擁有一個(gè)正確的消費(fèi)觀念是十分重要的。保障公民的住房需求是政府的職責(zé)所在，目前撤縣設(shè)區(qū)之后房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的混亂也和政府的導(dǎo)向也有一定的關(guān)聯(lián)。政府在制定政策的過程之中應(yīng)該要充分考慮到消費(fèi)者的需求，要清楚地認(rèn)識到在消費(fèi)者之中有哪一部分消費(fèi)者是購買得起房屋，有哪一些消費(fèi)者是買不起房屋。對于購買不起房屋的公民，政府應(yīng)該通過相關(guān)的社會保障制度來保障低收入的人群有房可住。在住房產(chǎn)品供不應(yīng)求的現(xiàn)象發(fā)生的時(shí)候，政府應(yīng)該采取限購措施來抑制經(jīng)濟(jì)實(shí)力好的公民購買多套住房，通過行政手段達(dá)到市場的供求平衡。

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